Capacité d’emprunt en fonction de la durée de remboursement choisie

Faut-il emprunter sur une longue durée ?

L’emprunt immobilier sur une longue durée est tentant puisqu’il permet d’augmenter votre capacité d’emprunt et donc, votre budget immobilier. 

Cependant, plus vous empruntez sur une longue période plus le coût du prêt immobilier va augmenter puisque les intérêts s’appliquent sur une durée plus longue.

Pourquoi ma capacité d'emprunt augmente en fonction de la durée de remboursement ?

Votre capacité d’emprunt augmente en fonction la durée de remboursement choisie. Plus la période de remboursement est longue, plus vos mensualités de remboursement diminuent. C’est logique puisque la période de remboursement s’est allongée de plusieurs années. Vous pouvez donc emprunter un montant plus important tout en maintenant le même niveau de mensualité !

Les intérêts augmentent-ils avec la durée de remboursement ?

Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. En effet, la banque prend plus de risque à prêter sur une longue durée, elle se rémunère donc en conséquence. Rallonger la durée d’un prêt immobilier augmente donc la période de calcul des intérêts, mais aussi leur montant de sorte que le crédit sera plus coûteux.

Budget maximum pour votre achat immobilier

Quelle différence entre ma capacité d'achat et ma capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au budget maximum d’emprunt alors que la capacité d’achat correspond au prix maximum du bien que vous pouvez acheter.

Cette capacité d'achat doit-elle être validée par un expert ?

Si vous voulez augmenter vos chances de remporter une vente, nous vous conseillons de demander une attestation de financement Ă  votre courtier HelloprĂŞt afin de rassurer les vendeurs et les agents immobiliers.

Pourquoi ma capacité d'achat augmente en fonction de la durée de remboursement ?

Cela fonctionne exactement sur le même principe que pour votre capacité d’emprunt.

Le graphique d’amortissement de votre prêt immobilier

À quoi sert un tableau d'amortissement ?

Le tableau d’amortissement permet de suivre l’évolution de votre prêt immobilier dans le temps. Il indique le montant de vos mensualités de remboursement, composées d’une partie d’intérêts et d’une partie du capital. Chaque mois, le montant des intérêts diminue progressivement puisqu’ils s’appliquent sur le capital restant dû (colonne de droite).

En fonction de la date de référence, vous pouvez facilement savoir combien il vous reste à payer.

Comment est calculé le capital restant dû ?

Le capital restant dû est le montant de votre emprunt immobilier diminué du capital remboursé chaque mois. Au début du remboursement du prêt, le remboursement du capital est faible pour laisser une part plus importante d’intérêts puisque ces derniers s’appliquent sur le capital restant dû.

Le coût des intérêts diminue-t-il tout au long du prêt ?

Vos mensualités sont constantes. Cependant, vous paierez beaucoup d’intérêt les premières années, puis progressivement, vous rembourserez de plus en plus de capital tout au long des remboursements.

Nos outils complémentaires pour réussir votre projet immobilier

Comprendre le rôle de la capacité d’emprunt 

La capacité d’emprunt ou capacité de financement est le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette dernière est intimement liée à votre capacité de remboursement : plus vous êtes en mesure de rembourser plus vous pourrez emprunter. Quand on dit que la banque ne prête qu’aux riches, ça reste lapidaire, mais pas totalement faux…

Avec quelques calculs, il est alors possible de simuler votre capacité d’emprunt afin d’établir avec plus de précision votre budget immobilier.

En tant que courtier immobilier nouvelle génération, Helloprêt vous accompagne pour vous expliquer comment obtenir la meilleure capacité de financement en fonction de votre profil emprunteur !

Les éléments pris en compte pour estimer votre capacité d’emprunt

Vos possibilités d’emprunt dépendent de nombreux facteurs, mais globalement, vos revenus et vos charges seront au centre de l’attention.

D’autres éléments permettent d’affiner l’analyse telle que les mensualités de remboursement et votre apport personnel. Ces notions sont toutes imbriquées les unes aux autres notamment pour déterminer votre taux d’endettement.

Les éléments clés de la capacité d’emprunt

  • L’apport

    L’apport est un élément essentiel pour emprunter, il doit être au moins égal à 10 % du montant du prêt immobilier
    Les mensualités

  • Les mensualitĂ©s de remboursement ne doivent pas dĂ©passer 33 % du revenu net de charge de l’emprunteur
    Les revenus
  • Les revenus permettent de dĂ©terminer le montant maximum des mensualitĂ©s de remboursement
    Les charges
  • Les charges rĂ©currentes se dĂ©duisent des revenus pour connaĂ®tre le revenu disponible de l’emprunteur

 

Votre apport, le passeport pour l’obtention d’un crédit immobilier

Tout est dans le nom, l’apport est la somme d’argent que vous apportez de votre poche pour compléter l’emprunt en vue d’acheter un bien immobilier.

L’apport est devenu indispensable depuis les recommandations du HCSF (haut conseil à la stabilité financière). Les banques doivent limiter l’octroi de crédit immobilier sans apports. Le montant minimum d’apport recommandé est de 10 % du prêt immobilier notamment afin de couvrir les frais d’achat du bien immobilier (les frais de notaire et les frais d’agence peuvent représenter environ 10 % du prix de vente).

Exemples d’apport minimum selon votre budget d’achat

Montant emprunté Montant minimum d’apport Budget immobilier total
100 000 euros 10 000 euros 110 000 euros
150 000 euros 15 000 euros 165 000 euros
300 000 euros 30 000 euros 330 000 euros
400 000 euros 40 000 euros 440 000 euros

Outre sa fonction de favoriser l’obtention d’un prêt immobilier, l’apport témoigne de votre propension à l’épargne.

En effet, plus votre apport est élevé plus vous démontrer que vos revenus actuels sont supérieurs à votre train de vie. Si votre apport a été constitué sur une longue période de temps et représente une somme importante, vous démontrez plusieurs choses :

  • une bonne propension Ă  l’épargne (plutĂ´t fourmi que cigale) ;
  • des revenus stables ;
  • une bonne gestion de vos dĂ©penses.


Ainsi, ce surplus de revenus que vous épargnez tous les mois peut aisément être réalloué aux remboursements de mensualités d’un prêt. La banque y verra le gage d’un emprunteur fiable !

Vos revenus, l’essentiel de votre capacité d’emprunt

Encore une évidence me direz vous ! Mais quels revenus peuvent être pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ? Vos revenus au poker ou au blackjack ?!

Eh bien non (désolé Patrick), tous les revenus ne sont pas pris en compte (ou partiellement) notamment en raison de leur caractère exceptionnel. Parmi les revenus pris en compte dans la capacité d’emprunt, il est possible de citer :

Quant aux autres revenus, ils pourront éventuellement jouer pour augmenter votre apport, mais ne pourront pas être pris en compte dans votre capacité d’emprunt.

Montant de l’emprunt Niveau de salaire mensuel requis sur 10 ans Niveau de salaire mensuel requis sur 15 ans Niveau de salaire mensuel requis sur 20 ans
Emprunter 100 000 euros 2 499 euros par mois 1 665 euros par mois 1 250 euros par mois
Emprunter 150 000 euros 4 162 euros par mois 2 775 euros par mois 2 081 euros par mois
Emprunter 300 000 euros 8 250 euros par mois 5 500 euros par mois 4 125 euros par mois
Emprunter 400 000 euros 11 000 euros par mois 7 333 euros par mois 5 500 euros par mois

Attention néanmoins, il convient aussi de prendre en considération de vos autres charges et notamment celles issues d’un autre emprunt !

Vos charges dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Les charges jouent un rôle important puisqu’elles permettent de définir avec précision votre train de vie. Si certaines d’entre elles sont prises en compte dans le taux d’endettement en se déduisant de vos revenus, d’autres vont permettre à la banque d’évaluer votre capacité de remboursement.

Les charges déduites de vos revenus pour le calcul de la capacité d’emprunt :

  • MensualitĂ© de(s) crĂ©dit(s)

    Il s’agit des mensualités de tous les types de crédit :

    • crĂ©dit immobilier ;
    • crĂ©dit revolving ;
    • crĂ©dit auto ;
    • crĂ©dit Ă  la consommation…
  • Pension alimentaire

    Les pensions alimentaires sont récurrentes et exigibles chaque mois. Elles viennent automatiquement réduire le reste à vivre de l’emprunteur.

  • Loyers

    Si vous empruntez pour un investissement locatif en étant locataire, les loyers sont des charges déduites de vos revenus.

Par exemple, le loyer que vous payez donne une information raisonnable sur le montant des mensualités que vous seriez en mesure de rembourser.

De plus, l’analyse de vos charges permet de déterminer votre reste à vivre et votre propension à l’épargne, ces éléments augmentent d’autant votre capacité d’emprunt.

Vos mensualités de remboursement pour le calcul du taux d’endettement



Comme nous l’avons vu, la première crainte de la banque est le défaut de paiement. Votre capacité d’emprunt dépend donc des sommes que vous avez déjà empruntés, du poids des mensualités de remboursement et de vos autres charges récurrentes (pension alimentaire par exemple), ainsi que votre revenu disponible.

En d’autres termes, la banque va calculer votre taux d’endettement avec la formule suivante :

Taux d’endettement = revenu / charges récurrentes x 100

Plus votre taux d’endettement est bas, plus vous pourrez bénéficier dans un effet levier important sur votre emprunt immobilier.

Il est souvent entendu que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser les 33%. Si cette règle a un bien-fondé évident, elle n’a pas un caractère absolu. Selon le ménage et le montant des revenus notamment, il est possible de dépasser les 33% d’endettement.

Ceci dit, les banques sont de moins en moins enclines à prêter au-delà du taux d’endettement de 33 %.  

En tout état de cause, si vous avez des vues sur la vie de propriétaire terrien, vous avez tout intérêt à limiter au maximum les crédits à la consommation et toutes autres formes d’endettement pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Nos astuces pour améliorer votre capacité d’emprunt

Maintenant que nous avons vu les éléments essentiels pris en compte dans votre capacité d’emprunt, nous allons vous partager quelques bonnes pratiques pour l’améliorer.

Souscrire des garanties et sûretés réelles pour favoriser l’obtention d’un prêt immobilier

Les garanties n’augmentent pas véritablement le montant de votre emprunt immobilier (quoique cela peut permettre dans certains cas de dépasser 33 % d’endettement), mais votre possibilité d’obtenir un prêt immobilier. Ce qui est somme toute essentiel !

Les garanties (ou suretés pour les juristes) sont un mécanisme permettant au prêteur de récupérer les impayés directement sur un bien (hypothèque ou nantissement) ou sur le patrimoine d’une tierce personne personne (la caution). Il existe plusieurs types de garanties :

  • les sĂ»retĂ©s personnelles telles que la caution ;
  • les sĂ»retĂ©s rĂ©elles telles que l’hypothèque.

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, votre prêt doit normalement être cautionné par un tiers tel que le Crédit Logement (organisme de cautionnement). La caution va assumer les impayés en cas de non-remboursement de la personne cautionnée. C’est donc une sécurité en plus pour la banque qui sera moins frileuse à l’idée de vous prêter de l’argent.

Mais parfois, l’organisme de cautionnement peut refuser de se porter caution parce qu’elle estime l’opération trop risquée. C’est à ce moment qu’il peut être intéressant d’obtenir la caution d’un proche ou d’envisager un prêt hypothécaire ou une IPPD.
En tout état de cause, plus vous justifiez de garanties, plus vous minimisez le risque pour la banque, plus vous maximiserez votre capacité d’emprunt.

PTZ, prêt familial et donation pour augmenter votre capacité de financement

Le PTZ ou prêt à taux zéro augmente votre capacité d’emprunt puisque, comme son nom l’indique, aucun intérêt n’est applicable. De plus, le PTZ prévoit une période de remboursement différé ce qui permet de réduire le poids des mensualités grâce à un prêt lissé.

Ceci étant, pour obtenir un PTZ, il faut répondre à des conditions spécifiques :

  • ĂŞtre primo-accĂ©dant ;
  • respecter le plafond de ressource ;
  • bĂ©nĂ©ficier d’une autre source de financement (prĂŞt immobilier classique, prĂŞt conventionnĂ©, prĂŞt d’accession sociale…).
Nombre d’occupants du logement Zone A bis et zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 euros 30 000 euros 27 000 euros 24 000 euros
2 51 800 euros 42 000 euros 37 800 euros 33 600 euros
3 62 900 euros 51 000 euros 45 900 euros 40 800 euros
4 74 000 euros 60 000 euros 54 000 euros 48 000 euros
5 85 100 euros 69 000 euros 62 100 euros 55 200 euros
6 96 200 euros 78 000 euros 70 200 euros 62 400 euros
7 107 300 euros 87 000 euros 78 300 euros 69 600 euros
Plus de 8 occupants 118 400 euros 96 000 euros 86 400 euros 76 800 euros


Trouvez la zone de votre futur logement

carte ptz

Le montant du PTZ se calcule en appliquant un pourcentage du plafond fonction de la zone et du nombre d’occupants soit :

Nombre d’occupants dans le logement convoité Plafond Zone A bis et A Plafond Zone B1 Plafond Zone B2 Plafond Zone C
1 150 000 euros 135 000 euros 110 000 euros 100 000 euros
2 210 000 euros 189 000 euros 154 000 euros 140 000 euros
3 255 000 euros 230 000 euros 187 000 euros 170 000 euros
4 300 000 euros 270 000 euros 220 000 euros 200 000 euros
Plus de 5 occupants 345 000 euros 311 000 euros 253 000 euros 230 000 euros
Montant du PTZ pour un logement neuf PTZ max = 40% PTZ max = 40% PTZ max = 20% PTZ max = 20%
Montant du PTZ pour un logement ancien (non remis Ă  neuf) Pas de PTZ Pas de PTZ PTZ max = 40% PTZ max = 40%
Logement social PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10%

Si vous ne répondez pas à ces critères, il existe une autre solution : le prêt familial. S’il y a de l’argent qui traine dans votre famille (ça peut arriver) et/ou que vos proches seraient heureux de vous voir réaliser votre rêve, vous pourriez leur emprunter un peu d’argent.

L’avantage avec les proches c’est qu’il rechigne souvent à vous demander des intérêts (#cynique). C’est donc autant d’argent emprunté sur lequel vous n’aurez rien à payer voire qui pourrait être considéré comme un apport selon les modalités de remboursement. En effet, il est tout à fait possible d’envisager une technique mise au point par les plus grands financiers en conditionnant le remboursement du prêt familial au remboursement prioritaire de la banque (prêt mezzanine) !

Et puis, à terme, si vos proches sont généreux, ils pourraient transformer le montant du prêt en donation et là, c’est le jackpot !

Réduire vos mensualités en augmentant la durée d’emprunt

Nous l’avons vu ensemble lors de votre simulation de capacité de financement : plus vous rallongez la durée de votre emprunt plus vous baissez le montant de vos mensualités d’emprunt.

Pour rappel, vos mensualités sont composées en substance du remboursement du capital (sauf pour les premières années qui se focalisent sur le remboursement des intérêts). En augmentant la durée du crédit, vous augmentez nombre de mensualités donc le montant de ces dernières. 

Toutefois, le taux d’intérêt est notamment fonction de la durée de l’emprunt posant ainsi deux inconvénients notables :

  • 1
    le taux d’intérêt pratiqué par la banque sera plus élevé ; *
  • 2
    le coût total des intérêts sera plus élevé (en raison de la durée de remboursement supérieure).

 

La négociation du taux d’intérêt et mise en valeur de votre dossier

Mais, rassurez-vous ! Les taux d’intérêt se négocient et de préférence avec un expert : un courtier en crédit immobilier ! 

Chez Helloprêt, en faisant jouer la concurrence entre les différentes banques, nous sommes en mesure de vous proposer les crédits immobiliers au meilleur taux. Notre plateforme 100% en ligne vous permet de constituer votre dossier en toute simplicité et de bénéficier de notre accompagnement d’expert pour l’obtention de votre crédit immobilier.

Question bonus : pourquoi la capacité d’emprunt est importante pour une banque ?

Prêteriez-vous de l’argent à un inconnu sans revenus ? À moins que vous ayez l’âme d’un véritable philanthrope, dites-vous cependant que ce n’est pas le cas de la banque. 

Traditionnellement, une banque tire une partie de ses revenus en assumant son rôle d’intermédiation bancaire : elle prête à un taux plus élevé qu’elle ne rémunère les dépôts. Cette différence s’appelle le taux d’intermédiation bancaire.

Si la rémunération des dépôts est (normalement) une charge certaine pour cette dernière, les gains tirés des prêts restent hypothétiques : il y a une probabilité non nulle qu’un emprunteur se retrouve en défaut de paiement en raison des aléas de la vie. Ce risque est d’autant plus élevé que le prêt est souscrit pour une longue durée : seriez-vous en mesure de prédire l’avenir sur un horizon de 20 ans ? 

C’est notamment pour compenser cette incertitude (risque) que les taux longs sont, dans la grande majorité des cas, supérieurs aux taux courts (taux d’intérêt d’un crédit à la consommation par exemple).

En cas d’impayés, elle pourra envisager un recouvrement partiel des sommes lors d’une procédure de surendettement. Toutefois, si la banque a mal estimé la capacité d’emprunt (et donc de remboursement), elle commet une faute dans l’exercice de son devoir de mise en garde de sorte qu’elle devra indemniser l’emprunteur.

Toutes ces raisons vont pousser la banque à analyser précautionneusement votre capacité d’emprunt en prenant en compte de nombreux éléments. Il est donc important que vous puissiez la simuler vous-même en amont pour franchir en toute sérénité les étapes de votre achat immobilier !

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  • Combien puis-je emprunter ?

    Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre capacité d’emprunt. Grâce à notre simulateur de capacité d’emprunt, vous pouvez connaitre le montant de votre emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée d’emprunt.

  • Comment connaitre ma capacitĂ© d’achat immobilier ?

    La capacité d’achat immobilier dépend de votre capacité d’emprunt et du montant de votre apport. En additionnant ces deux éléments, vous obtenez votre budget immobilier total.

  • Quels sont les revenus pris en compte pour obtenir un prĂŞt immobilier ?

    Seuls les revenus stables et réguliers sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Il s’agit donc des salaires, des revenus locatifs, des revenus des travailleurs indépendants…