Comment calculer les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier ?

De quoi est composée une mensualité de prêt immobilier ?

Une mensualité de prêt immobilier (amortissable) est la composante de 3 éléments :

• le remboursement d’une partie du capital emprunté

• le paiement des intérêts d’emprunt

• le paiement des primes d’assurance emprunteur

Bien que les mensualités restent fixes tout au long de la durée du prêt, la part des intérêts tend à diminuer avec le temps pour laisser une plus grande place au remboursement du capital emprunté. Cette situation est logique puisque les intérêts se calculent sur le capital restant dû. Or, en remboursant mensuellement une partie de ce capital, la base de calcul des intérêts diminue progressivement.

Les mensualités de remboursement de crédit sont-elles toujours constantes ?

En principe, les mensualités de crédit sont constantes de sorte que vous payez chaque mois le même montant. Ceci dit, il est possible d’avoir des mensualités variables dans les cas suivants :

• en cas de souscription d’un prêt proposant un différé de remboursement ;

• la souscription d’un PTZ (prêt à taux zéro) ;

• la demande express de l’emprunteur pour une diminution de ses mensualités selon les dispositions prévues dans le contrat de prêt.

Est-il possible de modifier le montant des mensualités en cours de prêt ?

Dans la grande majorité des contrats de prêt est prévue une clause dite de modulation des mensualités. Cette clause permet de diminuer vos mensualités de 20 à 30 % sur une période de plusieurs mois.

En plus de cette clause, certains contrats peuvent prévoir un report ou une suspension des mensualités de prêt en cas d’événements spécifiques (tels que la perte d’emploi), mais en contrepartie de frais supplémentaires !

Pourquoi est-il important de calculer une mensualité de prêt immobilier ?

Un achat immobilier est une opération complexe qui nécessite un minimum de préparation. L’un des points les plus importants d’une opération immobilière est le volet financement où, pour réaliser votre projet, il faudra dans la majorité des cas obtenir un prêt immobilier.

Or, qui dit prêt immobilier dit remboursement et donc mensualité de prêt immobilier.

Calculer à l’avance vos mensualités de remboursement vous permet à minima :

• de mieux anticiper votre situation financière future ;

• de calculer votre taux d’endettement pour maximiser votre budget immobilier.

L’importance de se projeter financièrement avant un achat immobilier

Le calcul de votre mensualité de prêt vous donne un élément clé sur le coût mensuel de votre acquisition immobilière. À l’instar d’un loyer, vos mensualités de prêt vous permettent de vous projeter dans votre situation économique post acquisition.

Vous pouvez alors calculer votre reste à vivre, provisionner vos charges et impôts locaux afin d’établir un budget précis de ce qu’il vous coûte d’être propriétaire de votre chez vous.

Bien sûr, l’idée n’étant pas de vous donner de cours de gestion d’un ménage, mais plus vous serez prévoyant sur ces questions plus vous éviterez les déconvenues.

Calculer son taux d’endettement grâce au calcul de mensualité

Le taux d’endettement est la composante essentielle de la capacité d’emprunt. Autrement dit, calculer ses mensualités de prêt vous permet de savoir si vous dépassez ou non les fameux 35 % de taux d’endettement maximum.

Si c’est le cas, il faudra revoir votre copie soit en empruntant moins soit en optimisant vos mensualités de prêt (ce que nous vous expliquons plus bas).

À noter néanmoins que si votre dossier emprunteur est béton, vous pourrez éventuellement dépasser le taux d’endettement maximum !

Remarque: Pour éviter d’avoir à calculer systématiquement vos mensualités de prêt immobilier lors de votre recherche de bien, le mieux reste de déterminer votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter pour votre achat immobilier. En y ajoutant votre apport personnel, vous obtenez votre budget immobilier. Ainsi, sur les sites d’annonces immobilières, vous pouvez directement filtrer les annonces en fonction de votre budget sans avoir à calculer systématiquement vos mensualités d’emprunt !

Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt !

Comment calculer une mensualité de prêt sans utiliser un simulateur ?

Vous souhaitez faire le calcul de votre mensualité de prêt à la main ? C’est possible, mais attention, la formule mathématique de la mensualité d’emprunt est un petit peu barbare.

Pour effectuer le calcul des mensualités d’un crédit, il convient de connaître les termes suivants :

• le montant du capital que vous avez emprunté ;

• la durée sur laquelle vous souhaitez vous engager afin de rembourser votre crédit immobilier ;

• le taux effectif global (TEG) : Il est composé de l’ensemble des frais annexes de votre prêt et inclut le taux d’intérêt nominal, les frais de dossiers, les assurances de décès et d’invalidité, les frais de garantie.

Comment diminuer ses mensualités de prêt immobilier ?

Maintenant que vous savez à combien s’élèvent vos mensualités de crédit, il convient de se pencher sur la manière dont vous pouvez réduire vos mensualités.

Comme nous l’avons vu, vos mensualités de prêt se décomposent en 3 compartiments :

• la partie remboursement du capital emprunté (chaque mois, vous remboursez une petite partie du capital) ;

• les intérêts d’emprunt (ce que vous payez à la banque) ;

• les primes d’assurance emprunteur.

Il est possible de diminuer le montant de vos mensualités grâce à des techniques permettant de réduire le montant de chacun de ces compartiments. Attention néanmoins, certaines techniques telles que l’allongement de crédit augmente le coût total des intérêts bien que vos mensualités diminuent !

Diminuer le montant de remboursement du capital dans vos mensualités

Le remboursement du capital emprunté est la part la plus importante de vos mensualités, même si en début de prêt sa part est plus faible qu’à la fin.

En tout état de cause, le montant du remboursement mensuel du capital est directement lié au montant total emprunté. Plus votre emprunt est élevé, plus vos mensualités de remboursement seront importantes.

Bien entendu, il serait contreproductif de diminuer le montant emprunté. Pour diminuer vos mensualités de prêt, vous pouvez alors moduler la durée d’emprunt.

Augmenter la durée du prêt

En effet, plus vous empruntez sur une longue durée, plus vos mensualités de remboursement baissent (vous pouvez faire le test avec notre simulateur de calcul de mensualité de prêt).

Par contre, en allongeant la durée de votre prêt immobilier, vous augmentez le coût global de ce dernier. En remboursant chaque mois un montant plus faible, les intérêts et les primes d’assurance s’appliquent sur une durée plus longue. Il faut donc trouver un juste équilibre pour que votre prêt immobilier ne soit pas trop coûteux !

Souscrire un prêt in fine ou un différé de remboursement

L’autre solution pour diminuer le montant du remboursement du capital pendant votre prêt immobilier est de souscrire un prêt in fine. Par opposition au prêt amortissable (le prêt immobilier classique), vos mensualités de prêt se composent exclusivement des intérêts et de l’assurance emprunteur, le capital emprunté se rembourse en une fois à la fin du prêt in fine.

Ainsi, pendant toute la durée du prêt in fine, vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance. Forcément, les mensualités de prêt sont substantiellement plus faibles qu’avec un prêt amortissable, mais attention :

• il faudra rembourser en une fois le capital emprunté (vous avez donc plutôt intérêt à mettre de l’argent de côté) ;

• puisque vous ne remboursez pas votre prêt mensuellement, le montant des intérêts s’applique sur la totalité du capital emprunté de sorte que le coût global de votre crédit sera nettement supérieur à un prêt amortissable.

Bref, le prêt in fine est surtout adapté aux investissements locatifs afin de générer un cashflow positif.

Pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, il est préférable de négocier un différé de remboursement. Pendant les 3 premières années de votre prêt par exemple, vous payez seulement intérêts et primes d’assurance. Une fois la période écoulée, vous commencerez à rembourser progressivement le capital comme pour un prêt amortissable classique.

Si vous souhaitez obtenir un différé de remboursement, nos courtiers immobiliers se tiennent prêts à négocier pour vous ce type de condition de remboursement !

Réduire la part des intérêts de vos mensualités de prêt

L’autre levier pour diminuer vos mensualités de crédit immobilier est de diminuer le taux d’intérêt d’emprunt.

Ceci étant, sachez que les taux immobiliers sont déjà extrêmement bas aujourd’hui, la marge de manœuvre est donc très limitée avec un gain potentiel relativement faible (sauf si vous envisagez le rachat d’un prêt en cours souscrit dans les conditions économiques de l’époque).

La seule solution viable actuellement est de s’orienter vers un PTZ (prêt à taux zéro) qui, comme son nom l’indique, est un prêt avec 0 intérêt. Le PTZ est particulièrement intéressant est raison de son différé de remboursement allant de 5 à 15 ans permettant de diminuer très largement vos mensualités de prêt.

Mais, ce prêt ne s’adresse qu’aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale sous réserve notamment du respect d’un plafond de ressource. Pour réduire vos mensualités de prêt, le PTZ n’est donc pas adapté à tous les types de projets immobiliers et de public.

Négocier une assurance emprunteur au meilleur taux

L’assurance emprunteur représente dans la plupart des cas la source de coût la plus importante. En effet, le taux de cette dernière est calculé notamment en fonction de votre âge et de votre état de santé. Mais, contrairement aux intérêts, le taux d’assurance s’applique sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû de sorte que le coût des primes est constant pendant toute la durée du prêt.

Ainsi, plus vous diminuez le taux d’assurance, plus vous allégez le montant de vos mensualités de prêt. Pour ce faire, nous vous conseillons de souscrire une délégation d’assurance plutôt qu’une assurance groupe (l’assurance de la banque), généralement plus coûteuse.\

Pour connaître les meilleurs taux d’assurance, vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier. À noter que vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment la première année grâce à la loi Hamon, ou à chaque anniversaire du contrat grâce à la loi Bourquin.