Financement immobilier : calculer les frais de notaire

Comment sont calculés les frais de notaire dans notre simulation ?

Comme tout le monde, vous imaginez que l’intégralité des frais de notaire d’un achat immobilier revient dans la poche du professionnel. On espère que ça va vous consoler : ce n’est pas le cas. L’État aussi vient prendre sa part du gâteau. Et pas une petite. Donc, les frais de notaire recoupent en fait plusieurs catégories et comprennent :

• les émoluments du notaire (sa rémunération) ;

• les frais et débours ;

• les taxes et droits d’enregistrement.

Les émoluments TTC du notaire

Vous payez ainsi une rémunération pour la rédaction des différents actes relatifs à la transaction immobilière et la réalisation de certaines formalités. Le montant des émoluments est fixé par la loi, vous paierez donc la même somme, peu importe le notaire choisi. Il est proportionnel au montant du bien immobilier et fixé par ce barème :

Sachez que lorsque plusieurs professionnels interviennent, le coût du notaire reste le même : c’est à eux de se mettre d’accord sur la répartition des émoluments.

Les frais et débours

Il s’agit des sommes que le notaire va avancer pour vous (vous voyez qu’il est sympa), afin de rémunérer toutes les personnes qui interviennent pour produire les documents nécessaires au transfert de la propriété du bien. Ces frais peuvent donc servir à payer le géomètre, l’extrait de cadastre…

Les droits et taxes

Il s’agit de toutes les sommes que vous devez verser à l’État et aux collectivités territoriales, communément appelées droits de mutation ou droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Cette dernière se découpe elle-même en plusieurs postes :

• La taxe départementale : son taux légal pour les logements anciens est de 3.80 % du prix du bien, mais sur dérogation, les départements peuvent appliquer un taux allant de 1.20 % à 4.50 %. Il existe également un taux réduit pour les logements neufs ;

• La taxe communale : 1.20 % du prix du bien ;

• Les frais d’assiette et de recouvrement : 2.37 % du prix du bien ;

• La contribution de sécurité immobilière : 0.10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Les taux des droits de mutation varient d’une année sur l’autre. Nous vous parlons ici de ceux valables du 1er juin 2019 au 31 mai 2020. Au maximum, ils peuvent donc atteindre 5.81 %, en fonction de la situation géographique du bien.

En gros, on estime qu’environ 80% des frais de notaire dans l’immobilier servent à payer les droits et taxes, 10% les frais et débours et 10% l’homme de loi.

Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien ?

Il est probable qu’au fil de vos visites vous n’ayez pas notre simulateur de frais de notaire à portée de main. Voici quelques données pour faire une estimation rapide de vos frais de notaire et vous projeter plus facilement dans chaque opération !

Qu’est-ce qu’un bien ancien ?

Sont considérés comme anciens tous les biens existants ayant déjà fait l’objet d’une première mutation (vente, donation, etc.), qu’ils soient récents ou non. Si jusqu’en 2013, les logements de moins de 5 ans achetés en VEFA étaient considérés comme neufs, aujourd’hui, ils appartiennent à la catégorie des logements anciens.

Lire aussi : Faut-il investir dans l’ancien ?

Comment estimer les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais de notaire dans l’ancien sont estimés entre 7 et 8 % du prix de vente. Pourquoi est-ce si cher ? Tout simplement parce que vous payez la publicité foncière au maximum (“Émoluments de formalité et débours” dans notre simulation de frais de notaire), contrairement à la vente dans le neuf, qui supporte un taux réduit.

Souvenez-vous, cette taxe dépend du département où est implanté le bien. Elle est le plus souvent de 5.81 %. Si vous achetez un logement dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, alors vous ne paierez « que » 5.11 %. Pourquoi cette injustice, vous demandez-vous ? Tout simplement parce qu’en 2014, à la suite de la mise en œuvre d’une loi, les départements ont eu le choix d’appliquer ou non une augmentation sur les droits de mutation. Et à l’exception des 4 que nous vous avons cités, tous ont voté pour, vous vous en doutez bien.

Comment calculer les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais de notaire pour l’achat d’un logement neuf sont bien moins élevés : ils ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente !

Qu’est-ce qu’un bien neuf ?

Par logement neuf, on entend celui qui vient de sortir de terre et qui n’a jamais été habité. Il s’agit donc d’une construction nouvelle, d’une vente sur plan ou VEFA ou d’un logement cédé par le promoteur constructeur.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ? 

Parce que la taxe de publicité foncière (“Émoluments de formalité et débours” dans notre simulation de frais de notaire) est moins élevée que dans l’ancien : 0.715 %. Ou pour chipoter, elle est très exactement de 0.71498 % du prix de vente HT. Contre 3.80 à 4.50 % dans l’ancien. Taxe à laquelle vient bien sûr s’ajouter le tarif du notaire.

Bon à savoir : L’achat d’un bien neuf auprès d’un professionnel de l’immobilier est soumis à la TVA de 20 %, ce qui n’existe pas dans l’ancien, qui est seulement soumis aux droits de mutation. Le taux peut être diminué à 5.5 % dans certains quartiers et zones des villes.

Lire aussi : Achat immobilier : acheter un logement neuf ou logement ancien ?

Comment calculer les frais de notaires sur la vente d’un terrain ? 

Nous partons du principe que vous avez un projet immobilier en tête et que vous envisagez donc l’acquisition d’un terrain constructible à bâtir. Alors, bon plan ou pas en termes de frais de notaire ? Ceux-ci se montent à environ 8 % du prix de vente, comme dans l’ancien.

Lire aussi : Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible ?

Comment réduire les frais de notaire

Déjà, commençons par une bonne nouvelle : depuis la loi Macron du 9 juillet 2015, les émoluments des notaires ont été réduits de 1.4 %. C’est tout, dites-vous ? Ok, c’est un peu léger. Mais on a une autre vraie bonne nouvelle : la rémunération de l’officier ministériel est depuis plafonnée à 10 % du prix de vente du bien.

Alors est-ce possible de négocier les frais de notaire ? On ne va pas se mentir, c’est compliqué, voire impossible. Cependant, la loi prévoit tout de même la possibilité d’obtenir une remise sur les émoluments ! Tous les biens ne sont pas concernés : seulement ceux dont le prix de vente est supérieur à 150 000 €. Aux lecteurs parisiens qui font les yeux ronds devant ce montant, sachez que oui, dans certaines villes de France, des logements se vendent à un tarif même bien inférieur à celui-là !

Donc si ce bien est vendu à un prix supérieur à 150 000 €, le notaire peut consentir à une remise maximale de 10 % sur ses émoluments. Mais ce ne sera pas parce que vous lui ferez les yeux doux. Car en réalité, s’il l’applique à vous, il est obligé de le faire pour tous ses clients, pour toutes les prestations de même catégorie. Et il doit également afficher l’information relative à cette remise sur son site Internet et dans son office.

Astuces HelloPrêt pour diminuer les frais de notaire :

• Lorsque vous achetez un bien meublé (par exemple avec une cuisine incorporée), vous avez la possibilité de déduire le prix de ce mobilier du prix de vente ;

• Faites-vous aider par un bon courtier (les meilleurs travaillent chez nous) pour négocier le prix de vente du bien. Comme les frais de notaire sont en proportion, ce sera toujours ça de pris !

• Pensez à déduire les éventuels frais d’agence avant de procéder à l’estimation des frais de notaire, sous peine de fausser le calcul.

Lire aussi : Nos conseils et astuces pour bénéficier de frais de notaire réduits

Vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier ? Par mail, téléphone, What’s app (on est moderne), nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous renseigner. Si vous souhaitez d’abord savoir combien vous pouvez emprunter, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt !

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