Quelle est l’utilité d’une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur (ou assurance décès invalidité) permet de sécuriser la banque quant au remboursement du prêt suite à la survenance de certains aléas de la vie :

  • arrêt de travail ;
  • invalidité ;
  • décès.

L’assurance d’un prêt immobilier contient donc à minima 3 types de garanties :

  1. garantie décès de l’emprunteur et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Elle permet de couvrir la mort de l’assuré ou le cas d’un handicap entraînant une perte totale d’autonomie. Dans ce cas, l’assurance va prendre en charge la totalité du capital restant dû ;

  2. garantie d’invalidité (ITT, IPT et IPP). Elle couvre les mensualités de remboursement lors d’un arrêt de travail (après un délai de franchise de 90 jours) si le prêt immobilier concerne l’achat d’une résidence principale.

  3. En plus de ces garanties obligatoires, le contrat d’assurance de prêt immobilier peut prévoir des garanties supplémentaires facultatives comme la perte d’emploi (garantie perte d’emploi ou chômage). Inévitablement, la souscription de garanties supplémentaires se traduit par une hausse des cotisations de l’assurance emprunteur.

En cas de survenance des évènements couverts par le contrat d’assurance emprunteur, l’assurance s’engage à prendre en charge tout ou partie des échéances de remboursement.

En d’autres termes, avec l’assurance emprunteur, la banque minimise la probabilité d’impayés.

En tout état de cause, même si vous l’estimez inutile, sachez que l’assurance emprunteur est obligatoire lors de la souscription d’un crédit immobilier. L’idée est donc d’effectuer des simulations d’assurance de prêt immobilier pour vous projeter dans le coût représenté par cette dernière.

Si vous souhaitez en apprendre plus, vous pouvez consulter notre article sur le fonctionnement de l’assurance emprunteur.

Pourquoi effectuer une simulation d’assurance prêt immobilier ?

Vous vous en doutez certainement, le prix d’achat du bien immobilier n’est pas le seul coût auquel vous serez confronté en bravant les étapes d’un achat immobilier. En réalité, il y a un certain nombre de coûts inhérents à toutes transactions immobilières effectuées à crédit :

  • les frais de notaires ;
  • les frais de dossier pour l’octroi du prêt
  • le cas échéant, les frais d’agence ;

À ces frais d’achat, s’ajoutent les intérêts d’emprunt qui seront payés mensuellement en plus du remboursement du prêt et l’assurance emprunteur calculée sous la forme d’un pourcentage du montant emprunté, payable mensuellement en plus des intérêts.

En d’autres termes, l’assurance de prêt immobilier vient accroître le montant de vos mensualités de remboursement. De facto, votre capacité d’emprunt et de remboursement s’en trouve impacté.

Or, le coût d’une assurance de prêt immobilier n’est pas forcément basé sur les mêmes critères que le taux d’intérêt du crédit : l’âge et l’état de santé sont des considérations essentielles. L’assurance emprunteur peut donc représenter une part substantielle du coût global du prêt immobilier.

L’objectif d’une simulation d’assurance de prêt immobilier est donc de connaitre le montant réel de vos mensualités de remboursement et de calculer votre TAEG (taux annuel effectif global). Vous pourrez ainsi mieux estimer votre capacité d’emprunt et votre budget immobilier global.

De plus, avec la loi Bourquin et la loi Chatel, vous n’êtes plus dans l’obligation de souscrire à l’assurance emprunteur de votre banque. Ainsi, en utilisant une simulation d’assurance de prêt immobilier, vous serez en mesure de comparer le coût de l’assurance proposée par la banque avec le coût des assurances proposées par d’autres assureurs.

Quels sont les éléments pris en compte dans une simulation d’assurance de prêt immobilier ?

Une simulation d’assurance de prêt immobilier permet de vous donner une vision prospective du coût de votre assurance emprunteur en fonction de différents éléments :

  • le montant de prêt immobilier envisagé ;
  • la durée du crédit immobilier ;
  • le taux d’assurance du crédit immobilier;
  • la base de calcul des cotisations de l’assurance (capital initial ou restant dû).

Vous pourrez alors estimer la part de vos mensualités dédiées à l’assurance décès emprunteur.

Pour avoir une vue plus macroscopique sur vos mensualités globales de remboursement, vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de crédit immobilier.

Assurance prêt immobilier : assurance sur capital initial ou sur capital restant dû ?

Traditionnellement, on distingue deux types d’assurance emprunteur en fonction de la méthode de calcul des cotisations :

  1. l’assurance sur capital initial ;
  2. l’assurance sur le capital restant dû.

Cette première possibilité consiste à appliquer un pourcentage fixe annuel sur la totalité du montant emprunté. Le coût de l’assurance est donc constant et ne diminue pas à mesure que vous remboursez le capital emprunté.

Pour la deuxième, l’assurance fonctionne comme les intérêts d’emprunt. Il s’agit d’un taux qui s’applique sur le capital restant dû. Ainsi, à mesure que vous remboursez le capital, le coût d’assurance diminue. On parle aussi d’assurance dégressive.

Ceci étant, à taux égal, l’assurance sur le capital restant dû serait théoriquement plus intéressante que l’assurance sur le capital initial du fait de la dégressivité des mensualités.

Pourtant, dans la pratique, les assurances sur capital initial sont souvent plus intéressantes :

  • les taux sont inférieurs ;
  • le mode de calcul est favorable aux remboursements anticipés.

En effet, le remboursement anticipé de votre prêt immobilier entraîne une réévaluation du capital initial au profit du capital restant dû pour le calcul des nouvelles cotisations de l’assurance.

Comment calculer le coût d’une assurance de prêt immobilier ?

La méthode de calcul diffère selon qu’il s’agit d’une assurance sur capital initial ou sur capital restant dû.

Pour le calcul d’une assurance sur capital initial

La méthode est relativement simple. Il suffit de prendre le montant total emprunté et d’appliquer le taux en fonction de la durée de remboursement du prêt :

Coût total de l’assurance = montant emprunté x taux d’assurance x nb d’année de l’emprunt Exemple : Vous souscrivez une assurance emprunteur sur capital initial pour un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans au taux d’assurance de 0,35%

Le coût total de l’assurance est de : 200 000 x 0,0035 x 20 = 14 000 euros.

Pour le calcul d’une assurance sur capital restant dû

La méthode de calcul pour l’assurance capital restant dû est beaucoup plus compliquée puisqu’il faut tenir compte de la diminution mensuelle du capital restant dû.

L’idéal pour effectuer le calcul est de partir sur le tableau d’amortissement du prêt et d’effectuer un calcul automatique à chaque mensualité en appliquant le taux annuel à une mensualité puis de faire la somme de toutes les mensualités (Excel est votre ami) :

Coût total de l’assurance : ∑ capital restant dû au mois m x taux d’assurance / 12

Si vous n’avez pas la foi (je vous comprends), vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance qui vous permettra d’estimer et de comparer facilement le coût d’une assurance basé sur le capital initial avec une assurance sur capital dégressif.