Comment obtenir un PTZ pour votre achat immobilier ?

En recherche de financements à un taux imbattable pour l’achat de votre future résidence principale ? Ce serait dommage de passer à côté du prêt à taux zéro ! On vous explique tout sur les conditions nécessaires pour l’obtenir. Mais commençons d’abord par la théorie…

Qu’est que le PTZ (prêt à taux zéro) ?

Grand remplaçant du PAP (prêt à l’accession à la propriété) à partir de 1995, le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt aidé destiné en principe au primo-accédant souhaitant faire l’achat de leur résidence principale en complément d’une autre source de financement (prêt bancaire, apport personnel, prêt d’accession sociale). Comme son nom l’indique, le crédit à taux zéro ne vous rend redevable d’aucune forme d’intérêts. Il présente donc l’avantage premier d’augmenter substantiellement votre budget immobilier et votre capacité d’emprunt, car :

  • les mensualités correspondantes ne seront pas augmentées des intérêts d’emprunt, vous aurez seulement à rembourser le capital emprunté ;
  • son remboursement prévoit une période de différé, les premières mensualités seront exigibles après l’écoulement d’une période de temps variant de 5 à 15 ans.

Toutefois, comme la plupart des choses avantageuses, leurs bienfaits sont soumis à des restrictions tant au niveau du public éligible qu’au niveau des opérations considérées.

Les types d’opérations immobilières concernés par le PTZ

Le prêt à taux zéro concerne l’achat d’une résidence principale. Mais vous en conviendrez ce terme est assez vague. Entre un terrain à bâtir et l’achat d’une caravane, bien qu’il puisse s’agir d’une résidence principale, il y a une véritable différence…

Les opérations couvertes par le PTZ 2019

La loi finance 2020 maintient les opérations ci-dessous déjà consacrées par le PTZ 2019.

Globalement, la loi distingue le logement qui a déjà été habité (ancien) de celui qui ne l’a jamais été (neuf).

Ainsi, il est possible de souscrire un crédit à taux zéro pour les opérations portant sur des logements neufs ou à rénover :

  • l’achat d’un terrain pour y construire une résidence principale, l’achat d’un logement neuf ou la rénovation importantes du logement permettant de la considérer comme neuf au sens de la TVA ;
  • la transformation d’un local en logement. Qu’il s’agisse d’un vieux cor de ferme (si vous avez l’âme d’un hippie) ou d’un bureau abandonné (si vous êtes plus du genre corporate), tant que la destination du bien change à des fins d’habitations, c’est OK !

Quant au logement faisant déjà l’objet d’une habitation (logement ancien), il est possible d’obtenir un PTZ pour ces opérations :

  • l’amélioration d’un logement ancien situé dans une zone B2 et C (cf la carte des zones ci-dessous). Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération immobilière ;
  • l’achat d’un bien dans la zone B2 et C dont l’obligation de rénovation appartient au vendeur (dispositif VIR ou vente d’immeuble à rénover) ;
  • achat dans le cadre d’un bail réel solidaire. Ca ne vous dit rien ? Pour faire court, il s’agit d’un dispositif d’aide au plus modeste pour favoriser l’accession à la propriété immobilière. Au lieu d’acheter le bâti et le foncier (le terrain en tout ou partie sur lequel est construit le logement), vous achetez seulement le bâti permettant de réduire d’environ 30% le coût du bien immobilier. Un OFS (organisme foncier solidaire) reste propriétaire du foncier dans une logique anti-spéculative ;

Toujours dans le cadre d’un logement ayant déjà été habité, il est possible d’acquérir un logement social (toujours pour y habiter et non pour devenir bailleur social !). Plusieurs cas de figure sont à distinguer :

  • Si vous occupez le logement social en tant que locataire depuis au moins 2 ans, que celui-ci est en vente et que vous remplissez les conditions de ressource PLS (prêt logement social et non position latérale de sécurité) alors, vous pouvez faire une demande de PTZ. A noter que le conjoint, les ascendants ou descendants peuvent se porter acquéreur au moyen d’un PTZ sous réserve des mêmes conditions précitées et toujours dans le but d’en faire une résidence principale ;
  • Si un logement social est vacant, vous pouvez vous porter acquéreur en bénéficiant du PTZ à condition que le logement vacant et votre logement social appartiennent au même bailleur et soient dans le même département.

Vous n’avez pas tout lu ?! Moi si. Globalement ce qu’il faut retenir : mise à part l’achat d’un logement social existant ou d’un logement neuf, le PTZ s’applique surtout pour les situations ou vous envisagez de faire des travaux de rénovations, de réhabilitation ou de transformation. Exit donc l’appart Haussmannien en plein coeur de Paris (sauf si le point de hongrie est bouffé par les termites).

Le PTZ 2020 dans le cadre d’une location accession

Une des nouveauté de la loi de finance 2020 est l’élargissement des opérations ouvrant droit au PTZ à la location accession.

La location accession fonctionne comme un crédit bail : vous disposez de la jouissance du bien pendant une certaine durée, puis à l’issue de la période, on vous propose d’en devenir propriétaire à un prix inférieur au marché.

Tous les mois, vous payez une redevance correspondant :

  • à la jouissance du bien (un loyer)
  • un surplus servant à financer son acquisition. Si vous n’exercez pas votre droit d’achat au moment voulu (levée de l’option), cette partie vous sera restitué.

Ainsi, une partie de la redevance s’assimile à une épargne logement s’imputant sur le prix du bien immobilier.

A l’heure où ces lignes sont écrites, les conditions d’octroi du PTZ dans le cadre d’une location accession n’ont pas encore été définies par le gouvernement ! Mais cela ne saurait tarder.

Sachez simplement que la location accession pourrait devenir une excellente façon de devenir propriétaire de votre logement avec un apport minimal tout en bénéficiant d’un crédit à taux zéro.

Est-il possible de louer son bien immobilier financé à l’aide d’un PTZ ?

Petit point détail mais d’une importance capitale. Les pti malins d’entre vous pourraient montrer patte blanche au banquier pour obtenir le PTZ puis, louer le bien à des fins mercantiles.

Alors autant être clair, vous ne pourrez pas louer votre bien pendant les 6 années suivant le versement du prêt. La règle est simple : le PTZ est attribué pour l’achat de votre résidence principale.

Toutefois, il existe certains cas de figures où il est possible de louer votre bien avant l’écoulement du délai de 6 ans.

Maintenant que vous savez si vos projets immobiliers peuvent être financés via un PTZ, il convient de s’intéresser à votre personne afin de déterminer vous êtes éligible au dispositif.

Les critères d’éligibilité au crédit à taux zéro

Vous l’aurez compris, le PTZ ce n’est pas pour tout le monde. L’idée de ce dispositif est de favoriser l’accession à la propriété immobilière dans une logique sociale. La loi impose donc des conditions de ressources graduées en tenant compte des critères géographiques et la situation patrimoniale des intéressés.

Les conditions de ressources et composition de votre famille

En fonction de la zone géographique du bien immobilier convoité, du nombre d’occupant et de votre revenu fiscal de référence en N-2 (du foyer fiscal), vous pouvez bénéficier du PTZ si vous ne dépassez pas les plafonds de ressource suivants.

Nombre d’occupant du logement Zone A bis et zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 euros 30 000 euros 27 000 euros 24 000 euros
2 51 800 euros 42 000 euros 37 800 euros 33 600 euros
3 62 900 euros 51 000 euros 45 900 euros 40 800 euros
4 74 000 euros 60 000 euros 54 000 euros 48 000 euros
5 85 100 euros 69 000 euros 62 100 euros 55 200 euros
6 96 200 euros 78 000 euros 70 200 euros 62 400 euros
7 107 300 euros 87 000 euros 78 300 euros 69 600 euros
Plus de 8 occupants 118 400 euros 96 000 euros 86 400 euros 76 800 euros

zone PTZ

Au regard des plafonds, les conditions de ressource restent relativement élevés de sorte que la plupart des ménages (et, de fait, pas forcément modestes) sont en mesure de bénéficier du PTZ. En effet, une famille de deux parents et de deux enfants doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur à 74 000 euros pour l’achat d’un logement à Paris dans le cadre d’un crédit à taux zéro ! Autant dire que la grande majorité des ménages peuvent prétendre au PTZ.

Le critère de propriété immobilière antérieure

Autre condition indispensable pour bénéficier du PTZ (promis c’est la dernière) : être primo-accédant. Nous en avions parlé au début mais pas forcément dans les détails.

La règle de principe pour bénéficier du PTZ est la suivante : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux années précédents la demande du PTZ.

Néanmoins, comme d’habitude, il existe des exceptions à ce principe. Si vous êtes dans l’un de ces cas de figures, vous aurez quand même droit au PTZ :

  • vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale en pleine propriété (vous disposiez seulement de l’usufruit ou de la nue-propriété) ;
  • vous êtes en situation de handicap ouvrant droit à l’AAH
  • l’un de vos enfants souffre d’un handicap ouvrant droit à l’AEEH
  • votre résidence principale est devenu inhabitable suite à une catastrophe naturelle (ce qui est somme toute plutôt courant).

En dehors de ces cas, il faudra vous en tenir au principe initial. Ceci étant, une importante question demeure pour déterminer votre capacité d’emprunt : combien pouvez emprunter avec un PTZ ?

Quelle est le montant du PTZ ?

Avoir droit au PTZ c’est bien mais savoir combien c’est mieux ! A titre liminaire, autant être franc, le PTZ ne pourra jamais couvrir la totalité de votre emprunt puisque :

  • les licornes n’existent pas (désolé Titouan) ;
  • il faut obligatoirement le compléter avec une autre source de financement ;
  • il est calculé en fonction du coût TTC de l’opération immobilière sous le respect d’un plafond.

A noter que le coût TTC de l’opération immobilière comprend le coût d’achat du logement, les travaux et les frais d’agences. Par contre, les droits d’enregistrements, les frais de notaires et le coût du mobilier ne sont pas pris en compte.

De plus, comme pour les critères de ressource, un plafond s’applique pour le calcul du coût total de l’opération immobilière en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupant.

Nombre d’occupant dans le logement convoité Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 euros 135 000 euros 110 000 euros 100 000 euros
2 210 000 euros 189 000 euros 154 000 euros 140 000 euros
3 255 000 euros 230 000 euros 187 000 euros 170 000 euros
4 300 000 euros 270 000 euros 220 000 euros 200 000 euros
Plus de 5 occupant 345 000 euros 311 000 euros 253 000 euros 230 000 euros

Ainsi, si vous souhaitez acheter un logement à Paris pour faire famille de 4 personnes pour un coût total de 600 000 euros, seulement 300 000 euros pourront être pris en compte pour calculer le montant de l’emprunt à taux zéro.

Calcul du PTZ pour l’achat d’un logement neuf

Pour rappel, sont considérés comme logement neuf au sens du PTZ la construction d’un logement, la rénovation d’un logement inhabité et la réhabilitation d’un local.

  Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
Logement neuf ou remis à neuf PTZ max = 40% PTZ max = 40% PTZ max = 20% PTZ max = 20%

Pour l’achat d’un logement neuf dans la zone A bis, A et B1, le montant maximum de PTZ attribuable est de 40% du coût total de l’opération immobilière dans la limite du plafond.

Dans les autres zones, le montant attribuable est de 20%.

Pour reprendre l’exemple précédent (famille 4 enfants coût total 600 000 euros pour Paris), l’appartement se situe en zone A bis. Le coût total dépasse le plafond, ce sera donc le plafond (300 000 euros) qui sera retenu pour le calcul du PTZ soit : 300 000 x 0,4 = 120 000 euros

Le montant maximum du PTZ pour cette famille sera de 120 000 euros.

Calcul du PTZ pour l’achat d’un logement ancien

  Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
Rénovation logement ancien (non remis à neuf) Pas de PTZ Pas de PTZ PTZ max = 40% PTZ max = 40%
Logement social PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10%

Pour l’achat d’un logement ancien dans le secteur privé dans la zone B2 à C (à charge de rénovation pour au moins 25% du prix de vente), le montant maximum du PTZ est de 40% du coût total de l’opération immobilière (toujours dans le strict respect du plafond).

Quant à l’achat d’un logement social dans les conditions précédemment énoncées, le montant total du prêt à taux zéro ne peut dépasser 10% du coût total de l’opération immobilière.

La durée de remboursement du PTZ

La durée de remboursement du PTZ est comprise entre 20 et 25 ans en fonction notamment de vos revenus, du coût total de l’opération immobilière, du nombre d’occupant et de la zone géographique du logement.

Le PTZ a la particularité de prévoir deux périodes de remboursement. La première période dite de « différé » où vous n’aurez pas à payer de mensualité. Puis, à partir de 5, 10 ou 15 ans après, la période de remboursement effectif sous la forme de mensualités.

Cette méthode de remboursement augmente drastiquement votre budget immobilier puisqu’il sera possible par exemple d’emprunter plus sur les 15 premières années via un prêt bancaire classique tout en bénéficiant d’un capital de départ plus élevé. En d’autres termes, le PTZ peut s’analyser comme un apport personnel ou comme certains prêts familiaux puisqu’il n’aura pas d’impact sur vos mensualités à moyen terme.

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