Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Pour un achat immobilier ou un investissement locatif, vous avez peut-être souscrit une hypothèque sur votre maison pour obtenir votre prêt immobilier. Or, vous souhaitez désormais vendre votre maison grevée d’une hypothèque. Est-ce possible ? Si oui, comment procéder pour vendre votre maison sous hypothèque ?

Avant de répondre à ces questions, intéressons-nous d’abord à la notion d’hypothèque pour mieux comprendre son fonctionnement.

• Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?
  • Qu’est ce qu’une hypothèque ?
  • Peut-on vendre une maison sous hypothèque alors que le crédit immobilier a été remboursé ?
  • Peut-on vendre une maison sous hypothèque alors que le crédit immobilier n’est pas entièrement remboursé ?
  • Quel est le coût d’une main levée d’hypothèque ?
  • Que faire si le banquier refuse la main levée de l’hypothèque ?

Qu’est ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque conventionnelle est un acte notarié (c’est dire établi devant notaire) par lequel l’emprunteur s’engage à remettre un bien immobilier à son créancier en cas de défaut de remboursement de son prêt. Le créancier (la banque) dispose donc d’un droit de préférence (se faire rembourser en priorité sur le bien) et d’un droit de suite lui permettant de faire procéder à la vente du bien, même si le bien se trouve entre les mains d’un tiers.

En d’autres termes, si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier garanti par une hypothèque, la banque pourra faire saisir le bien immobilier concerné et procéder à sa vente, que vous soyez d’accord ou non.

Avant de procéder à la vente de votre maison, il convient de vérifier si votre bien est réellement grevé par une hypothèque. En effet, une hypothèque conventionnelle peut produire ses effets seulement si elle résulte d’un acte notarié prévu à cet effet. Dans les autres cas, l’hypothèque conventionnelle est frappée d’une nullité absolue et ne saurait produire aucun effet.

Le principe étant posé, comment faire pour vendre votre maison sous hypothèque ?

Il convient de distinguer deux hypothèses :

• le prêt immobilier garanti par une hypothèque sur votre maison a été remboursé en totalité
• le prêt immobilier n’a pas été totalement remboursé

Peut-on vendre une maison sous hypothèque alors que le crédit immobilier a été remboursé ?

En principe, l’inscription d’une hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt immobilier plus 1 an. Après cette période, l’hypothèque prend fin automatiquement sans le moindre coût.

Vous pouvez donc vendre votre bien librement sans demander la levée de l’hypothèque.

Par contre, si la vente intervient avant l’écoulement d’une année à compter du remboursement complet du prêt, votre maison sera encore sous hypothèque.

Il convient alors de demander une main levée d’hypothèque engendrant tous les frais relatifs à ce type d’opération (nous en parlerons par la suite).

Peut-on vendre une maison sous hypothèque alors que le crédit immobilier n’est pas entièrement remboursé ?

Etant donné les longues durées d’endettement (entre 15 et 25 ans), la vente d’une maison encore attachée à un crédit immobilier est la situation la plus commune. Si le prêt immobilier est garanti par un cautionnement, pas de souci ! Par contre s’il s’agit d’une hypothèque, les choses se compliquent.

Avant la vente de la maison grevée d’une hypothèque, il faudra dans tous les cas faire autoriser la vente par le notaire. La main levée se fait donc en plusieurs étapes et sa réussite dépend du prix de vente de la maison.

La vérification du prix de vente du bien immobilier

Dans un premier temps, il faut vérifier si le prix de vente du bien immobilier permet effectivement de satisfaire la banque en tenant compte :

• du capital restant dû
• des IRA (indemnités de remboursement anticipé). En effet, la vente de la maison va entraîner automatiquement le remboursement du prêt immobilier à la banque. L’opération de remboursement anticipé peut générer des frais communément appelés IRA. Ils viennent s’ajouter au capital restant dû. A noter néanmoins que le montant de ces indemnités est encadré par la loi. Elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts, sans pour autant dépasser 3 % du capital restant dû
• les frais de main levée de l’hypothèque
• les émoluments ou honoraires du notaire procédant à la main levée (et oui, le notaire ne travaille pas gratuitement^^)

Si le prix de vente permet de couvrir les frais et le remboursement de tous les créanciers, le notaire accepte la vente immobilière et procède à la main levée de l’hypothèque. Ce dernier remboursera pour vous les différents créanciers en prélevant directement les créances dues sur le prix de vente, vous pourrez bien entendu percevoir le reliquat !

A contrario, si le prix de vente ne permet pas de satisfaire tous les créanciers, le notaire aura la possibilité de refuser la vente. Vous disposez néanmoins d’un recours devant la justice.

La main levée de l’hypothèque

Si le notaire accepte la vente, ce dernier devra procéder à la main levée de l’hypothèque. Cette main levée intervient dès lors que tous les créanciers hypothécaires ont été remboursés sur le prix de vente.

L’acte de radiation de l’hypothèque est transmis par le notaire au service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) engendrant un coût proportionnel au montant total du prêt couvert par l’hypothèque.

Quel est le coût d’une main levée d’hypothèque ?

Passé un an après le remboursement de votre dernière mensualité de prêt immobilier, l’hypothèque rattachée prend fin automatiquement et ce, sans engendrer le paiement des moindres frais.

Dans les autres cas, la main levée d’une hypothèque avant son terme engendre différents frais à votre charge. Ils sont calculés en fonction du montant initial de votre prêt immobilier majoré d’environ de 20 % pour tenir compte des frais. Ces derniers représentent entre 0,3 % et 0,6 % du montant du prêt majoré. Ils se décomposent de la manière suivante :

• les droits d’enregistrement fixes (25 euros)
• les émoluments du notaire selon un barème proportionnel
• la contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’hypothèque
• la TVA sur les émolument et formalités

Ainsi pour un prêt de 500 000 euros, le coût de la mainlevée de l’hypothèque représente environ 1 600 euros. Attention, ce coût ne tient pas compte des éventuels frais de remboursement anticipé de la banque (IRA).

Que faire si le banquier refuse la main levée de l’hypothèque ?

En principe, votre banquier n’est pas là pour vous nuire (quoique…). Si le prix de vente de votre maison permet de couvrir tous les frais inhérents à la main levée et le remboursement complet du prêt immobilier, il devrait donner son accord sans difficulté.

A défaut, vous pouvez obtenir la main levée de l’hypothèque sur décision de justice notamment si votre dette a été entièrement remboursée ou que l’hypothèque a atteint son terme initialement prévu.