En quoi consiste le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération relativement simple visant à faire jouer la concurrence entre les banques pour faire racheter un crédit en cours de remboursement. En effet, les taux d’intérêt proposés fluctuent dans le temps notamment en fonction de la politique monétaire de la BCE (banque centrale européenne).

Baisse des taux immobilier

Or, il se peut que vous ayez souscrit un emprunt il y a 10 ans dans des conditions nettement moins favorables qu’aujourd’hui.

Dans ce cas, l’opération de rachat de votre emprunt immobilier pourrait s’avérer providentielle pour vos finances !

L’opération de rachat est simple : vous demandez à une banque concurrente de vous prêter le montant de votre capital restant dû avec lequel vous rembourserez votre prêteur initial.

La nouvelle banque va donc vous proposer des conditions de financement en accord avec la conjoncture économique.

Faire baisser son taux d’emprunt grâce au rachat de crédit


Le but du rachat d’un crédit immobilier est donc de faire baisser le taux d’emprunt. Si vous avez souscrit un prêt en 2010, il est fort probable que votre taux d’intérêt tourne aux alentours de 3,5%.

En faisant racheter votre crédit, la nouvelle banque vous proposera le taux applicable en 2019 soit environ 1,2%.

Les taux d’intérêts sont au plus bas depuis 30 ans !

L’économie peut donc être substantielle à condition qu’il reste une période de remboursement relativement longue et un capital restant dû suffisant. En effet, comme nous le verrons, le rachat d’emprunt immobilier s’accompagne d’un certain nombre de frais qu’il faudra absolument mettre en balance pour s’assurer de la viabilité économique de l’opération.

Le regroupement de crédit pour les unir tous

Le regroupement de crédit est une autre opération s’apparentant à un rachat de crédit. Elle consiste à regrouper un seul prêt l’ensemble des crédits de votre ménage (crédit à la consommation, crédit immobilier…). Ainsi, en plus du rachat de votre crédit immobilier, la banque va racheter tous vos autres crédits pour les unir tous (un peu comme Sauron et l’anneau).

Le regroupement de crédit présente au moins deux avantages :

  1. une meilleure visibilité sur vos mensualités de remboursement (le montant est fixe et unique) ;
  2. l’obtention de meilleures conditions de financement en bénéficiant notamment de taux d’intérêt plus faibles, d’un rallongement ou d’un raccourcissement de la durée de remboursement.

Quelle est la différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation de prêt ?

Ceci étant, pourquoi forcément changer de banque pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt ?

Votre banque actuelle n’a pas forcément envie de vous voir partir et propose au quotidien des taux d’emprunts favorables à ses nouveaux clients. Il est donc possible d’envisager la renégociation de votre prêt immobilier.

Dans ce cas de figure, il ne s’agit pas un rachat à proprement parlé puisque la banque ne peut pas racheter son propre crédit. Par contre, elle va modifier les clauses du contrat de prêt pour vous proposer des conditions de financement plus favorable.

Pour renégocier votre prêt et être en position de force dans la négociation, il est souvent préférable de faire d’abord appel à la concurrence pour ensuite demander à votre banque d’aligner son offre.

À proposition égale, la renégociation de prêt immobilier sera toujours à privilégier. En effet, elle vous évite de nombreux coûts inhérents au rachat de crédit immobilier.

Les coûts du rachat de crédit immobilier

simulation rachat credit immobilier

Lorsque vous effectuez un rachat de crédit immobilier auprès d’une autre banque, l’opération va présenter un certain nombre de coûts qu’il faudra absolument prendre en compte pour juger de la pertinence de l’opération envisagée.

Ainsi, en faisant racheter votre crédit immobilier vous serez confronté à plusieurs coûts :

  • les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
  • les frais de banque ;
  • les frais de courtage (chez Helloprêt, c’est gratuit !) ;
  • les éventuels frais de garantie ;
  • l’assurance emprunteur.

Rachat de crédit : les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Bien que l’on pourrait croire que la banque est soulagée à l’idée que vous remboursiez un prêt de manière anticipée. En réalité, il n’en est rien. Pour elle, vous étiez un bon client qui payait ses mensualités sans rechigner et désormais, vous l’êtes d’autant plus puisque vous êtes en mesure de rembourser les sommes empruntées avant leur échéance.

Or, un bon client, on cherche à le garder soit en lui proposant des avantages soit en mettant en place des mesures dissuasives (la carotte ou le bâton). Vous vous en doutez : c’est la deuxième solution qui a été retenue au moyen de l’indemnité de remboursement anticipé.

Cette pénalité n’est pas systématiquement prévue dans le contrat, mais si c’est le cas, sachez que le législateur est venu encadrer cette pratique. En effet, pour les prêts conclus après 1999, l’IRA ne peut être supérieur à 3% du capital restant dû et doit être inférieur ou égal à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (R312-2 du Code de la consommation).

Exemple :

vous souhaitez faire racheter votre prêt par une autre banque.

Le prêt a été souscrit au taux de 5% pour un montant de 150 000 euros.

Le capital restant dû est de 100 000 euros.

L’IRA ne pourra pas être supérieur à 3% du capital restant dû soit 100 000 x 0,03 = 3 000 euros ni supérieur à 6 mois d’intérêts sur le montant du capital racheté soit 100 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros.

Le montant maximum retenu pour le calcul de l’IRA sera 2 500 euros.

Rachat de crédit : les frais de banque et courtage

Comme pour la souscription d’un crédit immobilier, la banque instigatrice du rachat de crédit va facturer des frais de dossier pouvant représenter entre 1% et 7% du montant racheté. Néanmoins, selon votre dossier emprunteur, vous pouvez obtenir une réduction voire une suppression des frais bancaires.

De plus, si vous passez par un courtier traditionnel pour effectuer un rachat de crédit, il fort probable que ce dernier se rémunère au moyen d’une commission ou en facturant des honoraires représentant 1 à 9% du nouveau montant du prêt.

Vous pouvez toutefois obtenir la même qualité de service gratuitement en passant par un courtier en ligne !

Les frais de garanties (hypothèque, nantissement et caution)

Le prêt immobilier initialement souscrit peut être assorti de différentes garanties (ou sûretés). Il peut s’agir :

Certaines de ces garanties peuvent générer des coûts supplémentaires. En effet, lorsque la banque rachète un crédit immobilier, elle peut exiger par exemple la souscription d’une hypothèque afin de limiter le risque pesant sur le rachat. On parle alors de rachat de crédit hypothécaire. Cette opération implique l’intervention d’un notaire pour effectuer une publicité foncière dont le coût s’élève généralement à 0,715% du capital racheté.

De même, la banque peut exiger de faire cautionner le prêt par un tiers. Si en principe le cautionnement d’un crédit par un particulier est gratuit, la caution prise par un organisme de cautionnement est quant à elle payante (entre 2 à 3% du montant racheté).

Calculer son rachat de crédit immobilier

rachat de crédit immobilier

Maintenant que nous avons envisagé les différents coûts pouvant peser sur l’opération de rachat de crédit immobilier, il convient de les mettre en balance avec les gains réalisés.

À partir de quelle différence de taux le rachat devient rentable ?

Pour qu’un rachat soit intéressant, on estime généralement que les nouveaux taux doivent être inférieurs de 0,80 point à ceux de votre précédent crédit. De telle sorte que le bénéfice obtenu soit suffisamment important pour couvrir les frais de remboursement anticipé, inhérent à une telle opération. N’oubliez pas que vous devez également payer de nouveaux frais de garantie et les honoraires de votre courtier.

Néanmoins, avec HelloPrêt, vous êtes gagnant, si les taux sont inférieurs de 0,5 point aux précédents. Le simple fait que nos services soient 100% gratuits vous permet de réduire considérablement le coût du rachat. Ainsi, vous pouvez espérer réaliser une économie de plusieurs centaines voire milliers d’euros.

Exemple de calcul de rachat d’emprunt immobilier

Ainsi, pour que l’opération soit viable économiquement il faut que le coût total du nouveau crédit augmenté des frais de rachat soit inférieur au coût total de l’ancien crédit.

Il est donc possible d’établir la formule suivante :

Coût total du nouveau crédit + coût du rachat < Coût total de l’ancien crédit Coût du rachat = IRA + Frais bancaires x capital racheté IRA = capital racheté x ancien taux d’intérêt x 6/12

J’en conviens la formule peut s’avérer barbare, mais vous allez vite comprendre à l’aide d’un exemple.

Imaginons qu’il vous reste 150 000 à rembourser à un taux de 5% pendant 10 ans. Une banque vous propose de racheter votre crédit à un nouveau taux de 1,2% (celui actuellement en vigueur en 2020)

En utilisant notre simulateur de prêt immobilier, nous savons que le coût total de l’ancien crédit est de 41 000 euros et le nouveau de 9 000 euros soit une économie brute de 32 000 euros (nous supposons le taux d’assurance constant).

Pour connaitre l’économie nette, il convient d’ajouter les frais de rachat de crédit immobilier soit l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) et les frais bancaires : Le montant maximum de l’IRA est de : 150 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros.

Le montant des frais bancaire est compris entre 1 et 9% soit 13 500 euros au maximum (remarque : ces frais sont négociables). L’économie nette du rachat de crédit est donc de 41 000 – 9 000 + 2 500 + 13 500 = 16 000 euros.

Bien entendu, nous n’avons pas pris en compte les frais de courtage étant donné que ces derniers sont gratuits, du moins en ce qui nous concerne 😉

Comment procéder pour entamer un rachat de prêt ?

Avant même d’être noyé dans des dizaines de calculs, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier. En faisant confiance à HelloPrêt, vous obtenez une réponse en moins d’un jour sur la validité ou non de votre projet de rachat. À l’aide de nos experts, vous effectuez une simulation poussée qui révèle la banque qui répond le mieux à vos besoins.

Grâce à un service 100% digital et 100% gratuit, vous gagnez du temps et de l’argent dans votre projet de rachat de prêt immobilier. Enfin, en conférant un mandat de recherche à votre courtier, il s’engage à mettre l’ensemble des banques en concurrence afin de négocier pour vous les meilleures conditions de financement.

À la suite de votre premier entretien, vous pouvez suivre l’avancée de votre dossier directement depuis votre tableau de bord. De l’upload de votre dossier à la signature des documents, tout se fait électroniquement. C’est l’assurance de décrocher votre dossier de prêt sans bouger de votre canapé.