Rachat de prêt immobilier

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération relativement simple visant à faire jouer la concurrence entre les banques pour faire racheter un crédit en cours de remboursement. L’objectif du rachat de prêt est donc de réaliser des économies en obtenant généralement un nouveau taux d’intérêt plus avantageux.

Comment fonctionne le rachat de prêt immobilier ?

L’opération de rachat de prêt est simple : vous demandez à une banque concurrente de vous prêter le montant de votre capital restant dû avec lequel vous rembourserez votre prêteur initial.

Ainsi, vous vous libérez de votre engagement initial en souscrivant un nouveau prêt avec une autre banque dans de nouvelles conditions (de préférence plus favorables !).

Pourquoi les taux d’intérêt immobiliers proposés par les banques évoluent ?

L’évolution des taux d’intérêt au cours du temps est une vaste question qui dépend principalement de plusieurs phénomènes macroéconomiques. Que vous les croyiez ou non, les banques disposent d’un pouvoir relativement limité dans la fixation des taux d’intérêts des prêts immobiliers.

Pour résumer simplement les choses, les taux d’intérêt proposés par banques fluctuent dans le temps notamment en fonction :

• de la politique monétaire de la banque centrale européenne (BCE) ;
• de l’offre et de la demande crédit ;
• du taux d’usure (il s’agit du plafond de taux d’intérêt praticable par une banque pour chaque type de crédit) ;
• de la durée d’emprunt ;
• du risque de non-remboursement. Comme vous pouvez le constater, ces différents éléments ne dépendent pas véritablement des banques (bien que son appréciation est parfois souveraine concernant par exemple votre solvabilité ou l’offre et la demande de crédit). Pour autant, en cas de baisse générale des taux, vous avez tout intérêt à envisager un rachat de crédit immobilier pour en profiter !

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier pour faire racheter votre prêt immobilier ?

Le courtier immobilier est un spécialiste de la négociation de crédits immobiliers. Ils disposent d’un panel de compétences lui permettant de mettre en valeur votre dossier emprunteur et démarcher différentes banques afin de les mettre en concurrence. Son objectif est simple : obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions de financement pour ses clients.

Ainsi, faire appel à un courtier immobilier pour faire racheter votre prêt immobilier vous offre la garantie de bénéficier des meilleures offres actuellement disponibles et ainsi optimiser les économies découlant du rachat de prêt.

Lire aussi : Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Quelle est la différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation de prêt ?

Ceci étant, est-il vraiment nécessaire de changer de banque pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt ?

Votre banque actuelle n’a pas forcément envie de vous voir partir et propose au quotidien des taux d’emprunts favorables à ses nouveaux clients. Il est donc possible d’envisager la renégociation de votre prêt immobilier.

Dans ce cas de figure, il ne s’agit pas d’un rachat à proprement parler puisque la banque ne peut pas racheter son propre crédit. Par contre, elle va modifier les clauses du contrat de prêt pour vous proposer des conditions de financement plus favorables.

Pour renégocier votre prêt et être en position de force dans la négociation, il est souvent préférable de faire d’abord appel à la concurrence pour ensuite demander à votre banque d’aligner son offre.

À proposition égale, la renégociation de prêt immobilier sera toujours à privilégier. En effet, elle vous évite de nombreux coûts inhérents au rachat de crédit immobilier.

C’est pourquoi, quand cela s’avère intéressant, nos courtiers privilégient toujours la renégociation au rachat de crédit !

Lire aussi : Comment renégocier son prêt immobilier ?

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier par une autre banque ?

Le rachat de prêt immobilier est une opération courante permettant à l’emprunteur de faire jouer la concurrence entre les banques pendant la période de remboursement de son prêt immobilier. L’objectif : faire baisser son taux d’emprunt, voire envisager un regroupement de crédit pour optimiser le poids des mensualités de ses différents crédits.

Faire baisser son taux d’emprunt grâce au rachat de crédit

Le but du rachat d’un crédit immobilier est donc de faire baisser le taux d’emprunt. Si vous avez souscrit un prêt en 2010, il est fort probable que votre taux d’intérêt tourne aux alentours de 3,5% en témoigne l’évolution des taux d’intérêt immobiliers.

En faisant racheter votre crédit, la nouvelle banque vous proposera le taux applicable en 2021 soit environ 1 % sur 20 ans.

L’économie peut donc être substantielle à condition qu’il reste une période de remboursement relativement longue et un capital restant dû suffisant. En effet, comme nous le verrons, le rachat d’emprunt immobilier s’accompagne d’un certain nombre de frais qu’il faudra absolument mettre en balance pour s’assurer de la viabilité économique de l’opération.

Le regroupement de crédit pour les unir tous

Le regroupement de crédit est une autre opération s’apparentant à un rachat de crédit. Elle consiste à regrouper un seul prêt l’ensemble des crédits de votre ménage (crédit à la consommation, crédit immobilier…). Ainsi, en plus du rachat de votre crédit immobilier, la banque va racheter tous vos autres crédits pour les unir tous (un peu comme Sauron et l’anneau).

Le regroupement de crédit présente au moins deux avantages :

une meilleure visibilité sur vos mensualités de remboursement (le montant est fixe et unique) ; l’obtention de meilleures conditions de financement en bénéficiant notamment de taux d’intérêt plus faibles, d’un rallongement ou d’un raccourcissement de la durée de remboursement.

Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits

Pourquoi est-il important de simuler un rachat de prêt immobilier ?

Faire racheter son prêt entraîne des frais supplémentaires tels que les IRA (indemnités de remboursement anticipé), la souscription de nouvelles garanties au profit de la banque acheteuse, voire dans certains cas des frais de dossier au profit de cette dernière.

Autrement dit, le rachat de prêt immobilier peut générer des coûts fixes qui devront être absorbés par les économies réalisées grâce à votre nouveau taux emprunteur.

Grâce à notre simulateur de rachat de crédit, vous pouvez estimer le potentiel d’économie du coût global du prêt immobilier en fonction du nouveau taux emprunteur, mais aussi le temps nécessaire pour que l’opération soit économiquement viable.

Lire aussi : Les meilleurs taux immobiliers disponibles actuellement !

Par exemple, si votre simulation de rachat de prêt indique que l’opération sera réellement intéressante dans 24 mois et que vous projetez de vendre votre bien immobilier dans 12 mois, il est préférable d’éviter le rachat de crédit. La raison est simple : le nouveau taux d’intérêt avantageux négocié par nos courtiers immobiliers n’aura pas le temps de compenser les frais inhérents au rachat.

Par contre, si vous comptez conserver votre bien immobilier encore quelques années, vous avez tout intérêt à faire procéder au rachat de crédit pour réaliser des économies substantielles !

Lire aussi : Dans quels cas faire un rachat de crédit immobilier ?

Les coûts du rachat de crédit immobilier

Comme nous l’avons dit, le rachat de crédit va présenter un certain nombre de coûts qu’il faudra absolument prendre en compte pour juger de la pertinence de l’opération envisagée.

Ainsi, en faisant racheter votre crédit immobilier vous serez confronté à plusieurs coûts :

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• les frais de banque ;
• les frais de courtage (chez Helloprêt, c’est gratuit !) ;
• les éventuels frais de garantie.

Rachat de crédit : les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Bien que l’on pourrait croire que la banque est soulagée à l’idée que vous remboursiez un prêt de manière anticipée. En réalité, il n’en est rien. Pour elle, vous étiez un bon client qui payait ses mensualités sans rechigner et désormais, vous l’êtes d’autant plus puisque vous êtes en mesure de rembourser les sommes empruntées avant leur échéance.

Or, un bon client, on cherche à le garder soit en lui proposant des avantages soit en mettant en place des mesures dissuasives (la carotte ou le bâton). Vous vous en doutez : c’est la deuxième solution qui a été retenue au moyen de l’indemnité de remboursement anticipé.

Cette pénalité n’est pas systématiquement prévue dans le contrat, mais si c’est le cas, sachez que le législateur est venu encadrer cette pratique. En effet, pour les prêts conclus après 1999, l’IRA ne peut être supérieur à 3% du capital restant dû et doit être inférieur ou égal à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (R312-2 du Code de la consommation).

Exemple : vous souhaitez faire racheter votre prêt par une autre banque. Le prêt a été souscrit au taux de 5% pour un montant de 150 000 euros. Le capital restant dû est de 100 000 euros.

L’IRA ne pourra pas être supérieur à 3% du capital restant dû soit 100 000 x 0,03 = 3 000 euros ni supérieur à 6 mois d’intérêts sur le montant du capital racheté soit 100 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros. Le montant maximum retenu pour le calcul de l’IRA sera 2 500 euros.

Lire aussi : Quel est le montant des pénalités pour le remboursement d’un prêt immobilier ?

Rachat de crédit : les frais de banque et courtage

Comme pour la souscription d’un crédit immobilier, la banque instigatrice du rachat de crédit va facturer des frais de dossier pouvant représenter entre 1% et 7% du montant racheté. Néanmoins, selon votre dossier emprunteur, vous pouvez obtenir une réduction voire une suppression des frais bancaires.

De plus, si vous passez par un courtier traditionnel pour effectuer un rachat de crédit, il fort probable que ce dernier se rémunère au moyen d’une commission ou en facturant des honoraires représentant 1 à 9% du nouveau montant du prêt.

Vous pouvez toutefois obtenir la même qualité de service gratuitement en passant par un courtier en ligne !

Les frais de garanties (hypothèque, nantissement et caution)

Le prêt immobilier initialement souscrit peut être assorti de différentes garanties (ou sûretés). Il peut s’agir :

• d’un prêt hypothécaire ;
• d’un nantissement ;
• d’une caution.
• Certaines de ces garanties peuvent générer des coûts supplémentaires. En effet, lorsque la banque rachète un crédit immobilier, elle peut exiger par exemple la souscription d’une hypothèque afin de limiter le risque pesant sur le rachat. On parle alors de rachat de crédit hypothécaire. Cette opération implique l’intervention d’un notaire pour effectuer une publicité foncière dont le coût s’élève généralement à 0,715% du capital racheté.

De même, la banque peut exiger de faire cautionner le prêt par un tiers. Si en principe le cautionnement d’un crédit par un particulier est gratuit, la caution prise par un organisme de cautionnement est quant à elle payante (entre 1 à 2 % du montant racheté).

Comment calculer l’opportunité d’un rachat de crédit immobilier ?

Maintenant que nous avons envisagé les différents coûts pouvant peser sur l’opération de rachat de crédit immobilier, il convient de les mettre en balance avec les gains réalisés.

À partir de quelle différence de taux le rachat de prêt immobilier devient rentable ?

Pour qu’un rachat soit intéressant, on estime généralement que les nouveaux taux doivent être inférieurs de 0,80 point à ceux de votre précédent crédit. De telle sorte que le bénéfice obtenu soit suffisamment important pour couvrir les frais de remboursement anticipé, inhérent à une telle opération. N’oubliez pas que vous devez également payer de nouveaux frais de garantie et les honoraires de votre courtier.

Néanmoins, avec Helloprêt, vous êtes gagnant, si les taux sont inférieurs de 0,5 point aux précédents. Le simple fait que nos services soient 100% gratuits vous permet de réduire considérablement le coût du rachat. Ainsi, vous pouvez espérer réaliser une économie de plusieurs centaines voire milliers d’euros.

Exemple de calcul de rachat d’emprunt immobilier

Ainsi, pour que l’opération soit viable économiquement il faut que le coût total du nouveau crédit augmenté des frais de rachat soit inférieur au coût total de l’ancien crédit.

Il est donc possible d’établir la formule suivante :

Coût total du nouveau crédit + coût du rachat < Coût total de l’ancien crédit

Coût du rachat = IRA + Frais bancaires x capital racheté

IRA = capital racheté x ancien taux d’intérêt x 6/12

J’en conviens la formule peut s’avérer barbare, mais vous allez vite comprendre à l’aide d’un exemple.

Imaginons qu’il vous reste 150 000 à rembourser à un taux de 5% pendant 10 ans. Une banque vous propose de racheter votre crédit à un nouveau taux de 0,65 % (celui actuellement en vigueur en 2021 sur 10 ans)

En utilisant notre simulateur de prêt immobilier, nous savons que le coût total de l’ancien crédit est de 41 000 euros et le nouveau de 5 000 euros soit une économie brute de 46 000 euros (nous supposons le taux d’assurance constant).

Pour connaitre l’économie nette, il convient d’ajouter les frais de rachat de crédit immobilier soit l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) et les frais bancaires :

Le montant maximum de l’IRA est de : 150 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros

Le montant des frais bancaire est compris entre 1 et 9% soit 13 500 euros au maximum (remarque : ces frais sont négociables).

L’économie nette du rachat de crédit est donc de 41 000 - 5 000 + 2 500 + 13 500 = 20 000 euros.

Bien entendu, nous n’avons pas pris en compte les frais de courtage étant donné que ces derniers sont gratuits, du moins en ce qui nous concerne ;)

Changer d’assurance emprunteur lors d’un rachat de prêt : une solution viable ?

En principe, si vous souhaitez réaliser un rachat de prêt immobilier, c’est que vous aimeriez réaliser des économies sur votre prêt immobilier. Or, en plus de la baisse du taux d’intérêt, il est aussi possible de renégocier votre assurance emprunteur.

En effet, en période de taux bas, cette dernière représente un coût non négligeable qui varie principalement en fonction de votre âge et de votre état de santé.

Lire aussi : Quel est le taux d’assurance d’un prêt immobilier en fonction de l’âge ?

La solution idéale serait donc de faire racheter votre prêt immobilier et de changer d’assurance emprunteur simultanément. Malheureusement, changer d’assurance emprunteur est légèrement plus compliqué que de faire racheter votre crédit immobilier. En effet, après la première année de souscription, il faudra attendre la date d’anniversaire du contrat pour changer d’assurance emprunteur en vertu de la loi Bourquin. Rien d’impossible ! Il faudra juste être vigilant sur la date.

Pour éviter tout risque d’oubli et obtenir la meilleure assurance emprunteur au meilleur taux, n’hésitez pas à en parler à votre courtier Helloprêt !

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