Rachat de prêt immobilier

Vous avez déjà un prêt immobilier en cours de remboursement ? Grâce à notre simulateur, vous pouvez dès maintenant vérifier l'opportunité de faire racheter votre crédit immobilier pour baisser vos mensualités et/ou diminuer le coût global de votre crédit !

Prêt initial modifié ?

Non

Montant initial d'emprunt

350 000 €

Durée initiale du prêt

240 €

Date de mise en place

01/08/2020

Taux d'intérêt actuel

2 %

Objectif

Diminuer le coût de votre prêt

Votre prêt actuel

Avez-vous déjà effectué des modifications sur votre prêt initial ?

(Remboursement anticipé, modulation de la mensualité...)

Montant initial d'emprunt

€

Durée initiale du prêt

mois

Date de mise en place

Taux d'intérêt actuel

Votre nouveau prêt

Quel est l'objectif premier de ce rachat ?

▼

Vous pouvez économiser jusqu'à

24 094 €

Détails de votre nouveau prêt

1 771 €

Mensualité hors assurance

286 141 €

Montant du nouveau prêt

21 322 €

Coût du nouveau prêt

Votre rachat de prêt sera réellement intéressant après 26 mois.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération relativement simple visant à faire jouer la concurrence entre les banques pour faire racheter un crédit en cours de remboursement. Avec cette opération, vous substituez deux banques entre elles pour le remboursement de votre crédit. La banque B solde votre crédit à la banque A et vous souscrivez un nouveau crédit avec la banque B, à des conditions plus avantageuses.

L’objectif du rachat de prêt est donc de réaliser des économies en obtenant généralement un nouveau taux d’intérêt plus avantageux.

Comment fonctionne le rachat de prêt immobilier ?

L’opération de rachat de prêt est simple : vous demandez à une banque concurrente de vous prêter le montant de votre capital restant dû avec lequel vous rembourserez votre prêteur initial.

Ainsi, vous vous libérez de votre engagement initial en souscrivant un nouveau prêt avec une autre banque dans de nouvelles conditions (de préférence plus favorables !).

Cela revient en somme à substituer une banque par une autre.

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier par une autre banque ?

Le rachat de prêt immobilier est une opération courante permettant à l’emprunteur de faire jouer la concurrence entre les banques pendant la période de remboursement de son prêt immobilier. L’objectif : faire baisser son taux d’emprunt, voire envisager un regroupement de crédit pour optimiser le poids des mensualités de ses différents crédits.

Faire baisser son taux d’emprunt grâce au rachat de crédit

Le but premier du rachat d’un crédit immobilier est donc de faire baisser le taux d’emprunt. En effet, les taux immobiliers évoluent dans le temps en fonction notamment de la politique monétaire menée par la Banque Centrale Européenne et du taux des obligations d’Etats à 10 ans.

Si vous avez souscrit un prêt immobilier avec un taux supérieur à celui en vigueur actuellement, il est probable que vous puissiez réaliser des économies sur le remboursement de votre crédit immobilier grâce au rachat de crédit.

L’économie peut donc être substantielle à condition qu’il reste une période de remboursement relativement longue et un capital restant dû suffisant. En effet, comme nous le verrons, le rachat d’emprunt immobilier s’accompagne d’un certain nombre de frais qu’il faudra absolument mettre en balance pour s’assurer de la viabilité économique de l’opération.

Pour connaître les taux actuels, vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de taux immobilier.

Le regroupement de crédit pour les unir tous

Le regroupement de crédit est une autre opération s’apparentant à un rachat de crédit. Elle consiste à regrouper un seul prêt l’ensemble des crédits de votre ménage (crédit à la consommation, crédit immobilier…). Ainsi, en plus du rachat de votre crédit immobilier, la banque va racheter tous vos autres crédits pour les unir tous (un peu comme Sauron et l’anneau).

Le regroupement de crédit présente au moins deux avantages :

une meilleure visibilité sur vos mensualités de remboursement (le montant est fixe et unique) ;
l’obtention de meilleures conditions de financement en bénéficiant notamment de taux d’intérêt plus faibles, d’un rallongement ou d’un raccourcissement de la durée de remboursement.

Quelle est la différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation de prêt ?

Ceci étant, est-il vraiment nécessaire de changer de banque pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt ?

Votre banque actuelle n’a pas forcément envie de vous voir partir et propose au quotidien des taux d’emprunts favorables à ses nouveaux clients. Il est donc possible d’envisager la renégociation de votre prêt immobilier.

Dans ce cas de figure, il ne s’agit pas d’un rachat à proprement parler puisque la banque ne peut pas racheter son propre crédit. Par contre, elle va modifier les clauses du contrat de prêt pour vous proposer des conditions de financement plus favorables. Pour renégocier votre prêt et être en position de force dans la négociation, il est souvent préférable de faire d’abord appel à la concurrence pour ensuite demander à votre banque d’aligner son offre.

À proposition égale, la renégociation de prêt immobilier sera toujours à privilégier. En effet, elle vous évite de nombreux coûts inhérents au rachat de crédit immobilier. C’est pourquoi, quand cela s’avère intéressant, nos courtiers privilégient toujours la renégociation au rachat de crédit !

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Comme nous l’avons dit, le rachat de crédit va présenter un certain nombre de coûts qu’il faudra absolument prendre en compte pour juger de la pertinence de l’opération envisagée. Ainsi, en faisant racheter votre crédit immobilier, vous serez confronté à plusieurs coûts :

les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
les frais de banque ;
les frais de courtage ;
les éventuels frais de garantie.

Rachat de crédit : les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Bien que l’on pourrait croire que la banque est soulagée à l’idée que vous remboursiez un prêt de manière anticipée. En réalité, il n’en est rien. Pour elle, vous étiez un bon client qui payait ses mensualités sans rechigner et désormais, vous l’êtes d’autant plus puisque vous êtes en mesure de rembourser les sommes empruntées avant leur échéance.

Or, un bon client, on cherche à le garder soit en lui proposant des avantages soit en mettant en place des mesures dissuasives (la carotte ou le bâton). Vous vous en doutez : c’est la deuxième solution qui a été retenue au moyen de l’indemnité de remboursement anticipé.

Cette pénalité n’est pas systématiquement prévue dans le contrat, mais si c’est le cas, sachez que le législateur est venu encadrer cette pratique. En effet, pour les prêts conclus après 1999, l’IRA ne peut être supérieur à 3% du capital restant dû et doit être inférieur ou égal à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (R312-2 du Code de la consommation).

Exemple : vous souhaitez faire racheter votre prêt par une autre banque. Le prêt a été souscrit au taux de 5% pour un montant de 150 000 euros. Le capital restant dû est de 100 000 euros.

L’IRA ne pourra pas être supérieur à 3% du capital restant dû soit 100 000 x 0,03 = 3 000 euros ni supérieur à 6 mois d’intérêts sur le montant du capital racheté soit 100 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros. Le montant maximum retenu pour le calcul de l’IRA sera 2 500 euros.

Rachat de crédit : les frais de banque et courtage

Comme pour la souscription d’un crédit immobilier, la banque instigatrice du rachat de crédit va facturer des frais de dossier pouvant représenter entre 1% et 7% du montant racheté. Néanmoins, selon votre dossier emprunteur, vous pouvez obtenir une réduction voire une suppression des frais bancaires.

De plus, si vous passez par un courtier traditionnel pour effectuer un rachat de crédit, il fort probable que ce dernier se rémunère au moyen d’une commission ou en facturant des honoraires représentant 1 à 9% du nouveau montant du prêt.

Vous pouvez toutefois obtenir la même qualité de service gratuitement en passant par un courtier en ligne !

Les frais de garanties (hypothèque, nantissement et caution)

Le prêt immobilier initialement souscrit peut être assorti de différentes garanties (ou sûretés). Il peut s’agir :

Certaines de ces garanties peuvent générer des coûts supplémentaires. En effet, lorsque la banque rachète un crédit immobilier, elle peut exiger par exemple la souscription d’une hypothèque afin de limiter le risque pesant sur le rachat. On parle alors de rachat de crédit hypothécaire. Cette opération implique l’intervention d’un notaire pour effectuer une publicité foncière dont le coût s’élève généralement à 0,715% du capital racheté.

De même, la banque peut exiger de faire cautionner le prêt par un tiers. Si en principe le cautionnement d’un crédit par un particulier est gratuit, la caution prise par un organisme de cautionnement est quant à elle payante (entre 1 à 2 % du montant racheté).

Comment calculer l’opportunité d’un rachat de crédit immobilier ?

Maintenant que nous avons envisagé les différents coûts pouvant peser sur l’opération de rachat de crédit immobilier, il convient de les mettre en balance avec les gains réalisés.

Dans quel cas le rachat de prêt immobilier devient rentable ?

Pour qu’un rachat soit intéressant, on estime généralement que les nouveaux taux doivent être inférieurs de 0,80 point à ceux de votre précédent crédit. De telle sorte que le bénéfice obtenu soit suffisamment important pour couvrir les frais de remboursement anticipé, inhérent à une telle opération. N’oubliez pas que vous devez également payer de nouveaux frais de garantie et les honoraires de votre courtier.

Néanmoins, avec Helloprêt, vous êtes gagnant, si les taux sont inférieurs de 0,5 point aux précédents. Le simple fait que nos services soient 100% gratuits vous permet de réduire considérablement le coût du rachat. Ainsi, vous pouvez espérer réaliser une économie de plusieurs centaines, voire milliers d’euros.

Est-il intéressant de faire d’envisager un rachat de crédit en cas de hausse des taux ?

Depuis plus de 10 ans, nous assistons à une baisse continue des taux du crédit immobilier ce qui justifiait de faire racheter son crédit régulièrement tant que l’opération était intéressante économiquement.

Mais, depuis 2022, la tendance s’inverse avec une augmentation progressive des taux d’emprunt immobilier. Dans un tel contexte, à quoi peut servir le rachat de crédit immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent justifier un rachat de crédit en période de hausse de taux :

Le taux de votre emprunt peut encore être inférieur au taux actuel. Dans ce cas, nous vous conseillons d’agir rapidement tant que l’opération est encore rentable ;
Si vous souhaitez changer de banque et que vous avez un crédit en cours, vous serez tenu de la faire racheter ;
Pour optimiser votre taux d’endettement : si vous souhaitez emprunter plus, vous serez peut-être obligé d’optimiser votre taux d’endettement (fixé à 35 % maximum de vos revenus) notamment en rallongeant la durée de remboursement de vos crédits en cours. L’opération de rachat de crédit ou de regroupement peut alors être intéressante :)

Dans ce dernier cas, le coût de vos emprunts va augmenter, mais si vos opérations sous-jacentes sont suffisamment rentables (immobilier locatif par exemple), vous gagnerez au final plus qu’en n’ayant pas fait votre rachat de crédit à un taux plus élevé !

Exemple de calcul pour savoir s’il est intéressant de faire racheter votre crédit immobilier

Ainsi, pour que l’opération soit viable économiquement, il faut que le coût total du nouveau crédit augmenté des frais de rachat soit inférieur au coût total de l’ancien crédit.

Il est donc possible d’établir la formule suivante :

Coût total du nouveau crédit + coût du rachat < Coût total de l’ancien crédit

Coût du rachat = IRA + Frais bancaires x capital racheté

IRA = capital racheté x ancien taux d’intérêt x 6/12

J’en conviens la formule peut s’avérer barbare, mais vous allez vite comprendre à l’aide d’un exemple.

Imaginons qu’il vous reste 150 000 à rembourser à un taux de 5% pendant 10 ans. Une banque vous propose de racheter votre crédit à un nouveau taux de 0,65 % (celui actuellement en vigueur en 2021 sur 10 ans)

En utilisant notre simulateur de prêt immobilier, nous savons que le coût total de l’ancien crédit est de 41 000 euros et le nouveau de 5 000 euros soit une économie brute de 46 000 euros (nous supposons le taux d’assurance constant).

Pour connaître l’économie nette, il convient d’ajouter les frais de rachat de crédit immobilier, soit l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) et les frais bancaires :

Le montant maximum de l’IRA est de : 150 000 x 0,05 x 6/12 = 2 500 euros

Le montant des frais bancaire est compris entre 1 et 9% soit 13 500 euros au maximum (remarque : ces frais sont négociables).

L’économie nette du rachat de crédit est donc de 41 000 - 5 000 + 2 500 + 13 500 = 20 000 euros.

Changer d’assurance emprunteur lors d’un rachat de prêt : une solution viable ?

En principe, si vous souhaitez réaliser un rachat de prêt immobilier, c’est que vous aimeriez réaliser des économies sur votre prêt immobilier. Or, en plus de la baisse du taux d’intérêt, il est aussi possible de renégocier votre assurance emprunteur.

En effet, en période de taux bas, cette dernière représente un coût non négligeable qui varie principalement en fonction de votre âge et de votre état de santé.

La solution idéale serait donc de faire racheter votre prêt immobilier et de changer d’assurance emprunteur simultanément. Depuis la loi Lemoine 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais supplémentaires ! Une véritable aubaine pour optimiser encore plus le coût global de votre prêt immobilier !

Pour éviter tout risque d’oubli et obtenir la meilleure assurance emprunteur au meilleur taux, n’hésitez pas à en parler à votre courtier Helloprêt !

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier pour faire racheter votre prêt immobilier ?

Le courtier immobilier est un spécialiste de la négociation de crédits immobiliers. Ils disposent d’un panel de compétences lui permettant de mettre en valeur votre dossier emprunteur et démarcher différentes banques afin de les mettre en concurrence. Son objectif est simple : obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions de financement pour ses clients.

Ainsi, faire appel à un courtier immobilier pour faire racheter votre prêt immobilier vous offre la garantie de bénéficier des meilleures offres actuellement disponibles et ainsi optimiser les économies découlant du rachat de prêt.

Pourquoi les taux d’intérêt immobiliers proposés par les banques évoluent ?

L’évolution des taux d’intérêt au cours du temps est une vaste question qui dépend principalement de plusieurs phénomènes macroéconomiques. Que vous les croyiez ou non, les banques disposent d’un pouvoir relativement limité dans la fixation des taux d’intérêts des prêts immobiliers.

Pour résumer simplement les choses, les taux d’intérêt proposés par banques fluctuent dans le temps notamment en fonction :

de la politique monétaire de la banque centrale européenne (BCE) ;
de l’offre et de la demande crédit ;
du taux d’usure (il s’agit du plafond de taux d’intérêt praticable par une banque pour chaque type de crédit) ;
de la durée d’emprunt ;
du risque de non-remboursement. Comme vous pouvez le constater, ces différents éléments ne dépendent pas véritablement des banques (bien que son appréciation est parfois souveraine concernant par exemple votre solvabilité ou l’offre et la demande de crédit). Pour autant, en cas de baisse générale des taux, vous avez tout intérêt à envisager un rachat de crédit immobilier pour en profiter !

À noter que les taux immobiliers sont aussi encadrés par la loi : ils ne doivent pas dépasser le taux d’usure légal fixé trimestriellement. En période de hausse de taux importante, le taux d’usure peut faire obstacle à l’octroi de votre crédit immobilier. Un élément à considérer si vous souhaitez faire un rachat de crédit pendant ce genre de période !

Dans tous les cas, pas d’inquiétude, nous saurons vous accompagner de la meilleure façon, quelle que soit la conjoncture !