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La notion de prêt immobilier peut prendre plusieurs formes. Au sens classique, le prêt immobilier ou prêt amortissable consiste à emprunter une somme d’argent auprès de la banque, à charge pour l’emprunteur de rembourser mensuellement une partie du capital, les frais d’assurances et les intérêts. Toutefois, il existe d’autres formes de prêt immobilier tel que le prêt in fine et les prêts aidés dans le but de favoriser l’accession à la propriété immobilière d’un public particulier.
Vous vous demandez certainement quels sont les meilleurs moyens pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement ? Pour votre plus grand plaisir, nous allons donc passer en revue les différentes formes de prêt immobilier.
Tout le monde connaît le prêt immobilier amortissable, la banque prête une somme d’argent que l’emprunteur devra rembourser mensuellement sur une durée déterminée.
Pour prendre en considération le risque d’impayés et tirer profit de l’opération, la banque pratique un taux d’intérêt qui s’applique sur le montant du capital restant dû. En effet, un prêt immobilier classique est un prêt amortissable c’est-à-dire qu’à chaque mensualité, vous remboursez une partie du capital emprunté.
En d’autres termes, plus vous remboursez rapidement votre prêt moins le coût des intérêts sera élevé.
Ceci étant, le prêt immobilier amortissable est certainement la manière la plus courante de financer un achat immobilier pour plusieurs raisons :
mis à part votre capacité de remboursement, vous n’avez pas besoin d’être dans une situation particulière pour l’obtenir (pas de plafond de ressource par exemple) ;
toutes les opérations immobilières sont éligibles au crédit immobilier (achat d’une résidence secondaire, investissement locatif…) ;
les conditions de financement sont relativement flexibles. Vous pouvez modifier la durée d’emprunt, renégocier les taux d’intérêt, souscrire des garanties et assurances complémentaires…
Toutefois, le prêt amortissable peut présenter certains inconvénients :
un apport personnel est presque systématiquement exigé (il est néanmoins possible dans certains cas d’emprunter sans apport) ;
la situation professionnelle doit être stable et les ressources suffisantes (respect de la règle des 33% d’endettement) ;
le remboursement mensuel du capital (pas un problème en soi, mais pas forcément optimal pour certains investissements immobiliers) ;
la facturation de frais de dossier.
Ainsi, le prêt amortissable est une bonne option pour une opération immobilière classique telle que l’achat d’une résidence principale. Il est néanmoins possible d’envisager un autre type de prêt pour les investissements locatifs avec le prêt in fine.
Vous avez l’âme d’un investisseur, le goût du risque ? Peut-être que le prêt in fine est plus adapté à vos besoins pour un emprunt immobilier.
Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine consiste à emprunter une somme d’argent auprès de la banque pour en assurer le remboursement à la dernière mensualité (d’où le terme in fine). Chaque mois, vous payerez seulement les intérêts (plus important que pour un prêt amortissable puisque le capital restant dû ne diminue pas). Pour les connaisseurs, le prêt in fine fonctionne comme une obligation.
Idéal donc pour investir dans l’immobilier, vous n’affectez pas vos revenus d’une charge en remboursement du capital et vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts versés à la banque. L’opération vous permet donc de dégager un surplus de revenus que vous pourrez placer sur une assurance vie (ou autre) pour un taux supérieur à votre taux d’emprunt (attention néanmoins aux fluctuations du marché !).
Par contre, le prêt in fine présente de véritables dangers de surendettement. La banque exigera des garanties supérieures à un prêt amortissable, le plus souvent 30% du montant emprunté sous la forme d’un nantissement par exemple.
Les prêts aidés sont une autre catégorie de prêt immobilier. Réglementés, ces prêts s’adressent à une catégorie spécifique de personne afin de leur proposer des conditions de financement adaptées et favorables.
Le plus connu des prêts aidés est certainement le PTZ (prêt à taux zéro). À condition de respecter les conditions de ressource, de réaliser une opération immobilière éligible et d’obtenir une autre source de financement, vous pouvez obtenir jusqu’à 138 000 euros sans avoir à payer d’intérêts. Pas mal non ?
Dans la même trempe, il y’a d’autres prêts immobiliers dits aidés à savoir notamment :
le prêt action logement ;
le prêt paris logement.
Le prêt relais est un type de crédit immobilier destiné à financer la période de transition dans l’acquisition de votre nouvelle résidence principale. En effet, une transition sans encombre implique un alignement entre le moment de la vente de votre ancien logement et l’acquisition du nouveau. Ces deux moments coïncident rarement de sorte qu’au moment de l’acquisition de votre nouveau logement, vous pouvez ne pas disposer des liquidités suffisantes pour payer le prix.
En ce sens le prêt relais, vous permet d’obtenir une avance de 70 % de la valeur totale de votre bien immobilier desquels on retranche le montant restant dû de votre crédit immobilier. Autrement dit, le prêt relais peut ne pas suffire à financer l’acquisition de votre nouveau logement si votre capital restant dû est trop important ou que le prix du nouveau logement est supérieur à l’ancien.
Pour solutionner cette problématique, vous pouvez vous orienter vers :
le prêt relais adossé, impliquant la souscription d’un prêt immobilier complémentaire ;
le prêt achat revente, impliquant la souscription d’un nouveau prêt pour rembourser l’ancien et de le coupler avec une avance de type prêt relais.
Comme nous l’avons vu, il existe plusieurs types de prêts immobiliers. Ils ont tous une utilité selon le type de projet immobilier envisagé. Par exemple, le prêt in fine sera idéal pour multiplier les investissements locatifs tout en dégageant des surplus de trésoreries là où les prêts aidés vous permettront d’acquérir votre résidence principale en limitant le coût du crédit.
| Projet | Type de prêt | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|---|
| Achat résidence principale | Prêt amortissable PTZ Prêt accession sociale (PAS) Prêt action logement | Les différents prêts aidés pour l’achat d’une résidence principale permettent de diminuer drastiquement le coût global du crédit | Les prêts aidés sont soumis à des conditions de ressources, plafonds et critères géographiques |
| Achat résidence secondaire | Prêt amortissable | Permet de rembourser progressivement le capital et diminuer le coût global du crédit | Les mensualités de remboursement sont élevées |
| Investissement locatif en nom propre | Prêt in fine Prêt amortissable | Le prêt in fine permet de dégager un cashflow positif pendant toute la durée de remboursement | Les mensualités du prêt in fine sont faibles, mais le coût global du crédit est élevé. |
| Achat d’une nouvelle résidence principale | Prêt relais Prêt achat revente | Le prêt relais permet de financer la transition entre ventes de votre ancien logement et l’acquisition du nouveau | Les intérêts du prêt relais sont plus élevés |
| Regroupement de crédits | Prêt à palier | Le prêt à palier permet de regrouper et de lisser vos différents crédits en une seule mensualité | L’augmentation des durées de remboursement de certains prêts peut se traduire par une augmentation du coût global du crédit. |
Financer l’achat d’une résidence principale est le financement le plus courant pour les particuliers. Sachez qu’en tant que primo accédant, vous disposez de nombreux types de prêts aidés pour financer l’achat de votre résidence principale :
le prêt à taux zéro (ou PTZ), certainement le meilleur de tous les prêts aidés puisqu’il est sans intérêts, ouvert à un large public et propose un différé de remboursement
le prêt conventionné, pas vraiment utile en période de taux bas ;
le prêt d’accession sociale favorisant l’accès à la propriété pour les familles modestes
le prêt épargne logement (PEL), obtenable si vous avez un plan épargne logement, pas vraiment utile en période de taux bas ;
le prêt patronal (ex 1% patronal) permettant de financer l’acquisition d’une résidence principale des salariés du privé hors secteur agricole à un taux préférentiel (0,5 %) dans la limite de 40 000 euros.
Chez Helloprêt, nous pouvons vous accompagner dans l’obtention de votre prêt aidé et négocier pour vous le prêt complémentaire adéquat pour financer votre premier achat immobilier.
Si vous êtes primo-accédant, la meilleure solution de financement actuelle reste de cumuler un prêt à taux zéro avec un prêt amortissable classique. Selon votre capacité d’emprunt, vous pouvez aussi envisager un lissage de prêt pour bénéficier d’une mensualité unique pendant toute la durée de remboursement.
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, il n’existe pas de prêts aidés pour acheter une résidence secondaire. Vous n’aurez donc pas d’autres choix que de souscrire un prêt amortissable classique pour l’acquisition de votre résidence secondaire.
Sauf à amortir votre prêt en envisageant sa location de manière saisonnière, vous devrez donc disposer d’une bonne capacité d’emprunt pour financer l’achat de votre résidence secondaire.
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| Nos conseils pour acquérir une résidence secondaire |
| Louer sa résidence secondaire |
| Calculer la plus-value sur une résidence secondaire |
Effectuer un investissement locatif est un projet immobilier d’une nature bien différente que d’acheter sa résidence principale. Il vous faudra donc un financement adéquat pour maximiser la viabilité économique de votre investissement.
À ces fins, vous pouvez financer votre acquisition avec un prêt amortissable classique. L’encaissement des loyers va permettre de couvrir tout ou partie de vos mensualités de prêt immobilier. Ceci étant, l’objectif de l’autofinancement (loyer supérieur aux charges et mensualité d’emprunt) de votre investissement locatif est très difficile à obtenir si vous n’envisagez pas d’apport personnel. Vous devrez donc chaque mois combler la différence entre les loyers, les charges et les mensualités de prêt. On dit dans ce cas que votre cashflow est négatif.\
Pour optimiser et assainir votre trésorerie, vous pouvez alors vous orienter vers un prêt in fine. Chaque mois, vous aurez seulement les intérêts à payer (et non le remboursement d’une partie du capital) ce qui vous permettra d’obtenir facilement un cashflow positif.
Bien que plus coûteux qu’un prêt amortissable, le prêt in fine est intéressant si vous ne souhaitez pas impacter votre capacité d’emprunt et multiplier les investissements locatifs.
Le prêt immobilier n’est pas forcément réservé aux salariés du privé. Vous pouvez tout à fait envisager de vous associer à plusieurs pour acheter un bien immobilier via une SCI (société civile immobilière) ou une SARL (société à responsabilité limitée).
Si le statut de fonctionnaire est certainement la meilleure situation pour obtenir un prêt immobilier, les indépendants ne sont pas en reste à condition de répondre à quelques critères supplémentaires.
On envisage le plus souvent l’emprunt immobilier dans le cadre d’un couple marié avec des enfants. Si cette situation est idéale pour envisager l’achat d’une résidence principale, sachez qu’il est aussi possible de faire un emprunt immobilier par l’intermédiaire d’une société (personne morale).
Imaginons par exemple que vous souhaitiez acheter une maison familiale pour vous reposer en famille (au sens élargie). Logiquement, chaque membre de la famille devrait contribuer à son achat. Pour faciliter la gestion du bien immobilier et mettre en commun vos apports, il peut être intéressant de créer une SCI familiale. À partir de cette société, vous pourrez effectuer un emprunt immobilier afin de compléter vos apports respectifs.
De même, si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs pour louer sur AirBnb (par exemple), vous pouvez créer une SARL familiale. En effet, l’activité de location touristique étant commerciale par nature, la SCI ne permet pas de réaliser les activités de ce type.
Attention néanmoins, la SARL est une société à responsabilité limitée de sorte que la banque va exiger des garanties supplémentaires de la part des associés pour accorder un prêt immobilier.
Catégorie prisée des banques, les fonctionnaires ont l’opportunité de bénéficier des meilleurs taux d’emprunt immobilier. La stabilité de leur revenu et de leur statut leur permet de rassurer la banque quant à leur faculté de remboursement.
Il en résulte par ailleurs une caution à moindre coût et une assurance de prêt moins chère pour ces derniers.
Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les prêts immobiliers des fonctionnaires.
À tort ou à raison, cette catégorie d’emprunteur est certainement la moins appréciée des banques. Les conditions d’emploi sont considérées comme précaires et n’offrent aucune garantie quant à la stabilité des revenus à long terme.
Néanmoins, ces propos restent à nuancer. Certains indépendants réussissent à dégager des revenus stables, réguliers et substantiels depuis un certain nombre d’années, les écarter de l’emprunt immobilier serait une opportunité manquée pour les banques.
Si à revenu égal, il est clair que le fonctionnaire sort gagnant, l’indépendant à condition d’avoir un bon dossier peut obtenir un crédit immobilier :
avoir au moins 3 ans d’exercice ;
un secteur d’activité porteur (activité libérale, nouvelles technologies…) ;
disposer d’un apport suffisant.
En respectant ces critères, l’indépendant a de bonnes chances d’obtenir un prêt immobilier. De surcroît, d’autres pratiques permettent de maximiser vos chances.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les indépendants et le prêt immobilier.
Vous souhaitez obtenir un prêt immobilier au meilleur taux ? L’objectif est donc de mettre en valeur votre dossier d’emprunt en fonction de votre situation personnelle. Vous êtes peut-être déjà propriétaire, disposez d’une caution solide ou tout simplement d’une bonne capacité d’emprunt ?
Sachez que l’ensemble de ces éléments peuvent plaider en votre faveur pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Sauf à disposer du cash nécessaire, la capacité d’emprunt est la pierre angulaire de votre projet immobilier. Elle détermine le montant que vous êtes en mesure d’emprunter en prenant en considération vos revenus, mais aussi certaines de vos charges courantes.
Ainsi, la capacité d’emprunt est intimement liée à votre capacité de remboursement et donc à votre taux d’endettement.
Dès lors que vos mensualités de remboursement ne dépassent pas 33% de vos revenus, il est fort probable que vous puissiez emprunter la somme correspondante.
Bien entendu, les revenus doivent présenter une certaine stabilité afin de réduire au maximum les risques d’impayés.
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, sachez qu’il est possible de souscrire une hypothèque afin de garantir votre prêt immobilier. Le principe est simple : en cas de non remboursement de votre emprunt, la banque pourra saisir le bien immobilier hypothéqué pour se rembourser. Avec ce type de garantie, la banque minimise son risque d’impayé puisque vous avez la solvabilité nécessaire pour faire face aux coups durs.
J’en conviens, cette éventualité est inquiétante. Mais, à condition de bien mesurer les risques et votre capacité de remboursement, le prêt hypothécaire peut s’avérer être une formidable opportunité pour réaliser un investissement locatif à moindre coût.
Au-delà de l’hypothèque, il existe d’autres types de sûretés telles que la caution ou le nantissement. Sachez qu’à défaut d’hypothèque ou de nantissement, la banque va exiger une caution pour votre prêt immobilier et ce, peu importe vos revenus.
En principe, cette dernière va vous orienter vers une société de cautionnement telle que le crédit foncier. Le seul hic est que ce type de caution est payante.
Si vous en avez la possibilité, vous pouvez alors vous tourner vers un membre de votre famille pour qu’il se porte caution de votre prêt immobilier.
Autre possibilité pour garantir votre prêt immobilier : le nantissement. Comme pour l’hypothèque, le nantissement consiste à accorder un “droit de saisie” sur une somme d’argent en votre possession. Le seul problème avec le nantissement (et pas des moindres) est qu’il faut disposer sur son compte de la totalité des sommes empruntées. Chose qui est somme toute, peu commune.
Exit le nantissement ou l’hypothèque, la plupart des prêts immobiliers se font dans des conditions relativement classiques : un prêt immobilier amortissable avec une caution d’une société de cautionnement est le plus souvent suffisant !
Par contre, dans cette posture de monsieur (ou madame !) toutlemonde, il vaut mieux être accompagné pour négocier les meilleurs taux en rétablissant l’équilibre de force entre vous et les banques.
Or, pour ce faire, il y a une profession qui vous est dévouée : le courtier en crédit immobilier. Et devinez quoi ? Nous en sommes ! Grâce à notre plateforme en ligne, vous pourrez bénéficier d’un accompagnement professionnel pour la négociation de votre prêt immobilier auprès des banques et ainsi obtenir gratuitement une offre de prêt immobilier au meilleur taux !
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