Simulateur de prêt immobilier gratuit

Nos guides dédiés aux prêts immobiliers

Les différents types de prêts immobiliers

La notion de prêt immobilier peut prendre plusieurs formes. Au sens classique, le prêt immobilier ou prêt amortissable consiste à emprunter une somme d’argent auprès de la banque, à charge pour l’emprunteur de rembourser mensuellement une partie du capital, les frais d’assurances et les intérêts. Toutefois, il existe d’autres formes de prêt immobilier tel que le prêt in fine et les prêts aidés dans le but de favoriser l’accession à la propriété immobilière d’un public particulier.

Vous vous demandez certainement quels sont les meilleurs moyens pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement ? Pour votre plus grand plaisir, nous allons donc passer en revue les différentes formes de prêt immobilier.

Le prêt immobilier amortissable

Tout le monde connaît le prêt immobilier amortissable, la banque prête une somme d’argent que l’emprunteur devra rembourser mensuellement sur une durée déterminée.

Pour prendre en considération le risque d’impayés et tirer profit de l’opération, la banque pratique un taux d’intérêt qui s’applique sur le montant du capital restant dû. En effet, un prêt immobilier classique est un prêt amortissable c’est-à-dire qu’à chaque mensualité, vous remboursez une partie du capital emprunté.

En d’autres termes, plus vous remboursez rapidement votre prêt moins le coût des intérêts sera élevé.

Ceci étant, le prêt immobilier amortissable est certainement la manière la plus courante de financer un achat immobilier pour plusieurs raisons :

• mis à part votre capacité de remboursement, vous n’avez pas besoin d’être dans une situation particulière pour l’obtenir (pas de plafond de ressource par exemple) ;

• toutes les opérations immobilières sont éligibles au crédit immobilier (achat d’une résidence secondaire, investissement locatif…) ;

• les conditions de financement sont relativement flexibles. Vous pouvez modifier la durée d’emprunt, renégocier les taux d’intérêt, souscrire des garanties et assurances complémentaires…

Toutefois, le prêt amortissable peut présenter certains inconvénients :

• un apport personnel est presque systématiquement exigé (il est néanmoins possible dans certains cas d’emprunter sans apport) ;

• la situation professionnelle doit être stable et les ressources suffisantes (respect de la règle des 33% d’endettement) ;

• le remboursement mensuel du capital (pas un problème en soi, mais pas forcément optimal pour certains investissements immobiliers) ;

• la facturation de frais de dossier.

Ainsi, le prêt amortissable est une bonne option pour une opération immobilière classique telle que l’achat d’une résidence principale. Il est néanmoins possible d’envisager un autre type de prêt pour les investissements locatifs avec le prêt in fine.

Le prêt in fine

Vous avez l’âme d’un investisseur, le goût du risque ? Peut-être que le prêt in fine est plus adapté à vos besoins pour un emprunt immobilier.

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine consiste à emprunter une somme d’argent auprès de la banque pour en assurer le remboursement à la dernière mensualité (d’où le terme in fine). Chaque mois, vous payerez seulement les intérêts (plus important que pour un prêt amortissable puisque le capital restant dû ne diminue pas). Pour les connaisseurs, le prêt in fine fonctionne comme une obligation.

Idéal donc pour investir dans l’immobilier, vous n’affectez pas vos revenus d’une charge en remboursement du capital et vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts versés à la banque. L’opération vous permet donc de dégager un surplus de revenus que vous pourrez placer sur une assurance vie (ou autre) pour un taux supérieur à votre taux d’emprunt (attention néanmoins aux fluctuations du marché !).

Par contre, le prêt in fine présente de véritables dangers de surendettement. La banque exigera des garanties supérieures à un prêt amortissable, le plus souvent 30% du montant emprunté sous la forme d’un nantissement par exemple.

Les prêts aidés

Les prêts aidés sont une autre catégorie de prêt immobilier. Réglementés, ces prêts s’adressent à une catégorie spécifique de personne afin de leur proposer des conditions de financement adaptées et favorables.

Le plus connu des prêts aidés est certainement le PTZ (prêt à taux zéro). À condition de respecter les conditions de ressource, de réaliser une opération immobilière éligible et d’obtenir une autre source de financement, vous pouvez obtenir jusqu’à 138 000 euros sans avoir à payer d’intérêts. Pas mal non ?

Dans la même trempe, il y’a d’autres prêts immobiliers dits aidés à savoir notamment :

• le prêt action logement ;

• le prêt d’accession sociale ;

• le prêt paris logement.

Le prêt relais et le prêt achat revente

Le prêt relais est un type de crédit immobilier destiné à financer la période de transition dans l’acquisition de votre nouvelle résidence principale. En effet, une transition sans encombre implique un alignement entre le moment de la vente de votre ancien logement et l’acquisition du nouveau. Ces deux moments coïncident rarement de sorte qu’au moment de l’acquisition de votre nouveau logement, vous pouvez ne pas disposer des liquidités suffisantes pour payer le prix.

En ce sens le prêt relais, vous permet d’obtenir une avance de 70 % de la valeur totale de votre bien immobilier desquels on retranche le montant restant dû de votre crédit immobilier. Autrement dit, le prêt relais peut ne pas suffire à financer l’acquisition de votre nouveau logement si votre capital restant dû est trop important ou que le prix du nouveau logement est supérieur à l’ancien.

Pour solutionner cette problématique, vous pouvez vous orienter vers :

• le prêt relais adossé, impliquant la souscription d’un prêt immobilier complémentaire ;

• le prêt achat revente, impliquant la souscription d’un nouveau prêt pour rembourser l’ancien et de le coupler avec une avance de type prêt relais.

Qui peut effectuer un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier n’est pas forcément réservé aux salariés du privé. Vous pouvez tout à fait envisager de vous associer à plusieurs pour acheter un bien immobilier via une SCI (société civile immobilière) ou une SARL (société à responsabilité limitée).

Si le statut de fonctionnaire est certainement la meilleure situation pour obtenir un prêt immobilier, les indépendants ne sont pas en reste à condition de répondre à quelques critères supplémentaires.

Les personnes morales et l’emprunt immobilier

On envisage le plus souvent l’emprunt immobilier dans le cadre d’un couple marié avec des enfants. Si cette situation est idéale pour envisager l’achat d’une résidence principale, sachez qu’il est aussi possible de faire un emprunt immobilier par l’intermédiaire d’une société (personne morale).

Imaginons par exemple que vous souhaitiez acheter une maison familiale pour vous reposer en famille (au sens élargie). Logiquement, chaque membre de la famille devrait contribuer à son achat. Pour faciliter la gestion du bien immobilier et mettre en commun vos apports, il peut être intéressant de créer une SCI familiale. À partir de cette société, vous pourrez effectuer un emprunt immobilier afin de compléter vos apports respectifs.

De même, si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs pour louer sur AirBnb (par exemple), vous pouvez créer une SARL familiale. En effet, l’activité de location touristique étant commerciale par nature, la SCI ne permet pas de réaliser les activités de ce type.

Attention néanmoins, la SARL est une société à responsabilité limitée de sorte que la banque va exiger des garanties supplémentaires de la part des associés pour accorder un prêt immobilier.

Les fonctionnaires, une situation favorable pour un crédit immobilier

Catégorie prisée des banques, les fonctionnaires ont l’opportunité de bénéficier des meilleurs taux d’emprunt immobilier. La stabilité de leur revenu et de leur statut leur permet de rassurer la banque quant à leur faculté de remboursement.

Il en résulte par ailleurs une caution à moindre coût et une assurance de prêt moins chère pour ces derniers.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les prêts immobiliers des fonctionnaires.

Le prêt immobilier pour les indépendants

À tort ou à raison, cette catégorie d’emprunteur est certainement la moins appréciée des banques. Les conditions d’emploi sont considérées comme précaires et n’offrent aucune garantie quant à la stabilité des revenus à long terme.

Néanmoins, ces propos restent à nuancer. Certains indépendants réussissent à dégager des revenus stables, réguliers et substantiels depuis un certain nombre d’années, les écarter de l’emprunt immobilier serait une opportunité manquée pour les banques.

Si à revenu égal, il est clair que le fonctionnaire sort gagnant, l’indépendant à condition d’avoir un bon dossier peut obtenir un crédit immobilier :

• avoir au moins 3 ans d’exercice ;
• un secteur d’activité porteur (activité libérale, nouvelles technologies…) ;
• disposer d’un apport suffisant.

En respectant ces critères, l’indépendant a de bonnes chances d’obtenir un prêt immobilier. De surcroît, d’autres pratiques permettent de maximiser vos chances.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les indépendants et le prêt immobilier.