Financement immobilier : calculer les frais de notaire

Vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves ? Félicitations ! Maintenant, il vous faut sortir votre calculette pour établir le financement de votre projet immobilier. Car au prix d’acquisition viennent s’ajouter les frais de notaire… Qui vont quelque peu alourdir la note finale ! Alors que sont ces frais ? Sont-ils les mêmes dans le neuf et l’ancien ? (Spoiler : la réponse est non). Comment les estimer ? Pouvez-vous les réduire ? HelloPrêt répond à toutes vos questions sur les frais de notaire.

Est-on réellement obligé de passer par un notaire pour une transaction immobilière ?

Quand vous apprenez que vous devez payer des frais de notaire sur l’achat de votre maison, vous envisagez immédiatement de vous passer de ce professionnel pour conclure la transaction. C’est malin, mais on vous l’annonce tout de suite : ce n’est pas possible ! Le recours à un notaire est en effet obligatoire pour une vente immobilière et le choix de ce dernier fait donc partie des étapes d’un achat immobilier.

Ce qui signifie en pratique que le vendeur est obligé de faire appel à un notaire. Vous, en tant qu’acquéreur, vous n’avez pas forcément besoin d’être accompagné par un autre notaire. Dans tous les cas, vous ne couperez pas au paiement des frais de notaire dans l’achat de votre maison : ils sont systématiquement mis à la charge de l’acquéreur.

En outre, vous avez tout à gagner à ce que l’opération soit effectuée auprès d’un homme de loi. Même si vous avez du mal à le croire, le notaire n’est pas seulement là pour racketter une commission sur l’acquisition de votre bien. Son rôle est également de garantir la sécurité de la transaction immobilière, notamment en assurant la publicité de celle-ci. On y vient juste après.

Que sont les frais de notaire ?

frais de notaire Comme tout le monde, vous imaginez que l’intégralité des frais de notaire d’un achat immobilier revient dans la poche du professionnel. On espère que ça va vous consoler : ce n’est pas le cas. L’État aussi vient prendre sa part du gâteau. Et pas une petite. Donc, les frais de notaire recoupent en fait plusieurs catégories et comprennent :

La rémunération de l’officier ministériel, que l’on appelle aussi des émoluments

Vous payez ainsi une rémunération pour la rédaction des différents actes relatifs à la transaction immobilière et la réalisation de certaines formalités. Le montant des émoluments est fixé par la loi, vous paierez donc la même somme, peu importe le notaire choisi. Il est proportionnel au montant du bien immobilier et fixé par un barème qu’HelloPrêt vous dévoilera un peu plus bas. Sachez que lorsque plusieurs professionnels interviennent, le coût du notaire reste le même : c’est à eux de se mettre d’accord sur la répartition des émoluments.

Les frais et débours

Il s’agit des sommes que le notaire va avancer pour vous (vous voyez qu’il est sympa), afin de rémunérer toutes les personnes qui interviennent pour produire les documents nécessaires au transfert de la propriété du bien. Ces frais peuvent donc servir à payer le géomètre, l’extrait de cadastre…

Les droits et taxes

Il s’agit de toutes les sommes que vous devez verser à l’État et aux collectivités territoriales, communément appelées droits de mutation ou droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Cette dernière se découpe elle-même en plusieurs postes :

  1. La taxe départementale : son taux légal pour les logements anciens est de 3.80 % du prix du bien, mais sur dérogation, les départements peuvent appliquer un taux allant de 1.20 % à 4.50 %. Il existe également un taux réduit pour les logements neufs ;
  2. La taxe communale : 1.20 % du prix du bien ;
  3. Les frais d’assiette et de recouvrement : 2.37 % du prix du bien ;
  4. La contribution de sécurité immobilière : 0.10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Les taux des droits de mutation varient d’une année sur l’autre. Nous vous parlons ici de ceux valables du 1er juin 2019 au 31 mai 2020. Au maximum, ils peuvent donc attendre 5.81 %, en fonction de la situation géographique du bien.

En gros, on estime qu’environ 80% des frais de notaire dans l’immobilier servent à payer les droits et taxes, 10% les frais et débours et 10% l’homme de loi.

Qui doit les payer ?

cout notaire

Nous vous l’avions évoqué précédemment, les frais de notaire sont laissés à la charge de l’acquéreur. Il vous appartient donc de vous acquitter de la rémunération du notaire, des frais et débours et droits et taxes.

Le vendeur lui aussi est redevable de certains frais, notamment ceux liés à une éventuelle plus-value, mainlevée d’hypothèque et d’une partie de ceux relatifs à la copropriété.

Notez qu’il existe aussi une pratique appelée clause « acte en main », qui consiste à faire peser sur le vendeur les frais de notaire. En pratique, il est assez compliqué de trouver un vendeur acceptant de s’y soumettre (à moins qu’il ne soit vraiment pressé de vendre son bien), il vous faudra donc déployer vos plus grands talents de négociateur. Sans compter que cet acte reste relativement méconnu des professionnels de l’immobilier et qu’il doit être sécurisé au stade des avant-contrats.

Lire aussi : https://www.hellopret.fr/achat-immobilier/comment-choisir-un-notaire-immobilier/

Les frais de notaire dans l’ancien…

Le prix appliqué par le notaire va dépendre de la nature du bien, neuf ou ancien. Sont considérés comme anciens tous les biens existants, qu’ils soient récents ou non. Si jusqu’en 2013, les logements de moins de 5 ans achetés en VEFA étaient considérés comme neuf, aujourd’hui, ils appartiennent à la catégorie des logements anciens.

Les frais de notaire dans l’ancien sont estimés entre 7 et 8 % du prix du vente. Pourquoi est-ce si cher ? Tout simplement parce que vous payez la publicité foncière au maximum (5.11 % ou 5.81 %, comme nous allons vous l’expliquer juste après), contrairement à la vente dans le neuf, qui supporte un taux réduit.

Souvenez-vous, cette taxe dépend du département où est implanté le bien. Elle est le plus souvent de 5.81 %. Si vous achetez un logement dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, alors vous ne paierez « que » 5.11 %. Pourquoi cette injustice, vous demandez-vous ? Tout simplement parce qu’en 2014, à la suite de la mise en œuvre d’une loi, les départements ont eu le choix d’appliquer ou non une augmentation sur les droits de mutation. Et à l’exception des 4 que nous vous avons cités, tous ont voté pour, vous vous en doutez bien.

…Le neuf

Les courtiers HelloPrêt vous annonce d’emblée qu’ils sont désolés si vous visiez l’achat d’un bien ancien, car ce qui suit va peut-être vous inciter à changer tous vos plans. En effet, les frais de notaire dans le neuf sont bien moins élevés : ils ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente ! Soit 4 à 5 points de moins que l’ancien, ça donne à réfléchir n’est-ce pas ?

Par logement neuf, on entend celui qui vient de sortir de terre et qui n’a jamais été habité. Il s’agit donc d’une construction nouvelle, d’une vente sur plan ou VEFA ou d’un logement cédé par le promoteur-constructeur.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ? Parce que la taxe de publicité foncière est moins élevée que dans l’ancien : 0.715 %. Ou pour chipoter, elle est très exactement de 0.71498 % du prix de vente HT. Contre 3.80 à 4.50 % dans l’ancien. Taxe à laquelle vient bien sûr s’ajouter le tarif du notaire.

Bon à savoir : L’achat d’un bien neuf auprès d’un professionnel de l’immobilier est soumis à la TVA de 20 %, ce qui n’existe pas dans l’ancien, qui est seulement soumis aux droits de mutation. Le taux peut être diminué à 5.5 % dans certains quartiers et zones des villes.

…Et les frais de notaires sur un terrain

Nous partons du principe que vous avez un projet immobilier en tête et que vous envisagez donc l’acquisition d’un terrain constructible à bâtir. Alors, bon plan ou pas en termes de frais de notaire ? Ceux-ci se montent à environ 8 % du prix du vente, comme dans l’ancien. Donc pas vraiment de quoi se réjouir malheureusement !

Comment procéder à l’estimation des frais de notaire ?

estimation frais de notaire

Vous commencez à être incollable sur le sujet, il ne vous reste plus qu’à procéder à une simulation des frais de notaire.

Pour calculer les émoluments du notaire, vous devrez vous référer au barème suivant, applicable que votre bien soit neuf ou ancien :

TRANCHES D’ASSIETTE TAUX APPLICABLE
De 0 à 6 500 € 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,085 %
Plus de 60 000 € 0,814 %


Ensuite, pour calculer les frais et débours, il vous ajouter un dixième du prix du bien.

Enfin, pour affiner votre estimation des frais de notaire, vous devez ajouter les différentes taxes, variables selon si le bien est neuf (0.715 %) ou ancien, et selon le lieu où il est implanté (3.80 à 4.50 %).

À la louche, pour un bien immobilier ancien de 200 000 €, comptez : 200 000 x 8 % = 16 000 €. Aïe, ça fait mal.

Pour un bien neuf du même prix : 200 000 x 3 % = 6 000 €.

Une belle douloureuse, donc. Pour vous remonter le moral, nous pouvons de notre côté vous aider à trouver le taux d’emprunt le plus bas, grâce à notre simulateur de prêt. C’est déjà ça !

Comment réduire les frais de notaire ?

Déjà, commençons par une bonne nouvelle : depuis la loi Macron du 9 juillet 2015, les émoluments des notaires ont été réduits de 1.4 %. C’est tout, dites-vous ? Ok, c’est un peu léger. Mais on a une autre vraie bonne nouvelle : la rémunération de l’officier ministériel est depuis plafonnée à 10 % du prix de vente du bien.

Alors est-ce possible de négocier les frais de notaire ? On ne va pas se mentir, c’est compliqué, voire impossible. Cependant, la loi prévoit tout de même la possibilité d’obtenir une remise sur les émoluments ! Tous les biens ne sont pas concernés : seulement ceux dont le prix de vente est supérieur à 150 000 €. Aux lecteurs parisiens qui font les yeux ronds devant ce montant, sachez que oui, dans certaines villes de France, des logements se vendent à un tarif même bien inférieur à celui-là notamment dans le cas d’investissement locatif.

Donc si ce bien est vendu à un prix supérieur à 150 000 €, le notaire peut consentir à une remise maximale de 10 % sur ses émoluments. Mais ce ne sera pas parce que vous lui ferez les yeux doux. Car en réalité, s’il l’applique à vous, il est obligé de le faire pour tous ses clients, pour toutes les prestations de même catégorie. Et il doit également afficher l’information relative à cette remise sur son site Internet et dans son office.

Astuces HelloPrêt pour diminuer les frais de notaire :

  • Lorsque vous achetez un bien meublé (par exemple avec une cuisine incorporée), vous avez la possibilité de déduire le prix de ce mobilier du prix de vente ;
  • Faites-vous aider par un bon courtier (les meilleurs travaillent chez nous) pour négocier le prix de vente du bien. Comme les frais de notaire sont en proportion, ce sera toujours ça de pris !
  • Pensez à déduire les éventuels frais d’agence avant de procéder à l’estimation des frais de notaire, sous peine de fausser le calcul.

Comment financer ses frais de notaire ?

Généralement, vous disposez d’un apport personnel pour financer votre projet immobilier. Il est d’ailleurs requis par la banque qui vous octroie un crédit justement pour payer les frais de notaire !

Cependant, si vous ne disposez pas d’un apport, vous pouvez recourir à deux autres solutions pour financer vos frais de notaire :

  • Un prêt à 110 %, qui inclue donc la part relative au paiement des frais ;
  • Utiliser votre PEL ou votre CEL.

Lire aussi : https://www.hellopret.fr/courtier-immobilier/tour-dhorizon-des-aides-pour-investir-dans-limmobilier/

Quand faut-il les payer les frais de notaire ?

frais notaire achat maison

Vous devrez payer les frais de notaire au moment où vous vous rendez dans son étude pour signer l’acte de vente. Cependant, vous devez savoir que le montant dont vous allez vous acquitter n’est qu’une estimation. En effet, le notaire va poursuivre son travail après la ratification et peut avoir besoin de réaliser des actes supplémentaires. Il n’est donc pas rare que votre notaire vous réclame après coup un complément… Ou vous rembourse un trop-perçu !Vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier ? Par mail, téléphone, What’s app (on est modernes), nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous renseigner.