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Découvrez nos avis clients

Dara Obitarad

Il y a 6 heures

HelloPrêt a pu me trouver un prêt ultra rapidement pour l'achat d'un appartement, merci beaucoup Omid et Ornella pour votre professionnalisme !

Rémi Poncet

Il y a 1 jours

Caroline Menardais a su nous trouver un prêt bancaire dans un délai très court là où plusieurs courtiers avaient échoué. Sans cela notre projet immobilier serait tombé à l'eau. Merci!

Julie Saillant

Il y a 1 jours

Service incroyable, avec mon mari nous avons été plus que suivis et accompagné avec des conseilles de monsieur Maxime LOYE ! Un homme à l’écoute et qui nous beaucoup rassuré avec cette crise qui nous faisais penser que l’on ne pourrais jamais acheter… il a su avec son équipe nous sortir nos offres avec un bon taux et dans un temp raisonnable. Je nais pas pour habitude de laisser des avis mais là je prend un peu de temp car le service été top ! Je recommande :)

Myriam Robin

Il y a 1 jours

Nous avons été mis en relation avec Ludovic concernant notre projet immobilier et le remercions vivement pour son suivi ! Très à l'écoute et très réactif ! Merci à lui de nous avoir orienté vers la meilleure offre du marché malgré un contexte difficile. Nous nous sommes sentis soutenus et vraiment bien entourés !

Sarah Khider

Il y a 4 jours

Parfait courtier. Je suis vraiment ravie des échanges et communications et les aides rencontrées. J'ai eu mon prêt. Je recommande !

Comprendre le rôle de la capacité d’emprunt 

La capacité d’emprunt ou capacité de financement est le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette dernière est intimement liée à votre capacité de remboursement : plus vous êtes en mesure de rembourser plus vous pourrez emprunter. Quand on dit que la banque ne prête qu’aux riches, ça reste lapidaire, mais pas totalement faux…

Avec quelques calculs, il est alors possible de simuler votre capacité d’emprunt afin d’établir avec plus de précision votre budget immobilier.

En tant que courtier immobilier nouvelle génération, Helloprêt vous accompagne pour vous expliquer comment obtenir la meilleure capacité de financement en fonction de votre profil emprunteur !

Les éléments pris en compte pour estimer votre capacité d’emprunt

Vos possibilités d’emprunt dépendent de nombreux facteurs, mais globalement, vos revenus et vos charges seront au centre de l’attention.

D’autres éléments permettent d’affiner l’analyse telle que les mensualités de remboursement et votre apport personnel. Ces notions sont toutes imbriquées les unes aux autres notamment pour déterminer votre taux d’endettement.

Les éléments clés de la capacité d’emprunt

• L’apport : L’apport est un élément essentiel pour emprunter, il doit être au moins égal à 10 % du montant du prêt immobilier
• Les mensualités : Les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 33 % du revenu net de charge de l’emprunteur
• Les revenus : Les revenus permettent de déterminer le montant maximum des mensualités de remboursement
• Les charges : Les charges récurrentes se déduisent des revenus pour connaître le revenu disponible de l’emprunteur

Votre apport, le passeport pour l’obtention d’un crédit immobilier

Tout est dans le nom, l’apport est la somme d’argent que vous apportez de votre poche pour compléter l’emprunt en vue d’acheter un bien immobilier.

L’apport est devenu indispensable depuis les recommandations du HCSF (haut conseil à la stabilité financière). Les banques doivent limiter l’octroi de crédit immobilier sans apports. Le montant minimum d’apport recommandé est de 10 % du prêt immobilier notamment afin de couvrir les frais d’achat du bien immobilier (les frais de notaire et les frais d’agence peuvent représenter environ 10 % du prix de vente).

Exemples d’apport minimum selon votre budget d’achat

Outre sa fonction de favoriser l’obtention d’un prêt immobilier, l’apport témoigne de votre propension à l’épargne.

En effet, plus votre apport est élevé plus vous démontrer que vos revenus actuels sont supérieurs à votre train de vie. Si votre apport a été constitué sur une longue période de temps et représente une somme importante, vous démontrez plusieurs choses :

• une bonne propension à l’épargne (plutôt fourmi que cigale) ;
• des revenus stables ;
• une bonne gestion de vos dépenses.

Ainsi, ce surplus de revenus que vous épargnez tous les mois peut aisément être réalloué aux remboursements de mensualités d’un prêt. La banque y verra le gage d’un emprunteur fiable !

Vos revenus, l’essentiel de votre capacité d’emprunt

Encore une évidence me direz vous ! Mais quels revenus peuvent être pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ? Vos revenus au poker ou au blackjack ?!

Eh bien non (désolé Patrick), tous les revenus ne sont pas pris en compte (ou partiellement) notamment en raison de leur caractère exceptionnel. Parmi les revenus pris en compte dans la capacité d’emprunt, il est possible de citer :

• les salaires et autres revenus professionnels stables (les indépendants peuvent aussi faire un emprunt immobilier ! ) ;
• une partie (70%) des revenus locatifs : Elles ne doivent pas dépasser 33% du revenu net de charge de l’emprunteur

Quant aux autres revenus, ils pourront éventuellement jouer pour augmenter votre apport, mais ne pourront pas être pris en compte dans votre capacité d’emprunt.

Attention néanmoins, il convient aussi de prendre en considération de vos autres charges et notamment celles issues d’un autre emprunt !

Vos charges dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Les charges jouent un rôle important puisqu’elles permettent de définir avec précision votre train de vie. Si certaines d’entre elles sont prises en compte dans le taux d’endettement en se déduisant de vos revenus, d’autres vont permettre à la banque d’évaluer votre capacité de remboursement.

Les charges déduites de vos revenus pour le calcul de la capacité d’emprunt :

Par exemple, le loyer que vous payez donne une information raisonnable sur le montant des mensualités que vous seriez en mesure de rembourser.

De plus, l’analyse de vos charges permet de déterminer votre reste à vivre et votre propension à l’épargne, ces éléments augmentent d’autant votre capacité d’emprunt.

• Mensualité de(s) crédit(s)

  Il s’agit des mensualités de tous les types de crédit :

  • crédit immobilier ;
  • crédit revolving ;
  • crédit auto ;
  • crédit à la consommation…

• Pension alimentaire

  Les pensions alimentaires sont récurrentes et exigibles chaque mois. Elles viennent automatiquement réduire le reste à vivre de l’emprunteur.

• Loyers

  Si vous empruntez pour un investissement locatif en étant locataire, les loyers sont des charges déduites de vos revenus.

Par exemple, le loyer que vous payez donne une information raisonnable sur le montant des mensualités que vous seriez en mesure de rembourser.

De plus, l’analyse de vos charges permet de déterminer votre reste à vivre et votre propension à l’épargne, ces éléments augmentent d’autant votre capacité d’emprunt.

Vos mensualités de remboursement pour le calcul du taux d’endettement

Comme nous l’avons vu, la première crainte de la banque est le défaut de paiement. Votre capacité d’emprunt dépend donc des sommes que vous avez déjà empruntés, du poids des mensualités de remboursement et de vos autres charges récurrentes (pension alimentaire par exemple), ainsi que votre revenu disponible.

En d’autres termes, la banque va calculer votre taux d’endettement avec la formule suivante :

Plus votre taux d’endettement est bas, plus vous pourrez bénéficier dans un effet levier important sur votre emprunt immobilier.

Il est souvent entendu que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser les 33%. Si cette règle a un bien-fondé évident, elle n’a pas un caractère absolu. Selon le ménage et le montant des revenus notamment, il est possible de dépasser les 33% d’endettement.

Ceci dit, les banques sont de moins en moins enclines à prêter au-delà du taux d’endettement de 33 %.

En tout état de cause, si vous avez des vues sur la vie de propriétaire terrien, vous avez tout intérêt à limiter au maximum les crédits à la consommation et toutes autres formes d’endettement pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Nos astuces pour améliorer votre capacité d’emprunt

Maintenant que nous avons vu les éléments essentiels pris en compte dans votre capacité d’emprunt, nous allons vous partager quelques bonnes pratiques pour l’améliorer.

Souscrire des garanties et sûretés réelles pour favoriser l’obtention d’un prêt immobilier

Les garanties n’augmentent pas véritablement le montant de votre emprunt immobilier (quoique cela peut permettre dans certains cas de dépasser 33 % d’endettement), mais votre possibilité d’obtenir un prêt immobilier. Ce qui est somme toute essentiel !

Les garanties (ou suretés pour les juristes) sont un mécanisme permettant au prêteur de récupérer les impayés directement sur un bien (hypothèque ou nantissement) ou sur le patrimoine d’une tierce personne personne (la caution). Il existe plusieurs types de garanties :

• les sûretés personnelles telles que la caution ;
• les sûretés réelles telles que l’hypothèque.

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, votre prêt doit normalement être cautionné par un tiers tel que le Crédit Logement (organisme de cautionnement). La caution va assumer les impayés en cas de non-remboursement de la personne cautionnée. C’est donc une sécurité en plus pour la banque qui sera moins frileuse à l’idée de vous prêter de l’argent.

Mais parfois, l’organisme de cautionnement peut refuser de se porter caution parce qu’elle estime l’opération trop risquée. C’est à ce moment qu’il peut être intéressant d’obtenir la caution d’un proche ou d’envisager un prêt hypothécaire ou une IPPD.

En tout état de cause, plus vous justifiez de garanties, plus vous minimisez le risque pour la banque, plus vous maximiserez votre capacité d’emprunt.

PTZ, prêt familial et donation pour augmenter votre capacité de financement

Le PTZ ou prêt à taux zéro augmente votre capacité d’emprunt puisque, comme son nom l’indique, aucun intérêt n’est applicable. De plus, le PTZ prévoit une période de remboursement différé ce qui permet de réduire le poids des mensualités grâce à un prêt lissé.

Ceci étant, pour obtenir un PTZ, il faut répondre à des conditions spécifiques :

• être primo-accédant ;
• respecter le plafond de ressource ;
• bénéficier d’une autre source de financement (prêt immobilier classique, prêt conventionné, prêt d’accession sociale…).

Trouvez la zone de votre futur logement

Le montant du PTZ se calcule en appliquant un pourcentage du plafond fonction de la zone et du nombre d’occupants soit :

Si vous ne répondez pas à ces critères, il existe une autre solution : le prêt familial. S’il y a de l’argent qui traine dans votre famille (ça peut arriver) et/ou que vos proches seraient heureux de vous voir réaliser votre rêve, vous pourriez leur emprunter un peu d’argent.

L’avantage avec les proches c’est qu’il rechigne souvent à vous demander des intérêts (#cynique). C’est donc autant d’argent emprunté sur lequel vous n’aurez rien à payer voire qui pourrait être considéré comme un apport selon les modalités de remboursement. En effet, il est tout à fait possible d’envisager une technique mise au point par les plus grands financiers en conditionnant le remboursement du prêt familial au remboursement prioritaire de la banque (prêt mezzanine) !

Et puis, à terme, si vos proches sont généreux, ils pourraient transformer le montant du prêt en donation et là, c’est le jackpot !

Réduire vos mensualités en augmentant la durée d’emprunt

Nous l’avons vu ensemble lors de votre simulation de capacité de financement : plus vous rallongez la durée de votre emprunt plus vous baissez le montant de vos mensualités d’emprunt.

Pour rappel, vos mensualités sont composées en substance du remboursement du capital (sauf pour les premières années qui se focalisent sur le remboursement des intérêts). En augmentant la durée du crédit, vous augmentez nombre de mensualités donc le montant de ces dernières.

Toutefois, le taux d’intérêt est notamment fonction de la durée de l’emprunt posant ainsi deux inconvénients notables :

1. le taux d’intérêt pratiqué par la banque sera plus élevé ;
2. le coût total des intérêts sera plus élevé (en raison de la durée de remboursement supérieure).

La négociation du taux d’intérêt et mise en valeur de votre dossier

Mais, rassurez-vous ! Les taux d’intérêt se négocient et de préférence avec un expert : un courtier en crédit immobilier !

Chez Helloprêt, en faisant jouer la concurrence entre les différentes banques, nous sommes en mesure de vous proposer les crédits immobiliers au meilleur taux. Notre plateforme 100% en ligne vous permet de constituer votre dossier en toute simplicité et de bénéficier de notre accompagnement d’expert pour l’obtention de votre crédit immobilier.

Question bonus : pourquoi la capacité d’emprunt est importante pour une banque ?

Prêteriez-vous de l’argent à un inconnu sans revenus ? À moins que vous ayez l’âme d’un véritable philanthrope, dites-vous cependant que ce n’est pas le cas de la banque.

Traditionnellement, une banque tire une partie de ses revenus en assumant son rôle d’intermédiation bancaire : elle prête à un taux plus élevé qu’elle ne rémunère les dépôts. Cette différence s’appelle le taux d’intermédiation bancaire.

Si la rémunération des dépôts est (normalement) une charge certaine pour cette dernière, les gains tirés des prêts restent hypothétiques : il y a une probabilité non nulle qu’un emprunteur se retrouve en défaut de paiement en raison des aléas de la vie. Ce risque est d’autant plus élevé que le prêt est souscrit pour une longue durée : seriez-vous en mesure de prédire l’avenir sur un horizon de 20 ans ?

C’est notamment pour compenser cette incertitude (risque) que les taux longs sont, dans la grande majorité des cas, supérieurs aux taux courts (taux d’intérêt d’un crédit à la consommation par exemple).

En cas d’impayés, elle pourra envisager un recouvrement partiel des sommes lors d’une procédure de surendettement. Toutefois, si la banque a mal estimé la capacité d’emprunt (et donc de remboursement), elle commet une faute dans l’exercice de son devoir de mise en garde de sorte qu’elle devra indemniser l’emprunteur.

Toutes ces raisons vont pousser la banque à analyser précautionneusement votre capacité d’emprunt en prenant en compte de nombreux éléments. Il est donc important que vous puissiez la simuler vous-même en amont pour franchir en toute sérénité les étapes de votre achat immobilier !

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