Simulation de capacité d’emprunt

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Capacité d’emprunt en fonction de la durée de remboursement choisie

  • 10 ans
  • 15 ans
  • 20 ans
  • 25 ans
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En empruntant sur une durée de 25 ans, vous pouvez emprunter 0 avec une mensualité de remboursement de 0 €/mois.

Pour cette même mensualité, vous pouvez augmenter votre capacité d'achat en augmentant la durée de remboursement.

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Pourquoi ma capacité d'emprunt augmente en fonction de la durée de remboursement ?
Les intérêts augmentent-ils avec la durée de remboursement ?

Budget maximum pour votre achat immobilier

427 700
Prix max du bien
0 470 000
  • Ancien
  • Neuf
Prix max du bien
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Frais annexes (notaires, etc)
42 300 €
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Mon emprunt
400 000 €
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Le graphique d’amortissement de votre prêt immobilier

%
En année 7 :
  • le montant à rembourser à la banque (capital restant dû) sera encore de : 61 895.36
  • le montant des intérêts déjà payés à la banque sera de (coût de crédit) : 6 742.00
  • Votre mensualité sera toujours de 1 317.32

💡7 ans, c'est la durée moyenne de détention d'un bien en région parisienne

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Comment est calculé le capital restant dû ?
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Jessy abi rached
Il y a 1 heures

Nous sommes extrêmement reconnaissants envers Omid Navai pour son assistance inestimable dans la recherche de notre crédit immobilier. Son professionnalisme, sa persévérance et son engagement sans faille ont rendu tout le processus efficace.Monsieur Omid a pris le temps de comprendre nos besoins et a trouvé la meilleure solution qui corresponde à notre situation. Sa disponibilité pour répondre à nos questions et sa capacité à naviguer à travers les complexités du processus de crédit ont été remarquables. Nous recommandons vivement Omid Navai à quiconque recherche un service de courtage exceptionnel pour obtenir un crédit immobilier.

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camille R
Il y a 18 heures

David MIHAILESCU a été très professionnel, et nous a permis d'acquérir notre bien avec les meilleures conditions du marché.

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Morgane Arriola
Il y a 7 jours

Arnaud Champetier est un excellent courtier. Il nous a accompagnés à chaque étape, prenant toujours le temps d'expliquer chaque aspect du processus d'achat. Il est très professionnel, mais aussi très amical et facile à travailler avec. Il a réussi à nous obtenir un taux d'intérêt compétitif et prévoit même de nous aider à renégocier lorsque les taux baisseront davantage. Il a également travaillé très rapidement, nous obtenant le prêt en peu de temps. Je le recommande vivement.

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Alejo Lopez-Balcells
Il y a 8 jours

J'ai travaillé avec Romain Boyer pour mon prêt immobilier. Super efficace et agréable, avec de très bons résultats!

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Drackster Soz
Il y a 12 jours

Très bel accompagnement de la part de Yoann Sinamal : il sait se rendre disponible, est très clair, précis et honnête.

Pourquoi simuler votre capacité d’emprunt ?

Faire une simulation de sa capacité d’emprunt est important pour plusieurs raisons, notamment si vous envisagez d’obtenir un prêt immobilier ou un autre type de crédit.

Voici 6 raisons pour faire une simulation de capacité d’emprunt :

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

infos
Comprendre le rôle de la capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt ou capacité de financement est le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette dernière est intimement liée à votre capacité de remboursement : plus vous êtes en mesure de rembourser, plus vous pourrez emprunter. Quand on dit que la banque ne prête qu’aux riches, ça reste lapidaire, mais pas totalement faux… Avec quelques calculs, il est alors possible de simuler votre capacité d’emprunt afin d’établir avec plus de précision votre budget immobilier. En tant que courtier immobilier en ligne nouvelle génération, Helloprêt vous accompagne pour vous expliquer comment obtenir la meilleure capacité de financement en fonction de votre profil emprunteur !

Quels sont les éléments pris en compte pour simuler votre capacité d’emprunt ?

Vos possibilités d’emprunt dépendent de nombreux facteurs, mais globalement, vos revenus et vos charges seront au centre de l’attention. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous prenons seulement en compte vos revenus mensuels et vos mensualités de crédit en cours notre simulateur de capacité d’emprunt. D’autres éléments permettent d’affiner l’analyse tels que votre apport personnel pour calculer votre budget immobilier.

Les éléments clés de la simulation de capacité d’emprunt

Vos revenus, l’essentiel pour simuler votre capacité d’emprunt

Encore une évidence me direz vous ! Mais quels revenus peuvent être pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ? Vos revenus au poker ou au blackjack ?!

Eh bien non (désolé Patrick), tous les revenus ne sont pas pris en compte (ou partiellement) notamment en raison de leur caractère exceptionnel.

Les revenus à prendre en compte dans la simulation de capacité d’emprunt doivent être stables et réguliers.

Parmi les revenus pris en compte, il est possible de citer :

Quant aux autres revenus, ils pourront éventuellement jouer pour augmenter votre apport, mais ne pourront pas être pris en compte dans votre capacité d’emprunt.

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier sans CDI ?

Voici un exemple du salaire requis en fonction du montant que vous souhaitez emprunter, calculé sur la base d’un taux d’endettement de 35 %.

Montant de l’emprunt Niveau de salaire mensuel requis sur 10 ans Niveau de salaire mensuel requis sur 15 ans Niveau de salaire mensuel requis sur 20 ans
Emprunter 100 000 euros 2 925 euros par mois 2 242 euros par mois 1 885 euros par mois
Emprunter 150 000 euros 4 388 euros par mois 3 368 euros par mois 2 828 euros par mois
Emprunter 300 000 euros 8 780 euros par mois 6 734 euros par mois 5 657 euros par mois
Emprunter 400 000 euros 8 980 euros par mois 8 980 euros par mois 7 542 euros par mois

*Simulation réalisée avec des taux immobiliers estimatifs en vigueur en novembre 2023 et une assurance emprunteur au taux de 0,34 % de capital emprunté.

Remarque : Le montant de salaire requis ne tient pas compte de vos autres mensualités de remboursement.

Vos charges dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Les charges jouent un rôle important puisqu’elles permettent de définir avec précision votre train de vie. Si certaines d’entre elles sont prises en compte dans le taux d’endettement en se déduisant de vos revenus, d’autres vont permettre à la banque d’évaluer votre capacité de remboursement.

Les charges déduites de vos revenus pour le calcul de la capacité d’emprunt :

Par exemple, le loyer que vous payez donne une information raisonnable sur le montant des mensualités que vous seriez en mesure de rembourser.

De plus, l’analyse de vos charges permet de déterminer votre reste à vivre et votre propension à l’épargne, ces éléments augmentent d’autant votre capacité d’emprunt.

Simulation de capacité d’emprunt : le rôle central des mensualités pour le calcul du taux d’endettement

Comme nous l’avons vu, la première crainte de la banque est le défaut de paiement. Votre capacité d’emprunt est calculée à partir de votre taux d’endettement qui dépend donc des sommes que vous avez déjà empruntées, du poids des mensualités de remboursement et de vos autres charges récurrentes (pension alimentaire par exemple), ainsi que votre revenu disponible.

En d’autres termes, la banque va calculer votre taux d’endettement avec la formule suivante :

= revenu / charges récurrentes x 100

Plus votre taux d’endettement est bas, plus vous pourrez bénéficier dans un effet levier important sur votre emprunt immobilier.

infos
La règle des 35 % d’endettement : Il est souvent entendu que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser les 35%. Si cette règle a un bien-fondé évident, elle n’a pas un caractère absolu. Selon le ménage et le montant des revenus notamment, il est possible de dépasser les 35% d’endettement. Ceci dit, les banques sont de moins en moins enclines à prêter au-delà du taux d’endettement de 35 %.
 
infos
Astuce : Si vous avez des vues sur la vie de propriétaire terrien, vous avez tout intérêt à limiter au maximum les crédits à la consommation et toutes autres formes d’endettement pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Nos astuces pour améliorer votre capacité d’emprunt

Vous avez fait votre simulation de capacité d’emprunt ? Il se peut que le résultat ne soit pas à la hauteur de vos espérances. Nous allons donc vous partager quelques bonnes pratiques pour l’améliorer.

PTZ, prêt familial et donation pour augmenter votre capacité de financement

Le PTZ ou prêt à taux zéro augmente votre capacité d’emprunt puisque, comme son nom l’indique, aucun intérêt n’est applicable. De plus, le PTZ prévoit une période de remboursement différé, ce qui permet de réduire le poids des mensualités grâce à un prêt lissé.

Ceci étant, pour obtenir un PTZ, il faut répondre à des conditions spécifiques :

Nombre d’occupants du logement Zone A bis et zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 euros 30 000 euros 27 000 euros 24 000 euros
2 51 800 euros 42 000 euros 37 800 euros 33 600 euros
3 62 900 euros 51 000 euros 45 900 euros 40 800 euros
4 74 000 euros 60 000 euros 54 000 euros 48 000 euros
5 85 100 euros 69 000 euros 62 100 euros 55 200 euros
6 96 200 euros 78 000 euros 70 200 euros 62 400 euros
7 107 300 euros 87 000 euros 78 300 euros 69 600 euros
Plus de 8 occupants 118 400 euros 96 000 euros 86 400 euros 76 800 euros

Trouvez la zone de votre futur logement

carte ptz

Le montant du PTZ se calcule en appliquant un pourcentage du plafond fonction de la zone et du nombre d’occupants soit :

Nombre d’occupants dans le logement convoité Plafond Zone A bis et A Plafond Zone B1 Plafond Zone B2 Plafond Zone C
1 150 000 euros 135 000 euros 110 000 euros 100 000 euros
2 210 000 euros 189 000 euros 154 000 euros 140 000 euros
3 255 000 euros 230 000 euros 187 000 euros 170 000 euros
4 300 000 euros 270 000 euros 220 000 euros 200 000 euros
Plus de 5 occupants 345 000 euros 311 000 euros 253 000 euros 230 000 euros
Montant du PTZ pour un logement neuf PTZ max = 40% PTZ max = 40% PTZ max = 20% PTZ max = 20%
Montant du PTZ pour un logement ancien (non remis à neuf) Pas de PTZ Pas de PTZ PTZ max = 40% PTZ max = 40%
Logement social PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10% PTZ max = 10%

Remarque : Dans la simulation de capacité d’emprunt, vous pouvez considérer le montant de votre PTZ comme un apport.

Le prêt ou le don familial pour limiter votre recours à l’emprunt bancaire

Si vous ne répondez pas à ces critères, il existe une autre solution : le prêt familial. S’il y a de l’argent qui traine dans votre famille (ça peut arriver) et/ou que vos proches seraient heureux de vous voir réaliser votre rêve, vous pourriez leur emprunter un peu d’argent.

L’avantage avec les proches c’est qu’il rechigne souvent à vous demander des intérêts (#cynique). C’est donc autant d’argent emprunté sur lequel vous n’aurez rien à payer voire qui pourrait être considéré comme un apport selon les modalités de remboursement. En effet, il est tout à fait possible d’envisager une technique mise au point par les plus grands financiers en conditionnant le remboursement du prêt familial au remboursement prioritaire de la banque (prêt mezzanine) !

Et puis, à terme, si vos proches sont généreux, ils pourraient transformer le montant du prêt en donation et là, c’est le jackpot !

Remarque : Comme pour le PTZ, le prêt ou le don familial peut être considéré comme un apport dans la simulation de capacité d’emprunt.

Réduire vos mensualités en augmentant la durée d’emprunt

Nous l’avons vu ensemble lors de votre simulation de capacité de financement : plus vous rallongez la durée de votre emprunt plus vous baissez le montant de vos mensualités d’emprunt.

Pour rappel, vos mensualités sont composées en substance du remboursement du capital (sauf pour les premières années qui se focalisent sur le remboursement des intérêts). En augmentant la durée du crédit, vous augmentez nombre de mensualités donc le montant de ces dernières.

Toutefois, le taux d’intérêt est notamment fonction de la durée de l’emprunt posant ainsi deux inconvénients notables :

La négociation du taux d’intérêt et mise en valeur de votre dossier

Les taux d’intérêt se négocient et de préférence avec un expert : un courtier en crédit immobilier !

Chez Helloprêt, en faisant jouer la concurrence entre les différentes banques, nous sommes en mesure de vous proposer les crédits immobiliers au meilleur taux. Notre plateforme 100% en ligne vous permet de constituer votre dossier en toute simplicité et de bénéficier de notre accompagnement d’expert pour l’obtention de votre crédit immobilier.

Comment améliorer vos chances d’obtenir un prêt immobilier ?

Si la capacité d’emprunt est essentielle pour obtenir un prêt immobilier d’un certain montant, elle n’est pas le seul élément à prendre en compte pour favoriser l’obtention d’un prêt immobilier.

D’autres critères sont pris en compte tels que :

Lire aussi : Est-il possible de devenir propriétaire avec un seul salaire ?

Votre apport, le prérequis pour obtenir un prêt immobilier

L’apport est la somme d’argent que vous apportez de votre poche pour compléter l’emprunt en vue d’acheter un bien immobilier. Il n’est pas pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, mais il joue un rôle essentiel pour obtenir votre emprunt.

En effet, l’apport est devenu indispensable depuis les recommandations du HCSF (haut conseil à la stabilité financière). Les banques doivent limiter l’octroi de crédit immobilier sans apports. Le montant minimum d’apport recommandé est de 10 % du prêt immobilier notamment afin de couvrir les frais d’achat du bien immobilier (les frais de notaire et les frais d’agence peuvent représenter environ 10 % du prix de vente). Si la simulation vous donne une capacité d’emprunt de 500 000 euros, il faudra que vous prévoyiez un apport de 50 000 euros minimum pour pouvoir toutes les chances d’obtenir un prêt de ce montant.

Exemples d’apport minimum selon votre budget d’achat

Montant emprunté Montant minimum d’apport Budget immobilier total
100 000 euros 10 000 euros 110 000 euros
150 000 euros 15 000 euros 165 000 euros
300 000 euros 30 000 euros 330 000 euros
400 000 euros 40 000 euros 440 000 euros

Outre sa fonction de favoriser l’obtention d’un prêt immobilier, l’apport témoigne de votre propension à l’épargne.

Les autres avantages de l’apport pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier

Si votre apport a été constitué sur une longue période de temps et représente une somme importante, vous démontrez plusieurs choses :

Ainsi, ce surplus de revenus que vous épargnez tous les mois peut aisément être réalloué aux remboursements de mensualités d’un prêt. La banque y verra le gage d’un emprunteur fiable !

Souscrire des garanties et sûretés réelles pour favoriser l’obtention d’un prêt immobilier

Les garanties n’augmentent pas votre capacité d’emprunt (quoique cela peut permettre dans certains cas de dépasser 35 % d’endettement), mais votre possibilité d’obtenir un prêt immobilier.

Les garanties (ou sûretés pour les juristes) sont un mécanisme permettant au prêteur de récupérer les impayés directement sur un bien (hypothèque ou nantissement) ou sur le patrimoine d’une tierce personne (la caution). Il existe plusieurs types de garanties :

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, votre prêt doit normalement être cautionné par un tiers tel que le Crédit Logement (organisme de cautionnement). La caution va assumer les impayés en cas de non-remboursement de la personne cautionnée. C’est donc une sécurité en plus pour la banque qui sera moins frileuse à l’idée de vous prêter de l’argent.

Mais parfois, l’organisme de cautionnement peut refuser de se porter caution parce qu’elle estime l’opération trop risquée. C’est à ce moment qu’il peut être intéressant d’obtenir la caution d’un proche ou d’envisager un prêt hypothécaire ou une IPPD.

En tout état de cause, plus vous justifiez de garanties, plus vous minimisez le risque pour la banque, plus vous maximiserez votre capacité d’emprunt.

Question bonus : pourquoi la capacité d’emprunt est importante pour une banque ?

Prêteriez-vous de l’argent à un inconnu sans revenus ? À moins que vous ayez l’âme d’un véritable philanthrope, dites-vous cependant que ce n’est pas le cas de la banque.

Traditionnellement, une banque tire une partie de ses revenus en assumant son rôle d’intermédiation bancaire : elle prête à un taux plus élevé qu’elle ne rémunère les dépôts. Cette différence s’appelle le taux d’intermédiation bancaire.

Si la rémunération des dépôts est (normalement) une charge certaine pour cette dernière, les gains tirés des prêts restent hypothétiques : il y a une probabilité non nulle qu’un emprunteur se retrouve en défaut de paiement en raison des aléas de la vie. Ce risque est d’autant plus élevé que le prêt est souscrit pour une longue durée : seriez-vous en mesure de prédire l’avenir sur un horizon de 20 ans ?

C’est notamment pour compenser cette incertitude (risque) que les taux longs sont, dans la grande majorité des cas, supérieurs aux taux courts (taux d’intérêt d’un crédit à la consommation par exemple).

En cas d’impayés, elle pourra envisager un recouvrement partiel des sommes lors d’une procédure de surendettement. Toutefois, si la banque a mal estimé la capacité d’emprunt (et donc de remboursement), elle commet une faute dans l’exercice de son devoir de mise en garde de sorte qu’elle devra indemniser l’emprunteur.

Toutes ces raisons vont pousser la banque à analyser précautionneusement votre capacité d’emprunt en prenant en compte de nombreux éléments. Il est donc important que vous puissiez la simuler vous-même en amont pour franchir en toute sérénité les étapes de votre achat immobilier !

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