Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ? 

La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette dernière est intimement liée à votre capacité de remboursement : plus vous êtes en mesure de rembourser plus vous pourrez emprunter. Quand on dit que la banque ne prête qu’aux riches, ça reste lapidaire, mais pas totalement faux… 

Cependant, à défaut d’être Bill Gates, vous disposez quand même de revenus qui peuvent servir à rembourser un emprunt pour l’achat de la maison de vos rêves. Avec quelques calculs, il est alors possible de simuler votre capacité d’emprunt afin d’établir avec plus de précision votre budget immobilier.

Mais avant cela, penchons nous sur la capacité d’emprunt au regard des exigences du prêteur : la banque !

Pourquoi la capacité d’emprunt est importante pour une banque ?

Prêteriez-vous de l’argent à un inconnu sans revenus ? À moins que vous ayez l’âme d’un véritable philanthrope, dites-vous cependant que ce n’est pas le cas de la banque. 

Traditionnellement, une banque tire une partie de ses revenus en assumant son rôle d’intermédiation bancaire : elle prête à un taux plus élevé qu’elle ne rémunère les dépôts. Cette différence s’appelle le taux d’intermédiation bancaire.

Si la rémunération des dépôts est (normalement) une charge certaine pour cette dernière, les gains tirés des prêts restent hypothétiques : il y a une probabilité non nulle qu’un emprunteur se retrouve en défaut de paiement en raison des aléas de la vie. Ce risque est d’autant plus élevé que le prêt est souscrit pour une longue durée : seriez-vous en mesure de prédire l’avenir sur un horizon de 20 ans ? C’est notamment pour compenser cette incertitude (risque) que les taux longs sont, dans la grande majorité des cas, supérieurs aux taux courts (taux d’intérêt d’un crédit à la consommation par exemple).

En cas d’impayés, elle pourra envisager un recouvrement partiel des sommes lors d’une procédure de surendettement. Toutefois, si la banque a mal estimé la capacité d’emprunt (et donc de remboursement), elle commet une faute dans l’exercice de son devoir de mise en garde de sorte qu’elle ne sera pas fondée à récupérer les sommes litigieusement prêtées.

Toutes ces raisons vont pousser la banque à analyser précautionneusement votre capacité d’emprunt en prenant en compte de nombreux éléments. Il est donc important que vous puissiez la simuler vous-même en amont pour franchir en toute sérénité les étapes de votre achat immobilier !

Les éléments pris en compte pour estimer votre capacité d’emprunt

estimer capacité d'emprunt

Vos possibilités d’emprunt dépendent de nombreux facteurs, mais globalement, vos revenus et vos charges seront au centre de l’attention. D’autres éléments permettent d’affiner l’analyse telle que votre taux d’endettement et votre apport personnel.

Votre apport, l’attestation de vos surplus de revenus

Tout est dans le nom, l’apport est la somme d’argent que vous apportez de votre poche pour compléter l’emprunt en vue d’acheter le bien immobilier.

Outre sa fonction d’augmenter votre budget immobilier, l’apport témoigne de votre propension à l’épargne.

En effet, plus votre apport est élevé plus vous démontrer que vos revenus actuels sont supérieurs à votre train de vie. Si votre apport a été constitué sur une longue période de temps et représente une somme importante, vous démontrez plusieurs choses :

  • une bonne propension à l’épargne (plutôt fourmi que cigale) ;
  • des revenus stables ;
  • une bonne gestion de vos dépenses.

Ainsi, ce surplus de revenus que vous épargnez tous les mois peut aisément être réalloué aux remboursements de mensualités d’un prêt.

À l’inverse, bien qu’il soit possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport, la banque sera beaucoup plus frileuse à assumer à elle seule l’investissement sans que vous y mettiez du vôtre !

Votre taux d’endettement, le filet de sécurité de la banque

Comme nous l’avons vu, la première crainte de la banque est le défaut de paiement. Votre capacité d’emprunt dépend donc des sommes que vous avez déjà empruntés, du poids des mensualités de remboursement et de vos autres charges récurrentes (pension alimentaire par exemple), ainsi que votre revenu disponible. En d’autres termes, elle va calculer votre taux d’endettement avec la formule suivante : 

💡 Taux d’endettement = revenu / charges récurrentes × 100

Plus votre taux d’endettement est bas, plus vous pourrez bénéficier dans un effet levier important sur votre emprunt immobilier.
Il est souvent entendu que le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser les 33%. Si cette règle a un bien-fondé évident, elle n’a pas un caractère absolu. Selon le ménage et le montant des revenus notamment, il est possible de dépasser les 33% d’endettement.

En tout état de cause, si vous avez des vues sur la vie de propriétaire terrien, vous avez tout intérêt à limiter au maximum les crédits à la consommation et toutes autres formes d’endettement pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Vos revenus, l’essentiel de votre capacité d’emprunt

Encore une évidence me direz vous ! Mais quels revenus peuvent être pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ? Vos revenus au poker ou au blackjack ?!

Eh bien non (désolé Patrick), tous les revenus ne sont pas pris en compte (ou partiellement) notamment en raison de leur caractère exceptionnel. Parmi les revenus pris en compte dans la capacité d’emprunt, il est possible de citer :

  • les salaires et autres revenus professionnels stables (les indépendants peuvent aussi faire un emprunt immobilier ! ) ;
  • une partie (70%) des revenus locatifs.

Quant aux autres revenus, ils pourront éventuellement jouer pour augmenter votre apport, mais ne pourront pas être pris en compte dans votre capacité d’emprunt.

Vos charges dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Les charges jouent un rôle important puisqu’elles permettent de définir avec précision votre train de vie. Si certaines d’entre elles sont prises en compte dans le taux d’endettement, d’autres vont permettre à la banque d’évaluer votre capacité de remboursement. 

Par exemple, le loyer que vous payez donne une information raisonnable sur le montant des mensualités que vous seriez en mesure de rembourser.

De plus, l’analyse de vos charges permet de déterminer votre reste à vivre et votre propension à l’épargne, ces éléments augmentent d’autant votre capacité d’emprunt.

Nos astuces pour améliorer votre capacité d’emprunt

calcul capacité d'emprunt immobilier

Maintenant que nous avons vu les éléments essentiels pris en compte dans votre capacité d’emprunt, nous allons vous partager quelques bonnes pratiques pour l’améliorer. 

Souscrire des garanties et sûretés réelles

Vous vous rappelez du taux d’endettement de 33% ? Eh bien, c’est toujours vrai !

Je vous l’avais dit, la banque a peur des mauvais payeurs alors quoi de mieux pour la rassurer que de souscrire des garanties ! 

Les garanties (ou suretés pour les juristes) sont un mécanisme permettant au prêteur de récupérer les impayés directement sur un bien (hypothèque ou nantissement) ou sur le patrimoine d’une tiers personne personne (la caution). Il existe plusieurs types de garanties :

  • les sûretés personnelles telles que la caution ;
  • les sûretés réelles telles que l’hypothèque.

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, votre prêt doit normalement être cautionné par un tiers tel que le Crédit Logement. La caution va assumer les impayés en cas de non-remboursement de la personne cautionnée. C’est donc une sécurité en plus pour la banque qui sera moins frileuse à l’idée de vous prêter de l’argent.

Mais parfois, Crédit logement peut refuser de se porter caution parce qu’elle estime l’opération trop risquée. C’est à ce moment qu’il peut être intéressant d’obtenir la caution d’un proche ou d’envisager un prêt hypothécaire. En plus d’être moins coûteux, vous rassurez la banque à condition que vos garanties soient solides !

En tout état de cause, plus vous justifiez de garanties, plus vous minimisez le risque pour la banque, plus vous maximiserez votre capacité d’emprunt. 

PTZ, prêt familial et donation

Le PTZ ou prêt à taux zéro augmente votre capacité d’emprunt puisque, comme son nom l’indique, aucun intérêt n’est applicable. Les mensualités de remboursement sont donc moins importantes. Miracle ou bénédiction des dieux, tous les primo-accédants ne sont pas les heureux élus de ce dispositif. En effet, il faut répondre à des conditions spécifiques :

  • être primo-accédant ;
  • des ressources relativement modestes ;
  • bénéficier d’une autre source de financement (prêt immobilier classique, prêt conventionné, prêt d’accession sociale…).

Si vous ne répondez pas à ces critères, il existe une autre solution : le prêt familial. S’il y a de l’argent qui traine dans votre famille (ça peut arriver) et/ou que vos proches seraient heureux de vous voir réaliser votre rêve, vous pourriez leur emprunter un peu d’argent.

L’avantage avec les proches c’est qu’il rechigne souvent à vous demander des intérêts (#cynique). C’est donc autant d’argent emprunté sur lequel vous n’aurez rien à payer voire qui pourrait être considéré comme un apport selon les modalités de remboursement. En effet, il est tout à fait possible d’envisager une technique mise au point par les plus grands financiers en conditionnant le remboursement du prêt familial au remboursement prioritaire de la banque (prêt mezzanine) !

Et puis, à terme, si vos proches sont généreux, ils pourraient transformer le montant du prêt en donation et là, c’est le jackpot !

Réduire vos mensualités en augmentant la durée d’emprunt

mensualité capcité d'emprunt

Rien de bien nouveau sous le soleil : plus vous rallongez la durée de votre emprunt plus vous baissez le montant de vos mensualités d’emprunt.

En effet, vos mensualités sont composées en substance du remboursement du capital (sauf pour les premières années qui se focalisent sur le remboursement des intérêts). En augmentant la durée du crédit, vous augmentez nombre de mensualités donc le montant de ces dernières. 

Toutefois, le taux d’intérêt est notamment fonction de la durée de l’emprunt posant ainsi deux inconvénients notables :

  • le taux d’intérêt pratiqué par la banque sera plus élevé ;
  • le coût total des intérêts sera plus élevé (en raison de la durée de remboursement).

Afin d’envisager les différents scénarios et choisir la situation la plus convenable au regard de votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier gratuit.

La négociation du taux d’intérêt et mise en valeur de votre dossier

Mais, rassurez-vous ! Les taux d’intérêt se négocient et de préférence avec un expert : un courtier en crédit immobilier ! 

Chez Helloprêt, en faisant jouer la concurrence entre les différentes banques, nous sommes en mesure de vous proposer les crédits immobiliers au meilleur taux. Notre plateforme 100% en ligne vous permet de constituer votre dossier en toute simplicité et de bénéficier de notre accompagnement d’expert pour l’obtention de votre crédit immobilier.