Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?

Acheter ou louer sa résidence principale : les avantages et inconvénients

La France est l’un des pays d’Europe avec le plus fort taux de propriétaires avec  60 % de la population propriétaire de leur résidence principale. Vraisemblablement, une majorité de la population a tranché en faveur de l’achat de sa résidence principale plutôt qu’à sa location. Les Français ont-ils raison ? Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

La question s’aborde sur différents aspects. Il y a certes la dimension financière qui est au centre de cette question, mais il y a aussi d’autres éléments à prendre en compte tels que votre capacité à changer facilement de résidence principale.

Est-il plus avantageux financièrement d’acheter ou de louer sa résidence principale ?

Entre acheter ou louer, la solution la plus intéressante financièrement va dépendre de la durée d’occupation de votre bien. Si les premières années, il est plus rentable de louer. À partir de la 3e année, l’achat de votre résidence principale devient généralement plus intéressant financièrement en raison de l’absorption des frais de notaires par le remboursement progressif de votre emprunt.

Aussi, l’avantage d’acheter votre résidence principale réside dans la faible prise de risque : puisque vous y habitez, vous êtes en quelque sorte votre propre locataire de sorte que vous ne subirez pas le risque souvent oublié de la vacance locative inhérente aux investissements locatifs.

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Acheter ou louer un appartement à Paris

Pour bien comprendre la situation la plus avantageuse financièrement, il convient de prendre un bien immobilier et d’analyser les charges de location (loyers) par rapport à son coût via un emprunt sans apport (intérêts, frais de notaire, assurance emprunteur…).

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Pour notre exemple, nous allons prendre comme référence un appartement parisien de 30 m2. Il convient de comparer théoriquement ce que vous coûte l’acquisition de cet appartement par rapport à ce que vous coûte sa location avec un loyer théorique.

Pour financer votre acquisition, vous aurez recours à un prêt immobilier en supposant un apport suffisant pour couvrir les frais de notaire (charge importante d’un achat immobilier).

Il convient ensuite de dresser un tableau comparatif de coût pour savoir ce qui vous coûte le plus cher entre louer et acheter en fonction de la durée.

Lire : Quel est le coût réel d’un crédit immobilier ?

Emprunter pour acheter génère aussi un certain nombre de charges qui sont composées des intérêts d’emprunt et de l’assurance emprunteur.

Comme vous pouvez le constater dans le tableau comparatif, ces charges d’emprunt s’élèvent la première année à 4 194 euros pour diminuer à mesure que le temps passe (en raison du remboursement progressif du capital emprunté).

À ces charges d’emprunt, il convient d’ajouter les charges d’acquisition du bien immobilier à savoir les frais de notaire pour un montant de 24 000 euros.

Ainsi, la première année, vos charges totales pour l’achat de votre résidence principale s’élèvent à 28 194 euros, ce qui est bien supérieur au loyer que vous auriez dû supporter en louant (12 000 euros).

De l’autre côté, en louant votre résidence principale, vos loyers sont des charges fixes sur lesquelles vous ne capitalisez pas.

En faisant la différence entre les loyers théoriques et les charges d’emprunt, vous pouvez dégager un différentiel d’opportunité. Ainsi, hors frais de notaire, vous économisez chaque année entre 7 800 et 9 000 euros à acheter plutôt qu’à louer, prenant la forme d’une « épargne forcée ».

En tenant compte des frais de notaire et en supposant la valeur de votre bien constante, votre acquisition immobilière est plus rentable que la location à partir de la 3e année.

Note: Les mensualités de remboursement de prêt sont plus élevées que le loyer. D’un point de vue du cashflow, vous générez chaque année 17 732 - 12 000 = 5 732 euros de potentiel d’épargne en louant plutôt qu’en achetant. Ce surplus d’épargne peut être placé et vous permettre de constituer un capital important sur le long terme.

Acheter ou louer : existe-t-il une règle générale ?

Sauf cas exceptionnel, il est certain que plus le temps passe, plus il est rentable d’acheter plutôt que de louer sa résidence principale, les loyers représentant une charge trop importante sur le long terme.

Pour autant, le seuil de rentabilité d’un achat plutôt que d’une location varie selon l’emplacement du bien et du marché immobilier concerné.

Globalement, plus la rentabilité locative est basse dans une zone, plus il est intéressant de louer à court terme (voir aussi à long terme en supposant que vous placiez le différentiel loyer et mensualité de remboursement).

Mais, cette rentabilité locative doit être mise en lumière par rapport à la croissance du marché de l’immobilier. Par exemple, à Paris, la rentabilité locative est certes basse, mais le marché croit de 4 % / an ce qui valorise d’autant votre bien immobilier. Dans ce cas de figure, le seuil de rentabilité de votre achat est beaucoup plus rapide. Si vous aviez acheté un bien à Paris en 2019, la croissance du marché parisien a déjà absorbé vos frais de notaire de sorte qu’il était plus rentable d’acheter pour vivre 1 an dans votre appartement que de louer.

En conclusion, sur le plan financier, choisir entre louer et acheter va dépendre du dynamisme du marché dans lequel vous investissez et de la durée de détention de votre résidence principale. Il faut donc analyser la situation au cas par cas et faire vos propres projections.

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Quels sont les inconvénients à acheter plutôt que de louer sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale n’a pas que des avantages.

Si sur le papier vous vous enrichissez à acheter votre résidence principale à mesure que le temps passe, il faut aussi regarder l’angle de votre cash flow et de votre revenu disponible.

Acheter ou louer : l’obligation de revoir vos prétentions immobilières à la baisse

Comme vous avez pu le voir à travers l’exemple, les mensualités de votre prêt immobilier sont bien supérieures à vos loyers. Certes, une grosse partie de vos mensualités de remboursement constituent de « l’épargne forcée », mais elles viennent impacter votre revenu disponible.

Imaginons que vous gagnez 3 500 euros par mois, en achetant votre résidence principale dans les conditions de l’exemple précédent, votre revenu mensuel disponible après paiement de votre logement est de :

• 3 500 - 1 473 = 2 027 euros pour l’achat de votre résidence principale

• 3 500 - 1 000 = 2 500 euros pour la location de votre résidence principale

Le fait qu’il soit plus cher d’acheter que de louer implique qu’à budget égal, vous pouvez vous procurer un logement plus grand et de meilleure qualité en location qu’à l’achat. En effet, les propriétaires bailleurs exigent généralement que votre loyer ne représente pas plus de 35 % de vos revenus, idem pour emprunter de l’argent : vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Ainsi, à revenu égal, vous pouvez accéder à des biens de meilleure qualité en location qu’à l’achat si vous comptez maximiser l’utilisation de vos 35 %.

Aussi, en raison des mensualités plus élevées, en achetant votre résidence principale, vous impactez de manière plus importante votre capacité d’emprunt. À défaut de voir vos revenus augmenter, il sera plus difficile d’obtenir un second financement pour effectuer un investissement locatif.

La perte de mobilité liée à l’achat de votre résidence principale

Comme nous l’avons vu, acheter votre résidence principale implique de l’occuper pendant une certaine durée pour rentabiliser votre investissement. Cette caractéristique peut vous forcer à vous ancrer sur un territoire donné pendant une certaine durée sans possibilité de déménager au risque de perdre de l’argent.

Si votre emploi est stable, cela ne posera certainement pas de problèmes. Par contre, en cas de mutation ou de nécessité de trouver un nouvel emploi ailleurs, vous risqueriez d’être obligé de vendre alors même que vos frais de notaires n’ont pas pu être absorbés par la hausse du marché de l’immobilier.

De plus, vendre un logement hors zone tendue peut prendre un certain temps (1 année par exemple), affectant drastiquement votre mobilité pendant toute cette durée. Contrairement à la location où maximum 3 mois suffisent pour un préavis, en tant que propriétaire de votre résidence principale, vous serez tenu d’en trouver une nouvelle et de revendre l’ancienne. Une opération nettement plus compliquée…

Lire aussi : Acheter un nouveau logement grâce au prêt relais

Les frais inhérents à la propriété

En tant que propriétaire, vous êtes exposé à des charges plus importantes qu’en étant simplement locataire :

• taxe foncière ;

• travaux de copropriété ;

• entretien du logement et répartition…

Selon les circonstances, ces charges peuvent être particulièrement élevées et, vous écarter un peu plus longtemps du fameux seuil de rentabilité. Il est donc impératif de les prendre en considération avant d’acheter votre bien.

Acheter ou louer : le cas de la baisse des marchés de l’immobilier

Dans l’esprit collectif, l’immobilier est un actif qui ne cesse de monter et de se valoriser. Mais, comme tout actif, il peut traverser des baisses conjoncturelles. Alors faut-il acheter ou  louer un bien immobilier pendant cette période ?

Même en cas de baisse des marchés, le fait de rembourser chaque mois un prêt (capitalisation) plutôt que de payer des loyers est un avantage indéniable permettant de compenser la baisse de l’immobilier.

Toutefois, la durée nécessaire pour que votre achat soit économiquement intéressant par rapport à la location est beaucoup plus importante. Par exemple, en supposant une baisse des marchés de 1 % par an, ce sera environ à partir de la 17e année que votre achat sera plus favorable que la location. Bien sûr, une baisse de l’immobilier pendant 17 ne s’est jamais vue dans l’histoire récente et implique tout de même une baisse cumulée de 16 % ce qui est loin d’être anecdotique.

Bref, ce qu’il faut retenir c’est que l’achat immobilier repose tout de même sur une perspective de valorisation du marché. Si le marché baisse, il faudra vous projeter plus longtemps dans votre achat pour être rentable.

Faut-il acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif ?

Il existe néanmoins une autre alternative : louer sa résidence principale et effectuer en investissement locatif en parallèle.

Souvent négligée, cette solution peut être intéressante sur bien des aspects :

• vous conservez la liberté de changer facilement de résidence principale ;

• votre capacité d’emprunt est moins impactée par des loyers que par des mensualités de remboursement ;

• les loyers perçus permettent d’absorber une partie de vos mensualités de prêt voire de générer un cashflow positif (revenus locatifs supérieurs aux charges et mensualités de prêt)

• vous capitalisez dans l’immobilier à mesure que le temps passe ;

• la plus-value dégagée peut être exonérée d’impôt sur le revenu si elle est réemployée pour l’acquisition de votre résidence principale.

Toutefois, réaliser un investissement locatif implique plus de risques que d’acheter sa résidence principale. En effet, en plus de vous exposer au risque de baisse du marché de l’immobilier, il faudra éventuellement pouvoir faire face à la vacance locative. Il faudra donc bien anticiper ces aspects et choisir un bien immobilier adapté à vos objectifs.

Lire aussi : Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien ?

Dès lors, si vous hésitez entre acheter ou louer, la bonne solution intermédiaire est certainement d’effectuer un investissement locatif en choisissant la zone géographique et le type de bien en fonction des risques que vous êtes prêt à prendre. De même, si vous estimez ne pas encore disposer des revenus suffisants pour acheter la résidence principale de vos rêves, vous pouvez toujours réaliser un investissement locatif en attendant !

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