Vous êtes déjà propriétaire d’un bien et vous attendez un heureux évènement, vous souhaitez donc en acheter un plus grand. Vous avez déjà trouvé le nouveau logement de vos rêves, problème, il risque de vous passer sous le nez le temps que vous vendiez l’autre. Pas de panique, on a la solution : le prêt relais. Comment ça marche ? Quel est son taux ? Sa durée ? On vous explique tout !
Vous possédez déjà une résidence principale et vous décidez de faire une proposition sur un nouveau logement. L’idéal serait d’arriver à revendre le premier pour financer le second, mais il est souvent compliqué de faire coïncider ces deux transactions. En effet, vous devez vous montrer réactif vis-à-vis du bien que vous convoitez, mais vous n’allez pas non plus brader l’autre pour le vendre plus vite. Un montage financier s’avère tout indiqué : le prêt relais.
Conclu pour une courte durée (généralement 1 ou 2 ans, 3 ans exceptionnellement), ce prêt immobilier vous permet :
D’obtenir des fonds pour acquérir votre nouveau logement ;
De disposer d’un délai plus long pour vendre celui que vous avez déjà sur les bras.
Le prêt relais est mis en place sans pénalités de remboursement anticipé, ce qui vous permet de le solder rapidement, sans frais supplémentaires. Il s’agit en somme d’une avance, que vous pourrez rembourser avec le prix de vente de votre logement… Ou en restituant les fonds si malheureusement, vous ne trouvez pas d’acquéreur dans les temps.
Le prêt relais vous est accordé selon un pourcentage du prix de vente estimé de votre bien actuel, le plus souvent de 70 %, déduction faite du capital restant dû du crédit que vous remboursez déjà. Notez que si vous avez signé un compromis de vente, la banque peut se montrer plus généreuse et monter jusqu’à 80 %, voire encore un peu plus en fonction de votre profil d’emprunteur. Il n’est pas rare que les établissements prêteurs demandent une double estimation, réalisée par un notaire ou un agent immobilier et par un de leurs collaborateurs.
Lire aussi : Le remboursement anticipé du prêt immobilier
Il existe deux types de prêts relais, qui fonctionnent selon des modalités différentes.
Si le bien que vous souhaitez revendre coûte plus cher que celui que vous comptez acheter, vous pouvez souscrire un prêt relais sec, c’est-à-dire un emprunt suffisant pour couvrir la totalité du prix d’acquisition.
Il s’agit dans ce cas d’une avance de trésorerie, laquelle est proposée moyennant un taux d’emprunt assez élevé. Logique, puisque la banque va vous consentir un prêt de courte durée, sur lequel elle ne pourra pas se faire beaucoup en taux d’intérêt (en tout cas bien moins que si vous partiez sur un crédit classique de 15 ans).
À l’inverse, si le bien que vous vendez est moins cher que celui que vous allez acheter, le prêt relais ne suffira pas à couvrir la totalité du prix d’acquisition. Vous devez donc recourir à prêt relais adossé. En clair, vous allez compléter le prêt relai par un prêt classique, d’une durée comprise entre 10 et 25 ans. Comme vous paierez des intérêts sur une période plus longue, la banque vous proposera un taux plus intéressant que dans le cadre d’un prêt relais sec.
Le prêt relais avec franchise totale consiste à payer les intérêts àl’issuede la vente de votre bien immobilierde sorte que vous n’aurez pas à supporter les mensualités du prêt relais pendant la période transitoire. En d’autres termes, il s’agit de différer le paiement des mensualités du prêt relais.
En effet, le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine : le remboursement du capital est effectué lors de la vente de votre bien, par contre, les intérêts sont dus chaque mois. Afin d’alléger vos finances pendant la période de transition (vous payez normalementdéjàvotreprécédentprêt immobilier), il est possible de souscrire un prêt relais avec franchise totale.
Outre l’obligation d’être propriétaire de votre bien immobilier actuel (cela va de soit), il faudra monter un dossier de demande de prêt relais. Pour ce faire, il faudra :
ou
De plus, il faudra tenir compte que le prêt relais accordé correspond à 70 % de la valeur de votre bien duquel est soustrait le capital restant dû. Cette règle implique le que le prêt relais ne peut être qu’accordé qu’à partir du moment où vous avez au moins remboursé 30 % de la valeur de votre bien immobilier.
Exemple :
Tout dépend du type de prêt relais que vous souscrivez.
Le remboursement d’un prêt relais sec
Vous avez bénéficié d’une avance de liquidités, vous allez donc payer des mensualités comprenant uniquement des intérêts et la prime d’assurance emprunteur. Vous rembourserez le capital à la fin, lorsque vous aurez vendu votre bien. En clair, le prêt relais sec fonctionne comme un prêt in fine. On parle dans cette hypothèse de franchise partielle.
Le remboursement d’un prêt relais adossé
Vous allez rembourser les intérêts du prêt relais, ainsi que les mensualités du prêt complémentaire, qui elles, comportent une part de capital restant dû et une part d’intérêts.
Pour alléger vos mensualités ou ne pas dépasser votre taux, vous avez la possibilité de demander au banquier :
un prêt relais avec franchise totale
un différé d’amortissement sur le prêt complémentaire.
Comme nous l’avons vu, la franchise totale vous permettra de payer les intérêts seulement lors de la vente, soit auremboursement anticipéde votre premier prêt immobilier. Bien entendu, ces intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts… Cette facilité a donc un coût que vous ne devez pas négliger !
L’amortissement différé consiste à débuter le remboursement du prêt complémentaire (capital + intérêts) au maximum 2 ans après sa mise en place.
Vous pourrez enfin utiliser l’argent de la vente pour procéder à un remboursement anticipé partiel de votre prêt classique. Deux possibilités s’offrent à vous :
réduire le montant de vos mensualités
réduire la durée d’emprunt.
Attention à bien évaluer le montant des pénalités pour déterminer si cette opération est avantageuse !
En effet, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier entraîne généralement le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).
De même, en période de taux bas, les placements financiers peuvent être plus rentables que la simple économie des intérêts sur un capital restant dû diminué du même montant. Ainsi, vous préférerez un placement en Bourse ou sur un produit d’épargne.
Vous l’avez compris, comme par nature, un prêt relais dure moins longtemps qu’un prêt classique, le taux applicable est plus élevé. Les banques le déterminent librement, à condition de ne pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France.
| Excellent | Bon | Moyen | Maximum | |
|---|---|---|---|---|
| Estimation taux annuel prêt relais* | 0,5 % | 1,15 % | 1,25 % | 1,9 % |
*Taux non contractuels
Le taux d’un crédit relais sec est plus élevé que le taux d’un prêt relais adossé. De la même manière, le coût des intérêts dans le cadre d’une franchise totale est plus important qu’en franchise partielle. Pour que le coût du prêt relais soit le plus faible possible, n’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt!
Lire aussi : Le prêt Action Logement ou prêt employeur
Vous n’êtes pas sans savoir que la banque accepte de vous prêter de l’argent à une condition : qu’elle bénéficie d’une garantie. Le plus souvent, il s’agira soit d’un cautionnement (c’est-à-dire une sûreté personnelle ou via un organisme de cautionnement) soit d’une hypothèque (sûreté réelle) ou d’une IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier), qui porte :
Sur le bien que vous cherchez à vendre (vous devrez payer des frais de mainlevée à la cession) ;
Sur le nouveau bien ;
Sur les deux biens : comme ça, la banque se prémunit contre le risque que vous ne vendiez pas, ou à un prix inférieur à celui escompté, ainsi que contre une défaillance sur le remboursement de votre crédit en cours.
Bien entendu, dans tous les cas, l’organisme de crédit exigera la souscription d’une assurance de prêt, pour couvrir les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie.
Lire aussi : Comprendre le taux hypothécaire
Le calcul d’un prêt relais prend en compte de nombreux facteurs, la banque vous demandera donc notamment :
Le montant de vos revenus et ceux de votre moitié si elle achète avec vous ;
La valeur du bien que vous souhaitez vendre ;
Le prix du logement que vous désirez acheter ;
Le montant du capital restant dû si vous remboursez déjà un crédit immobilier ;
Le montant de votre apport personnel, si vous en avez un…
Tous les deux poursuivent le même but : vous permettre d’acheter un nouveau bien en attendant de vendre le premier. Cependant, ils fonctionnent selon un principe différent, puisque dans le crédit achat-revente, la banque va racheter votre emprunt immobilier en cours et le combiner à un autre prêt, pour vous proposer une seule mensualité. Celle-ci est lissée sur toute la durée du crédit.
À la différence du prêt relais, le calcul du crédit achat-revente ne prend pas en compte le capital restant dû. Cet avantage est contrebalancé par un inconvénient notable : vous devrez vous acquitter des pénalités de remboursement anticipé du prêt initial. Cette solution doit donc être privilégiée plutôt dans l’hypothèse où votre taux d’endettement ne vous permet pas de prétendre à un prêt relais classique.
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