Investissement locatif : pour quelle surface et quel statut fiscal opter ?

Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.

En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.

Si vous optez pour plus grand, viser alors la colocation, de plus en plus prisée auprès des jeunes pour lesquels le prix est intéressant individuellement et la surface globale plus confortable.

Ensuite, se pose la question de la location avec ou sans meubles et donc du statut fiscal ?

DES MURS A PARIS cabinet de chasse immobilière, a pour vocation d’aider les investisseurs à acquérir un bien qui prendra de la valeur, aux revenus locatifs optimisés et dans un cadre fiscal intéressant.

Investissement locatif : à louer vide ou meublé ?

La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée.

Pour ces deux types de location, il y a 2 régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel.

1.Location vide : Bail de 3 ans

Le régime Micro-foncier :

Un abattement de 30 % sur les loyers

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an.

Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Les limites du micro-foncier :

Avec ce mécanisme, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.

Le régime réel :

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l’option sur votre déclaration d’impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.

Le mécanisme du régime réel :

Vous calculez le montant de vos loyers annuels. C’est le revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses :

  • Les frais de gestion
  • Les primes d’assurances loyers impayés
  • Les réparations et l’entretien
  • Les diagnostics
  • Les travaux d’amélioration
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Une fois les calculs effectués, deux situations peuvent se présenter.

Si vous enregistrez un excédent (on parle de bénéfice foncier), les sommes en question relèvent de l’impôt sur le revenu.

Si un déficit foncier apparaît, vous pouvez l’utiliser pour réduire votre fiscalité.

Vous dégagez un bénéfice :

C’est votre revenu foncier imposable. Vous l’inscrivez sur votre déclaration d’impôts. Puis le fisc calcule votre imposition et vous demande de payer vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel.

En effet, les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et relèvent de ce système d’acompte.

Vous accusez un déficit :

Il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vous l’aurez donc compris : le déficit foncier diminue vos revenus imposables, donc vos impôts.

Un conseil : gardez les factures pour les présenter au fisc s’il le demande.

Vous pouvez cumuler les déficits fonciers issus de plusieurs logements.

Par exemple, si vous mettez plusieurs biens en location, vous pouvez faire baisser l’ensemble de vos revenus si l’un des biens en question fait l’objet de gros travaux.

NB : Pour un non-résident qui n’a pas de revenus en France, l’état français appliquera donc une tranche forfaitaire pour les français de l’étranger. Si le revenu français imposable est inférieur ou égal à 27.519€ par an, le taux d’imposition minimum est en effet maintenu à 20%. Au dessus de 27.519€, le forfait est de 30%.

2.Location meublée : Bail d’1 an ou de 9 mois pour un étudiant

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le meublépermet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.

Il est nécessaire de respecter les équipements obligatoires fixés par ledécret 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour être éligible au statut de LMNP, les revenuslocatifs ne doivent pas dépasser la valeur de 23.000 € ou la valeur de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Les charges déductibles réelles :

  • Les honoraires d’agence et de chasseur immobilier
  • Les frais de notaire
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier
  • Les frais d’assurance emprunteur
  • Les travaux de rénovation et les coûts d’aménagement
  • Les charges de copropriété
  • Les frais d’entretien et de réparations
  • L’assurance bailleur et éventuellement l’assurance loyers impayés
  • Les frais de syndic et de gestion locative
  • La taxe foncière
  • Les frais d’annonce

Les amortissements :

L’autre grand intérêt est de pouvoir amortir aussi bien la partie immobilière que la partie mobilière.Il est à noter que l’amortissement de la valeur d’acquisition du bien, n’est pas possible dans le cas d’une location nue.

Le bien immobilier sera généralement amorti sur une période maximum de 30 à 40 ans.

Sur la partie mobilière, l’achat d’un canapé le sera sur 12 ans, celui d’une table de séjour sur 10 ans, celui de literie sur 6 ans, des travaux de peinture sur 10 ans et des travaux de sol type

parquet sur 15 ans.

L’imposition :

Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) sont, pour les résidents, imposés avec les autres revenus, au taux marginal d’imposition (TMI).

Pour un non-résident qui n’a pas de revenus en France, l’état français appliquera donc une tranche forfaitaire pour les Français de l’étranger .
Si le revenu français imposable est inférieur ou égal à 27.519 € par an, le taux d’imposition minimum est en effet maintenu à 20%. Au-dessus de 27.519 € par an, le forfait est de 30%.

À retenir : Tant qu’un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années.

N’hésitez pas à contacter des spécialistes pour ne pas vous tromper !