Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser 33% ?

Au moment de vous pencher sur le financement de votre projet immobilier, vous allez immanquablement tomber sur le taux d’endettement. Et vous remarquez qu’une règle semble se dessiner pour un emprunt immobilier : ne pas dépasser les 33 %. Est-ce vraiment immuable ? On vous rassure d’emblée, la réponse est non. Ouf, vous respirez. Cependant, attendez encore un peu avant de vous positionner en acheteur sur cette villa à 2 millions d’euros ! Il n’est pas sûr que dans votre cas, vous puissiez dépasser ce taux. Les courtiers HelloPrêt décrypte pour vous la règle des 33 % de taux d’endettement, en vous présentant tous les autres indicateurs que la banque prend en compte pour l’augmenter… Ou pas !

Un taux d’endettement max de 33 % : pourquoi cette règle ?

Si vous ne savez pas déjà tout sur le taux d’endettement de 33 %, les courtiers HelloPrêt se fendent d’un petit rappel. Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier à votre banque, celle-ci va examiner votre capacité à faire face au remboursement de vos mensualités. Et elle se sert d’un indicateur (mais pas que) : le taux d’endettement.

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Comment calculer le taux d’endettement ?

En clair, le taux d’endettement détermine le poids de vos charges par rapport à vos revenus selon le calcul suivant :

Pour en apprendre plus sur le calcul, vous pouvez consulter notre article sur le calcul du taux d’endettement

Ce chiffre de 33 % est quelque peu arbitraire. Il s’agit d’un usage des banques, pour :

  • Se protéger contre le risque d’insolvabilité et que vous ne puissiez plus rembourser vos dettes d’emprunt.
  • Vous empêcher de tomber dans le surendettement.

Existe-t-il une loi sur le taux d’endettement maximum autorisé ?

Aucune loi ne vient en effet fixer le montant maximum du taux d’endettement à ce pourcentage.

Toutefois, un arrêt de la Cour de cassation est venu confirmer cette règle d’usage des 33 % dans un arrêt de 2018. Pour la faire courte, une banque avait accepté d’accorder un second prêt à un couple, passant ainsi leur taux d’endettement à 49.65 %. Au bout d’un certain temps, les emprunteurs n’ont plus réussi à faire face aux mensualités. La banque a porté plainte pour obtenir le remboursement immédiat et total de l’emprunt. Résultat des courses, la Cour a jugé que le banquier avait commis une faute en accordant un endettement supérieur à 33 % sans mettre en garde les emprunteurs sur le risque de surendettement et qu’il lui appartenait, de facto, de verser des dommages et intérêts au couple.

Bien entendu, le couple n’a pas échappé à son obligation de remboursement du crédit immobilier, mais une partie des dommages et intérêts perçus ont permis de compenser l’emprunt bancaire.

Il n’en demeure pas moins que le couple en question s’est retrouvé en procédure de surendettement des particuliers.

Parce que comme vous le savez déjà, ce n’est pas une situation très confortable.

Quels sont les risques du surendettement ?

À l’instar du couple, vous risquez des poursuites judiciaires en cas de crédit impayé.

Être interdit bancaire, fiché FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), devoir utiliser une carte bleue spécifique sans autorisation de découvert, rendre son chéquier à son banquier… Le surendettement, s’il n’est pas une fatalité, impose une restriction drastique de ses habitudes financières.

Heureusement (oui, même dans ce domaine, c’est possible !), vous avez aujourd’hui la possibilité de réaliser un dossier de surendettement, qui peut en gros avoir deux issues : un plan d’apurement et de paiement différé de vos dettes ou l’effacement de celle-ci. Une commission de surendettement prendra la décision en fonction des éléments du dossier.

Vous voyez donc l’importance de respecter le taux d’endettement pour éviter de tomber dans cette spirale !

Une fois cette parenthèse désagréable refermée, reprenons avec entrain nos explications.

Le pourcentage d’endettement : un indicateur parmi tant d’autres

En tant que courtier immobilier, et grâce à notre excellente connaissance du milieu bancaire, nous vous affirmons : vous pouvez emprunter au-delà du taux d’endettement de 33 %. Car les établissements prêteurs prennent bien d’autres éléments en compte avant de vous accorder un crédit immobilier, comme :

1. La capacité d’endettement

Ou plutôt la capacité d’emprunt. Et même avant cela, la capacité de remboursement. On va arrêter de vous noyer sous le jargon immobilier et tout vous expliquer. La capacité de remboursement, c’est le montant maximum des mensualités que la banque vous accordera en fonction de :

  • vos revenus issus de vos salaires (ou revenus BIC et BNC pour les emprunteurs indépendants et libéraux), revenus locatifs (environ 70% pour tenir compte des charges d’exploitation du bien et des risques d’inoccupation) et autres revenus réguliers ;
  • certaines de vos charges fixes (remboursement de crédit à la consommation, crédit auto, versement de pension alimentaire, prêt immobilier locatif voire le remboursement de certains prêts familiaux…).

La différence entre ces revenus et ces charges donne une indication de votre reste à vivre à partir duquel il sera possible de calculer votre taux d’endettement et donc, votre capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt désigne la somme totale que vous pouvez emprunter. Vous voyez, c’est facile ! Quel rapport avec le taux d’endettement à 33 % ? On y vient, soyez patient.

Bon à savoir : La capacité de remboursement et la capacité d’emprunt dépendent directement du taux d’endettement de 33 %. Celui-ci sert tout simplement de base pour calculer le montant des mensualités et celui du capital que vous pouvez rembourser sans mettre à mal l’équilibre budgétaire de votre foyer. En effet, les 66% restant doivent pouvoir vous permettre de vivre convenablement.

Ø Lire aussi : Comment estimer le montant de ses mensualités ?

2. Le reste à vivre

S’il est un indicateur qui va vous permettre de prétendre à un taux d’endettement au-delà de 33 %, c’est bien celui-là. Le reste à vivre consiste à calculer combien il vous reste chaque mois après le paiement de vos charges et des mensualités de votre prêt immobilier.

Il révèle donc votre niveau de vie à travers le revenu disponible restant, et se calcule selon la formule suivante : revenus du ménage – charges fixes. Vous avez tout intérêt à vous baser sur vos relevés de compte de l’année précédente pour faire le point sur vos dépenses et rentrées d’argent.

Les banques admettent en général que le reste à vivre doit être d’au minimum :

  • 1 200 € pour un couple,
  • 800 € pour un célibataire.

Ces sommes sont majorées de 300 € par personne à charge (un mot bien trouvé pour désigner vos chères têtes blondes). Elles peuvent vous servir à faire face à des imprévus (des frais de vétérinaire pour votre toutou, un appareil dentaire pour le dernier…). Plus ce reste à vivre est élevé, meilleures sont vos chances d’obtenir un taux d’endettement maximum supérieur à 33 %. Un tiers de vos revenus disponibles n’est donc pas nécessairement le taux d’endettement à ne pas dépasser !

Exemple sur le dépassement du taux d’endettement maximum :
Mettons que vous soyez célibataire, sans personne à charge, et que vous percevez le confortable salaire de 10 000 €. Vous souhaitez emprunter à un taux d’endettement de 45 %.

Une fois toutes vos charges déduites, votre reste à vivre est de 6 200 €.

Or pour pouvoir emprunter à un taux d’endettement de 45 %, il faut que votre reste à vivre soit au minimum de 5 500 €. Vous êtes largement dans les clous.

Félicitations, vous pourrez vous vanter auprès de vos proches d’avoir réussi à contourner la (pas si) sacro-sainte règle des 33 % d’endettement.

Ø Lire aussi : Les critères d’acceptation d’un prêt immobilier

3. Le saut de charge

Avant de vous expliquer plus en détail ce qu’est le taux de charge, nous vous précisons que cet indicateur n’est valable que dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale. Les acheteurs de résidences secondaires et investisseurs locatifs peuvent donc s’épargner ce paragraphe, sauf s’ils souhaitent peaufiner leur culture générale. Ça peut toujours servir dans une partie de Trivial Poursuit.

Le saut de charge est donc la différence entre le loyer que vous versez actuellement pour vous loger et le montant des mensualités de votre futur prêt immobilier. Il peut lui aussi avoir un impact sur le taux d’endettement max de 33 %. On vous l’expliquera un peu plus bas.

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Votre profil d’emprunteur : la clé pour dépasser les 33 % d’endettement maximum

taux endettement max

Outre les indicateurs que vous venons d’exposer, votre profil d’emprunteur constitue également un autre des leviers permettant de vous extraire de la règle des 33 % d’endettement. En effet, votre dossier de demande de prêt doit mettre en avant d’autres informations essentielles pour vous extirper du taux d’endettement maximum.

1. La bonne gestion de vos comptes bancaires

Êtes-vous plutôt cigale ou fourmi ? Plutôt du genre optimiste, à finir tous les mois à découvert (après tout, on a qu’une vie, demain est un autre jour), ou à faire attention à vos dépenses ?

Nous, les courtiers HelloPrêt, nous ne jugeons pas vos habitudes de vie. La banque, si. On sait c’est triste, mais c’est comme cela. Si votre conseiller remarque que vous êtes régulièrement à découvert (autorisé ou non d’ailleurs) ou que vous avez des problèmes de trésorerie, alors il ne vous fera pas vraiment confiance. Et n’acceptera donc pas de vous prêter au-delà des 33 %.

Dans le sens inverse, une gestion rigoureuse de vos dépenses jouera en votre faveur. Dès lors, rien ne vous empêche d’assainir vos comptes avant de présenter une demande de financement auprès des banques (même si une addiction au shopping laisse des traces sur vos 3 derniers relevés bancaires 😉 ).

Ceci étant, une bonne gestion de vos finances se traduit normalement par une bonne propension à l’épargne.

2. Votre propension à l’épargne

En plus de vous permettre de réaliser vos rêves de voyage ou tout autre projet, l’épargne présente l’avantage de rassurer votre banquier. S’il constate que régulièrement, vous mettez de l’argent de côté, il se dira que vous pouvez supporter une charge récurrente, comme les mensualités d’emprunt.

En effet, cela veut dire basiquement que vos revenus sont supérieurs à votre niveau de vie. Vous avez donc sous la pédale.

D’ailleurs, cette propension à l’épargne doit normalement se refléter dans votre apport personnel pour votre achat immobilier. Plus votre apport est élevé, plus il induit une capacité à mettre régulièrement un surplus de revenus de côté.

Ainsi, la banque ne s’opposera donc pas a priori à vous prêter plus que 33 %.

3. Profil de l’emprunteur : l’âge et la situation professionnelle

Plus on avance en âge, plus on présente des risques pour la banque. Ne nous faites pas dire ce que l’on n’a pas dit : les seniors peuvent toujours emprunter, même une fois en retraite. La pension est d’ailleurs considérée comme l’un des revenus stables pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Toutefois, celle-ci est bien moins élevée qu’un salaire, ce qui diminue d’autant le reste à vivre.

De plus, le coût de l’assurance emprunteur couvrant les risques de décès est d’autant plus élevé que l’on approche du grand âge (pouvant largement dépasser le coût des intérêts d’emprunt). Bien qu’il soit toujours possible de dépasser les 33% d’endettement maximum, le coût réel de l’emprunt immobilier grèvera une partie substantielle des mensualités de remboursement.

En revanche, pour la jeune génération, des opportunités se profilent, notamment pour les jeunes actifs dont le potentiel de progression en termes de carrière et de revenus est important. C’est certes très injuste, mais c’est un fait. Un jeune médecin aura sans doute plus de chances de dépasser les 33 % qu’un actif dont les perspectives d’évolution sont faibles.

Comment emprunter à plus de 33 % d’endettement sans tomber dans le surendettement ?

Maintenant que vous possédez bien la question du taux d’endettement à 33 %, nous allons vous présenter quelques situations concrètes avec un pourcentage supérieur.

Saut de charge ou comment transformer son loyer en mensualité de prêt

Vous êtes célibataire et sans enfant (décidément), fonctionnaire et vous percevez un traitement de 1 700 € par mois. Vous louez un petit deux-pièces à Nantes, qui vous revient à 650 €/mois. Vous gérez correctement vos comptes et vos crédits auto et conso sont finis de payer.

Vous trouvez un bien immobilier, vous avez besoin d’un prêt de 140 000 €, que vous souhaitez étaler sur 25 ans. Vous demandez à votre banquier de rembourser des mensualités de 620 €, avec le meilleur taux que nos courtiers ont déniché. Soit un taux d’endettement de 36 %. Votre conseiller accédera sans doute à vos désirs malgré un endettement supérieur à la pseudo norme, puisqu’il existe un saut de charge négatif de 30 €. Sa prise de risque est donc moindre.

Mensualité élevée, mais bonne propension à l’épargne

Ça y’est, vous êtes marié, vous vivez désormais dans un studio à Paris qui vous revient à 1 000 € par mois. Vous avez envie de devenir propriétaire. Grâce à vos salaires cumulés de 4 000 € mensuels et à votre capacité à épargner, vous avez réussi à mettre de côté un apport représentant 30 % de la valeur du bien plus les frais de notaire. Vous demandez des mensualités de 1 480 €/mois, soit un taux d’endettement de 37 %. Et comme vous êtes des cigales, votre banquier accepte.

Taux d’endettement maximum en fonction du niveau de revenu

On vous renvoie à l’exemple en haut de cet article. Si votre reste à vivre est plus que confortable, parce que vous percevez de très hauts revenus, alors un taux d’endettement de 45 % est parfaitement envisageable.

En effet, plus vos revenus sont élevés plus votre taux d’endettement maximum peut monter au dessus de la barre des 33%. Il est même possible d’atteindre un taux d’endettement supérieur à 55% pour un revenu supérieur à 200 000 euros (bon ok, ce n’est pas le cas de tout le monde) !

Cas particulier : taux d’endettement maximum et calcul différentiel pour les investisseurs locatifs

Nous vous l’avons expliqué, le taux d’endettement classique se calcule selon la formule : Taux d’endettement = (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Pour les investisseurs locatifs, une autre méthode de calcul est (très rarement) retenue : le calcul différentiel. La formule est la suivante : revenus fonciers – charges foncières.

Si le solde est positif, on l’ajoute aux revenus. S’il est négatif, on le soustrait aux revenus. Dans cette dernière hypothèse, on parle de déficit foncier. Puis on applique le calcul classique.

Bon à savoir : comme il s’agit d’un investissement locatif, et non de l’acquisition d’une résidence principale, les mensualités du prêt sont incluses dans les charges.

Prenons un exemple pour bien comprendre la différence.
Vous êtes célibataire avec :

  • 5 000 € de revenus mensuels ;
  • Des mensualités (charges) de 2 500 € ;
  • Des revenus fonciers de 800 €/mois ;
  • Des charges de 1 000 € par mois.

Avec la méthode classique de calcul, on obtiendrait un taux d’endettement de :

1000 € + 2500 € / 5000 € + 800 € X 100 = 60,34%.

Avec le calcul différentiel : revenus fonciers (800 €) – (1000 €) = – 200 €.

Le solde est négatif, on le soustrait donc aux revenus : 5000 € – 200 € = 4 800 €.

On applique ensuite le calcul classique : 2 500 € / 4 800 € x 100 = 52.08 %.

Vous voyez à quel point ce calcul est avantageux pour l’investisseur… Et donc pourquoi les banques rechignent à le mettre en place !

Parfois, même en dessous de 33%, ça ne passe pas !

surendettement

Attention, ne pensez pas qu’à partir du moment où votre taux d’endettement est égal ou inférieur à 33 %, le banquier vous accordera automatiquement votre prêt bancaire ! Comme nous vous le martelons depuis le début, celui-ci n’est qu’un indicateur, et l’établissement prêteur se basera sur l’ensemble des éléments de votre dossier.

Mettons par exemple que vous souhaitiez devenir primo-accédant et que jusqu’à présent, vous étiez hébergé à titre gratuit chez vos parents. Malgré cela, vous n’avez pas réussi à économiser ne serait-ce que de quoi composer l’apport. Vous demandez à votre banquier un prêt sur 25 ans avec une mensualité à 650 €. Même si le calcul fait apparaître un taux d’endettement de seulement 28 %, le banquier vous refusera sans doute l’emprunt. Pourquoi ? On vous le fait version calcul :

Un saut de charge de 650 € + vous n’avez jamais démontré votre capacité à mettre cette somme de côté chaque mois = risque trop grand. Ciao le rêve immobilier !

De la même manière, si l’étude de vos comptes fait apparaître que vous devez de l’argent à des créanciers, ou que des dettes sont directement prélevées sur votre salaire, alors votre profil apparaîtra trop risqué pour un banquier.

Les courtiers HelloPrêt peuvent vous expliquer encore plus en détail les rouages bancaires. Il vous suffit de prendre contact avec eux pour un accompagnement sur mesure !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Comment calculer son taux d'endettement ?

    Le taux d’endettement se calcule en divisant les charges (dettes en cours de remboursement et pension) par les revenus réguliers, puis de multiplier le résultat par 100.

  • Quel est le taux maximum d'endettement ?

    En principe, les usages bancaires fixent le taux d’endettement maximum à 33%. Mais, il existe de nombreuses situations où il est possible de dépasser ce taux. À l’inverse, la banque peut refuser de prêter malgré un taux d’endettement inférieur à 33%.

  • Comment augmenter son taux d'endettement ?

    Le taux d’endettement peut être augmenté en fonction de votre reste à vivre. Plus vos revenus sont élevés, plus votre taux d’endettement maximum est élevé. D’autres éléments peuvent être pris en compte tels que votre faculté d’épargne, votre âge, votre situation professionnelle, la bonne gestion de votre compte bancaire…