Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

Au moment de vous pencher sur le financement de votre projet immobilier, vous allez immanquablement tomber sur le taux d’endettement. Et vous remarquez qu’une règle semble se dessiner pour un emprunt immobilier : ne pas dépasser les 35 % d’endettement. Est-elle vraiment immuable ? Non, car le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation visant à accepter un pourcentage des dossiers dans certaines hypothèses. Pour avoir une chance de faire partie des heureux élus, encore faudra-t-il remplir certains critères.

Un taux d’endettement max de 35 % : pourquoi cette règle ?

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier à votre banque, celle-ci va examiner votre capacité à faire face au remboursement de vos mensualités. Et elle se sert d’un indicateur (mais pas que) : le taux d’endettement.

Pour calculer le taux d’endettement, l’organisme de crédit applique la formule suivante : (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100. En théorie, il ne faut pas excéder 33 % d’endettement ou 35 % assurance de prêt incluse pour obtenir un prêt immobilier.

Cette règle a pour but de protéger les établissements bancaires contre le risque d’insolvabilité, et de vous protéger vous contre le surendettement.

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Quels sont les risques du surendettement ?

En devenant propriétaire, vous allez avoir de nombreux frais supplémentaires. Si votre appartement se situe en copropriété, par exemple, vous devez payer les charges de copropriété. Vient s’ajouter la taxe foncière. Et même si le locataire prend bien soin du logement, vous devrez régulièrement engager des travaux de rafraîchissement, de rénovation, changer la chaudière ou le frigo…

Autant de dépenses qui peuvent mettre sérieusement à mal le budget de votre foyer. Le taux d’endettement à 35 % est ainsi un garde-fous qui vous évite de vous retrouver dans le rouge tous les mois, et à terme, de tomber dans la spirale du surendettement.

Existe-t-il une loi sur le taux d’endettement maximum autorisé ?

Aucune loi ne vient fixer le montant du taux d’endettement à 33 % et 35 % avec assurance emprunteur. Il s’agit donc d’un usage, qui a été réaffirmé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), dans sa recommandation de 2019, qui faisait passer de 33 % à 35 % le taux d’endettement.

Alors, est-ce possible d’excéder cette limite de 35 % d’endettement ? Toujours selon la recommandation du HCSF, les banques peuvent déroger à ce plafond pour 20 % des dossiers. Priorité doit être accordée aux primo-accédants cherchant à acquérir leur résidence principale.

Pour le moment, il s’agit d’une simple recommandation, sans valeur contraignante. Au 1er janvier 2022, cette règle de limitation du taux d’endettement à 35 % deviendra obligatoire pour les banques.

Les établissements bancaires pourront déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle des crédits, avec 80 % de cette flexibilité réservée à l’achat de la résidence principale et au moins 30 % réservés aux primo-accédants. Seuls 4 % des dossiers de la production trimestrielle pourront donc être accordés au-delà de 35 % d’endettement, pour l’achat de la résidence secondaire ou l’investissement locatif.

Le pourcentage d’endettement : un indicateur parmi tant d’autres

Comment avoir la chance de faire partie des dossiers dérogatoires ?

En tant que courtier immobilier, et grâce à notre fine connaissance du milieu bancaire, nous savons que les établissements prêteurs prennent bien d’autres éléments en compte avant de vous accorder un crédit immobilier. Ils établissent ce que l’on appelle votre credit score en fonction des facteurs suivants :

1. La capacité d’endettement

Ou plutôt la capacité d’emprunt. Et même avant cela, la capacité de remboursement. On arrête de vous noyer sous le jargon immobilier et on vous expliqur. La capacité de remboursement, c’est le montant maximum des mensualités que la banque vous accordera en fonction de :

  • vos revenus issus de vos salaires (ou revenus BIC et BNC pour les emprunteurs indépendants et libéraux), revenus locatifs (environ 70% pour tenir compte des charges d’exploitation du bien et des risques d’inoccupation) et autres revenus réguliers ;
  • certaines de vos charges fixes (remboursement de crédit à la consommation, crédit auto, versement de pension alimentaire, prêt immobilier locatif voire le remboursement de certains prêts familiaux…).

La différence entre ces revenus et ces charges donne une indication de votre reste à vivre à partir duquel il sera possible de calculer votre taux d’endettement et donc, votre capacité d’emprunt.

La capacité de remboursement et la capacité d’emprunt dépendent directement du taux d’endettement de 35 %. Celui-ci sert tout simplement de base pour calculer le montant des mensualités et celui du capital que vous pouvez rembourser sans mettre à mal l’équilibre budgétaire de votre foyer. En effet, les 65% restant doivent pouvoir vous permettre de vivre convenablement.

Lire aussi : Comment estimer le montant de ses mensualités ?

2. L’apport personnel

Destiné à minima à couvrir les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire et les frais de dossier, l’apport personnel peut aussi vous permettre de dépasser 35 % d’endettement. Mettons que vous souhaitiez acheter un logement à 250 000 euros, pour lequel vous apportez 100 000 euros. La banque prendra un risque bien plus mesuré en vous prêtant seulement 150 000 euros que l’intégralité des fonds.

De la même manière, la marge hypothécaire si vous disposez déjà d’un autre bien est prise en compte par les banques. Mettons que vous soyez propriétaire d’une maison de 500 000 euros dont vous avez déjà remboursé 350 000 euros. Vous avez besoin d’emprunter 300 000 euros pour acheter un nouveau logement. Comme le bien que vous possédez déjà est presque fini de payer, les banques considèrent qu’elles prennent un risque faible à vous prêter de l’argent.

3. Le reste à vivre

S’il est un indicateur qui va vous permettre de prétendre à un taux d’endettement au-delà de 35 %, c’est bien celui-là. Le reste à vivre consiste à calculer combien il vous reste chaque mois après le paiement de vos charges et des mensualités de votre prêt immobilier.

Il révèle donc votre niveau de vie à travers le revenu disponible restant, et se calcule selon la formule suivante : revenus du ménage – charges fixes. Vous avez tout intérêt à vous baser sur vos relevés de compte de l’année précédente pour faire le point sur vos dépenses et rentrées d’argent.

Les banques admettent en général que le reste à vivre doit être d’au minimum :

  • 1 200 € pour un couple,
  • 800 € pour un célibataire.

Ces sommes sont majorées de 300 € par personne à charge (un mot bien trouvé pour désigner vos chères têtes blondes). Elles peuvent vous servir à faire face à des imprévus (des frais de vétérinaire pour votre toutou, un appareil dentaire pour le dernier…). Plus ce reste à vivre est élevé, meilleures sont vos chances d’obtenir un taux d’endettement maximum supérieur à 35 %. Un tiers de vos revenus disponibles n’est donc pas nécessairement le taux d’endettement à ne pas dépasser !

Exemple sur le dépassement du taux d’endettement maximum 

Mettons que vous soyez célibataire, sans personne à charge, et que vous percevez le confortable salaire de 10 000 €. Vous souhaitez emprunter à un taux d’endettement de 45 %.

Une fois toutes vos charges déduites, votre reste à vivre est de 6 200 €.

Or pour pouvoir emprunter à un taux d’endettement de 45 %, il faut que votre reste à vivre soit au minimum de 5 500 €. Vous êtes largement dans les clous.

Lire aussi : Les critères d’acceptation d’un prêt immobilier

4. Le saut de charge

Avant de vous expliquer plus en détail ce qu’est le taux de charge, nous vous précisons que cet indicateur n’est valable que dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.

Le saut de charge est la différence entre le loyer que vous versez actuellement pour vous loger et le montant des mensualités de votre futur prêt immobilier. Il peut lui aussi avoir un impact sur le taux d’endettement max de 35 %. On vous l’expliquera un peu plus bas.

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Votre profil d’emprunteur : la clé pour dépasser les 35 % d’endettement maximum

taux endettement max

Outre les indicateurs que vous venons d’exposer, votre profil d’emprunteur constitue également un autre des leviers permettant de vous affranchir de la règle des 35 % d’endettement. En effet, votre dossier de demande de prêt doit mettre en avant d’autres informations essentielles pour vous extirper du taux d’endettement maximum.

1. La bonne gestion de vos comptes bancaires

Êtes-vous plutôt cigale ou fourmi ? Plutôt du genre optimiste, à finir tous les mois à découvert (après tout, on a qu’une vie, demain est un autre jour), ou à faire attention à vos dépenses ?

 Nous, les courtiers HelloPrêt, nous ne jugeons pas vos habitudes de vie. La banque, si. On sait c’est triste, mais c’est comme cela. Si votre conseiller remarque que vous êtes régulièrement à découvert (autorisé ou non d’ailleurs) ou que vous avez des problèmes de trésorerie, alors il ne vous fera pas vraiment confiance. Et n’acceptera donc pas de vous prêter au-delà des 33 %.

 Dans le sens inverse, une gestion rigoureuse de vos dépenses jouera en votre faveur. Dès lors, rien ne vous empêche d’assainir vos comptes avant de présenter une demande de financement auprès des banques (même si une addiction au shopping laisse des traces sur vos 3 derniers relevés bancaires 😉 ).

Ceci étant, une bonne gestion de vos finances se traduit normalement par une bonne propension à l’épargne.

2. Votre propension à l’épargne

En plus de vous permettre de réaliser vos rêves de voyage ou tout autre projet, l’épargne présente l’avantage de rassurer votre banquier. S’il constate que régulièrement, vous mettez de l’argent de côté, il se dira que vous pouvez supporter une charge récurrente, comme les mensualités d’emprunt.

En effet, cela veut dire basiquement que vos revenus sont supérieurs à votre niveau de vie. Vous avez donc sous la pédale.

D’ailleurs, cette propension à l’épargne doit normalement se refléter dans votre apport personnel pour votre achat immobilier. Plus votre apport est élevé, plus il induit une capacité à mettre régulièrement un surplus de revenus de côté. Ainsi, la banque ne s’opposera donc pas a priori à vous prêter plus que 35 %.

3. Profil de l’emprunteur : l’âge et la situation professionnelle

Plus on avance en âge, plus on présente des risques pour la banque. Ne nous faites pas dire ce que l’on n’a pas dit : les seniors peuvent toujours emprunter, même une fois en retraite. La pension est d’ailleurs considérée comme l’un des revenus stables pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Toutefois, celle-ci est bien moins élevée qu’un salaire, ce qui diminue d’autant le reste à vivre.

 De plus, le coût de l’assurance emprunteur couvrant les risques de décès est d’autant plus élevé que l’on approche du grand âge (pouvant largement dépasser le coût des intérêts d’emprunt). Bien qu’il soit toujours possible de dépasser les 35% d’endettement maximum, le coût réel de l’emprunt immobilier grèvera une partie substantielle des mensualités de remboursement.

En revanche, pour la jeune génération, des opportunités se profilent, notamment pour les jeunes actifs dont le potentiel de progression en termes de carrière et de revenus est important. C’est certes très injuste, mais c’est un fait. Un jeune médecin aura sans doute plus de chances de dépasser les 35 % qu’un actif dont les perspectives d’évolution sont faibles.

Comment emprunter à plus de 35 % d’endettement sans tomber dans le surendettement ?

Maintenant que vous possédez bien la question du taux d’endettement à 35 %, nous allons vous présenter quelques situations concrètes avec un pourcentage supérieur.

Saut de charge ou comment transformer son loyer en mensualité de prêt

Vous êtes célibataire et sans enfant, fonctionnaire et vous percevez un traitement de 1 700 € par mois. Vous louez un petit deux-pièces à Nantes, qui vous revient à 650 €/mois. Vous gérez correctement vos comptes et vos crédits auto et conso sont finis de payer.

Vous trouvez un bien immobilier, vous avez besoin d’un prêt de 140 000 €, que vous souhaitez étaler sur 25 ans. Vous demandez à votre banquier de rembourser des mensualités de 620 €, avec le meilleur taux que nos courtiers ont déniché. Soit un taux d’endettement de 36 %. Votre conseiller accédera sans doute à vos désirs malgré un endettement supérieur à la pseudo norme, puisqu’il existe un saut de charge négatif de 30 €. Sa prise de risque est donc moindre.

Mensualité élevée, mais bonne propension à l’épargne

Ça y’est, vous êtes marié, vous vivez désormais dans un studio à Paris qui vous revient à 1 000 € par mois. Vous avez envie de devenir propriétaire. Grâce à vos salaires cumulés de 4 000 € mensuels et à votre capacité à épargner, vous avez réussi à mettre de côté un apport représentant 30 % de la valeur du bien plus les frais de notaire. Vous demandez des mensualités de 1 480 €/mois, soit un taux d’endettement de 37 %. Et comme vous êtes des cigales, votre banquier accepte.

Taux d’endettement maximum en fonction du niveau de revenu

Si votre reste à vivre est plus que confortable, parce que vous percevez de très hauts revenus, alors un taux d’endettement de 45 % est parfaitement envisageable.

En effet, plus vos revenus sont élevés plus votre taux d’endettement maximum peut monter au-dessus de la barre des 35%. Il est même possible d’atteindre un taux d’endettement supérieur à 55% pour un revenu supérieur à 200 000 euros (bon ok, ce n’est pas le cas de tout le monde) !

Cas particulier : taux d’endettement maximum et calcul différentiel pour les investisseurs locatifs

Nous vous l’avons expliqué, le taux d’endettement classique se calcule selon la formule : Taux d’endettement = (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Pour les investisseurs locatifs, une autre méthode de calcul est (très rarement) retenue : le calcul différentiel. La formule est la suivante : revenus fonciers – charges foncières.

Si le solde est positif, on l’ajoute aux revenus. S’il est négatif, on le soustrait aux revenus. Dans cette dernière hypothèse, on parle de déficit foncier. Puis on applique le calcul classique.

Bon à savoir : comme il s’agit d’un investissement locatif, et non de l’acquisition d’une résidence principale, les mensualités du prêt sont incluses dans les charges.

Prenons un exemple pour bien comprendre la différence.

Vous êtes célibataire avec :

  • 5 000 € de revenus mensuels ;
  • Des mensualités (charges) de 2 500 € ;
  • Des revenus fonciers de 800 €/mois ;
  • Des charges de 1 000 € par mois.

Avec la méthode classique de calcul, on obtiendrait un taux d’endettement de :

1000 € + 2500 € / 5000 € + 800 € X 100 = 60,34%.

Avec le calcul différentiel : revenus fonciers (800 €) – (1000 €) = – 200 €.

Le solde est négatif, on le soustrait donc aux revenus : 5000 € – 200 € = 4 800 €.

On applique ensuite le calcul classique : 2 500 € / 4 800 € x 100 = 52.08 %.

Vous voyez à quel point ce calcul est avantageux pour l’investisseur… Et donc pourquoi les banques rechignent à le mettre en place !

Parfois, même en dessous de 35%, ça ne passe pas !

surendettement

Attention, ne pensez pas qu’à partir du moment où votre taux d’endettement est égal ou inférieur à 35 %, le banquier vous accordera automatiquement votre prêt bancaire ! Comme nous vous le martelons depuis le début, celui-ci n’est qu’un indicateur, et l’établissement prêteur se basera sur l’ensemble des éléments de votre dossier.

Mettons par exemple que vous souhaitiez devenir primo-accédant et que jusqu’à présent, vous étiez hébergé à titre gratuit chez vos parents. Malgré cela, vous n’avez pas réussi à économiser ne serait-ce que de quoi composer l’apport. Vous demandez à votre banquier un prêt sur 25 ans avec une mensualité à 650 €. Même si le calcul fait apparaître un taux d’endettement de seulement 28 %, le banquier vous refusera sans doute l’emprunt. Pourquoi ? On vous le fait version calcul :

Un saut de charge de 650 € + vous n’avez jamais démontré votre capacité à mettre cette somme de côté chaque mois = risque trop grand. Ciao le rêve immobilier !

De la même manière, si l’étude de vos comptes fait apparaître que vous devez de l’argent à des créanciers, ou que des dettes sont directement prélevées sur votre salaire, alors votre profil apparaîtra trop risqué pour un banquier.

Les courtiers HelloPrêt peuvent vous expliquer encore plus en détail les rouages bancaires. Il vous suffit de prendre contact avec eux pour un accompagnement sur mesure !

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  • Comment calculer son taux d'endettement ?

    Le taux d’endettement se calcule en divisant les charges (dettes en cours de remboursement et pension) par les revenus réguliers, puis de multiplier le résultat par 100.

  • Quel est le taux maximum d'endettement ?

    En principe, les usages bancaires fixent le taux d’endettement maximum à 33%. Mais, il existe de nombreuses situations où il est possible de dépasser ce taux. À l’inverse, la banque peut refuser de prêter malgré un taux d’endettement inférieur à 33%.

  • Comment augmenter son taux d'endettement ?

    Le taux d’endettement peut être augmenté en fonction de votre reste à vivre. Plus vos revenus sont élevés, plus votre taux d’endettement maximum est élevé. D’autres éléments peuvent être pris en compte tels que votre faculté d’épargne, votre âge, votre situation professionnelle, la bonne gestion de votre compte bancaire…