TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Vous aimeriez connaitre le coût total de votre crédit sous la forme d’un taux annuel ? Notre simulateur de TAEG (taux annuel effectif global), vous permet de transformer tous les coûts associés à votre prêt immobilier en un taux unique !

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG ou taux effectif global permet de connaître le coût annuel de votre crédit sous la forme d’un taux unique en intégrant l’ensemble des coûts inhérents à ce dernier. En effet, le coût d’un prêt est composé d’intérêts, mais aussi de frais de dossier, de l’assurance emprunteur… En vous basant exclusivement sur les intérêts d’emprunt, vous risqueriez de mal estimer le coût du financement.

Le TAEG consiste alors à lisser tous les coûts du prêt immobilier sur la durée totale de remboursement pour obtenir un taux plus représentatif que le taux d’intérêt débiteur du prêt.

Quelle est la différence entre le TAEG et le TEG ?

Vous avez certainement dû entendre parler du TEG (taux effectif global) qui n’est finalement rien d’autre que l’ancienne méthode de calcul pour connaître le coût annuel du crédit, exprimé lui aussi en pourcentage. Le TEG a été abandonné le 1er octobre 2016 au profit du TAEG. À l’époque, les deux coexistaient : le TEG était consacré aux crédits immobiliers tandis que le TAEG s’intéressait aux crédits à la consommation.

À l’instar du TAEG, le TEG intégrait le taux d’intérêt nominal, les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Ils sont tous les deux des taux fiables permettant d’effectuer des comparaisons réalistes entre différentes offres de prêt immobilier.

Lire aussi : Comment calculer le TEG ou le TAEG ?

Pourquoi faut-il prêter attention au TAEG de vos offres de prêt immobilier ?

Vous voilà face à différentes offres de prêt : entre les taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, il est difficile de s’y retrouver pour connaître le vrai coût de votre crédit. Si notre simulateur de prêt immobilier vous permet de l’estimer correctement, il est tout de même préférable de se baser sur l’offre de prêt définitive pour connaître le véritable coût de votre prêt immobilier à des fins notamment de comparaison.

Ainsi, pour aider le consommateur à se repérer dans cette jungle de chiffres, la loi impose de mentionner le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet d’intégrer aux intérêts annuels la quasi-totalité des coûts inhérents de votre emprunt.

Ceci étant, comme nous le verrons, le TAEG peut dans certains cas être un indicateur trompeur sur le coût réel de votre prêt immobilier !

Lire aussi : Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers ?

Comment calculer le TAEG ? 

Le TAEG est une réponse politique visant à informer de manière précise le consommateur sur le coût annuel d’un crédit contracté. Exprimé en pourcentage (taux) du montant emprunté, il se compose :

En effet, la souscription d’un crédit immobilier doit obligatoirement être assortie d’une assurance emprunteur afin de protéger l’emprunteur de défaut de remboursement en cas de survenance de certains évènements (invalidité, décès…). Le coût de l’assurance emprunteur, fonction de l’âge, peut représenter une part substantielle du coût du crédit.

Lire aussi : Qu’est-ce que le TAEA de votre assurance de prêt immobilier ?

Le calcul du TAEG et l’estimation du coût global du prêt sont d’autant plus délicats que :

Ainsi, pour résumer, nous avons :

L’ensemble de ces charges n’ayant pas la même temporalité, il s’avère particulièrement compliqué de calculer exactement le coût annuel du crédit par soit même.

Vous comprenez maintenant qu’il est quand même plus pratique que la banque fasse le job à notre place en nous fournissant ce fameux TAEG !

Quels frais n’entrent pas dans le TAEG ?

Malgré la prise en compte de nombreux frais, les frais hypothétiques du prêt immobilier ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG. Il s’agit par exemple :

Exemple de calcul du TAEG 

Pour vous aider à mieux comprendre la mécanique derrière le calcul du TAEG, voici un exemple. Si vous empruntez la somme de 200 000 euros sur 20 ans au taux de 1,2 %, vous vous acquitterez au total 25 059 euros d’intérêt si vous remboursez le prêt jusqu’à son échéance.

Lire aussi : Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Mais, il convient d’ajouter d’autres frais pour connaître le coût effectif total de votre prêt :

Frais du prêt immobilier Montant Échéance
Assurance emprunteur 0,2 % Paiement mensuel
Frais de dossier 1 000 euros Paiement ponctuel lors de la souscription du prêt
Frais de garantie 2 260 euros Paiement ponctuel lors de la souscription du prêt

Calculer le TAEG consiste alors à prendre l’ensemble de ces coûts et les lisser sur toute la durée d’emprunt.

Dans ce cas présent, le TAEG du prêt immobilier est de 5,65 %.

Quelles différences entre le TAEG à taux fixe et le TAEG révisable ?

Le TAEG peut être fixe ou révisable. Cette distinction correspond aux modalités de remboursement du prêt. Le TAEG fixe correspond à des taux d’intérêt fixes tandis que le TAEG s’apparente à des taux d’intérêt variables.

Le TAEG fixe offre la meilleure sécurité à l’emprunteur dans la mesure où il garde la maîtrise du coût des mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt. En principe, elles seront un peu plus élevées que pour un prêt à taux variable puisqu’il apparaît peu opportun de souscrire un taux variable si ce dernier est supérieur au taux fixe (cela va de soi).

A contrario, le TAEG révisable s’applique aux prêts dont les intérêts pratiqués sont variables ou révisables. Le plus souvent indexé sur l’Euribor, le TAEG des prêts à taux variable peut évoluer au cours du temps à la hausse comme à la baisse. Il s’agit donc d’un pari sur l’avenir qu’il faudra être en mesure d’assumer si les évolutions du marché ne sont pas en votre faveur !

L’utilité du TAEG pour comparer différentes offres de prêt

Au-delà du côté informatif reconnu pour les emprunteurs, le TAEG permet de comparer facilement les différentes offres de crédit. En effet, les frais de dossier peuvent parfois être élevés pour un taux d’intérêt relativement bas. Comment comparer sur une période de 30 ans ce type d’offre de prêt avec une offre avec des intérêts élevés, mais des frais nuls ?

En intégrant les différents coûts inhérents du crédit, le TAEG vous offre la possibilité de faire un arbitrage éclairé entre différentes offres de crédit. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la mention du TAEG est obligatoire dans toutes les communications publicitaires et documents relatifs à une offre de crédit.

Si la banque ne respecte pas cette obligation, le juge peut annuler la totalité ou une partie des intérêts dus par l’emprunteur en fonction du préjudice subi par l’emprunteur.

De même, le taux annuel effectif global permet la comparaison avec une valeur de référence : le taux de l’usure.

Les limites du TAEG pour comparer plusieurs offres de prêt immobilier

Comme nous l’avons vu, la méthode de calcul du TAEG implique de lisser les frais fixes du prêt immobilier sur toute la durée du prêt pour les traduire sous la forme d’un taux d’intérêt.

Par exemple, les frais de dossier sont des frais ponctuels payés lors de la souscription du prêt. Ils sont alors rapportés au montant emprunté puis lissé sur la totalité de la durée d’emprunt. Il en va de même pour les frais de garantie.

Sur une durée de 25 ans, ces frais représentent rarement plus de 0,04 point du TAEG. En fait, plus la durée de remboursement est longue, moins ces frais ponctuels impactent le TAEG.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Or, il est peu probable dans la pratique que vous remboursiez réellement votre prêt sur toute la durée initialement prévue (celle ayant permis à la banque de calculer le TAEG). En effet, les prêts immobiliers sont remboursés en moyenne au bout de 8 ans, et ce pour plusieurs raisons :

Forcément, dans ces circonstances, le TAEG après coup ne sera pas le même que le TAEG théorique calculé sur la durée de remboursement initiale du prêt immobilier (celui fourni par la banque). Si la durée de remboursement effective est courte et que les frais de souscription du prêt immobilier sont importants, le TAEG réellement payé par l’emprunteur s’envole.

C’est pourquoi le TAEG n’est pas le seul élément permettant de comparer deux offres de prêt immobilier. Il faut aussi tenir compte du montant des frais fixes et de la durée effective du remboursement (8 ans généralement).

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Vous pouvez alors utiliser notre simulateur permettant de comparer deux prêts immobiliers en fonction de la durée de remboursement effective !

Le TAEG pour mesurer le taux de l’usure

N’en déplaise aux banquiers, nous vivons dans un pays soucieux de la protection du consommateur. L’abus des situations de nécessité peut aboutir à l’octroi de prêts particulièrement désavantageux pour certains consommateurs. C’est pourquoi le législateur est venu encadrer les modalités d’attribution du crédit en fixant des intérêts de référence : le taux de l’usure.

En France, la règle a le mérite d’être simple : le TAEG d’un crédit ne peut être supérieur au taux de l’usure. À défaut, le prêt sera considéré comme usuraire, constitutif d’un délit passible de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende.

Le taux d’usure en vigueur est calculé chaque trimestre en fonction de la moyenne des TAEG consentis par catégorie de prêt et à situation équivalente (durée et caractéristique de l’emprunteur). Le résultat obtenu est augmenté d’un tiers. En d’autres termes, le TAEG ne peut être supérieur à un tiers de la moyenne des TAEG du trimestre précédent.

Type de prêt immobilier TAEG moyen au 2e trimestre 2021 Taux d’usure valable au 3e trimestre 2021
Prêt immobilier à taux fixe < 10 ans 3,23 % 4,31 %
Prêt immobilier à taux fixe entre 10 et 20 ans 4,16 % 5,55 %
Prêt immobilier à taux fixe > 20 ans 4,35 % 5,80 %
Prêt immobilier à taux variable 4,05 % 5,40 %
Prêt-relais 4,34 % 5,79 %

Grosso modo, si la banque vous propose un prêt immobilier supérieur au taux de l’usure correspondant, en plus d’être en droit de refuser, vous êtes face à une infraction pénale caractérisée !

Ceci étant, en passant par un courtier immobilier, ce genre de situation ne risque pas d’arriver. En effet, le courtier est un véritable expert du financement immobilier capable de vous conseiller et de vous orienter. En faisant jouer la concurrence entre les banques, il vous permettra d’obtenir le meilleur taux d’emprunt possible en fonction de votre dossier emprunteur !

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