TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Vous voilà face à différentes offres de prêt : entre les taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, il est difficile de s’y retrouver pour connaitre le vrai coût de votre crédit. Si notre simulateur de prêt immobilier vous permet de l’estimer correctement, il est tout de même préférable de se baser sur l’offre de prêt définitive pour connaitre le véritable coût de votre prêt immobilier à des fins notamment de comparaison.

Ainsi, pour aider le consommateur à se repérer dans cette jungle de chiffres, la loi impose de mentionner le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet d’intégrer aux intérêts annuels la quasi-totalité des coûts inhérents de votre emprunt.

Qu’est-ce que le TAEG ? Quelle est son utilité concrète ? C’est ce que nous allons voir ensemble !

Le TAEG comme indicateur du coût d’un financement

En premier lieu, le TAEG permet de connaitre le coût annuel de votre crédit en intégrant l’ensemble des coût inhérent à ce dernier. En effet, une offre de prêt se compose d’intérêts mais aussi de frais de dossier, de l’assurance emprunteur… En se basant exclusivement sur les intérêts d’emprunt, vous risqueriez de mal estimer le coût du financement.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG est une réponse politique visant à informer de manière précise le consommateur sur le coût annuel d’un crédit contracté. Exprimé en pourcentage, il se compose :

  • du taux d’intérêt d’emprunt (taux débiteur annuel) ;
  • des frais de dossier (la souscription d’un crédit donne lieu à la facturation de frais de dossier pouvant aller de 500 à 1500 euros) ;
  • les primes d’assurance du crédit immobilier
  • les frais de garantie emprunteur.

En effet, la souscription d’un crédit immobilier doit obligatoirement être assorti d’une assurance emprunteur afin de protéger l’emprunteur de défaut de remboursement en cas de survenance de certains évènements (invalidité, décès…). Le coût de l’assurance emprunteur, fonction de l’âge, peut représenter une part substantielle du coût du crédit.

Lecalcul du TAEG et l’estimation du coût global du prêt est d’autant plus délicate que :

  • les intérêts d’emprunt sont applicables sur le capital restant dû (donc chaque mois, la base de calcul des intérêts change) ;
  • les primes d’assurance sont calculés sur le capital emprunté de sorte que le remboursement progressif du capital ne diminue pas le coût de l’assurance.

Ainsi, pour résumer, nous avons :

  • des taux d’intérêts qui théoriquement sont moins élevés chaque mois ;
  • une prime d’assurance mensuelle constante ;
  • des frais de dossier et frais de garantie payés au moment de la souscription du prêt.

L’ensemble de ces charges n’ayant pas la même temporalité, il s’avère particulièrement compliqué de calculer exactement le coût annuel du crédit par soit même.

Vous comprenez maintenant qu’il est quand même plus pratique que la banque fasse le job à notre place en nous fournissant ce fameux TAEG !

Le TAEG à taux fixe et le TAEG révisable ?

Le TAEG peut être fixe ou révisable. Cette distinction correspond aux modalités de remboursement du prêt. Le TAEG fixe correspond à des taux d’intérêts fixes tandis que le TAEG s’apparente à des taux d’intérêt variable.

Le TAEG fixe offre la meilleure sécurité à l’emprunteur dans la mesure où il garde la maîtrise du coût des mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt. En principe, elles seront un peu plus élevée que pour pour un prêt à taux variable puisqu’il apparaît peu opportun de souscrire un taux variable si ce dernier est supérieur au taux fixe (cela va de soi).

A contrario, le TAEG révisable s’applique aux prêts dont les intérêts pratiqués sont variables ou révisables. Le plus souvent indexé sur l’Euribor, le TAEG des prêts à taux variable peut évoluer au cours du temps à la hausse comme à la baisse. Il s’agit donc d’un paris sur l’avenir qu’il faudra être en mesure d’assumer si les évolutions du marché ne sont pas en votre faveur !

Quelle est la différence entre le TAEG et le TEG ?

Vous avez certainement dû entendre parler du TEG (taux effectif global) qui n’est finalement rien d’autres que l’ancienne méthode de calcul pour connaitre le coût annuel du crédit, exprimé lui aussi en pourcentage. Le TEG a été abandonné le 1er octobre 2016 au profit du TAEG. A l’époque, les deux coexistaient : le TEG était consacré aux crédits immobiliers tandis que le TAEG s’intéressait aux crédits à la consommation.

A l’instar du TAEG, le TEG intégrait le taux d’intérêt nominal, les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Ils sont tous les deux des taux fiables permettant d’effectuer des comparaisons réalistes entre différentes offres de prêt immobilier.

L’utilité du TAEG pour comparer différentes offres de prêt

Au delà du côté informatif reconnu pour les emprunteurs, le TAEG permet de comparer facilement les différentes offres de crédit. En effet, les frais de dossier peuvent parfois être élevé pour un taux d’intérêt relativement bas. Comment comparer sur une période de 30 ans ce type d’offre de prêt avec une offre avec des intérêt élevé mais des frais nuls ?

En intégrant les différents coûts inhérents du crédit, le TAEG vous offre la possibilité de faire un arbitrage éclairé entre différente offre de crs dit. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la mention du TAEG est obligatoire dans toutes les communications publicitaires et documents relatifs à une offre de crédit.

Si la banque ne respecte pas cette obligation, le juge peut annuler la totalité ou une partie des intérêts dus par l’emprunteur en fonction du préjudice subi par l’emprunteur.

De même, le taux annuel effectif global permet la comparaison avec une valeur de référence : le taux de l’usure.

Le TAEG pour mesurer le taux de l’usure

N’en déplaise aux banquiers, nous vivons dans un pays soucieux de la protection du consommateur. L’abus des situations de nécessité peuvent aboutir à l’octroi de prêts particulièrement désavantageux pour certains consommateurs. C’est pourquoi le législateur est venu encadrer les modalités d’attribution du crédit en fixant des intérêts de référence : le taux de l’usure.

En France, la règle a le mérite d’être simple : le TAEG d’un crédit ne peut être supérieure a taux de l’usure. A défaut, le prêt sera considéré comme usuraire, constitutif d’un délit passible de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende.

Le taux d’usure en vigueur est calculé chaque trimestre en fonction de la moyenne des TAEG consenti pas catégorie de prêt et à situation équivalente (durée et caractéristique de l’emprunteur). Le résultat obtenu est augmenté d’un tiers. En d’autres termes, le TAEG ne peut être supérieur à un tiers de la moyenne des TAEG du trimestre précédent.

Type de prêt immobilier TAEG moyen au 1er trimestre 2020 Taux d’usure valable au 2e trimestre 2020
Prêt immobilier à taux fixe < 10 ans 1,81% 2,41%
Prêt immobilier à taux fixe entre 10 et 20 ans 1,80% 2,40%
Prêt immobilier à taux fixe > 20 ans 1,88% 2,51%
Prêt immobilier à taux variable 1,70% 2,27%
Prêt-relais 2,24% 2,99%

Grosso modo, si la banque vous propose un prêt immobilier supérieur au taux de l’usure correspondant, en plus d’être en droit de refuser, vous êtes face à une infraction pénale caractérisée !

Ceci étant, en passant par un courtier immobilier, ce genre de situation ne risque pas d’arriver. En effet, le courtier est un véritable expert du financement immobilier capable de vous conseiller et de vous orienter. En faisant jouer la concurrence entre les banques, il vous permettra d’obtenir le meilleur taux d’emprunt possible en fonction de votre dossier emprunteur !