Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers ?

Sans surprise, la tendance des taux immobiliers en 2023 est à la hausse. Une situation qui s’explique par le coût toujours plus élevé de l’argent, du fait de l’inflation et des taux directeurs de la BCE. Il en résulte une hausse du coût du prêt immobilier, mais il reste des pistes à explorer pour obtenir un meilleur taux d’emprunt.

• Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers ?
  • Notre analyse des taux immobiliers
  • L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit
  • Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2023 ?

Notre analyse des taux immobiliers

Le taux moyen d’un prêt immobilier s’établit à 2.22 % au quatrième trimestre 2022. Un record depuis près de 10 ans ! Cette hausse devrait se poursuivre durant toute l’année 2023, avant que la courbe ne s’inverse en 2024. Voici notre baromètre des taux immobiliers en 2023.

Les taux d’intérêt en 2023

Actuellement, le meilleur taux garanti par HelloPrêt s’élève à 2.28 % sur 20 ans. Le temps où vous pouviez obtenir un taux inférieur à 1 % est (pour l’instant) révolu !

L’Observatoire Crédit Logement / CSA constate une augmentation du point de base du crédit de 128, pour l’ensemble des prêts immobiliers, peu importe la durée de remboursement et le profil d’emprunteur. 

C’est ainsi qu’à la mi-janvier 2023, le taux immobilier moyen s’établit à 2.52 % (contre 2.34 % en décembre 2022).

L’évolution des taux immobiliers à la hausse s’explique par deux facteurs : la remontée des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) et l’inflation.

Le taux de refinancement de la BCE en 2023

Les banques qui vous prêtent de l’argent ne disposent pas de fonds illimités. Elles doivent donc emprunter auprès de la BCE pour leurs opérations de refinancement. Or la BCE a plusieurs fois augmenté ses taux directeurs en 2022, c’est-à-dire les taux auxquels elles prêtent aux établissements de crédit, pour lutter contre l’inflation.

A la mi-décembre 2022, le Conseil des gouverneurs de la BCE a décidé d’augmenter encore les taux directeurs de 50 points de base, après deux hausses de 75 points de base. Le taux de refinancement en janvier 2023 s’établit ainsi à 2.5 %. 

En parallèle, le taux OAT à 10 ans auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles, a lui aussi bondi à 2.82 % en janvier 2023.

Comme obtenir de l’argent coûte plus cher, les établissements prêteurs répercutent cette hausse sur leurs propres crédits immobiliers.

L’inflation et l’évolution du taux d’emprunt immobilier en 2023

Liée à la reprise de l’activité économique post-covid, à la hausse du taux de l’énergie et à la guerre en Ukraine, l’inflation entraîne dans son sillage la réduction du pouvoir d’achat des ménages. Elle s’établit à 6.8 % à la mi-janvier 2023.

Pour lutter contre elle, il faut mettre en place une politique monétaire qui décourage le recours au crédit. De facto, l’activité économique ralentit, ce qui fait baisser l’inflation.

 Selon les projections des experts d’Eurosystème, elle devrait progressivement ralentir en 2023, pour atteindre 3.4 % en 2024 et 2.3 % en 2025. Ce qui sera possible moyennant plusieurs remontées successives des taux directeurs, qui devraient s’établir à 2.85 % en 2023… Il faut donc s’attendre à une prochaine revalorisation des taux immobiliers.

Le scénario le plus probable sur l’évolution du taux immobilier en 2023 ? Il augmenterait encore de 120 points de base en 2023. Il serait ainsi en moyenne de 2.85 % sur l’année, avec une hausse jusqu’à 3 % sur le dernier trimestre. Il faudrait attendre 2024 pour une baisse des taux.

Le taux d’usure en 2023

Vous n’avez pas pu échapper à cette notion fondamentale du crédit immobilier. Le taux d’usure désigne le TAEG maximum au-delà duquel les organismes de crédit ont interdiction de prêter de l’argent aux particuliers.

Or lorsque le taux nominal de crédit augmente, comme c’est le cas actuellement, il tend à se rapprocher du taux d’usure, voire à le dépasser. Ce qui empêche donc les candidats à l’achat immobilier d’emprunter. On appelle cela l’effet ciseau du taux d’usure.

Jusqu’à très récemment, le taux d’usure était recalculé chaque trimestre par la Banque de France, pour tenir compte de l’inflation et de l’évolution à la hausse des taux du crédit.

Ce décalage temporel bloquant l’accès au crédit immobilier, il a été décidé de modifier le taux d’usure chaque mois, au lieu de chaque trimestre, à partir de février et jusqu’en juillet 2023.

Actuellement, le taux usuraire des prêts immobiliers est porté à :

• 3.41 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
• 3.53 % pour les emprunts entre 10 et 20 ans ;
• 3.57 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Destinée à donner un peu d’air à la production de crédits immobiliers, cette mesure risque d’être rapidement dépassée. Les taux immobiliers continueront d’être plus élevés que le taux d’usure.

Les taux immobiliers en région en 2023

L’évolution du taux d’emprunt immobilier n’est pas homogène sur toutes les régions. On retrouve les taux les plus élevés (2.65 % sur 20 ans) dans les régions : 

• Auvergne-Rhône-Alpes ;
• Grand-Est,
• Corse ;
• Bourgogne-Franche-Comté.

À l’inverse, les taux les plus bas du marché sont pratiqués en région Pays-de-la-Loire (2.25 % sur 20 ans).

Cette disparité s’explique par les politiques commerciales mises en place par les banques en régions.

L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit

 Le crédit se rémunère via les intérêts d’emprunt. En prêt amortissable, ils représentent une part importante des mensualités d’emprunt en début de remboursement, avant que la situation ne s’inverse.

Mécaniquement, avec un taux immobilier plus élevé, vous payez plus d’intérêts.

Mais la hausse des taux d’intérêts a un autre effet pervers. En moyenne, il a fait baisser le budget d’achat de 4.5 m2 de surface achetable. C’est ainsi que pour obtenir le capital souhaité, tout en restant sous le seuil des 35 % d’endettement, nombre d’emprunteurs doivent emprunter sur une durée plus longue.

Et qui dit durée plus longue dit taux d’intérêt encore plus élevé, et donc, un coût global du crédit qui explose.

Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2023 ?

Avant de vous accorder un taux immobilier et un emprunt, les banques étudient votre profil d’emprunteur. Revenus, apport personnel, comportement de gestionnaire : elles passent tout au crible pour déterminer si vous leur faites courir un risque ou non.

Si le niveau de revenus reste essentiel pour obtenir un meilleur taux immobilier, il existe d’autres pistes à explorer pour la négociation.

Augmenter son apport personnel

L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit (frais de garantie, frais de notaire, frais de dossier…). Il est d’usage d’apporter au moins 10 % du capital emprunté. Disposer d’un apport plus élevé vous permet de négocier à la baisse votre taux immobilier.

Si votre achat immobilier concerne la résidence principale, vous pouvez débloquer par anticipation votre épargne retraite et salariale pour constituer votre apport.

Avoir de l’épargne pour négocier un bon taux

 Et plus généralement, vous devez vous montrer exemplaire dans la gestion de vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert durant les 3 derniers mois, retardez d’autant votre demande de prêt !

En revanche, si vous avez de l’épargne et que vous mettez de l’argent de côté régulièrement, vous pourrez négocier votre taux immobilier.

Négocier le taux d’assurance de prêt

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Au jour où vous signez votre offre de prêt immobilier, vous n’êtes pas forcément en mesure de refuser le contrat groupe de votre banquier. Vous pouvez utiliser cette loi pour ensuite résilier et trouver un contrat moins cher, en délégation d’assurance.

Il est aussi possible de faire cette recherche du taux d’assurance le plus bas en même temps que votre recherche de financement !

Faire appel à un courtier immobilier

Les banques n’optent pas toutes la même politique en matière d’accès au crédit. Certaines privilégient l’emprunt à deux, par exemple, ou ne prêtent qu’aux emprunteurs en CDI.

Spécialiste du financement immobilier, le courtier connaît les pratiques des banques et orientera votre dossier vers celles qu’il peut intéresser. Il mettra en valeur les forces de votre profil afin de négocier pour vous le meilleur taux immobilier.

À noter que le courtier HelloPrêt peut aussi vous aider à négocier votre taux d’assurance. On vous rappelle qu’un taux d’assurance qui baisse, c’est un coût global du crédit qui diminue !