Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers en 2024 ?

Sans surprise, la tendance des taux immobiliers en 2023 était à la hausse. Une situation qui s’expliquait par le coût toujours plus élevé de l’argent, du fait de l’inflation et des taux directeurs de la BCE. Il en résultait une hausse du coût du prêt immobilier. Toutefois, depuis mars 2024, une inversion de la dynamique des taux semble se dessiner avec une première baisse des taux constatée après 1 an et demi d’augmentation. Quelles évolutions des taux immobiliers faut-il prévoir pour l’année 2024 ?

• Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers en 2024 ?
  • Notre analyse de l’évolution actuelle des taux immobiliers
  • Notre avis : Faut-il repousser votre projet immobilier en raison de l’évolution des taux immobiliers ?
  • Les taux d’intérêt en 2024 : quelles sont les causes des évolutions ?
  • L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit
  • Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2024 ?

Notre analyse de l’évolution actuelle des taux immobiliers

Le taux moyen d’un prêt immobilier s’établissait à 2.22 % au quatrième trimestre 2022. Un record depuis près de 10 ans ! Cette hausse s’est poursuivie durant toute l’année 2023 jusqu’à atteindre 4,22 % en novembre 2023 , avant que la courbe ne s’inverse début 2024 avec le franchissement symbolique à la baisse du seuil des 4 % pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 15 ans. 

La tendance de baisse des taux se confirme en mars 2024 avec un taux immobilier sur 25 ans désormais en dessous de la barre des 4 %. Pour les taux immobiliers sur 20 ans, il est désormais possible d’obtenir un taux inférieur à 3,95 %. 

D’après de nombreux analystes, il est probable que ce niveau de taux reste stable dans les mois à venir. 

Notre avis : Faut-il repousser votre projet immobilier en raison de l’évolution des taux immobiliers ?

Savoir s’il faut repousser votre achat immobilier pour obtenir un meilleur taux revient à spéculer à la baisse sur les taux immobiliers. Si une baisse commence à se dessiner, il n’y a aucune garantie quant au fait qu’elle soit durable. Ainsi, votre stratégie dépend du scénario qui vous semble le plus réaliste.

Scénario n°1 : L’évolution des taux immobiliers reprend à la hausse 

Théoriquement, les taux d’intérêt devraient rester à des niveaux relativement élevés (par rapport à 2022) jusqu’à ce que l’inflation soit jugulée par la Banque Centrale européenne. Aujourd’hui, rien n’est certain, les taux baissent, mais la position de la Banque Centrale n’a pas changé et de nombreux indicateurs avancés semblent démontrer que l’inflation n’est pas totalement maîtrisée. Même si cela paraît peu probable, il n’y a aucune certitude quant au fait que les taux ne pourraient pas remonter dans les mois à venir.

En effet, cela fait déjà plusieurs mois que les marchés anticipent une baisse des taux directeurs de la BCE et de la FED. Initialement prévue pour le début de l’année, la preuve en est que cette prédiction ne s’est pas véritablement réalisée, sans pour autant affecter l’optimisme du marché des taux. Il faut bien comprendre que la baisse des taux immobiliers actuels repose avant tout sur des anticipations de marché. Il y a un risque réel que les anticipations soient finalement irréalistes et que les taux se mettent à refluer à la hausse pour rejoindre ceux des taux à court terme dictés par les banques centrales.

Autrement dit, plus vous attendez, plus vous prenez le risque de souscrire un prêt immobilier plus coûteux. Cela signifie par ailleurs que votre capacité d’emprunt diminue à mesure que le temps passe. En effet, une hausse de taux de 1 % représente environ une dégradation de 20 % de votre capacité d’emprunt pour un taux d’endettement de 35 %. 

Or, bien que le marché de l’immobilier soit à la baisse, les prix sont loin de baisser autant que votre capacité d’emprunt.

Dès lors, en reportant votre projet immobilier, vous prenez le risque de perdre en pouvoir d’achat immobilier à mesure que le temps passe. Franchir le cap de l’acquisition immobilière dès maintenant est loin d’être une mauvaise stratégie pour éviter d’emprunter à un taux trop élevé !

Scénario n°2 : L’évolution à la baisse des taux immobiliers se confirme

Si vous anticipez une baisse des taux continue sur l’année 2024, il pourrait être intéressant à première vue de repousser votre achat immobilier pour obtenir de meilleures conditions de financement. 

Mais comme nous l’avons dit, cette baisse est loin d’être garantie. Elle repose pour le moment sur des pures anticipations de marché où les acteurs économiques estiment notamment que l’inflation a été maîtrisée et que les taux directeurs des banques centrales n’ont plus vocation à se maintenir au niveau actuel. Cette analyse est loin de faire consensus chez les économistes et encore moins chez les gouverneurs des banques centrales.

Par ailleurs, l’attitude attentiste sur la baisse des taux peut poser d’autres problèmes pour votre achat immobilier et vous faire manquer des opportunités :

• une baisse des taux immobiliers pourrait faire repartir à la hausse les prix de l’immobilier de sorte que les intérêts économisés seraient perdus dans l’augmentation du prix de vente ; 
• si les autres potentiels acheteurs adoptent une attitude attentiste, vous serez moins concurrencé à l’achat. Une occasion idéale pour négocier les prix vers le bas, surtout lorsqu’il s’agit d’une vente contrainte (lorsque le vendeur doit vendre absolument pour payer par exemple des droits de succession ou suite à une séparation) ;
• le bien de vos rêves peut se présenter, ce serait dommage de manquer cette occasion pour spéculer sur quelques points de base d’intérêt.

Lire aussi : Quelles évolutions à prévoir pour les prix de l’immobilier en 2024 ?

Les taux d’intérêt en 2024 : quelles sont les causes des évolutions ?

Actuellement, le meilleur taux proposé par Helloprêt s’élève à 3,90 % sur 20 ans. Le temps où vous pouviez obtenir un taux inférieur à 1 % est (pour l’instant) révolu !

Mais, il reste inférieur au taux de novembre 2023 qui s’établissait en moyenne à 4,22 % sur 20 ans soit une baisse de 32 points de base !

L’évolution des taux immobiliers à la hausse s’explique par deux facteurs intimement liés : la remontée des taux directeurs de la Banque Centrale européenne (BCE) et l’inflation. Quant à la baisse de début 2024, elle s’explique principalement par les anticipations à la baisse des taux longs sur les marchés obligataires. Les investisseurs se ruent actuellement sur les obligations en raison de leur rendement attractif (par rapport aux 10 dernières années) dans l’optique de verrouiller leurs rendements sur une longue période (10 ans par exemple) car ils anticipent une baisse des taux à moyen terme. Par l’effet de l’offre et de la demande, ce phénomène entraîne une baisse des taux de référence sur le long terme. La prophétie s’autoalimente, mais rien n’est certain pour autant !

Lire aussi : Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d’emprunt ?

Pourquoi le taux de refinancement de la BCE et l’inflation ont un impact direct sur les taux d’emprunt immobilier ?

Les banques qui vous prêtent de l’argent doivent emprunter auprès de la BCE pour leurs opérations de refinancement (ou sur le marché interbancaire). Pour simplifier au maximum le processus, la banque vous prête de l’argent qu’elle emprunte ensuite à la BCE. Pour réaliser une marge et tenir compte du risque de défaut de remboursement, elle doit donc pratiquer des intérêts plus élevés que ceux de la BCE. C’est donc la BCE qui dicte, à travers son taux de refinancement, les taux de référence à court terme de l’économie européenne.

Or, la BCE a plusieurs fois augmenté ses taux directeurs depuis 2022 jusqu’à une stabilisation fin 2023 pour lutter contre l’inflation. Pour rappel, la lutte contre l’inflation (c’est-à-dire la stabilité des prix) est le mandat n°1 de la BCE consacré par les traités européens. Bien qu’elle soit indépendante, elle ne peut pas s’affranchir de cette exigence, même si cela ne plaît pas aux emprunteurs immobiliers ou fait peser un risque de récession sur l’économie européenne.

La logique économique de la BCE est la suivante : pour lutter contre l’inflation, il faut mettre en place une politique monétaire qui décourage le recours au crédit. De facto, l’activité économique ralentit, ce qui fait baisser l’inflation.

L’évolution des taux de la BCE entre 2022 et 2024

À la mi-décembre 2022, le Conseil des gouverneurs de la BCE a décidé d’augmenter encore les taux directeurs de 50 points de base, après deux hausses de 75 points de base. Le taux de refinancement en janvier 2023 s’établissait ainsi à 2.5 %. Cette hausse s’est poursuivie de 50 points de base jusqu’au 16 mars 2023 pour atteindre 3,5 %. La hausse a continué jusqu’au 21 juin 2023 chaque mois au rythme de 25 points de base pour s’établir à 4,25 % au 27 juillet 2023.

Au 1er janvier 2024, le taux de refinancement de la BCE s’est stabilisé à 4,5 %. Il est actuellement toujours à ce niveau.

Comme obtenir de l’argent coûte plus cher, les établissements prêteurs répercutent cette hausse sur leurs propres crédits immobiliers. 

Évolution de l’inflation, des taux obligataires et des taux d’emprunt immobilier en 2024

Liée à la reprise de l’activité économique post-covid, à la hausse du taux de l’énergie et à la guerre en Ukraine, l’inflation entraîne dans son sillage la réduction du pouvoir d’achat des ménages. Elle s’établissait à 5,5 % en zone euro à la mi-juin 2023, pour redescendre à 2,9 % en décembre 2023 (d’où l’euphorie des marchés quant au fait que l’inflation serait en passe d’être maîtrisée).

Selon les projections des experts d’Eurosystème, elle devrait progressivement ralentir en 2024 en s’installant à 2,7 %, pour atteindre 2,1 % en 2025 et 1,9 % en 2026. Dès lors, on pourrait s’attendre à une baisse des taux directeurs à la fin de l’année 2024 si les différents signaux scrutés par la BCE sont au vert. Mais cela reste des spéculations, il est impossible de savoir exactement de quoi l’avenir sera fait ! Christine Lagarde (Présidente de la BCE) a néanmoins déclaré qu’une baisse des taux serait possible en juin 2024 si le ralentissement de la hausse des salaires se confirme. 

Pourtant, les marchés financiers semblent souscrire à l’idée d’une baisse imminente des taux directeurs de la Banque centrale. En effet, les taux d’intérêt à long terme sur les obligations sans risque ont très fortement diminué ces 3 derniers mois (Bunds Allemand 10 ans passant de 2,92 % au 04/10/2023 à 2,29 % au 11/03/2024 et OAT France 10 ans de 3,52 % à 2,75 % sur la même période).

Certaines banques anticipent aussi cette baisse en proposant des taux d’emprunt immobilier inférieurs au taux directeur de la BCE ! C’est notamment la raison pour laquelle il est désormais possible de souscrire des prêts immobiliers sur 20 ans à un taux inférieur à 4 % !

Le taux d’usure en 2024

Vous n’avez pas pu échapper à cette notion fondamentale du crédit immobilier. Le taux d’usure désigne le TAEG maximum au-delà duquel les organismes de crédit ont interdiction de prêter de l’argent aux particuliers.

Or, lorsque le taux nominal de crédit augmente, comme c’est le cas actuellement, il tend à se rapprocher du taux d’usure, voire à le dépasser. Ce qui empêche donc les candidats à l’achat immobilier d’emprunter. On appelle cela l’effet ciseau du taux d’usure.

Le retour à un mode de calcul trimestriel

Jusqu’à très récemment, le taux d’usure était recalculé chaque trimestre par la Banque de France, pour tenir compte de l’inflation et de l’évolution à la hausse des taux du crédit.

Ce décalage temporel bloquant l’accès au crédit immobilier, il a été décidé de modifier le taux d’usure chaque mois, au lieu de chaque trimestre, à partir de février 2023. Au 1er janvier 2024, il est à nouveau calculé trimestriellement.

Le taux d’usure pose-t-il des difficultés pour emprunter en 2024 ?

Dans la mesure où les taux immobiliers esquissent une baisse, le taux d’usure n’est plus un problème pour emprunter en 2024 (sauf cas exceptionnels).

Actuellement, au 1er janvier 2024, le taux usuraire des prêts immobiliers est porté à :

• 4,53 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
• 6,01 % pour les emprunts entre 10 et 20 ans ;
• 6,29 % pour les prêts de 20 ans et plus.

L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit

 Le crédit se rémunère via les intérêts d’emprunt. En prêt amortissable, ils représentent une part importante des mensualités d’emprunt en début de remboursement, avant que la situation ne s’inverse.

Mécaniquement, avec un taux immobilier plus élevé, vous payez plus d’intérêts.

Mais la hausse des taux d’intérêt a un autre effet pervers. En moyenne, il a fait baisser le budget d’achat de 4.5 m2 de surface achetable. C’est ainsi que pour obtenir le capital souhaité, tout en restant sous le seuil des 35 % d’endettement, nombre d’emprunteurs doivent emprunter sur une durée plus longue.

Et qui dit une durée plus longue dit taux d’intérêt encore plus élevé, et donc, un coût global du crédit qui explose.

Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2024 ?

Avant de vous accorder un taux immobilier et un emprunt, les banques étudient votre profil d’emprunteur. Revenus, apport personnel, comportement de gestionnaire : elles passent tout au crible pour déterminer si vous leur faites courir un risque ou non.

Si le niveau de revenus reste essentiel pour obtenir un meilleur taux immobilier, il existe d’autres pistes à explorer pour la négociation.

Augmenter son apport personnel

L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit (frais de garantie, frais de notaire, frais de dossier…). Il est d’usage d’apporter au moins 10 % du capital emprunté. Disposer d’un apport plus élevé vous permet de négocier à la baisse votre taux immobilier.

Si votre achat immobilier concerne la résidence principale, vous pouvez débloquer par anticipation votre épargne retraite et salariale pour constituer votre apport.

Avoir de l’épargne pour négocier un bon taux

 Et plus généralement, vous devez vous montrer exemplaire dans la gestion de vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert durant les 3 derniers mois, retardez d’autant votre demande de prêt !

En revanche, si vous avez de l’épargne et que vous mettez de l’argent de côté régulièrement, vous pourrez négocier votre taux immobilier.

Négocier le taux d’assurance de prêt

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Au jour où vous signez votre offre de prêt immobilier, vous n’êtes pas forcément en mesure de refuser le contrat groupe de votre banquier. Vous pouvez utiliser cette loi pour ensuite résilier et trouver un contrat moins cher, en délégation d’assurance.

Il est aussi possible de faire cette recherche du taux d’assurance le plus bas en même temps que votre recherche de financement !

Avoir recours aux prêts aidés

Si vous êtes primo-accédant en quête d’une résidence principale, de nombreux dispositifs peuvent vous aider à réduire le coût global de votre prêt :

• le PTZ (prêt à taux zéro) permettant d’alléger votre taux d’endettement et surtout de réduire drastiquement le TAEG de votre prêt immobilier ;
• le PAS (prêt d’accession sociale) offrant un taux préférentiel sur votre prêt immobilier ;
• l’éco PTZ pour réduire le coût de financement de vos travaux de rénovation énergétique ;
• le prêt épargne logement (si vous êtes titulaire d’un PEL) pour bénéficier d’un taux d’emprunt réduit. 

Découvrez les différents prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre !

Faire appel à un courtier immobilier

Les banques n’optent pas toutes la même politique en matière d’accès au crédit. Certaines privilégient l’emprunt à deux, par exemple, ou ne prêtent qu’aux emprunteurs en CDI.

Spécialiste du financement immobilier, le courtier immobilier connaît les pratiques des banques et orientera votre dossier vers celles qu’il peut intéresser. Il mettra en valeur les forces de votre profil afin de négocier pour vous le meilleur taux immobilier.

À noter que le courtier Helloprêt peut aussi vous aider à négocier votre taux d’assurance. On vous rappelle qu’un taux d’assurance qui baisse, c’est un coût global du crédit qui diminue !

Pour gagner du temps, de l’argent et en efficacité, privilégiez un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt ! Vous bénéficiez d’une meilleure qualité de service sans perte de temps pour vous focaliser sur les autres aspects de votre projet immobilier (recherche du bien, travaux, etc.). De notre côté, nous nous occupons de votre financement !

Lire aussi : Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?