Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d'emprunt ?

Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d'emprunt ?

Cet appart’ dans le 3e arrondissement de Lyon vous fait de l’œil et pour l’acheter, vous avez besoin d’un prêt immobilier. En fonction du taux d’intérêt que vous allez décrocher, l’opération vous reviendra plus ou moins cher. Mais savez-vous comment procéder au calcul des intérêts d’emprunt ? Sans doute pas, sinon vous ne seriez pas là.

Dans cet article, nous allons donc vous expliquer les formules de calcul d’intérêt d’emprunt (pas si magiques) qui vous permettront de déterminer le coût total de votre crédit immobilier. Munissez-vous d’un papier, d’un stylo et d’une calculette, c’est parti pour un petit cours de maths !

Les intérêts d’un prêt immobilier, c’est quoi ?

Avant de nous embarquer dans le calcul des intérêts d’emprunt, revenons aux bases. Dans un monde parfait, vous pourriez emprunter de l’argent sans que cela vous coûte un centime. Sur la planète Terre, la banque vous propose de vous aider à financer votre projet d’acquisition, mais en se rémunérant. Les intérêts d’emprunt constituent donc la contrepartie financière à la mise à disposition des fonds. On les désigne également sous le nom poétique de « loyer de l’argent » ou de coût de la monnaie. C’est ainsi que dans chaque mensualité de crédit, vous remboursez à la fois du capital et des intérêts.

Quelles différences entre intérêt nominal et TAEG ?

Lorsque vous vous intéressez au prêt immobilier, vous découvrez deux types de taux : nominal et le TAEG. Quelle différence vous demandez-vous ?

En fait, le taux nominal sert justement à calculer le montant des intérêts que vous allez rembourser. Problème, il n’inclut pas les autres frais liés à une opération de crédit immobilier, comme les frais de garantie et ceux liés à l’assurance de prêt. C’est pourquoi il existe aussi le TAEG, qui prend en compte lces différents postes de dépenses inhérents à un immobilier et donne ainsi une photo plus réelle du coût de votre emprunt.

Ainsi, le taux TAEG permet de comparer différentes offrent de prêt immobilier (ou crédit à la consommation) entre elles en intégrant dans le calcul des intérêts de prêt tous les coûts en lien avec le crédit souscrit.
Le calcul des intérêts TAEG consiste donc à partir du coût total du crédit immo et de calculer le taux d’intérêt applicable au capital emprunté pour atteindre ce coût total (en tenant compte bien sûr de l’amortissement progressif du capital emprunté à mesure de sonremboursement par l’emprunteur).

Dans cet article sur le calcul des intérêts d’emprunt, nous allons partir d’un taux nominal, pour simplifier les choses (mieux vaut éviter de tropcomplexifierle calcul des intérêts de prêt…).

La différence entre prêt in fine et prêt amortissable pour le calcul des intérêts d’emprunt

Enfin, vous avez le choix entre deux types de prêts : amortissable et in fine, ce qui a également une influence sur la méthode de calcul des intérêts d’emprunt.

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, vous remboursez des intérêts en fonction du capital restant dû. Mécaniquement, ces derniers diminuent au fur et à mesure des échéances, puisque le capital restant dû est de moins en moins élevé en raison du remboursement mensuel d’une partie du capital emprunté. C’est pourquoi on parle d’intérêts dégressifs.

En revanche, dans le prêt in fine, vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière mensualité de crédit. Les autres mensualités sont donc uniquement composées d’intérêt d’emprunt.

Ainsi, le calcul des intérêts d’un prêt in fine est beaucoup plus simple puisqu’ils s’appliquent chaque mois sur un capital qui reste fixe dans le temps.

Lire aussi : Comment calculer le TEG ou le TAEG ?

Le calcul des intérêts avec un emprunt immobilier amortissable

On va d’abord s’intéresser au calcul des intérêts d’emprunt avec un prêt amortissable, parce que c’est le produit le plus répandu en France. Pour ne pas trop vous embrouiller, on part également du principe que vous souscrivez un crédit immobilier à taux fixe et pas à taux variable.

1. De quoi se compose la mensualité d’un prêt immobilier ?

La mensualité demeure inchangée tout au long de la durée du prêt, histoire que vous puissiez budgétiser tout cela. Or, elle comprend une part de remboursement du capital et une part correspondant au montant des intérêts.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, le taux d’intérêt est appliqué sur le montant du capital restant dû. Logiquement, la première mensualité est calculée sur le capital total, puisque vous n’avez encore rien remboursé. En revanche, dès le mois suivant, vous allez soustraire ce que vous avez déjà versé au capital initial et vous obtiendrez donc le capital restant dû. Auquel vous allez appliquer le taux d’emprunt. Etc., etc, sur toute la durée du prêt, jusqu’à remboursement total.

La formule de calcul des intérêts d’emprunt pour un crédit amortissable est donc une suite logique dont le terme est diminué d’une partie de la mensualité précédente. Cela vous parait un peu abstrait ? Allez, un pti exemple pour comprendre…

Exemple pour comprendre la composition d’une mensualité :

Prenons un exemple des plus simplistes pour expliquer la mécanique de la dégressivité. Mettons que vous empruntiez 1 000 € à un taux d’emprunt de 10 % et que le montant de la mensualité est fixé à 500 €.

Facile dites-vous, en deux mois, j’ai remboursé mon prêt. Non ! Rappelez-vous, vous rémunérez la banque pour la mise à disposition du crédit, et la mensualité se compose à la fois d’une fraction du capital et d’une partie d’intérêts. En réalité, voici comment on procède.

Première mensualité :

  • Montant des intérêts : on applique le taux de 10 % au capital emprunté : 10 % x 1 000 = 100 €
  • Capital remboursé sur la mensualité de 500 € : 500 – 100 = 400 €
  • Capital restant dû : 1 000 – 400 € = 600 €

Pour la deuxième mensualité, les intérêts vont être calculés sur la base de 600 €. Soit :

  • Montant des intérêts : 10 % x 600 = 60 €
  • Capital remboursé sur la mensualité de 500 € : 500 – 60 = 440 €
  • Capital restant dû : 660 – 440 € = 160 €

Etc., jusqu’à ce que vous ayez soldé votre prêt.

Lire aussi : Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

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2. Le taux périodique de la mensualité de remboursement de prêt

Dans un prêt immobilier, le montant de la mensualité à rembourser dépend de plusieurs facteurs :

  • le montant du capital emprunté,
  • la durée du crédit (puisqu’elle influence le nombre de mensualités)
  • le taux périodique.

Au moment de vous renseigner sur le taux d’intérêt, l’établissement prêteur va vous communiquer un taux annuel. Or, vous ne remboursez pas votre crédit une fois par an, mais tous les mois. Pour le calcul des intérêts d’emprunt, il nous faut donc changer la périodicité du taux, de l’annuel vers le mensuel (autrement dit le taux périodique). Voici la formule qui vous permet de l’obtenir :

Taux périodique = (1 + taux annuel) 1/ (nombre de périodes par an) – 1 Il existe 12 périodes dans une année, vous êtes d’accord ? 1 an = 12 mois. Mettons que vous empruntez à un taux annuel de 1.20 %. Le taux périodique est donc de : (1 + 1.20 %) 1/12 – 1 = 0.0995 %

3. Le calcul du montant de la mensualité d’emprunt immobilier

Au départ, la mensualité est fixée de manière à ce qu’à la fin de l’emprunt, le capital restant dû soit de 0. Logique. Pour déterminer le montant de la mensualité, il faut appliquer la formule qui suit. Elle a l’air effrayante comme ça, mais vous allez voir, elle est simple à mettre en œuvre.

M=C×t×(1+t)n(1+t)n1M =\frac{C \times t \times (1 + t) ^{n} }{(1 + t) ^{n - 1}}

Mais diantre, que signifient ces lettres ? `M` est la mensualité, `t` représente le taux périodique d’emprunt (mensuel ici), `n` le nombre de mensualités et `C` le capital emprunté. Parce que c’est toujours plus facile à comprendre avec des chiffres, reprenons un exemple.

Vous empruntez 200 000 € (donc C = 200 000), au taux annuel de 1.20 %, soit un taux mensuel de 0.0995 %, sur une durée de 20 ans (donc n = 240).

M=200000×0.000995×(1+0.000995)240(1+0.000995)2401=937.20M=\frac{200 000 \times 0.000995 \times (1 + 0.000995)^{240}}{(1 + 0.000995) ^{240 – 1} } =937.20€

La mensualité s’élève ainsi à 937.20 €. Mais que représentent les intérêts sur cette somme ? C’est ce que nous allons maintenant voir.

4. Le calcul du montant des intérêts de prêt

Pour connaître le montant des intérêts sur 20 ans et donc le coût de votre prêt, voici une autre belle formule. Promis, elle ne vous donnera pas mal au crâne.

On va ajouter une variable « I » qui représente le montant des intérêts.

I=(M×n)CI = (M \times n)–C I=(937.20×240)200000=24928I = (937.20 \times 240) – 200 000 = 24 928

Ainsi, les intérêts vous reviendront à 24 928 € sur 20 ans. On peut dire aussi que le coût des intérêts du crédit est de 24 928 €.

Définitivement, vous n’êtes pas matheux et ces formules vous ont donné des sueurs froides ? Pas d’inquiétude, le banquier vous remettra un tableau d’amortissement sur lequel figurera pour chaque mensualité la répartition entre remboursement du capital et des intérêts.

Le tableau d’amortissement vous permettra de connaitre avec exactitude les intérêts dus chaque mois en fonction du capital restant dû.

En voici un exemple sur 12 mois, pour un emprunt de 200 000 € à 1.20 % sur 20 ans :

Tableau d’amortissement annuel

ANNÉE CAPITAL AMORTI INTÉRÊTS CAPITAL RESTANT DÛ ANNUITÉS COÛT TOTAL
1 8.901,78 € 2.351,15 € 191.098,22 € 11.252,93 € 11.252,93 €
2 9.009,19 € 2.243,74 € 182.089,02 € 11.252,93 € 11.252,93 €
3 9.117,90 € 2.135,03 € 172.971,12 € 11.252,93 € 11.252,93 €
4 9.227,92 € 2.025,01 € 163.743,20 € 11.252,93 € 11.252,93 €
5 9.339,27 € 1.913,66 € 154.403,94 € 11.252,93 € 11.252,93 €
6 9.451,96 € 1.800,97 € 144.951,98 € 11.252,93 € 11.252,93 €
7 9.566,00 € 1.686,92 € 135.385,98 € 11.252,93 € 11.252,93 €
8 9.681,43 € 1.571,50 € 125.704,55 € 11.252,93 € 11.252,93 €
9 9.798,25 € 1.454,68 € 115.906,30 € 11.252,93 € 11.252,93 €
10 9.916,48 € 1.336,45 € 105.989,82 € 11.252,93 € 11.252,93 €
11 10.036,13 € 1.216,80 € 95.953,69 € 11.252,93 € 11.252,93 €
12 10.157,23 € 1.095,70 € 85.796,46 € 11.252,93 € 11.252,93 €

Le calcul de la mensualité dans le prêt in fine

On vous rassure, avec le prêt in fine, tout est beaucoup plus facile. Vous avez donc compris que le calcul des intérêts d’emprunt s’applique sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû. En conséquence, la formule est toute simple :

Inteˊreˆts=taux nominal×capital emprunteˊ×dureˊe du preˆt\text{Intérêts} = \text{taux nominal} \times \text{capital emprunté} \times \text{durée du prêt}

Mettons que vous empruntez 200 000 € pour l’appartement de Lyon et que vous partez sur un crédit de 20 ans à un taux nominal (donc hors assurance de prêt et autres frais) de 2.5 %.

Au final, les intérêts vous coûteront : (2.5 % x 200 000) x 20 = 100 000 €.

Si vous préférez savoir à combien s’élèveront les mensualités chaque mois, le calcul des intérêts d’emprunt se fera selon la formule suivante :

MONTANT DES INTERETS=(capital emprunteˊ x taux nominal)/12\text{MONTANT DES INTERETS} = \text{(capital emprunté x taux nominal)} / 12

Soit (200 000 x 2.5 %) / 12 = 416.7 € par mois.

Le calcul des intérêts pour un crédit immobilier à taux variable

Selon votre situation, vous pouvez souscrire un prêt à taux variable le plus souvent indexé sur l’EURIBOR. La particularité du prêt amortissable à taux variable tient à la variation des intérêts pendant la période de remboursement du prêt immobilier.

Fondamentalement, calculer les intérêts d’emprunt d’un prêt à taux variable consiste à utiliser la même formule que pour un prêt à taux fixe.

Chaque mois, il faudra tenir compte :

  • du capital restant dû ;
  • du taux applicable.

Dans ces conditions, le résultat du calcul des mensualités de remboursement ne peut être identique chaque mois et dépend du taux d’intérêt applicable.

Le calcul des intérêts intercalaires pour un achat immobilier en VEFA

Les achats de biens immobiliers en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) impliquent un financement spécifique permettant de faire face aux différents appels de fonds à chaque étape d’avancement du projet immobilier. Contrairement à un achat immobilier dans l’ancien où la totalité des sommes sont débloquées au moment de la signature de l’acte de vente, l’achat en VEFA nécessite de verser le capital progressivement sans pour autant jouir de l’immeuble (en tirer des revenus locatifs ou y vivre).

La banque va donc appliquer des intérêts intercalaires sur le capital versé à chaque étape du projet sans pour autant demander immédiatement à l’emprunteur de rembourser une partie du capital.

Ainsi, comme pour un prêt in fine, l’emprunteur est seulement redevable des intérêts chaque mois sans avoir à rembourser une partie du capital jusqu’au déblocage total des sommes empruntées (à la livraison du bien immobilier).

En d’autres termes, pour calculer les intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Inteˊreˆts intercalaires mensuels=(Cumul des fonds deˊbloqueˊs x taux d’inteˊreˆt nominal)/12\text{Intérêts intercalaires mensuels} = \text{(Cumul des fonds débloqués x taux d’intérêt nominal)} / 12

Au déblocage total des sommes empruntées, le calcul des intérêts du prêt s’assimile au prêt amortissable classique.

Maintenant que vous êtes incollable sur le calcul des intérêts d’emprunt, il ne vous reste plus qu’à décrocher le meilleur taux. Vous pouvez procéder à une simulation de prêt immobilier ou contactez un courtier HelloPrêt.

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Comment calculer les intérêts d’un emprunt immobilier ?

    Pour calculer les intérêts d’un emprunt immobilier, il convient de multiplier le montant de chaque mensualité par le nombre de mois de remboursement puis de retrancher le capital emprunté.

  • Comment calculer la mensualité d’un emprunt immobilier ?

    Pour calculer la mensualité d’un emprunt immobilier, il faut tenir compte du taux d’intérêt, de la durée de remboursement et du capital emprunté. La formule est complexe, nous vous invitons à la consulter dans notre article !