Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d'emprunt ?

Cet appart’ dans le 3e arrondissement de Lyon vous fait de l’œil et pour l’acheter, vous avez besoin d’un prêt immobilier. En fonction du taux d’intérêt que vous allez décrocher, l’opération vous reviendra plus ou moins cher. Mais savez-vous comment procéder au calcul des intérêts d’emprunt ? Sans doute pas, sinon vous ne seriez pas là.

Dans cet article, nous allons donc vous expliquer les formules pas si magiques qui vous permettront de déterminer le coût total de votre crédit immobilier. Munissez-vous d’un papier, d’un stylo et d’une calculette, c’est parti pour un petit cours de maths !

Les intérêts d’un prêt immobilier, c’est quoi ?

Avant de nous embarquer dans le calcul des intérêts d’emprunt, revenons aux bases. Dans un monde parfait, vous pourriez emprunter de l’argent sans que cela vous coûte un centime. Sur la planète Terre, la banque vous propose de vous aider à financer votre projet d’acquisition, mais en se rémunérant. Les intérêts d’emprunt constituent donc la contrepartie financière à la mise à disposition des fonds. On les désigne également sous le nom poétique de « loyer de l’argent ». C’est ainsi que dans chaque mensualité de crédit, vous remboursez à la fois du capital et des intérêts.

Lorsque vous vous intéressez au prêt immobilier, vous découvrez deux types de taux : nominal et le TAEG. Quelle différence vous demandez-vous ? En fait, le taux nominal sert justement à calculer le montant des intérêts que vous allez rembourser. Problème, il n’inclut pas les autres frais liés à une opération de crédit, comme les frais de garantie et ceux liés à l’assurance de prêt. C’est pourquoi il existe aussi le TAEG, qui prend en compte ces différents postes de dépenses et donne ainsi une photo plus réelle du coût de votre emprunt. Dans cet article sur le calcul des intérêts d’emprunt, nous allons partir d’un taux nominal, pour simplifier les choses.

Enfin, vous avez le choix entre deux types de prêts : amortissable et in fine, ce qui a également une influence sur la méthode de calcul des intérêts d’emprunt. Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, vous remboursez des intérêts en fonction du capital restant dû. Mécaniquement, ces derniers diminuent au fur et à mesure des échéances, puisque le capital restant dû est de moins en moins élevé. C’est pourquoi on parle d’intérêts dégressifs. En revanche, dans le prêt in fine, vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière mensualité de crédit. Les autres mensualités sont donc uniquement composées d’intérêt d’emprunt.

Lire aussi : Comment calculer le TEG ou le TAEG ?

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Le calcul avec un emprunt amortissable

On va d’abord s’intéresser au calcul des intérêts d’emprunt avec un prêt amortissable, parce que c’est le produit le plus répandu en France. Pour ne pas trop vous embrouiller, on part également du principe que vous souscrivez un crédit à taux fixe et pas à taux variable.

1. De quoi se compose la mensualité d’un prêt ?

La mensualité demeure inchangée tout au long de la durée du prêt, histoire que vous puissiez budgétiser tout cela. Or, elle comprend une part de remboursement du capital et une part correspondant au montant des intérêts. Dans le cadre d’un prêt amortissable, le taux d’intérêt est appliqué sur le montant restant dû. Logiquement, la première mensualité est calculée sur le capital total, puisque vous n’avez encore rien remboursé. En revanche, dès le mois suivant, vous allez soustraire ce que vous avez déjà versé au capital initial et vous obtiendrez donc le capital restant dû. Auquel vous allez appliquer le taux d’emprunt. Etc., etc, sur toute la durée du prêt, jusqu’à remboursement total.

Exemple pour comprendre la composition d’une mensualité :

Prenons un exemple des plus simplistes pour expliquer la mécanique de la dégressivité. Mettons que vous empruntiez 1 000 € à un taux de 10 % et que le montant de la mensualité est fixé à 500 €.

Facile dites-vous, en deux mois, j’ai remboursé mon prêt. Non ! Rappelez-vous, vous rémunérez la banque pour la mise à disposition du crédit, et la mensualité se compose à la fois d’une fraction du capital et d’une partie d’intérêts. En réalité, voici comment on procède.

Première mensualité :

  • Montant des intérêts : on applique le taux de 10 % au capital emprunté : 10 % x 1 000 = 100 €
  • Capital remboursé sur la mensualité de 500 € : 500 – 100 = 400 €
  • Capital restant dû : 1 000 – 400 € = 600 €

Pour la deuxième mensualité, les intérêts vont être calculés sur la base de 600 €. Soit :

  • Montant des intérêts : 10 % x 600 = 60 €
  • Capital remboursé sur la mensualité de 500 € : 500 – 60 = 440 €
  • Capital restant dû : 660 – 440 € = 160 €

Etc., jusqu’à ce que vous ayez soldé votre prêt.

Lire aussi : Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

2. Le taux périodique de la mensualité

Dans un prêt immobilier, le montant de la mensualité à rembourser dépend de plusieurs facteurs : le montant du capital emprunté, la durée du crédit (puisqu’elle influence le nombre de mensualités) et le taux périodique.

Au moment de vous renseigner sur le taux, l’établissement prêteur va vous communiquer un taux annuel. Or, vous ne remboursez pas votre crédit une fois par an, mais tous les mois. Pour le calcul des intérêts d’emprunt, il nous faut donc changer la périodicité du taux, de l’annuel vers le mensuel (autrement dit le taux périodique). Voici la formule qui vous permet de l’obtenir :

Taux périodique = (1 + taux annuel) 1/ (nombre de périodes par an) – 1 Il existe 12 périodes dans une année, vous êtes d’accord ? 1 an = 12 mois. Mettons que vous empruntez à un taux annuel de 1.20 %. Le taux périodique est donc de : (1 + 1.20 %) 1/12 – 1 = 0.0995 %

3. Le calcul du montant de la mensualité

Au départ, la mensualité est fixée de manière à ce qu’à la fin de l’emprunt, le capital restant dû soit de 0. Logique. Pour déterminer le montant de la mensualité, il faut appliquer la formule qui suit. Elle a l’air effrayante comme ça, mais vous allez voir, elle est simple à mettre en œuvre.

Mais diantre, que signifie ces lettres ? `M` est la mensualité, `t` représente le taux périodique d’emprunt (mensuel ici), `n` le nombre de mensualités et `C` le capital emprunté. Parce que c’est toujours plus facile à comprendre avec des chiffres, reprenons un exemple.

Vous empruntez 200 000 € (donc C = 200 000), au taux annuel de 1.20 %, soit un taux mensuel de 0.0995 %, sur une durée de 20 ans (donc n = 240).

La mensualité s’élève ainsi à 937.20 €. Mais que représentent les intérêts sur cette somme ? C’est ce que nous allons maintenant voir.

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4. Le calcul du montant des intérêts

Pour connaître le montant des intérêts sur 20 ans et donc le coût de votre prêt, voici une autre belle formule. Promis, elle ne vous donnera pas mal au crâne.

On va ajouter une variable « I » qui représente le montant des intérêts.

Ainsi, les intérêts vous reviendront à 24 928 € sur 20 ans.

Définitivement, vous n’êtes pas matheux et ces formules vous ont donné des sueurs froides ? Pas d’inquiétude, le banquier vous remettra un tableau d’amortissement sur lequel figurera pour chaque mensualité la répartition entre remboursement du capital et des intérêts. En voici un exemple sur 12 mois, pour un emprunt de 200 000 € à 1.20 % sur 20 ans :

Tableau d’amortissement annuel

ANNÉE CAPITAL AMORTI INTÉRÊTS CAPITAL RESTANT DÛ ANNUITÉS COÛT TOTAL
1 8.901,78 € 2.351,15 € 191.098,22 € 11.252,93 € 11.252,93 €
2 9.009,19 € 2.243,74 € 182.089,02 € 11.252,93 € 11.252,93 €
3 9.117,90 € 2.135,03 € 172.971,12 € 11.252,93 € 11.252,93 €
4 9.227,92 € 2.025,01 € 163.743,20 € 11.252,93 € 11.252,93 €
5 9.339,27 € 1.913,66 € 154.403,94 € 11.252,93 € 11.252,93 €
6 9.451,96 € 1.800,97 € 144.951,98 € 11.252,93 € 11.252,93 €
7 9.566,00 € 1.686,92 € 135.385,98 € 11.252,93 € 11.252,93 €
8 9.681,43 € 1.571,50 € 125.704,55 € 11.252,93 € 11.252,93 €
9 9.798,25 € 1.454,68 € 115.906,30 € 11.252,93 € 11.252,93 €
10 9.916,48 € 1.336,45 € 105.989,82 € 11.252,93 € 11.252,93 €
11 10.036,13 € 1.216,80 € 95.953,69 € 11.252,93 € 11.252,93 €
12 10.157,23 € 1.095,70 € 85.796,46 € 11.252,93 € 11.252,93 €

Le calcul de la mensualité dans le prêt in fine

On vous rassure, avec le prêt in fine, tout est beaucoup plus facile. Vous avez donc compris que le calcul des intérêts d’emprunt s’applique sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû. En conséquence, la formule est toute simple :

Mettons que vous empruntez 200 000 € pour l’appartement de Lyon et que vous partez sur un crédit de 20 ans à un taux nominal (donc hors assurance de prêt et autres frais) de 2.5 %.

Au final, les intérêts vous coûteront : (2.5 % x 200 000) x 20 = 100 000 €.

Si vous préférez savoir à combien s’élèveront les mensualités chaque mois, le calcul des intérêts d’emprunt se fera selon la formule suivante :

Soit (200 000 x 2.5 %) / 12 = 416.7 € par mois.

Maintenant que vous êtes incollable sur le calcul des intérêts d’emprunt, il ne vous reste plus qu’à décrocher le meilleur taux. Vous pouvez procéder à une simulation de prêt immobilier ou contactez un courtier HelloPrêt.