Combien puis je emprunter ? Calculer votre capacité d'emprunt

Avant même de vous lancer dans la recherche d’un bien, vous devez vous poser la question : combien puis-je emprunter ? Le montant que les banques accepteront de vous accorder, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, dépend de nombreux facteurs. On vous explique comment le calculer et on vous donne des pistes pour l’augmenter.

Comment savoir combien je peux emprunter ?

Il est logique de se demander combien puis-je emprunter avant de se lancer dans la lecture des annonces immobilières. Inutile en effet de cibler un 3-pièces dans le 16e arrondissement de Paris si le montant que vous pouvez obtenir ne vous permet d’acheter qu’un studio.

La capacité d’emprunt, c’est quoi ?

À moins de faire partie de la #TeamDesPlusRichesDeFrance, vous aurez besoin d’un crédit immobilier pour finaliser votre acquisition. Lequel s’étend sur de nombreuses années, ce qui fait naturellement courir un risque aux banques : que vous cessiez de les rembourser à un moment donné.

L’assurance de prêt, tout comme les garanties réelles et personnelles, sont là pour les prémunir contre ce risque. Cependant, les établissements prêteurs peuvent voir leur responsabilité engagée s’ils vous prêtent plus que ce qu’ils auraient dû. Ils doivent donc passer au crible votre capacité d’emprunt, qui désigne tout simplement le montant maximal que vous pouvez emprunter selon vos revenus et votre apport personnel. Il varie également en fonction d’autres facteurs, qu’on vous expose plus loin.

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Quelle mensualité par mois ?

Vous remboursez votre crédit immobilier avec des mensualités. En fonction du type de prêt que vous avez souscrit, celles-ci se composent :

  • D’intérêts et d’une fraction du capital restant dû dans le cadre d’un prêt amortissable classique ;
  • D’intérêts seulement et du capital emprunté lors de la dernière échéance, dans le cadre d’un prêt in fine.

La mensualité que vous pouvez rembourser chaque mois est essentielle pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Elle ne doit pas être trop élevée, histoire de ne mettre en péril votre budget et vous mener tout droit à une situation de surendettement. En parallèle, si elle est trop faible, elle peut vous obliger à souscrire un prêt sur une longue durée.

Et dans cette hypothèse, le coût total de votre crédit risque d’exploser. En effet, plus la durée est longue, plus le taux d’emprunt est élevé et plus vous remboursez d’intérêts. Le montant des mensualités dépend de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre (on vous en parle plus bas).

Vous devez donc vérifier que la mensualité que vous envisagez de rembourser est bien en adéquation avec vos moyens financiers. On parle ici de votre capacité de remboursement, qui, in fine, conditionnera votre capacité d’emprunt. Une fois que vous connaîtrez le montant maximal de cette mensualité, vous pourrez déterminer combien vous pouvez emprunter.

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou amortissable

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier avec mon salaire ?

Vos revenus et votre apport personnel sont déterminants pour calculer combien vous pouvez emprunter. Les établissements bancaires vont également intégrer dans leur calcul les charges qui grèvent votre budget chaque mois. Notez que les ressources prises en compte peuvent différer selon si vous réalisez l’acquisition d’une résidence principale ou un investissement locatif.

1. Les critères pris en compte pour calculer combien je peux emprunter

On vous dresse ici le portrait des différents facteurs qu’il vous faudra prendre en compte pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Sortez vos relevés de compte et votre calculette, vous allez en avoir besoin !

  • Les revenus

C’est le critère number 1 pour le calcul de votre capacité d’emprunt. Vous vous en doutez, mais plus ils sont élevés, plus le montant que vous pourrez emprunter sera conséquent. Seront comptabilisés à 100 % votre salaire en CDI ou votre traitement si vous êtes fonctionnaire. Les primes exceptionnelles et autres bonus ne sont pris en compte qu’à condition de les percevoir depuis au moins 3 ans.

Pour les CDD, intérimaires et indépendants, les règles de calcul diffèrent. La stabilité de votre activité n’est pas garantie : vous faites courir un risque accru à la banque. Déjà, vous aurez du mal à décrocher un crédit immobilier si vous n’exercez pas votre activité depuis au moins 3 ans.

En outre, le prêteur prendra en compte une moyenne de vos revenus sur cette période, avec application d’un abattement pour les micro-entrepreneurs. Le montant que vous pourrez emprunter risque d’être moins élevé que celui des employés en CDI et fonctionnaires.

Bon à savoir : les salaires que vous percevez dans le cadre d’une période d’essai sont exclus du calcul de la capacité d’emprunt.

Lire aussi : L’emprunt immobilier pour les indépendants

  • L’apport personnel

Autre critère, l’apport personnel. Il s’agit de la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Vous avez pu la réunir grâce à une épargne personnelle ou d’entreprise, un livret A ou encore un don familial. L’apport personnel sera notamment utilisé pour payer les frais de notaire et annexes.

À part dans des cas très rares, la banque refuse toujours de prendre en compte les frais annexes dans le capital qu’elle vous accorde. Pourquoi ? Tout simplement parce que les sûretés et l’assurance emprunt sont prises pour garantir le capital, et pas les frais annexes.

Si vous cessez de rembourser votre emprunt, et que la banque doit saisir et revendre votre bien immobilier, elle perdra définitivement cette somme. Cette dernière varie en fonction de la nature de votre acquisition : dans le neuf, elle représente 2 à 3 % du prix de vente, dans l’ancien, de 7 à 8 %.

Sachez enfin que l’apport personnel aura une influence sur le taux d’emprunt qui vous sera proposé, et qu’il peut vous permettre de booster votre capacité d’emprunt.

Lire aussi : Peut-on emprunter sans apport ?

  • Le taux d’endettement

Si vous vous intéressez à un achat immobilier depuis quelque temps, vous êtes forcément tombé sur le fameux taux d’endettement. Vous avez découvert par la même occasion qu’il n’est pas censé dépasser 33 % de vos revenus charges comprises.

Cette règle n’est pas immuable, particulièrement pour ceux qui dégagent des hauts revenus. Cependant, le Haut Conseil à la Stabilité Financières, HCSF pour les intimes, est venu poser une recommandation pour réduire le nombre de crédits accordés au-delà de cette limite de 33 %.

En théorie, donc, vos mensualités ne doivent pas excéder le tiers de votre revenu fixe net, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après avoir payé vos charges fixes. Ce qui donne une réponse plus précise à la question combien puis-je emprunter.

Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :

Exemple : Vous souhaitez rembourser votre emprunt avec des mensualités de 600 euros. Votre salaire est de 1 900 euros et vos charges fixes de 300 euros. Votre taux d’endettement serait de 600 / (1900 – 300) x 100 = 37,5 %. Il est peu probable que la banque vous accorde un crédit : vous devez baisser le montant que vous envisagez pour vos mensualités. Pour respecter le taux d’endettement de 33%, il faut que vos mensualités soient inférieures à (1 900 – 300) x 33% = 528 euros.

Cependant, le taux d’endettement n’est pas suffisant pour calculer le montant que vous pouvez emprunter. Il faut plutôt se baser sur le reste à vivre.

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser 33 % ?

  • Le reste à vivre

Le reste à vivre vient affiner la question du taux d’endettement. Ce critère prend en effet en compte vos revenus disponibles et vos charges, sauf qu’il comptabilise dans ces dernières les mensualités de crédit que vous allez rembourser. Et plus votre reste à vivre est élevé, plus la banque est susceptible d’augmenter le capital qu’elle vous accordera.

Le reste à vivre se calcule selon la formule suivante :

Vous vous demandez sans doute de quelles charges on parle ? Rendez-vous dans le paragraphe suivant pour avoir la réponse.

  • Les charges

Sont ainsi comptabilisées :

  1. Les mensualités d’un crédit que vous remboursez, si vous êtes déjà propriétaire ;
  2. Les crédits à la consommation et crédits revolving ;
  3. Les éventuelles pensions alimentaires que vous versez pour l’éducation de vos enfants ;
  4. Les charges courantes (eau, gaz, électricité), uniquement dans le calcul du reste à vivre.
  • Le saut de charge

Ultime facteur pris en compte pour répondre à la question combien puis-je emprunter, le saut de charge. Il s’agit tout simplement, si vous êtes locataire, de la différence entre la mensualité que vous allez rembourser si l’achat se concrétise et le montant de votre loyer actuel. Pour que la banque accepte de vous suivre dans cette belle aventure, le saut de charge ne doit pas être trop important.

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2. Exemples de capacité de remboursement avec mon salaire

Parce que c’est toujours plus facile de comprendre les choses avec un exemple concret, voici la capacité de remboursement pour quelques salaires pris au hasard, sur la base du taux d’endettement maximal de 33 % et de charges fixées à 400 €/mois.

  1. Si vous percevez 1 200 € : après paiement des charges, il vous reste 800 euros. Votre mensualité ne pourra pas excéder 800 x 33% = 264 euros.
  2. Si vous percevez 2 200 € : après paiement des charges, il vous reste 1 800 euros. Votre mensualité ne pourra pas excéder 1600 x 33% = 594 euros.
  3. Si vous percevez 3 500 € : après paiement des charges, il vous reste 3 100 euros. Votre mensualité ne pourra pas excéder 3100 x 33% = 1023 euros.

Si vous partez sur un crédit de 17 ans, soit 204 mensualités, alors vous pourrez emprunter :

  1. 53 856 € avec un salaire de 1 200 € ;
  2. 121 176 € avec un salaire de 2 200 € :
  3. 208 692 € avec un salaire de 3 500 €.

Nous vous donnons ces capacités d’emprunt à titre très indicatif, car le calcul réel intégrera un paramètre essentiel : le taux du crédit immobilier. Pour connaître le meilleur taux auquel vous pouvez prétendre, faites une simulation sur notre calculatrice de prêt !

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux

Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?

Les banques fonctionnent différemment pour calculer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, vous allez d’une part payer des charges pour vous loger (crédit ou loyer) ainsi que les mensualités du prêt que vous souhaitez obtenir.

Cependant, vous allez tirer des recettes de la mise en location, qui couvriront partiellement ou intégralement ces mensualités. Les banques intégreront ces revenus supplémentaires pour déterminer votre capacité d’emprunt, mais seulement à hauteur de 70 %. Elles prennent en effet en compte la vacance locative ou le risque d’impayés.

Pour calculer combien vous pouvez emprunter, vous ajouterez donc 70 % des recettes locatives à votre salaire, puis vous déduirez les charges.

Comment puis-je emprunter plus ?

Les prêts aidés (prêt à taux zéro ou PTZ, prêt d’accession sociale, prêt 1 % logement…) constituent autant d’aides financières qui vous permettront de diminuer le montant que vous avez besoin d’emprunter, ou au contraire, d’emprunter plus. Par la même mécanique, un apport personnel élevé vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt tout en diminuant le taux d’emprunt.

Enfin, si vous avez plusieurs crédits à rembourser, vous pouvez demander à votre banquier de réaliser un lissage des mensualités. En diminuant votre taux d’endettement, vous pourrez emprunter plus !

Vous pouvez désormais répondre à la question combien puis-je emprunter. Il ne vous reste plus qu’à trouver le bien de vos rêves en fonction !

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Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quel salaire faut-il pour pouvoir emprunter 200 000 euros ?

    Il n’y a pas de salaire exacte nécessaire afin de pouvoir emprunter 200 000 euros. Néanmoins, il convient généralement de ne pas dépasser une mensualité supérieur à 33% de vos revenus mensuels net. Pour connaître votre capacité d’emprunt exacte, l’idéal est de contacter un courtier immobilier qui saura vous l’indiquer avec une grande précision.

  • Quel apport faut-il pour acheter un bien immobilier ?

    On considère que l’apport immobilier doit être supérieur ou égal à 10% du montant total de l’emprunt. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier d’une valeur de 200 000€, votre apport personnel devra être d’environ 20 000€ afin de régler les frais de notaire et frais de garantie.

  • Qu'est-ce que le passeport de financement HelloPrêt ?

    Lorsque vous désirez acheter un appartement dans une zone-tendu telle que Paris, vous êtes souvent plusieurs dizaines d’acheteurs à formuler une offre d’achat. Malheureusement, cela n’est généralement pas suffisant pour convaincre les vendeurs et les agents immobiliers de vous céder le bien dont vous rêvez.

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