Combien puis je emprunter ?

Avant même de vous lancer dans la recherche d’un bien, vous devez vous poser la question : combien puis-je emprunter ? Le montant que les banques accepteront de vous accorder, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, dépend de nombreux facteurs. On vous explique comment le calculer et on vous donne des pistes pour l’augmenter.

Comment savoir combien je peux emprunter ?

Pour savoir combien vous êtes en mesure d’emprunter, il faut calculer votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépend à minima de 2 facteurs :

• Les mensualités de remboursement et votre taux d’endettement.
• Votre apport personnel pour compléter le prêt immobilier.

Mensualité de remboursement et taux d’endettement

Vous remboursez votre crédit immobilier avec des mensualités. En fonction du type de prêt que vous avez souscrit, celles-ci se composent :

• D’intérêts et d’une fraction du capital restant dû dans le cadre d’un prêt amortissable classique ;
• D’intérêts seulement et du capital emprunté lors de la dernière échéance, dans le cadre d’un prêt in fine.

La mensualité que vous pouvez rembourser chaque mois est essentielle pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Elle ne doit pas être trop élevée, histoire de ne pas mettre en péril votre budget et vous mener tout droit à une situation de surendettement.

Sur ce point, les banques vérifient systématiquement votre taux d’endettement (ou taux d’effort). Si vos mensualités de remboursement dépassent les 35 %, il est fort probable que ces dernières refusent de vous accorder un prêt immobilier. Vous pouvez dès maintenant calculer votre taux d'endettement !

Tout comme vous, la banque se pose la question de combien vous pouvez emprunter. D’ailleurs, cette dernière pourrait commettre une faute si le montant de vos mensualités de remboursement est manifestement trop élevé par rapport à vos revenus !

L’écueil inverse serait de souscrire un prêt immobilier avec des mensualités trop basses en raison notamment d’une trop longue durée de remboursement. Dans cette hypothèse, le coût total de votre crédit risque d’exploser.

En effet, plus la durée est longue, plus le taux d’emprunt est élevé et plus vous remboursez d’intérêts. De même, la durée de remboursement étant plus longue, le taux d’intérêt s’applique sur un capital restant dû plus important chaque mois. C’est donc la double peine :

• votre taux d’intérêt est plus élevé
• la période pendant laquelle ces intérêts s’appliquent est plus longue

Pour résumer, le juste montant des mensualités de remboursement dépend donc de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre (on vous en parle plus bas).

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou amortissable

Le rôle indirect de l’apport pour savoir ce que je peux emprunter

L'apport personnel joue aussi un rôle crucial dans l'obtention d'un prêt immobilier. Il s'agit de la somme que vous pouvez investir dans votre projet sans emprunter, généralement constituée de vos économies, d'une aide familiale ou de la revente d'un bien immobilier.

Plus votre apport est important, plus vous pourrez emprunter une somme importante facilement (sous réserve bien sûr de respecter les règles de taux d’endettement).

A minima, l’apport doit représenter 10 % du prix du bien immobilier. Mais rien ne vous empêche d'apporter plus pour minimiser notamment le coût du crédit et le montant des mensualités.

Ainsi, l’apport ne doit pas être négligé pour au moins 4 raisons :

• Renforcement de votre dossier de prêt : Un apport personnel conséquent renforce votre dossier auprès des banques. Il démontre votre capacité à épargner et réduit le risque pour l'établissement prêteur. Les banques sont souvent plus enclines à accorder un prêt à des emprunteurs qui peuvent financer une partie significative de leur projet.
• Réduction du montant emprunté : L'apport permet de diminuer le montant total du prêt nécessaire pour votre achat immobilier. En empruntant moins, vous réduisez également les intérêts que vous devrez payer sur la durée du prêt, ce qui allège le coût total de votre investissement immobilier.
• Obtention de meilleures conditions de prêt : Avec un apport personnel important, vous avez plus de chances de négocier des conditions de prêt avantageuses, telles que des taux d'intérêt plus bas ou des frais de dossier réduits. Les banques voient en vous un emprunteur moins risqué, ce qui peut jouer en votre faveur lors de la négociation.
• Augmentation de votre pouvoir d’achat : Un bon apport augmente votre pouvoir d'achat. En réduisant le montant à emprunter, vous pouvez potentiellement accéder à des biens immobiliers de meilleure qualité ou situés dans des zones plus prisées. Cela peut également vous permettre de disposer d'une marge de manœuvre pour financer des travaux ou des aménagements supplémentaires.

En savoir plus sur combien je peux emprunter avec un apport de X euros :

• Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
• Combien emprunter avec 20 000 euros d'apport ?
• Combien emprunter avec un apport de 30 000 euros ?
• Combien emprunter avec un apport de 40 000 euros ?
• Combien emprunter avec un apport de 50 000 euros ?
• Combien emprunter avec un apport de 60 000 euros ?

Combien puis-je emprunter sur 20 ans ?

Voici un tableau calculant le salaire requis pour emprunter sur 20 ans avec un TAEG de 4 % et un taux maximum d'endettement de 35 % :

*Il s’agit de résultats approximatifs. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !

Lire aussi : Nos conseils pour emprunter sur 20 ans

Combien puis-je emprunter pour l’achat de ma résidence principale ?

Vos revenus et votre apport personnel sont déterminants pour calculer combien vous pouvez emprunter pour l’achat de votre résidence principale. Les établissements bancaires vont également intégrer dans leur calcul les charges qui grèvent votre budget chaque mois. Notez que les ressources prises en compte peuvent différer selon si vous réalisez l’acquisition d’une résidence principale ou un investissement locatif.

On vous dresse ici le portrait des différents facteurs qu’il vous faudra prendre en compte pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Sortez vos relevés de compte et votre calculette, vous allez en avoir besoin !

L’apport personnel : l’épargne minimum pour emprunter

Autre critère, l’apport personnel. Il s’agit de la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Vous avez pu la réunir grâce à :

• Votre épargne personnelle : Livret A, assurance-vie, PEL, etc.
• Votre épargne d’entreprise : Le PEE (Plan Epargne Entreprise) ou le PERco (Plan Epargne Retraite Collectif) peuvent être débloqué pour un achat immobilier
• Un don familial ou un prêt familial : Ces sommes sont considérées comme un apport par les banques.

L’apport personnel sera notamment utilisé pour payer les frais de notaire et annexes.

En effet, à part dans des cas très rares, la banque refuse toujours de prendre en compte les frais annexes dans le capital qu’elle vous accorde. Pourquoi ? Tout simplement parce que les sûretés et l’assurance emprunteur sont prises pour garantir le capital, et pas les frais annexes.

Si vous cessez de rembourser votre emprunt, et que la banque doit saisir et revendre votre bien immobilier, elle perdra définitivement cette somme. Cette dernière varie en fonction de la nature de votre acquisition : dans le neuf, elle représente 2 à 3 % du prix de vente, dans l’ancien, de 7 à 8 %.

Sachez enfin que l’apport personnel aura une influence sur le taux d’emprunt qui vous sera proposé, et qu’il peut vous permettre de booster votre capacité d’emprunt.

Généralement, la banque exige au minimum un apport de 10 % du prix du bien immobilier pour couvrir les frais d’acquisition.

Lire aussi : Peut-on emprunter sans apport ?

Le reste à vivre pour contourner les règles du taux d’endettement

Le reste à vivre vient affiner la question du taux d’endettement. Ce critère prend en effet en compte vos revenus disponibles et vos charges, sauf qu’il comptabilise dans ces dernières les mensualités de crédit que vous allez rembourser. Et plus votre reste à vivre est élevé, plus la banque est susceptible d’augmenter le capital qu’elle vous accordera.

Le reste à vivre se calcule selon la formule suivante :

Sont considérées comme charges :

1. Les mensualités d’un crédit que vous remboursez, si vous êtes déjà propriétaire ;
2. Les crédits à la consommation et crédits revolving ;
3. Les éventuelles pensions alimentaires que vous versez pour l’éducation de vos enfants ;
4. Les charges courantes (eau, gaz, électricité), uniquement dans le calcul du reste à vivre.

Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?

L'investissement locatif est une stratégie prisée pour générer des revenus passifs tout en construisant un patrimoine immobilier. Toutefois, avant de se lancer, il est crucial de déterminer combien vous pouvez emprunter pour financer cet investissement. Il convient de prendre en compte plusieurs facteurs :

• Capacité d'emprunt et revenus locatifs futurs : La capacité d'emprunt pour un investissement locatif se base sur vos revenus actuels, mais aussi sur les revenus locatifs futurs que le bien générera. Les banques prennent généralement en compte 70 % à 80 % des revenus locatifs projetés pour évaluer votre capacité à rembourser le prêt. Cette approche permet de pallier les éventuelles périodes de vacance locative et autres imprévus. Ainsi, pour avoir un taux d'endettement neutre avec un investissement locatif, il faudrait que les loyers perçus soient supérieurs aux mensualités de prêt (cashflow positif).
• Apport personnel : Comme pour tout projet immobilier, disposer d'un apport personnel significatif peut grandement faciliter l'obtention du prêt. Un apport personnel de 10 % à 20 % du montant total de l'achat est souvent recommandé. En plus de rassurer la banque, il permet de réduire le montant à emprunter et donc les mensualités. Grâce à un apport suffisant, vous pouvez donc dégager un cashflow positif et donc moduler à votre guise votre taux d’endettement !
• Taux d'endettement : Comme pour l’achat d’une résidence principale, le taux d'endettement maximal recommandé pour un investissement locatif est généralement de 35 %. Toutefois, dans le cas d'un investissement locatif, certaines banques peuvent être plus flexibles et accepter un taux d'endettement plus élevé si les revenus locatifs sont suffisamment solides pour couvrir les mensualités du prêt.

Faire appel à votre famille

Par la même mécanique, un apport personnel élevé vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt tout en diminuant le taux d’emprunt. Vous pouvez envisager un don familial ou un prêt familial pour compléter votre apport personnel.

Faire appel à un courtier immobilier pour optimiser votre financement

Un courtier immobilier est un allié précieux pour maximiser votre capacité d'emprunt en fonction de votre profil. Il peut vous accompagner à chaque étape de votre projet :

• Accès à une large gamme de prêteurs : Les courtiers ont des relations avec plusieurs banques et établissements financiers. Ils peuvent comparer les offres et vous aider à obtenir les meilleures conditions possibles, y compris des taux d'intérêt compétitifs et des conditions de prêt flexibles.
• Personnalisation du financement : Les courtiers immobiliers analysent votre situation financière et vos besoins pour proposer des solutions sur mesure. Ils peuvent suggérer des options de prêt adaptées à votre profil et à votre projet immobilier.
• Conseils pour optimiser votre dossier : Un courtier expérimenté peut vous conseiller sur les meilleures pratiques pour renforcer votre dossier de demande de prêt, y compris la gestion de votre apport personnel, l'amélioration de votre crédit et la présentation de vos revenus.
• Négociation des termes du prêt : Grâce à leur connaissance du marché et à leurs compétences en négociation, les courtiers peuvent souvent obtenir de meilleures conditions de prêt que celles accessibles en direct auprès des banques.
• Gain de temps et d'efforts : Les démarches administratives et la négociation avec les banques peuvent être chronophages et complexes. Un courtier s'occupe de ces aspects pour vous, facilitant ainsi le processus de demande de prêt.

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