Helloprêt Capacité d'emprunt Combien puis-je emprunter ? Calculer votre capacité d'emprunt

Avant même de vous lancer dans la recherche d’un bien, vous devez vous poser la question : combien puis-je emprunter ? Le montant que les banques accepteront de vous accorder, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, dépend de nombreux facteurs. On vous explique comment le calculer et on vous donne des pistes pour l’augmenter.

Comment savoir combien je peux emprunter ?

Il est logique de se demander combien puis-je emprunter avant de se lancer dans la lecture des annonces immobilières. Inutile en effet de cibler un 3-pièces dans le 16e arrondissement de Paris si le montant que vous pouvez obtenir ne vous permet d’acheter qu’un studio.

Le rôle central dans la capacité d’emprunt

À moins de faire partie de la #TeamDesPlusRichesDeFrance, vous aurez besoin d’un crédit immobilier pour finaliser votre acquisition. Lequel s’étend sur de nombreuses années, ce qui fait naturellement courir un risque aux banques : que vous cessiez de les rembourser à un moment donné.

L’assurance de prêt, tout comme les garanties réelles et personnelles, sont là pour les prémunir contre ce risque. Cependant, les établissements prêteurs peuvent voir leur responsabilité engagée s’ils vous prêtent plus que ce qu’ils auraient dû. Ils doivent donc passer au crible votre capacité d’emprunt, qui désigne tout simplement le montant maximal que vous pouvez emprunter selon vos revenus et votre apport personnel. Il varie également en fonction d’autres facteurs, qu’on vous expose plus loin.

Mensualité de remboursement et taux d’endettement

Vous remboursez votre crédit immobilier avec des mensualités. En fonction du type de prêt que vous avez souscrit, celles-ci se composent :

  • D’intérêts et d’une fraction du capital restant dû dans le cadre d’un prêt amortissable classique ;
  • D’intérêts seulement et du capital emprunté lors de la dernière échéance, dans le cadre d’un prêt in fine.

La mensualité que vous pouvez rembourser chaque mois est essentielle pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Elle ne doit pas être trop élevée, histoire de ne pas mettre en péril votre budget et vous mener tout droit à une situation de surendettement.

Sur ce point, les banques vérifient systématiquement votre taux d’endettement. Si vos mensualités de remboursement dépassent les 33 %, il est fort probable que ces dernières refusent de vous accorder un prêt immobilier.

Tout comme vous, la banque se pose la question de combien vous pouvez emprunter. D’ailleurs cette dernière pourrait commettre une faute si le montant de vos mensualités de remboursement est manifestement trop élevé par rapport à vos revenus !

L’écueil inverse serait de souscrire un prêt immobilier avec des mensualités trop basses en raison notamment d’une trop longue durée de remboursement. Dans cette hypothèse, le coût total de votre crédit risque d’exploser.

En effet, plus la durée est longue, plus le taux d’emprunt est élevé et plus vous remboursez d’intérêts. De même, la durée de remboursement étant plus longue, le taux d’intérêt s’applique sur un capital restant dû plus important chaque mois. C’est donc la double peine :

  • votre taux d’intérêt est plus élevé

  • la période pendant laquelle ces intérêts s’appliquent est plus longue

Pour résumer, le juste montant des mensualités de remboursement dépend donc de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre (on vous en parle plus bas).

Vous devez alors vérifier que la mensualité que vous envisagez de rembourser est bien en adéquation avec vos moyens financiers. On parle ici de votre capacité de remboursement, qui,in fine,conditionnera votre capacité d’emprunt. Une fois que vous connaîtrez le montant maximal de cette mensualité, vous pourrez déterminer combien vous pouvez emprunter.

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou amortissable

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier avec mon salaire ?

En fonction de la durée, le montant que vous pouvez emprunter dépend essentiellement de vos revenus. Bien entendu, comme nous le verrons par la suite, il y a d’autres facteurs à prendre en compte tels que certaines de vos charges.

En respectant la règle de 33 %, il est possible de vous donner une idée approximative du montant de vos revenus nécessaires en fonction de la durée d’emprunt pour emprunter X euros.

Combien puis-je emprunter sur 10 ans ?

Revenus et salaire* Combien puis-je emprunter ?* Montant approximatif des mensualités*
2 499 euros/mois 100 000 euros 833 euros
4 162 euros/mois 150 000 euros 1250 euros
5 048 euros/mois 200 000 euros 1 666 euros
6 249 euros/mois 250 000 euros 2 083 euros
8 250 euros/mois 300 000 euros 2 500 euros
8 751 euros/mois 350 000 euros 2 917 euros
11 000 euros/mois 400 000 euros 3 333 euros

*Il s’agit de résultats approximatifs qui ne tiennent pas compte des taux d’intérêt (TAEG) et de la situation financière propre à chaque individu. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !

Combien puis-je emprunter sur 15 ans ?

Revenus et salaire* Combien puis-je emprunter ?* Montant approximatif des mensualités*
1665 euros/mois 100 000 euros 555 euros
2 775 euros/mois 150 000 euros 833 euros
3 366 euros/mois 200 000 euros 1 111 euros
4 167 euros/mois 250 000 euros 1 389 euros
5 500 euros/mois 300 000 euros 1 667 euros
5 832 euros/mois 350 000 euros 1 944 euros
7 333 euros/mois 400 000 euros 2 222 euros

*Il s’agit de résultats approximatifs qui ne tiennent pas compte des taux d’intérêt (TAEG) et de la situation financière propre à chaque individu. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !

Combien puis-je emprunter sur 20 ans ?

Revenus et salaire* Combien puis-je emprunter ?* Montant approximatif des mensualités*
1 250 euros/mois 100 000 euros 416 euros
2 081 euros/mois 150 000 euros 625 euros
2 524 euros/mois 200 000 euros 833 euros
3 126 euros/mois 250 000 euros 1 042 euros
3 750 euros/mois 300 000 euros 1 250 euros
4 374 euros/mois 350 000 euros 1 458 euros
5 500 euros/mois 400 000 euros 1 667 euros

*Il s’agit de résultats approximatifs qui ne tiennent pas compte des taux d’intérêt (TAEG) et de la situation financière propre à chaque individu. Pour un résultat personnalisé, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt !

Comment calculer sa capacité de remboursement en fonction de son salaire ?

Parce que c’est toujours plus facile de comprendre les choses avec un exemple concret, voici la capacité de remboursement pour quelques salaires pris au hasard, sur la base du taux d’endettement maximal de 33 % et de charges fixées à 400 €/mois.

Si vous percevez 1 200 € : après paiement des charges, il vous reste 800 euros.

Votre mensualité ne pourra pas excéder 800 x 33% = 264 euros. Si vous percevez 2 200 € : après paiement des charges, il vous reste 1 800 euros.

Votre mensualité ne pourra pas excéder 1600 x 33% = 594 euros. Si vous percevez 3 500 € : après paiement des charges, il vous reste 3 100 euros.

Votre mensualité ne pourra pas excéder 3100 x 33% = 1023 euros. Si vous partez sur un crédit de 17 ans, soit 204 mensualités, alors vous pourrez emprunter : 53 856 € avec un salaire de 1 200 € ; 121 176 € avec un salaire de 2 200 € : 208 692 € avec un salaire de 3 500 €.

Nous vous donnons ces capacités d’emprunt à titre très indicatif, car le calcul réel intégrera un paramètre essentiel : le taux du crédit immobilier. Pour connaître le meilleur taux auquel vous pouvez prétendre, faites une simulation sur notre calculatrice de prêt !

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux

Les critères pris en compte pour calculer combien je peux emprunter

Vos revenus et votre apport personnel sont déterminants pour calculer combien vous pouvez emprunter. Les établissements bancaires vont également intégrer dans leur calcul les charges qui grèvent votre budget chaque mois. Notez que les ressources prises en compte peuvent différer selon si vous réalisez l’acquisition d’une résidence principale ou un investissement locatif.

On vous dresse ici le portrait des différents facteurs qu’il vous faudra prendre en compte pour répondre à la question combien puis-je emprunter. Sortez vos relevés de compte et votre calculette, vous allez en avoir besoin !

  • Les revenus

C’est le critèrenumber 1pour le calcul de votre capacité d’emprunt. Vous vous en doutez, mais plus ils sont élevés, plus le montant que vous pourrez emprunter sera conséquent. Seront comptabilisés à 100 % votre salaire en CDI ou votre traitement si vous êtes fonctionnaire. Les primes exceptionnelles et autres bonus ne sont pris en compte qu’à condition de les percevoir depuis au moins 3 ans.

Pour les CDD, intérimaires et indépendants, les règles de calcul diffèrent. La stabilité de votre activité n’est pas garantie : vous faites courir un risque accru à la banque. Déjà, vous aurez du mal à décrocher un crédit immobilier si vous n’exercez pas votre activité depuis au moins 3 ans.

En outre, le prêteur prendra en compte une moyenne de vos revenus sur cette période, avec application d’un abattement pour les micro-entrepreneurs. Le montant que vous pourrez emprunter risque d’être moins élevé que celui des employés en CDI et fonctionnaires.

Bon à savoir : les salaires que vous percevez dans le cadre d’une période d’essai sont exclus du calcul de la capacité d’emprunt.

Lire aussi : L’emprunt immobilier pour les indépendants

  • L’apport personnel

Autre critère, l’apport personnel. Il s’agit de la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier. Vous avez pu la réunir grâce à une épargne personnelle ou d’entreprise, un livret A ou encore un don familial. L’apport personnel sera notamment utilisé pour payer les frais de notaire et annexes.

À part dans des cas très rares, la banque refuse toujours de prendre en compte les frais annexes dans le capital qu’elle vous accorde. Pourquoi ? Tout simplement parce que les sûretés et l’assurance emprunteur sont prises pour garantir le capital, et pas les frais annexes.

Si vous cessez de rembourser votre emprunt, et que la banque doit saisir et revendre votre bien immobilier, elle perdra définitivement cette somme. Cette dernière varie en fonction de la nature de votre acquisition : dans le neuf, elle représente 2 à 3 % du prix de vente, dans l’ancien, de 7 à 8 %.

Sachez enfin que l’apport personnel aura une influence sur le taux d’emprunt qui vous sera proposé, et qu’il peut vous permettre de booster votre capacité d’emprunt.

Lire aussi : Peut-on emprunter sans apport ?

  • Le taux d’endettement

Si vous vous intéressez à un achat immobilier depuis quelque temps, vous êtes forcément tombé sur le fameux taux d’endettement. Vous avez découvert par la même occasion qu’il n’est pas censé dépasser 33 % de vos revenus charges comprises.

Cette règle n’est pas immuable, particulièrement pour ceux qui dégagent des hauts revenus. Cependant, le Haut Conseil à la Stabilité Financières, HCSF pour les intimes, est venu poser une recommandation pour réduire le nombre de crédits accordés au-delà de cette limite de 33 %.

En théorie, donc, vos mensualités ne doivent pas excéder le tiers de votre revenu fixe net, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après avoir payé vos charges fixes. Ce qui donne une réponse plus précise à la question combien puis-je emprunter.

Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :

Taux d’endettement=charge d’empruntrevenus fixes nets×100\text{Taux d'endettement} = \frac{\text{charge d'emprunt}}{\text{revenus fixes nets}} \times 100

Exemple : Vous souhaitez rembourser votre emprunt avec des mensualités de 600 euros.

Votre salaire est de 1 900 euros et vos charges fixes de 300 euros.

Votre taux d’endettement serait de 600 / (1900 – 300) x 100 = 37,5 %.

Il est peu probable que la banque vous accorde un crédit : vous devez baisser le montant que vous envisagez pour vos mensualités.

Pour respecter le taux d’endettement de 33%, il faut que vos mensualités soient inférieures à (1 900 – 300) x 33% = 528 euros.

Cependant, le taux d’endettement n’est pas suffisant pour calculer le montant que vous pouvez emprunter. Il faut plutôt se baser sur le reste à vivre.

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser 33 % ?

  • Le reste à vivre

Le reste à vivre vient affiner la question du taux d’endettement. Ce critère prend en effet en compte vos revenus disponibles et vos charges, sauf qu’il comptabilise dans ces dernières les mensualités de crédit que vous allez rembourser. Et plus votre reste à vivre est élevé, plus la banque est susceptible d’augmenter le capital qu’elle vous accordera.

Le reste à vivre se calcule selon la formule suivante :

Vos revenus et votre apport personnel sont déterminants pour calculer combien vous pouvez emprunter. Les établissements bancaires vont également intégrer dans leur calcul les charges qui grèvent votre budget chaque mois. Notez que les ressources prises en compte peuvent différer selon si vous réalisez l’acquisition d’une résidence principale ou un investissement locatif.

Reste aˋ vivre=revenus(charges fixes+montant de la mensualite)\text{Reste à vivre} = \text{revenus} - (\text{charges fixes} + \text{montant de la mensualite})

Vous vous demandez sans doute de quelles charges on parle ? Rendez-vous dans le paragraphe suivant pour avoir la réponse.

  • Les charges

Sont ainsi comptabilisées :

  1. Les mensualités d’un crédit que vous remboursez, si vous êtes déjà propriétaire ;
  2. Les crédits à la consommation et crédits revolving ;
  3. Les éventuelles pensions alimentaires que vous versez pour l’éducation de vos enfants ;
  4. Les charges courantes (eau, gaz, électricité), uniquement dans le calcul du reste à vivre.
  • Le saut de charge

Ultime facteur pris en compte pour répondre à la question combien puis-je emprunter, le saut de charge. Il s’agit tout simplement, si vous êtes locataire, de la différence entre la mensualité que vous allez rembourser si l’achat se concrétise et le montant de votre loyer actuel. Pour que la banque accepte de vous suivre dans cette belle aventure, le saut de charge ne doit pas être trop important.

Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?

Les banques fonctionnent différemment pour calculer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, vous allez d’une part payer des charges pour vous loger (crédit ou loyer) ainsi que les mensualités du prêt que vous souhaitez obtenir.

Cependant, vous allez tirer des recettes de la mise en location, qui couvriront partiellement ou intégralement ces mensualités. Les banques intégreront ces revenus supplémentaires pour déterminer votre capacité d’emprunt, mais seulement à hauteur de 70 %. Elles prennent en effet en compte la vacance locative ou le risque d’impayés.

Pour calculer combien vous pouvez emprunter, vous ajouterez donc 70 % des recettes locatives à votre salaire, puis vous déduirez les charges.

Comment puis-je emprunter plus ?

Les prêts aidés (prêt à taux zéro ou PTZ, prêt d’accession sociale, prêt 1 % logement…) constituent autant d’aides financières qui vous permettront de diminuer le montant que vous avez besoin d’emprunter, ou au contraire, d’emprunter plus. Par la même mécanique, un apport personnel élevé vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt tout en diminuant le taux d’emprunt.

Enfin, si vous avez plusieurs crédits à rembourser, vous pouvez demander à votre banquier de réaliser un lissage des mensualités. En diminuant votre taux d’endettement, vous pourrez emprunter plus !

Vous pouvez désormais répondre à la question combien puis-je emprunter. Il ne vous reste plus qu’à trouver le bien de vos rêves en fonction !

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