Comment vendre un bien en usufruit après une succession ?

Usufruit et succession : qu’est ce que cela signifie ?

Lorsqu’un proche décède, son patrimoine, et notamment ses biens immobiliers, est transmis à ses héritiers selon des règles précises. Dans de nombreux cas, cette transmission n’implique pas une pleine propriété immédiate pour les héritiers, mais un démembrement de propriété : les droits sur le bien sont alors partagés entre plusieurs personnes. L’un reçoit l’usufruit, l’autre la nue-propriété. Ce mécanisme, prévu par la loi, permet notamment de protéger le conjoint survivant, tout en assurant la transmission du patrimoine aux enfants.

Voyons d’abord ce que signifient exactement ces termes juridiques.

La notion d’usufruit et de nue propriété

Le droit de propriété se compose de trois éléments : l’usus (le droit d’usage), le fructus (le droit de percevoir les revenus), et l’abusus (le droit de disposer du bien, par exemple le vendre). Lorsqu’une seule personne détient ces trois composantes, elle est pleinement propriétaire.

Mais dans le cadre d’un démembrement, ces droits sont scindés entre :

• L’usufruitier, qui conserve l’usus et le fructus. Il peut habiter le bien, le prêter ou le louer et percevoir les loyers.
• Le nu-propriétaire, qui détient uniquement l’abusus. Il est propriétaire du bien, mais ne peut ni l’occuper ni en tirer des revenus tant que l’usufruit existe.

Ce démembrement est temporaire : lorsqu’il prend fin (généralement au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Dans quel cas devient-on usufruitier d’un bien immobilier à l’issue d’une succession ?

Le démembrement de propriété apparaît souvent à l’occasion d’un décès, dans le cadre des règles de succession. Si la personne décédée était mariée et avait des enfants, le conjoint survivant peut opter, en l’absence de testament, entre deux options :

Dans cette configuration, le conjoint survivant devient usufruitier du logement (et plus largement du patrimoine immobilier), tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. C’est ce que l’on appelle un usufruit successoral.

Ce droit d’usufruit est automatique, mais il ne s’applique que si les enfants sont issus du même couple. Si ce n’est pas le cas (enfants d’une autre union), le conjoint ne peut pas choisir l’usufruit : il reçoit obligatoirement un quart de la succession en pleine propriété.

Enfin, dans certains cas, l’usufruit peut être prévu volontairement par le défunt, via un testament ou une donation entre époux. Le conjoint survivant peut ainsi bénéficier d’un usufruit élargi, même en présence d’enfants non communs.

Comment est réparti le prix de vente d’un bien immobilier démembré entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre ensemble un bien immobilier, ils cèdent la pleine propriété du bien à l’acheteur. Se pose alors la question de la répartition du prix de vente : qui touche quoi ?

Cette répartition ne se fait pas au hasard. Elle est encadrée par un barème fiscal officiel, mais peut aussi faire l’objet d’un accord entre les parties, dans le cadre d’un projet familial ou patrimonial.

Le barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier

Le Code général des impôts prévoit un barème pour déterminer la valeur fiscale respective de l’usufruit et de la nue-propriété, basé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la vente. Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit a de la valeur (car il est censé durer plus longtemps).

Voici le barème actuellement en vigueur (article 669 du CGI) :

Ce barème est utilisé par les notaires pour calculer la quote-part du prix de vente revenant à chacun. Il sert également à répartir les frais de notaire ou les éventuelles plus-values.

Quelles sont les autres façons de répartir le prix de vente ?

Si le barème fiscal reste la référence pour évaluer la part de chacun lors de la vente d’un bien démembré, il est possible d’y déroger dans certaines situations, à condition que toutes les parties soient d’accord.

Répartition selon un accord amiable

L’usufruitier et le ou les nus-propriétaires peuvent convenir librement d’une autre répartition du prix de vente, différente de celle proposée par le barème fiscal. Ce type d’arrangement est tout à fait légal, à condition qu’il soit consigné dans l’acte de vente.

Par exemple, si l’usufruitier a financé des travaux importants ou si l’un des enfants souhaite avantager le parent survivant, il est possible de lui accorder une part plus importante du prix. Cette flexibilité permet d’adapter la répartition aux réalités patrimoniales et familiales.

Le réemploi dans un nouveau démembrement

Autre possibilité : réutiliser le produit de la vente pour acheter un nouveau bien, qui sera à nouveau démembré entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. Cela permet de maintenir un équilibre dans la transmission tout en facilitant un changement de logement, par exemple.

Le quasi-usufruit

Dans certains cas, le prix de vente peut être versé en totalité à l’usufruitier, sous forme de quasi-usufruit. Ce montage est encadré par l’article 621 du Code civil. L’usufruitier peut alors disposer librement des fonds, mais il s’engage à restituer l’équivalent aux nus-propriétaires à la fin de l’usufruit (souvent au moment de son décès). Il s’agit d’un mécanisme courant pour dégager des liquidités tout en respectant les droits des héritiers.

Exemple chiffré de la vente d’un bien en usufruit après une succession

Prenons un exemple concret : un bien immobilier est vendu 400 000 €. L’usufruitier a 75 ans au moment de la vente. Selon le barème fiscal, la valeur de son usufruit est estimée à 30 %.

Cet exemple montre à quel point l’âge de l’usufruitier est un paramètre central dans la répartition du prix, et peut avoir un fort impact patrimonial.