Faut-il acheter en VEFA ?

Pour disposer d’un logement tout confort et aux dernières normes, vous envisagez d’acheter en VEFA. Si le prix d’achat sera forcément plus élevé que dans l’ancien, ce type d’opération immobilière comporte de nombreux avantages, notamment en termes de garanties de construction. S’agissant du financement, vous avez intérêt à négocier un différé de remboursement, pour ne pas cumuler loyer actuel et mensualités de crédit. Zoom sur l’achat en VEFA !

Faut-il acheter en VEFA ?

Qu’est-ce qu’un achat en VEFA ?

VEFA est un acronyme signifiant « vente en l’état futur d’achèvement ». Ce type d’achat immobilier consiste à acquérir un logement sur plan (vente sur plan).

Les promoteurs qui réalisent des programmes neufs vendent les appartements ou maisons avant même de les construire, afin d’obtenir des fonds et les proposent aux acquéreurs. C’est cela, la VEFA.

Acheter en VEFA, c’est devenir propriétaire de manière échelonnée

D’après l’article 1601-3 du Code civil, le vendeur en VEFA, qui reste le maître d’ouvrage durant toute l’opération, s’engage :

A construire le bien vendu sur plan ;
A en transférer les droits sur le sol et sur la construction à l’acquéreur immédiatement. Le reste des droits portant sur l’appartement ou la maison seront transférés à l’acheteur au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Les deux secteurs d’un achat en VEFA

Il existe deux secteurs pour acheter en VEFA : le secteur libre et le secteur protégé.

Le secteur libre correspondant à des locaux à usage commercial, professionnel ou de bureau.

Réglementé par l’article L.621-10 du Code de construction et de l’habitation (CCH), le secteur protégé concerne les locaux à usage d’habitation ou mixte (habitation + professionnel). Il est régi par des règles spécifiques relatives à la conclusion du contrat de VEFA, aux modalités de règlement du prix ou encore aux garanties d’achèvement et de construction.

Comment fonctionne un achat en VEFA ?

L’achat en VEFA s’effectue en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation à la signature de l’acte authentique de vente, en passant par le paiement échelonné du prix d’achat.

La signature d’un contrat de réservation d’un logement en VEFA

Comme en dispose le CCH, le contrat de réservation en VEFA est obligatoire dès lors que l’acquisition s’effectue sur le secteur protégé ou que l’acquéreur se réserve le droit de réaliser certains travaux.

Ce contrat se distingue du compromis de vente et de la promesse de vente car il ne porte pas sur l’acquisition d’un logement, mais sur la réservation d’un logement. Il donne le plus souvent lieu au versement d’un dépôt de garantie.

Les mentions obligatoires dans le contrat de réservation

Obligatoirement rédigé par écrit, ce contrat préliminaire ou avant-contrat comporte un certain nombre de mentions obligatoires, sous peine de nullité :

La surface habitable approximative du logement ;
Le nombre de pièces principales et les dépendances ;
La situation de l’appartement dans l’immeuble en copropriété ou de la maison dans le lotissement ;
La nature et la qualité de la construction ;
L’énumération des équipements privatifs et collectifs ;
Le prix prévisionnel du bien immobilier ;
Les modalités de révision du prix dans les limites autorisées par la loi ;
La date à laquelle la vente définitive pourra être conclue ;
Le délai du chantier ;
L’indication du délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de signature du contrat de réservation.

La possibilité offerte à l’acheteur de réaliser lui-même certains travaux

En tant qu’acheteur, vous pouvez décider de réaliser certaines finitions ou d’installer des équipements que vous acquérez vous-même.

Dans cette hypothèse, le promoteur doit rédiger une clause spéciale dans le contrat préliminaire, qui précise :

Que vous assumez le coût et les responsabilités liées à ces travaux ;
Le coût des travaux que vous vous réservez et le délai dans lequel vous pouvez renoncer à cette option.

À savoir : un arrêté de 2019 fixe une liste limitative des travaux qu’un acquéreur en VEFA peut supporter par lui-même.

Le versement du dépôt de garantie

Même s’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est le plus souvent exigé par le promoteur en VEFA. Il peut même vous être demandé avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.

En revanche, si le contrat de vente définitif est prévu pour être signé dans plus de 2 ans, le promoteur ne peut pas exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Montant du dépôt de garantie

Son montant est plafonné légalement à :

5 % du prix de vente si le contrat de la vente définitive est signé dans un délai d’un an ;
2 % pour un délai compris entre 1 et 2 ans.

Cas dans lesquels le dépôt de garantie doit être restitué intégralement

Si vous n’allez pas au terme de la vente après l’expiration du délai de rétractation, vous devez normalement abandonner votre dépôt de garantie.

Toutefois, le promoteur doit vous restituer intégralement le dépôt de garantie lorsque :

Il abandonne son projet immobilier pour des raisons extérieures ;
Il ne conclut pas le contrat de vente définitif dans le délai imparti ;
Le prix de vente définitif est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel ;
La qualité de la construction ou la consistance du bien donne lieu à une réduction du prix supérieure à 10 % ;
L’un des équipements, ascenseur par exemple, qui figure au contrat préliminaire, n’est pas réalisé.

Dans ces situations, le promoteur doit vous restituer le dépôt de garantie sous 3 mois.

Si vous exercez votre droit de rétractation, le dépôt de garantie doit vous être restitué dans les 21 jours suivant votre renoncement à la vente.

Enfin, si vous n’obtenez pas le prêt immobilier (condition suspensive), le dépôt de garantie doit vous être restitué immédiatement.

Le contrat de vente définitif

Il doit vous être adressé au minimum 1 mois avant la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Le contrat définitif comprend un certain nombre de clauses obligatoires, notamment relative à l’obtention d’un prêt ou au délai de livraison du bien immobilier.

Si le contrat préliminaire est signé par acte sous seing privé (entre le promoteur et vous), le contrat définitif fait l’objet d’un acte notarié.

Le paiement du prix du bien en VEFA

Vous payez le prix de l’achat en VEFA au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

L’article R.261-14 du CCH prévoit des maxima à chaque étape des travaux :

« 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs, toiture, terrasses) ;
95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés ;
5 % lors de la mise à disposition du logement à l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. ».

La réception et la livraison du logement en VEFA

La réception des travaux intervient avant la livraison du logement. Vous n’y participez pas, elle s’effectue entre le promoteur et les entrepreneurs, mais vous pourrez tout de même vous prévaloir d’un défaut de conformité le cas échéant.

La livraison, c’est la remise des clés à l’acquéreur. C’est à cette étape que vous devez passer en revue le logement pour détecter :

D’éventuels défauts de conformité : par exemple, on vous a posé du carrelage à la place d’un parquet ;
Des vices de construction et malfaçons.

Acheter en VEFA : quels sont les avantages ?

Acheter en VEFA présente de nombreux avantages qu’on va passer en revue.

Les garanties de l’achat d’un appartement en VEFA

Il existe de nombreuses garanties de non-conformité ou de construction qui vous protège contre les défauts de conformité apparents, les défauts de conformité cachés et les vices de construction.

Vous disposez ainsi de :

La garantie de surface, si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle prévue au contrat ;
La garantie des vices apparents : ce sont ceux que vous relevez lors de la livraison ou dans le mois qui la suit ;
La garantie des vices cachés ;
La garantie décennale ;
La garantie biennale ;
L’assurance dommages-ouvrage ;
La garantie de parfait achèvement ;
La garantie de remboursement.

Acheter en VEFA pour bénéficier de frais de notaire réduits

Acheter en VEFA, c’est se positionner sur le secteur du neuf. Vous disposez ainsi de frais de notaire réduits par rapport à l’ancien (2 à 3 % contre 7 à 8 %).

L’achat d’un logement aux normes et bien agencé

Vous devenez propriétaire d’un logement fonctionnel, dont l’agencement est optimisé et qui offre une haute performance énergétique.

La personnalisation du logement avec le plan VEFA

Vous pouvez personnaliser votre bien immobilier avec des matériaux et équipements que vous choisissez.

L’éligibilité sous conditions à un prêt à taux zéro (PTZ)

Si vous respectez les conditions de ressources, vous pouvez obtenir un PTZ, qui finance une partie de votre acquisition.

La TVA à taux réduit

Comme vous achetez à un professionnel de l’immobilier, vous bénéficiez de la TVA au taux réduit de 5 %.

L’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans

Comme pour tout achat dans le neuf, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

Acheter en VEFA : quels sont les risques ?

Il existe peu d’inconvénients à acheter en VEFA :

Le prix d’acquisition d’un bien immobilier en VEFA est plus élevé que dans l’ancien ;
Le délai de livraison peut ne pas être maîtrisé, mais vous pouvez obtenir une pénalité financière par jour de retard, au-delà d’un mois de retard.

Comment financer un achat en VEFA ?

Vous pouvez solliciter un prêt immobilier pour acheter en VEFA. Celui-ci sera débloqué au fur et à mesure des appels de fonds par le promoteur. Il donnera lieu à des intérêts intercalaires, dont le montant augmente à chaque appel de fonds.

Si vous êtes locataire d’un logement ou remboursez déjà un autre crédit immobilier, vous avez intérêt à demander le différé de remboursement du prêt qui finance la VEFA. Il peut être total (vous ne remboursez ni capital ni intérêts) ou partiel (vous remboursez seulement les intérêts.

Contactez un courtier HelloPrêt pour mettre en place l’emprunt adapté à votre achat en VEFA !