Est-ce le bon moment pour acheter ?

Est-ce le bon moment pour vendre ? Est-ce le bon moment pour acheter une maison ou un appartement ? Voici des questions qui ne cessent de revenir dans un contexte de hausse de taux d’emprunt ! Cette hausse doit être mise en parallèle avec la loi Rénovation énergétique et l’abondance de l’offre de biens en vente, qui entraînent une baisse des prix dans la plupart des grandes villes.

Par ailleurs, pour savoir si c’est le bon moment pour acheter, vous devez tenir compte de la nature de votre achat immobilier : la primo-accession ou le changement de résidence principale ou un investissement locatif.

Grâce à tous ces critères, vous pourrez procéder à la comparaison entre l’achat et la location pour savoir si c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier.

Faut-il acheter un bien immobilier en 2024 ?

Dans la mesure où nous ne disposons pas d’une boule de cristal, nous ne pouvons pas prévoir l’avenir du marché de l’immobilier en France. Pour être tout à fait objectif, il y a des arguments pour et des arguments contre un achat immobilier en 2024.
Subjectivement, cela dépend aussi de votre situation et de vos objectifs. Si vous vous projetez dans une résidence principale pendant 20 ans, il y a de grande chance qu’acheter en 2024 soit une bonne stratégie. Pour un projet à court terme, la question est plus complexe (même en période de hausse des marchés).

Faisons une synthèse des arguments.

Les arguments pour un achat immobilier en 2024 :

L’immobilier a subi une baisse durant les 2 dernières années et les taux d’emprunt diminuent, il y a une opportunité d’acheter moins cher avec un coût du crédit inférieur.
L’évolution des taux d’intérêt à la baisse peut présager d’une reprise à la hausse du marché immobilier.
La baisse des taux peut être temporaire de sorte que le crédit pourrait à nouveau se renchérir à l’avenir.
Pour l’investissement locatif, la tension immobilière n’a jamais été aussi élevée dans la plupart des grandes villes.
L’acquisition d’une résidence principale est aujourd’hui plus aisée dans certaines villes que de trouver un bien en location.

Les arguments contre un achat immobilier en 2024 :

Face à une inflation pas totalement contenue, les taux pourraient stagner voire augmenter à nouveau contribuant à entretenir la baisse du marché immobilier.
Si les prix diminuent structurellement à moyen long terme, louer sa résidence principale peut être plus intéressant financièrement.
Pour un investissement locatif : la fiscalité immobilière, le plafonnement des loyers et la rénovation énergétique sont un frein réel à la rentabilité.

Quels sont les critères à prendre en compte pour savoir si c’est le bon moment d’acheter ?

Il faut tenir compte de nombreux facteurs comme les prix de vente actuels, la disponibilité des biens sur le marché, les taux d’intérêt ou encore les loyers pratiqués actuellement pour savoir si c’est le bon moment pour acheter. Ces critères vous indiqueront s’il vaut mieux acheter ou louer votre résidence principale dans votre situation.

Les prix du marché immobilier pour savoir si c’est le bon moment pour acheter

L’indice des prix de l’immobilier (IPI), qui mesure les prix du marché depuis 2008, montre un net ralentissement de leur évolution, voire même un recul pour certaines grandes villes. À l’inverse, les zones rurales tirent bien leur épingle du jeu en affichant des prix en hausse.

Ainsi, on peut constater sur la période septembre 2023 – septembre 2022 :

Une baisse des prix de -0.4 % sur la France entière ;
Une chute des prix de - 4.5 % à Paris. Les prix repassent même sous la barre des 10 000 euros du mètre carré (9 944 euros/m2, tous arrondissements confondus). Certains quartiers comme la Goutte d’Or accusent une baisse de - 14.6 % sur 3 ans, après une progression de + 39 % sur 5 ans ;
Une diminution des prix de – 1.1 % sur le top 10 des villes : Strasbourg – 0.3 %, Bordeaux – 8.6 %, Nantes – 5.2 %, Lyon – 8.1 %…). Cependant, dans ce groupe, certaines villes voient leurs prix de vente progresser : Marseille (+2.2 %), Nice (+ 7.9 %), ou encore Lille et Toulouse à + 0.7 % ;
Une augmentation des prix de + 3 % en zone rurale ;
Une progression des prix de + 0.3 % sur le top 50 des villes françaises.

Pour l’année 2024, la baisse semble se poursuivre plus ou moins au même rythme, avec néanmoins un léger ralentissement de la baisse depuis mai 2024.

Pourquoi l’évolution des prix de l’immobilier est un critère à prendre en compte ?

L’évolution des prix ne présage pas de l’avenir, mais relève du passé. Toutefois, ils donnent une indication de la dynamique à l’œuvre. Acheter un bien immobilier susceptible de perdre de la valeur dans le temps à niveau d’usure équivalent est une équation difficile à accepter financièrement. Il faut que l’économie de loyer (pour une résidence principale) ou les loyers perçus (pour un investissement locatif) soient suffisants pour couvrir cette baisse.

Il est donc plus aisé d’acheter lorsque le marché est en hausse bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il faut néanmoins tenir compte du fait que les plus belles opportunités immobilières se saisissent lorsque le marché est baissier !

L’offre de biens à vendre pour déterminer s’il faut acheter maintenant

Si ces dernières années, on assistait à une pénurie de biens à vendre, force est de constater aujourd’hui que la tendance s’est inversée. Depuis le 1 er janvier 2022, le nombre de biens en vente a progressé de quelque + 42 %.

Si avant la hausse des taux immobiliers, le volume de ventes dépassait allègrement le million de biens immobiliers, il devrait péniblement atteindre les 890 000 transactions immobilières en 2023. Soit une baisse de 20 % !

En 2024, le marché est confronté à une double réalité :

une diminution du nombre de biens mis en vente
une diminution du nombre de transactions immobilières.

Cette situation peut s’expliquer par un effet cliquet où :

Les propriétaires repoussent leur décision de vente en attendant une situation plus propice ou préserver leurs conditions d’emprunt initiales très favorables.
Seuls les propriétaires contraints à la vente opèrent sur le marché.
Les acheteurs sont moins nombreux et attentistes en raison du renchérissement du crédit et des anticipations de baisse du marché.

Elle est à la fois source d’opportunités et de risques pour les acheteurs en 2024 :

Le pouvoir de négociation est enfin en leur faveur avec la possibilité de négocier des baisses de prix importantes surtout en renonçant à la clause suspensive de prêt.
Le risque de voir le marché continuer à baisser à court/moyen terme en cas de vente contrainte.

Astuce : Si vous êtes acheteur en 2024, nous vous recommandons d’envisager votre projet pour le long terme et de vous assurer de ne pas endosser le rôle de vendeur contraint à court terme.

Les taux d’intérêt actuels pour acheter en 2024

Cette chute vertigineuse du volume de ventes est à mettre en corrélation avec une hausse brutale des taux immobiliers, qui met fin à plus d’une décennie de taux historiquement bas.

D’après l’Observatoire du Crédit Logement / CSA, en août 2023, le taux moyen d’un prêt immobilier toutes durées d’emprunt confondues s’établissait à 3.80 %, contre 3.64 % en juillet 2023.

En 2024, les taux baissent à nouveau avec un taux moyen de 3,5 %.

Rappelons qu’en 2022, le taux moyen de prêt immobilier, qui avait déjà amorcé sa hausse, était seulement de 1,28 %.

Conséquence majeure de l’augmentation des taux immobiliers : la capacité d’emprunt des emprunteurs se réduit de 12.7 % en moyenne. Et le fait d’allonger la durée du crédit ne suffit pas à compenser ! Il faut donc envisager d’acheter un logement moins grand.

Il en résulte une baisse de – 40 % sur la production de crédits. Les banques n’ont même pas à puiser dans la réserve de 20 % accordée aux investisseurs locatifs, laquelle leur permet d’accorder un prêt immobilier au-delà du taux d’endettement de 35 %.

Pourquoi les taux d’intérêts jouent un rôle majeur dans l’évolution du marché de l’immobilier ?

Le crédit immobilier est un moteur important du marché de l’immobilier puisque l’achat à crédit représente plus de la moitié des acquisitions.
De manière très simpliste, plus le crédit est accessible et peu coûteux, plus la demande sur le marché de l’immobilier est élevée et inversement.

Une baisse des taux durable pourrait donc laisser présager une reprise de la hausse des prix de l’immobilier ! Un argument en faveur d’un achat immobilier en 2024.

Le marché de l’investissement locatif pour acheter maintenant ou non

Si les biens en vente sont de plus en plus nombreux, on assiste au contraire à une chute importante des biens à louer : - 18 % depuis janvier 2022.

En parallèle, la hausse des loyers s’est accélérée sur tout le territoire entre août 2023 et août 2022 :

3.2 % en France ;
2.7 % à Paris,
3.2 % pour les villes du top 10 ;
3.1 % pour les villes du top 50 ;
3.1 % en zone rurale.

Ce phénomène tente d’être endigué dans certaines grandes villes avec le plafonnement des loyers, ce qui se traduit par une diminution de l’offre de logement mis en location. Autrement dit, la tension locative explose !

Cette situation indique deux choses :

L’investissement locatif gagne en fiabilité dans certaines villes (non plafonnées) avec une véritable perspective d’accroissement des rendements locatifs tant que le marché de la vente est bloqué ;
L’achat d’une résidence principale dans un contexte de marché baissier peut vous faire économiser des loyers structurellement croissants dans le temps pouvant compenser une potentielle baisse du prix de votre bien.

Quelles perspectives pour le marché et les taux immobiliers ?

L’augmentation des taux d’intérêt entraîne dans son sillage une diminution du pouvoir d’achat immobilier. Elle est estimée à – 20 % par rapport à septembre 2022. C’est ainsi que de nombreux candidats à l’accession immobilière sont contraints de renoncer à leur achat, faute d’une capacité d’emprunt suffisante.

Alors, à quoi faut-il s’attendre pour la fin de 2024 ? Dans la mesure où les taux baissent et sont susceptibles de diminuer à nouveau, la capacité d’emprunt des ménages devrait s’améliorer. Avec les difficultés rencontrées sur le marché de la location, cette situation nouvelle pourrait les pousser à envisager l’achat immobilier.

Est-ce le bon moment pour devenir propriétaire ?

Pour déterminer si c’est le bon moment pour acheter, il faut tenir compte de la qualité de l’acquéreur : primo-accédant ou secundo-accédant. Deux critères doivent être passés à la loupe : le taux d’effort et la durée de rentabilité.

Aussi appelé taux d’endettement, le taux d’effort, qui désigne le poids des mensualités sur votre revenu disponible, est limité à 35 %.

Par durée de rentabilité, on entend le nombre d’années qu’il vous faut pour que votre projet d’acquisition se révèle plus intéressant qu’une location, pour un bien équivalent dans le même secteur géographique. En tenant compte bien évidemment du taux d’effort de 35 %.

En moyenne en France, la durée de rentabilité est actuellement de 9 ans et 4 mois, en hausse depuis 2 ans.

Est-ce le bon moment pour devenir primo-accédant ?

Derrière le profil des primo-accédants, on retrouve un couple de 2 adultes sans enfants. Il dispose en moyenne d’un apport de 60 000 euros et peut acheter une surface de 50m2 au prix moyen du marché de la ville concerné, en profitant d’un taux de crédit de 3,5 % sur 25 ans.

Dans ces conditions, ils auront rentabilisé leur achat en 10 ans environ. On ne tient pas compte de la hausse probable des loyers qui est susceptible d’améliorer ce résultat (ni du confort éprouvé à être propriétaire de son chez-soi). Forcément, le temps pour rentabiliser l’achat de la résidence principale est supérieur à 7 ans, comme c’était le cas avant l’augmentation des taux.

Notre conseil : L’achat d’une résidence principale est à nouveau viable en 2024. Mais, si vous envisagez un tel projet en 2024, assurez-vous qu’il s’inscrive sur une durée suffisante. Cela implique donc de disposer de l’aisance financière et de la stabilité personnelle suffisante pour éviter une vente forcée à court terme. Pour mieux vous situez, vous pouvez utiliser notre simulateur « acheter ou louer votre résidence principale »