Est-ce le bon moment pour acheter ?

Est-ce le bon moment pour vendre ? Est-ce le bon moment pour acheter une maison ou un appartement ? Voici des questions qui ne cessent de revenir dans un contexte de hausse de taux d’emprunt ! Cette hausse doit être mise en parallèle avec la loi Rénovation énergétique et l’abondance de l’offre de biens en vente, qui entraînent une baisse des prix dans la plupart des grandes villes.

Par ailleurs, pour savoir si c’est le bon moment pour acheter, vous devez tenir compte de la nature de votre achat immobilier : la primo-accession ou le changement de résidence principale ou un investissement locatif.

Grâce à tous ces critères, vous pourrez procéder à la comparaison entre l’achat et la location pour savoir si c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Faut-il acheter un bien immobilier en 2023 ?

Il faut tenir compte de nombreux facteurs comme les prix de vente actuels, la disponibilité des biens sur le marché, les taux d’intérêts ou encore les loyers pratiqués actuellement pour savoir si c’est le bon moment pour acheter. Ces critères vous indiqueront s’il vaut mieux acheter ou louer votre résidence principale dans votre situation.

Les prix du marché immobilier pour savoir si c’est le bon moment pour acheter

L’indice des prix de l’immobilier (IPI), qui mesure les prix du marché depuis 2008, montre un net ralentissement de leur évolution, voire même un recul pour certaines grandes villes. À l’inverse, les zones rurales tirent bien leur épingle du jeu en affichant des prix en hausse.

Ainsi, on peut constater sur la période septembre 2023 – septembre 2022 :

Une baisse des prix de -0.4 % sur la France entière ;
Une chute des prix de - 4.5 % à Paris. Les prix repassent même sous la barre des 10 000 euros du mètre carré (9 944 euros/m2, tous arrondissements confondus). Certains quartiers comme la Goutte d’Or accusent une baisse de - 14.6 % sur 3 ans, après une progression de + 39 % sur 5 ans ;
Une diminution des prix de – 1.1 % sur le top 10 des villes : Strasbourg – 0.3 %, Bordeaux – 8.6 %, Nantes – 5.2 %, Lyon – 8.1 %…). Cependant, dans ce groupe, certaines villes voient leurs prix de vente progresser : Marseille (+2.2 %), Nice (+ 7.9 %), ou encore Lille et Toulouse à + 0.7 % ;
Une augmentation des prix de + 3 % en zone rurale ;
Une progression des prix de + 0.3 % sur le top 50 des villes françaises.

L’offre de biens à vendre pour déterminer s’il faut acheter maintenant

Si ces dernières années, on assistait à une pénurie de biens à vendre, force est de constater aujourd’hui que la tendance s’est inversée. Depuis le 1 er janvier 2022, le nombre de biens en vente a progressé de quelque + 42 %.

Si avant la hausse des taux immobiliers, le volume de ventes dépassait allègrement le million de bien immobiliers, il devrait péniblement atteindre les 890 000 transactions immobilières en 2023. Soit une baisse de 20 % !

Les taux d’intérêt actuel pour acheter en 2023

Cette chute vertigineuse du volume de ventes est à mettre en corrélation avec une hausse brutale des taux immobiliers, qui met fin à plus d’une décennie de taux historiquement bas.

D’après l’Observatoire du Crédit Logement / CSA, en août, le taux moyen d’un prêt immobilier toutes durées d’emprunt confondues s’établit à 3.80 %, contre 3.64 % en juillet. Voici la moyenne des taux des crédits immobiliers par durée de remboursement :

3.72 % sur 15 ans ;
3.92 % sur 20 ans ;
4.08 % sur 25 ans.

Rappelons qu’il y a un an, le taux moyen de prêt immobilier, qui avait déjà amorcé sa hausse, était seulement de 1.8 %.

Conséquence majeure de l’augmentation des taux immobiliers : la capacité d’emprunt des emprunteurs se réduit de 12.7 % en moyenne. Et le fait d’allonger la durée du crédit ne suffit pas à compenser ! Il faut donc envisager d’acheter un logement moins grand.

Il en résulte une baisse de – 40 % sur la production de crédits. Les banques n’ont même pas à puiser dans la réserve de 20 % accordée aux investisseurs locatifs, laquelle leur permet d’accorder un prêt immobilier au-delà du taux d’endettement de 35 %.

Le marché de l’investissement locatif pour acheter maintenant ou non

Si les biens en vente sont de plus en plus nombreux, on assiste au contraire à une chute importante des biens à louer : - 18 % depuis janvier 2022.

En parallèle, la hausse des loyers s’accélère sur tout le territoire entre août 2023 et août 2022 :

- 3.2 % en France ;
- 2.7 % à Paris,
- 3.2 % pour les villes du top 10 ;
- 3.1 % pour les villes du top 50 ;
- 3.1 % en zone rurale.

Cette situation ne fait que créer ou aggraver la tension sur le marché locatif !

Quelles perspectives pour le marché et les taux immobiliers ?

L’inflation entraîne dans son sillage une diminution du pouvoir d’achat. Elle est estimée à – 20 % par rapport à septembre 2022. C’est ainsi que de nombreux candidats à l’accession immobilière sont contraints de renoncer à leur achat, faute d’une capacité d’emprunt suffisante.

Alors, à quoi faut-il s’attendre pour la fin 2023 et en 2024 ? La fin de l’année devrait être marquée par une nouvelle baisse des prix immobiliers, un faible volume de transactions et une hausse des taux immobiliers..

La nouvelle progression des taux d’emprunt pourrait les mener à une moyenne de 4.5 % sur 20 ans en janvier 2024. Devrait ensuite s’amorcer une baisse des taux sur l’année 2024 et en 2025, en corrélation avec la maîtrise de l’inflation.

Les biens à vendre vont continuer de s’accumuler, ce qui devrait s’accompagner d’une baisse moyenne de 4 % des prix de vente en 2024. Cette diminution se révèle toutefois insuffisante pour pallier l’augmentation des taux.

Le volume de transactions devrait donc lui aussi encore se réduire : 800 000 en 2024.

Est-ce le bon moment pour devenir propriétaire ?

Pour déterminer si c’est le bon moment pour acheter, il faut tenir compte de la qualité de l’acquéreur : primo-accédant ou secundo-accédant. Deux critères doivent être passés à la loupe : le taux d’effort et la durée de rentabilité.

Aussi appelé taux d’endettement, le taux d’effort, qui désigne le poids des mensualités sur votre revenu disponible, est limité à 35 %.

Par durée de rentabilité, on entend le nombre d’années qu’il vous faut pour que votre projet d’acquisition se révèle plus intéressant qu’une location, pour un bien équivalent dans le même secteur géographique. En tenant compte bien évidemment du taux d’effort de 35 %.

En moyenne en France, la durée de rentabiité est actuellement de 9 ans et 4 mois, en hausse depuis 2 ans.

Est-ce le bon moment pour devenir primo-accédant ?

Derrière le profil des primo-accédants, on retrouve un couple de 2 adultes sans enfants. Il dispose en moyenne d’un apport de 60 000 euros et peut acheter une surface de 50m2 au prix moyen du marché de la ville concerné, en profitant d’un taux de crédit de 4 % sur 25 ans.

Dans ces conditions, ils auront rentabilisé leur achat en 11 ans et 8 mois. Soit une durée de rentabilité multipliée par 8 en 2 ans !

Par rapport à la location, l’achat d’une petite surface se révèle plus avantageux seulement si la durée de rentabilité s’établit autour de 7 ans. En effet, à l’issue de cette période, la revente deviendra nécessaire, pour acquérir un logement plus grand et accueillir des enfants.

Il faudrait ainsi rentabiliser le bien actuel seulement 7 ans et non pas 11 ans et 8 mois, pour que l’opération soit plus rentable qu’une location.

Or, seulement 22 % des villes permettent d’abaisser la durée de rentabilité à 7 ans. Mais seulement 11 % des primo-accédants vivent dans cette zone géographique !

Pour parvenir à réduire la durée de rentabilité à 7 ans dans les autres villes, il faudrait alors :

Soit doubler l’apport personnel pour emprunter sur une durée de moins de 10 ans ;
Soit négocier le prix de vente de – 30 %.

Autrement dit, quasiment mission impossible !