Que faire si le délai de la condition suspensive d’obtention de prêt est dépassé ?

Le compromis de vente comporte au moins une condition suspensive, si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer votre acquisition. Prévue par la loi Scrivener de 1979, cette clause de l’avant-contrat a pour but de vous protéger. En contrepartie, vous êtes tenu de rechercher activement un crédit immobilier, sous peine de devoir abandonner l’indemnité d’immobilisation. Alors, que faire si le délai de la condition suspensive est dépassé ? 2 solutions !

Que faire si le délai de la condition suspensive d’obtention de prêt est dépassé ?

Pourquoi insérer une condition suspensive dans un compromis de vente ?

Avant de nous pencher sur les solutions en cas de condition suspensive hors délai, revenons un moment sur cette clause, afin de mieux comprendre les effets qu’elle peut avoir.

La condition suspensive permet de subordonner la réalisation effective de la vente à un événement déterminé. En l’occurrence, à l’obtention d’un prêt immobilier.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt prévoit ainsi que la vente tombe si vous ne parvenez pas à obtenir un emprunt dans les conditions auxquelles vous souhaitez vous engager. Et ce, sans pénalités financières.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt : une obligation depuis la loi Scrivener

Entrée en vigueur en 1979, la loi Scrivener prévoit l’insertion obligatoire d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le compromis de vente, dès lors que l’acquéreur est un particulier.

De cette manière, l’emprunteur se trouve protégé et n’est pas obligé d’aller au bout de la vente ou d’abandonner son acompte s’il ne trouve pas son financement.

Le contenu de la condition suspensive

Vous l’avez compris, la condition suspensive permet de renoncer à l’achat sans pénalités. Ce qui est après tout normal : c’est le banquier qui décide ou non de vous accorder un prêt immobilier !

Pour être valable, la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit contenir un certain nombre d’éléments :

Le montant du prêt ;
Le taux d’intérêt que vous souhaitez négocier ;
La durée de remboursement de l’emprunt.

Généralement, le compromis de vente comporte une indication sur le nombre de refus des banques à prouver pour pouvoir se dédire de la vente sans pénalités.

Le taux d’emprunt dans la condition suspensive

Vous devez vous montrer réaliste sur ces trois éléments, notamment sur le taux d’emprunt. Celui-ci ne doit pas être déconnecté des réalités du marché à un instant T. Par exemple, vous ne pouvez pas prévoir un taux immobilier maximum de 1 % sur 20 ans, alors que la moyenne actuelle est de 4.05 %.

Le montant du prêt dans la condition

Généralement, le montant indiqué est un montant maximum. Alors, l’emprunteur est-il obligé d’accepter un prêt immobilier d’un montant inférieur à ce maximum ? Un arrêt récent de la Cour de Cassation est venu répondre que non.

En l’espèce, le compromis de vente subordonnait la vente définitive à l’obtention d’un crédit de 414 000 euros maximum, à un taux de 2 %, sur une durée de 300 mois. Les acquéreurs se voient proposer une offre de prêt pour un montant de 407 000 euros. Offre que les acquéreurs ont déclinée.

La Cour de Cassation est donc venue confirmer que les emprunteurs qui n’acceptent pas une offre de prêt d’un montant inférieur à leur maximum n’empêchent pas la réalisation de la condition suspensive de vente.

L’indemnité d’immobilisation dans le compromis de vente

Le vendeur a lui aussi droit à une protection. En effet, s’il réserve son bien immobilier à un acquéreur qui finalement, ne souhaite plus acheter en dehors du délai de rétractation, alors il aura perdu du temps. Il devra recommencer le processus de la transaction immobilière depuis le début.

C’est ainsi qu’au moment de signer le compromis de vente, l’acheteur doit verser ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation. Légalement, elle n’est obligatoire que lorsque la promesse de vente prévoit un délai d’immobilisation du bien supérieur à 18 mois. En pratique, elle est toujours exigée dans l’avant-contrat.

Lorsque l’indemnité d’immobilisation est obligatoire, son montant est fixé à 5 % minimum du prix de vente, sous peine de nullité de l’avant-contrat.

À l’inverse, il n’existe pas de montant légal pour l’indemnité d’immobilisation conventionnelle. Généralement, elle représente 10 % du prix de vente, même s’il est possible de la négocier à 5 %.

L’indemnité d’immobilisation est alors versée au notaire en charge de la vente, ou à l’agent immobilier, s’il dispose d’une garantie financière pour le dépôt des fonds des clients.

Condition suspensive d’obtention de prêt : quel est le délai accordé par le compromis de vente ?

La loi Scrivener prévoit que la clause suspensive a une durée minimale d’un mois. Ce délai se révèle assez court quand il faut entreprendre de démarcher de nombreuses banques, ainsi que les assurances (sans assurance emprunteur, pas de prêt immobilier) et organismes de cautionnement.

C’est ainsi qu’il est d’usage de prévoir un délai plus long pour l’obtention d’un crédit immobilier : de 45 à 60 jours. Ainsi, si vous signez un compromis de vente au 20 juin, vous avez jusqu’au 20 août pour trouver votre financement.

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Condition suspensive de prêt hors délai : quelles conséquences ?

Le Code civil prévoit une issue au dépassement du délai d’obtention d’un prêt, ainsi que deux sanctions applicables si vous êtes de mauvaise foi.

Principe : condition suspensive prêt hors délai, vente annulée

On l’a vu, la condition suspensive est insérée dans le compromis de vente pour protéger l’emprunteur. Comment ferait-il pour aller au bout de la vente s’il n’obtenait pas son financement ?

Dès lors, lorsque l’emprunteur n’obtient pas son prêt dans le délai imparti, la vente est normalement automatiquement annulée. On dit normalement, car, comme on le verra plus tard, il existe des solutions à mettre en place.

Dans cette hypothèse, vous récupérez l’indemnité d’immobilisation que vous avez versée.

Sanctions applicables pour l’acquéreur de mauvaise foi qui n’obtient pas son prêt dans les délais

Comme le prévoit l’article 1304-3 du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ».

En d’autres termes, si vous ne vous êtes pas montré assez diligent pour rechercher un prêt immobilier, vous vous exposez à une sanction. C’est pourquoi vous devez justifier d’au minimum 1 refus (souvent, c’est 2, voire 3) de prêt.

En conséquence de votre manque de vigilance, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation. Il dispose aussi de deux autres options :

Demander en justice la vente forcée du bien : en pratique, il n’y a que peu d’intérêt, car il se confrontera le plus souvent à l’insolvabilité de l’acheteur, qui n’a pas réussi à obtenir un prêt ;
Demander la résolution de la vente aux torts de l’acquéreur : dans cette hypothèse, le vendeur percevra des dommages et intérêts. Cette solution sera naturellement privilégiée par le vendeur, qui vous a réservé son bien pendant 2 mois pour rien.

Quel est le délai d’obtention d’une offre de prêt ?

L’offre de prêt est précédée par un accord de principe de la banque. Celle-ci étudie votre dossier, donne un avis positif, et le transfert ensuite à un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Il faut alors attendre que cet organisme se prononce et accepte ou non de garantir votre prêt immobilier.

S’il refuse, la banque ne vous prêtera pas d’argent ou vous demandera d’accorder une autre garantie, comme l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers.

Par ailleurs, vous devez trouver une assurance de prêt. Si aucun assureur n’accepte de vous couvrir, vous ne pourrez pas obtenir l’emprunt.

Une fois que vous avez obtenu une garantie et l’assurance de prêt, alors la banque peut vous envoyer l’offre de prêt. Celle-ci est valide 30 jours, mais vous devez attendre au minimum 10 jours calendaires pour la renvoyer.

Ce délai de réflexion est aussi là pour vous protéger. Par exemple, vous recevez l’offre de prêt le 7 mars. Vous ne pouvez l’accepter qu’à compter du 18 mars.

Ainsi, il faut compter en moyenne 1 mois à 45 jours pour obtenir une offre de prêt. Mais tout dépend de la diligence de votre banquier !

Condition suspensive de prêt : délai dépassé, quelles solutions ?

Si la condition suspensive de prêt est hors délai, vous disposez de deux options : relancer la banque et prolonger le délai de la clause suspensive.

Relancer la banque, quand la condition suspensive de prêt est hors délai

Souvent, le dépassement du délai de la condition suspensive est dû à un délai de traitement trop long du dossier. Dans un premier temps, contactez la banque pour lui rappeler que l’horloge tourne et que vous attendez de signer l’offre de prêt.

En parallèle, contactez le vendeur et le notaire pour leur faire part de vos difficultés et prouver votre bonne foi.

Si la situation reste bloquée, vous pouvez contacter le médiateur de votre banque. Si vous n’obtenez pas satisfaction, il vous reste la possibilité de saisir le tribunal judiciaire.

Demander à prolonger le délai de la clause suspensive

C’est la solution la plus simple à mettre en place. Contactez le notaire et le vendeur afin de repousser le délai de quelques semaines. Il existe peu de chances que le vendeur refuse : il préférera que la vente aille à son terme plutôt que de tout recommencer.