Comprendre le taux hypothécaire
Vous recherchez des informations sur le financement de votre acquisition immobilière et vous découvrez le taux hypothécaire. En quoi diffère-t-il du taux d’intérêt classique vous demandez-vous ? C’est tout simplement le taux qui s’applique à un prêt immobilier hypothécaire. Vous n’êtes pas plus avancé ? Don’t panic ! 5 minutes de lecture vous suffiront pour tout comprendre sur le taux hypothécaire.
Un taux hypothécaire c’est quoi ?
Dans taux hypothécaire, deux notions sont à aborder : celle du taux et celle de l’hypothèque. Vous avez peut-être déjà entendu parler de cette dernière ? Il s’agit en fait de ce que l’on appelle une sureté, et plus précisément une sûreté réelle.
Lorsque vous empruntez de l’argent à votre banquier, celui-ci prend un risque : que vous cessiez de le rembourser. Il va donc garantir le prêt avec une sûreté, qui peut être personnelle ou réelle.
Lorsqu’elle est personnelle, la sûreté renvoie en fait au cautionnement. C’est la situation dans laquelle quelqu’un prend en charge le remboursement de l’emprunt à votre place, en cas de défaillance. Avant de vous accorder le prêt, la banque transmet votre dossier à un organisme de cautionnement, comme le Crédit Logement. Celui-ci l’étudie en fonction de critères objectifs et donne ou non son aval. S’il dit oui et que vous cessez de rembourser votre prêt, il lui appartiendra de rembourser la banque à votre place… Avant de chercher à récupérer les sommes.
La sureté réelle quant à elle donne à la banque un droit sur votre bien immobilier : c’est la fameuse hypothèque. Elle consiste à mettre un logement en gage, et si vous ne remboursez plus votre prêt, la banque le saisit pour le mettre en vente et ainsi se payer. On parle donc de prêt hypothécaire[LN1] . Et le taux hypothécaire, c’est tout simplement le taux d’intérêt que l’on applique pour ce prêt hypothécaire.
Quelles sont les spécificités du taux d’intérêt hypothécaire ?
Le taux du crédit hypothécaire peut être de deux sortes :
– Fixe : il ne change pas tout au long de la durée du prêt. Les mensualités sont donc identiques peu importe que vous remboursiez depuis 1 ou 20 ans ;
– Variable : il est amené à évoluer à certaines périodes, en fonction de ce qui a été défini au contrat.
Au-delà du taux hypothécaire fixe ou variable, le prêt hypothécaire global peut être soit amortissable, soit in fine. Dans le premier cas, les mensualités incluent une partie d’intérêt, une partie de capital. Le montant des intérêts est calculé sur le montant restant dû. Donc pour schématiser un peu (beaucoup), au début, vous remboursez les intérêts, à la fin le capital. Dans le prêt hypothécaire in fine, les mensualités incluent seulement le remboursement des intérêts, le capital étant versé un une seule fois à la fin du contrat.
Comment se calcule le taux hypothécaire ?
Comme pour le taux d’intérêt classique, le taux hypothécaire est déterminé par l’établissement prêteur. Pour calculer un taux fixe, les banques se basent sur les taux de références des OAT 10, c’est-à-dire des Obligations Assimilables du Trésor sur une échéance de 10 ans. Pour votre culture personnelle, sachez juste que ces OAT sont des titres financiers représentant la dette de l’État français, et qui servent à financer ses besoins. À ce taux vient s’ajouter un pourcentage, que vous pourrez négocier dans certaines conditions.
Le calcul du prêt hypothécaire à taux variable est différent. Les banques ne se réfèrent pas à l’OAT, mais à l’Euribor. Qu’est-ce encore que ce nom barbare ? Un taux moyen qu’elles pratiquent lorsqu’elles se prêtent de l’argent entre elles. Une marge, exprimée en pourcentage et plus ou moins importante selon votre profil d’emprunteur, est ensuite ajoutée à cet indice. La marge reste fixe pendant toute la durée du crédit.
La formule pour connaître l’évolution de votre taux d’emprunt hypothécaire variable est donc :
💡 Nouveau taux = indice Euribor à la date de révision + marge.
Pour vous protéger contre une variation trop importante du taux d’intérêt variable, optez pour un taux capé, c’est-à-dire qui prévoit un plafond maximal d’augmentation.
Notez que le plus souvent, on vous proposera un taux hypothécaire fixe. En effet, les taux d’emprunt restent à leur plus bas depuis plusieurs années, le taux variable s’efface donc peu à peu du catalogue des banques.
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Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire ?
Comme dans le cadre d’un prêt classique, la simulation d’un prêt hypothécaire et du taux applicable dépend de votre dossier d’emprunteur. Le fait que la banque puisse saisir et revendre votre bien n’est pas le seul critère pris en compte pour le déterminer. Il n’est donc pas forcément plus avantageux qu’un taux d’intérêt normal ! Pour obtenir le meilleur taux, vous pouvez déjà compter sur l’aide de l’un de nos courtiers hypothécaires, qui le négociera pour vous.
Mais pour lui faciliter la tâche, et mettre toutes les chances de votre côté, vous veillerez, dans la mesure du possible, à :
– Négocier le prix d’achat du bien ;
– Disposer d’un apport personnel ;
– Réduire au maximum le montant et le nombre des crédits que vous avez à côté ;
– Éviter de vous trouver à découvert pendant les mois précédant votre demande de crédit ;
– Démontrer votre capacité d’épargne et votre faculté à être un bon gestionnaire.
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