Quels sont les avantages et inconvénients d’une location-vente ?
Vous disposez de peu de moyens pour acquérir votre résidence principale ? Il existe une piste à explorer : la location-vente. Ce dispositif vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier, généralement détenu par un organisme HLM, de manière progressive. Il s’appuie sur le prêt social de location-accession (PSLA), qui vous permet d’acheter sans apport initial, à un tarif préférentiel, tout en bénéficiant d’aides fiscales. Explications !
Qu’est-ce que la location-vente d’un logement ?
Aussi appelée location-accession ou location immobilière avec option d’achat, la location-vente vise à faciliter l’accession à la propriété aux personnes et ménages modestes.
Le principe de la location-vente
Comme son nom l’indique, la location-vente s’effectue en deux étapes :
- La première, appelée période de jouissance, pendant laquelle vous occupez le loyer et versez une redevance à son propriétaire. Cette redevance se divise en deux fractions : une part locative, considérée comme un loyer et une part acquisitive, qui sert à constituer une épargne pour l’achat et viendra en déduction du prix de vente. En d’autres termes, la fraction acquisitive s’assimile à un apport personnel ;
- La seconde phase appelée période d’acquisition ou période acquisitive, pendant laquelle vous décidez ou non de lever l’option d’achat. Si oui, vous devenez concrètement propriétaire du bien immobilier, dans les conditions financières fixées à la signature du contrat.
Comme vous le constatez, la location-vente diffère d’une vente immobilière classique en ce que le paiement du prix s’effectue sur la durée, et non pas au jour de la signature de la vente définitive.
À savoir : le montant de la redevance locative et acquisitive est limité par un plafond variable en fonction de la zone d’implantation du bien :
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Phase locative | 13,82 €/m² | 10,62 €/m² | 9,15 €/m² | 8,78 €/m² | 8,14 €/m² |
| Phase accession (hors TVA) | 5 096 €/m² | 3 861 €/m² | 3 092 €/m² | 2 699 €/m² | 2 360 €/m² |
Le prêt social de location-accession (PSLA) pour financer l’acquisition
Le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui sert à financer les opérations de location-vente. Il est d’abord attribué au bailleur (HLM ou promoteur, le plus souvent), pour concrétiser l’achat, la construction et la mise en location du bien. Il vous sera ensuite transféré si vous décidez de lever l’option et d’acheter.
Le PSLA peut se cumuler avec d’autres prêts aidés pour le financement du projet immobilier :
- Le prêt à taux zéro (PTZ);
- Le prêt Action Logement.
Avantage du prêt social de location-accession (PSLA) : il vous fait profiter d’une décote de 1 % sur le prix de vente par année de location.
Comment fonctionne la location-vente d’un bien immobilier ?
La location-vente suppose de trouver un bien immobilier éligible, puis de louer et d’acheter le bien.
La rédaction et la signature du contrat de location-vente
Vous devez d’abord vous mettre en quête du bien immobilier proposé en location-vente. Si des promoteurs privés en proposent, il faut plutôt chercher du côté des HLM. Mais vous trouverez difficilement des vendeurs particuliers proposant ce type de ventes.
Comme n’importe quelle vente, vous devez passer devant notaire pour rédiger et signer le contrat. Il se chargera de publier l’acte authentique au service de publicité foncière.
Le contrat de location-accession comportera un certain nombre de mentions obligatoires :
- La description du bien immobilier (appartement ou maison, caractéristiques et dépendances comme parking ou cave) ;
- Le prix de vente du bien et les modalités de paiement ;
- La clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier lors de la levée d’option ;
- La date d’entrée en jouissance ;
- Le délai dans lequel l’accédant doit exercer l’option d’achat (durée de la phase locative) ;
- Le montant de la redevance (à noter que la fraction acquisitive sera restituée à l’acquéreur s’il décide de ne pas lever l’option) ;
- Les modalités selon lesquelles la redevance sera déduite du prix de vente ;
- Le montant des charges que devra supporter le locataire-accédant. La répartition des charges entre locataire et propriétaire s’effectue comme dans le cadre d’une location classique. Vous devez payer l’entretien courant et les menues réparations, le vendeur conserve à sa charge les grosses réparations. Vous pouvez prévoir une répartition différente dans le contrat ;
- Un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sorties si la vente ne se réalise pas au terme de la période de jouissance.
La phase locative en location-vente (période de jouissance)
On vient de le voir, la durée de la phase locative est fixée dans le contrat. Généralement, elle est d’au maximum 4 ans. Pendant cette période de jouissance, l’acheteur est tenu de verser la redevance au vendeur.
Rappelons que la fraction locative de la redevance reste acquise au vendeur, même si vous ne levez pas l’option. Elle vient en paiement de l’occupation du logement pendant la période de jouissance, comme un loyer.
Les obligations de l’acquéreur en location-vente
Vous devez en outre, si l’immeuble a un statut de copropriété, payer les charges de copropriété, comme si vous étiez déjà copropriétaire. En contrepartie, vous avez bien entendu la possibilité d’assister aux assemblées générales.
Au titre des autres frais, vous devez assumer :
- Les dépenses de réparation et d’entretien ;
- La taxe foncière ;
- Le paiement d’une assurance pour protéger le bien contre certains risques, a minima le dégât des eaux et l’incendie.
Enfin, vous devez, comme n’importe quel locataire, utiliser le bien « en bon père de famille ». En gros, vous devez en prendre soin comme s’il s’agissait du vôtre, car vous êtes tenu de le restituer en bon état si vous ne levez pas l’option !
Les obligations du vendeur en location-vente
De son côté, le vendeur doit vous accorder la jouissance paisible du logement. Il s’engage en parallèle à vous le réserver jusqu’au délai accordé pour la levée d’option d’achat.
Le vendeur doit prendre en charge les gros travaux et doit payer les charges de copropriété à votre place si vous ne le faites pas. Attention, dans ce cas de figure, vous vous positionnez dans une situation où vous ne respectez pas les obligations mises à votre charge par le contrat. Vous risquez à la fois la résiliation du contrat et une pénalité de 2 % du prix de vente !
La phase d’accession et la fin de la période de jouissance
Trois mois avant la date d’échéance pour la levée d’option, le vendeur vous enverra une lettre recommandée avec accusé de réception pour vous demander si vous souhaitez acheter ou non.
- Vous décidez de lever l’option : la fraction locative de la redevance reste acquise au vendeur et la fraction acquisitive vient en déduction du prix de vente ;
- Vous décidez de ne pas lever l’option : le vendeur conserve la fraction locative de la redevance, mais vous restitue la fraction acquisitive dans les 3 mois, sauf dans un cas. Si le contrat prévoit une indemnité d’immobilisation, alors vous devez la payer au vendeur. Elle ne peut pas excéder 1 % du prix de vente.
Si c’est le vendeur qui refuse de passer la vente définitive, il doit vous en informer 3 mois avant la date de levée d’option. Vous pourrez obtenir une indemnité représentant au maximum 3 % du prix de vente.
À savoir : si la vente est résiliée parce que vous n’avez pas respecté une condition du contrat (non-paiement de la redevance ou des charges de copropriété, par exemple), alors le vendeur peut obtenir une indemnité représentant 2 % du prix de vente.
Quelles sont les conditions pour faire une location-vente ?
Vous devez respecter des conditions quant au bien immobilier et quant aux ressources. On vous rappelle que la location-vente est réservée aux personnes modestes !
Les biens immobiliers concernés par la location-vente
La location-vente peut porter sur un logement à usage d’habitation ou un local professionnel. Le bien peut être individuel (maison) ou situé dans un immeuble collectif.
Auparavant réservée aux logements neufs, la location-vente peut aujourd’hui porter sur un logement ancien, à condition que le coût des travaux s’élève au moins à 25% du montant total de l’opération. Ils doivent en outre permettre d’améliorer la performance énergétique de la maison ou de l’appartement.
Les locataires éligibles à la location-vente
Il faut respecter un plafond de ressources pour pouvoir devenir propriétaire en location-vente.
Ce plafond varie en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes composant le ménage
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B et C |
|---|---|---|
| 1 | 33 400 euros | 25 318 euros |
| 2 | 46 759 | 33 761 |
| 3 | 53 440 | 39 052 |
| 4 | 60 788 | 43 273 |
| 5 et + | 69 340 | 47 482 |
Quels sont les avantages de la location-accession ?
Les avantages de la location-accession pour l’acheteur
Parmi les atouts de la location-vente, citons :
- Vous concrétisez un achat immobilier sans apport personnel ;
- Vous pouvez décider de ne pas lever l’option si vous pensez que vous aurez des difficultés à financer l’acquisition ;
- Vous bénéficiez d’une TVA à taux réduit (5%) sur l’acquisition en location-vente, à condition d’acheter un bien immobilier neuf
- Vous profitez d’une exonération de taxe foncière sur l’achat en location-vente. Et ce pendant 15 ans ;
- Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente (-1 % par année de location) et le prix au mètre carré est plafonné :
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 5 096 €/m² | 3 861 €/m² | 3 092 €/m² | 2 699 €/m² | 2 360 €/m² |
Les avantages de la location-accession pour le vendeur
Ils sont essentiellement fiscaux et financiers. Pendant toute la phase locative, le vendeur reste propriétaire de son bien sans en assumer ni la taxe foncière, ni les frais de copropriété.
Quels sont les inconvénients de la location-vente immobilière ?
Les inconvénients de la location-vente pour l’acheteur
Vous devez payer les charges de copropriété et la taxe foncière, qui ne vous seront pas restituées si vous décidez de ne pas lever l’option. Vous ne pourrez pas non plus récupérer la fraction locative de la redevance.
Enfin, soulignons qu’il y a peu de biens disponibles, et qu’ils sont souvent proposés sur le secteur social.
Les inonvénients de la location-accession pour le vendeur
Le vendeur se trouve déposséder de son bien jusqu’à la levée d’option et doit l’attendre pour recevoir l’intégralité du prix de vente.
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