Quels avantages pour le prêt relais sénior ?

Vous voilà à la retraite, vous avez trouvé une belle maison à proximité de celle de vos enfants. Problème : vous possédez déjà une résidence principale, et vous devez la revendre pour financer votre nouveau projet immobilier. Au risque que la nouvelle maison convoitée ne trouve preneur entre-temps ! Mais pas de panique, il existe une solution : le prêt relais sénior. Il vous permet de faire la transition entre revente et achat, et vous le rembourserez en une seule fois.

Quels avantages pour le prêt relais sénior ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais sénior ?

Il est souvent complexe, voire impossible de faire coïncider l’achat d’un nouveau bien immobilier et la revente de celui dont vous êtes déjà propriétaire. Pour financer cette nouvelle acquisition, vous avez donc besoin d’une avance de trésorerie.

Catégorie d’emprunt de courte durée, le prêt relais senior vous permet justement de faire la jonction entre deux transactions immobilières. Il est conclu sur une durée d’un an, renouvelable une fois, soit 2 ans. Certaines banques acceptent d’augmenter la durée de remboursement jusqu’à 5 ans, selon votre profil d’emprunteur.

Comment fonctionne le prêt relais pour sénior ?

Le prêt relais senior n’est pas un prêt amortissable, mais un prêt in fine. Son montant est calculé en fonction non pas en fonction de vos revenus et charges, mais en fonction de la valeur vénale du bien immobilier que vous revendez, appartement ou maison. Il implique la mise en place d’un différé, partiel ou total.

Le crédit relais senior, un prêt in fine

Dans le cadre d’un prêt amortissable, vous remboursez des mensualités d’emprunt qui se composent d’une fraction du capital restant dû et d’une fraction des intérêts d’emprunt. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils sont dégressifs.

Avec un prêt in fine, vous n’amortissez pas le capital sur la durée. Vous le remboursez en une seule fois : lors de la revente du bien immobilier. S’agissant du paiement des intérêts, vous disposez de deux options :

Le prêt relais senior avec franchise partielle : vous remboursez des mensualités comprenant les intérêts d’emprunt et la prime d’assurance emprunteur. Seul le remboursement du capital emprunté est différé ;
Le prêt relais senior avec franchise totale : vous ne remboursez rien jusqu’à la revente du logement, ni capital, ni intérêts, mais payez les cotisations d’assurance. Si cette formule s’avère idéale pour ne pas alourdir votre budget, elle présente un inconvénient de taille : elle suppose le paiement d’intérêts intercalaires. Les intérêts non payés produisent à leur tour des intérêts, ce qui viendra augmenter le coût total de l’emprunt relais senior.

Le prêt relais senior, un prêt immobilier sans IRA

Les indemnités de remboursement anticipé sont dues lorsque vous soldez un crédit immobilier par anticipation. Aussi appelées pénalités de remboursement anticipé, elles peuvent représenter :

6 mois d’intérêts sur le capital remboursé avant terme ;
3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Au regard de l’intérêt du prêt relais senior, qui est de pouvoir être remboursé à tout moment dans un délai de 2 ans, celui-ci est conclu sans IRA.

Le montant du prêt relais senior

Dans le cadre d’un prêt immobilier classique, amortissable ou in fine, les établissements prêteurs calculent votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le capital maximum empruntable, à partir de :

Vos charges ;
Vos revenus, pris en compte différemment selon leur nature ;
Votre apport personnel (l’épargne que vous pouvez injecter dans l’achat immobilier) ;
Votre taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35 % ;
Du taux d’intérêt que vous décrochez, lequel est étroitement corrélé à la stabilité de votre situation professionnelle et à la durée de remboursement.

À l’inverse, dans le cadre d’un prêt relais senior, le montant du capital empruntable est calculé sur la base de la valeur vénale du bien immobilier. Selon la politique pratiquée par l’établissement financier, vous pouvez obtenir 50 à 80 % du prix de vente estimé. La moyenne s’établit à 70 %.

On parle bien de prix de vente estimé, ce qui signifie que l’estimation doit être fiable, et donc être réalisée par un, voire deux professionnels de l’immobilier. Vous pouvez contacter un notaire ou un agent immobilier pour réaliser l’estimation de la valeur réelle.

Si vous n’avez pas encore soldé le prêt sur votre bien actuel, le capital restant dû sera déduit du montant du prêt relais senior.

Exemple de calcul du montant du prêt relais senior

Vous revendez une maison estimée à 450 000 euros.

Vous remboursez déjà un crédit immobilier, dont il reste à solder 150 000 euros.

Les établissements bancaires accepteront de vous prêter :

(450 000 euros x 70 %) – 150 000 euros = 165 000 euros.

Quels sont les différents types de prêts relais senior ?

Il existe trois types de crédits relais senior.

Le prêt relais sec pour senior

Il consiste en une avance de trésorerie pure et simple. En effet, dans cette hypothèse, le prix de votre bien immobilier actuel est égal ou supérieur à celui que vous souhaitez acquérir. Vous remboursez l’intégralité du capital lors de la revente du bien.

Le prêt relais adossé

On parle aussi de prêt relais couplé, associé, intégré ou de prêt relais jumelé lorsque vous avez besoin d’emprunter une somme supérieure au prix de vente de votre bien actuel.

Vous allez en fait souscrire deux prêts : un prêt relais senior et un prêt immobilier classique, le plus souvent amortissable.

Vous remboursez le prêt relais lors de la revente du bien, et amortissez le second sur la durée négociée.

Le prêt relais achat revente

Le prêt achat revente fonctionne presque de la même manière que le prêt relais adossé, sauf qu’il se conclut sur une seule ligne de crédit. En d’autres termes, vous allez souscrire un seul prêt, qui contient le prêt relais senior et le prêt immobilier classique.

Autre différence notable d’avec un prêt relais classique : le calcul du montant empruntable. Le capital restant dû n’est pas soustrait des fonds octroyés.

Vous remboursez le prêt relais à la revente du bien, et vous amortissez le second sur la durée de remboursement prévue.

Si vous avez vendu votre bien immobilier à un prix supérieur à celui du prêt relais, vous pouvez utiliser le reliquat pour réduire le montant des mensualités du prêt classique ou pour réduire sa durée. Dans cette seconde hypothèse, vous réduirez le coût global du prêt immobilier.

Quels sont les avantages du prêt relais senior ?

Si le principal atout d’un prêt relais senior est de vous permettre de faire la transition entre deux transactions, ce n’est pas son seul avantage !

Le prêt relais senior, pour revendre son bien actuel dans les meilleures conditions

Si vous devez absolument revendre votre bien actuel pour acheter le nouveau, vous courez le risque de le brader pour obtenir rapidement des fonds. À l’inverse, grâce au prêt relais senior, vous pouvez prendre votre temps pour augmenter vos chances d’avoir la meilleure offre d’achat.

Par ailleurs, comme vous devez faire estimer votre bien, vous êtes assuré qu’il est bien fixé au prix du marché. Vous pouvez donc trouver plus rapidement un acquéreur, qui disposera d’une marge de négociation très réduite.

Le prêt relais senior, pour ne pas puiser dans ses économies

Tout au long de votre vie professionnelle, vous avez réussi à mettre de l’argent de côté pour financer des projets personnels une fois à la retraite. Il serait dommage de devoir puiser dans cette épargne pour financer votre nouvelle acquisition ! D’où encore une fois, l’intérêt de souscrire un prêt relais senior !

Quels sont les inconvénients du prêt relais senior ?

Comme il est conclu sur une courte durée, le prêt relais senior est proposé moyennant un taux d’emprunt assez élevé. Par ailleurs, l’emprunteur qui n’arrive pas à revendre son bien immobilier dans la durée impartie peut se retrouver dans une situation délicate.

Le taux immobilier d’un prêt relais senior

Le prêt relais senior se rembourse généralement au bout de 2 ans. Or, il faut que les banques aient la possibilité de dégager une marge sur ce produit, qui constitue par ailleurs une facilité de trésorerie pour l’emprunteur. C’est ainsi que le taux d’emprunt d’un prêt relais senior se révèle assez élevé, avec une surcote allant jusqu’à 0.30 %.

En outre, si vous optez pour la franchise totale, vous devez payer des intérêts supplémentaires.

Le risque de ne pas vendre le bien immobilier dans les temps

Si vous n’avez pas revendu le logement une fois le prêt relais senior arrivé à échéance, vous devrez potentiellement faire face à deux mensualités : celle que vous remboursez pour votre bien actuel, et celle du prêt relais. Une solution très inconfortable.

Sinon, la banque peut :

Accorder une nouvelle année de remboursement ;
Transformer le prêt relais en prêt immobilier classique ;
Saisir et revendre le bien si une hypothèque a été consentie.

De votre côté, vous pouvez baisser le prix de vente pour tenter de séduire les acquéreurs.

Comment obtenir un prêt relais senior ?

Avoir 65 ans ou plus n’est pas un obstacle à l’obtention d’un prêt. La difficulté réside plutôt dans la souscription d’une assurance emprunteur à un taux acceptable. En effet, le TAEG proposé ne doit pas excéder le taux d’usure, et avec un taux d’assurance élevé, cela peut être le cas.

Une solution s’impose alors : faire appel à un courtier HelloPrêt, pour vous trouver le meilleur taux d’assurance et le meilleur taux d’emprunt. Il saura aussi mettre en avant les forces de votre dossier pour obtenir le prêt relais senior !