Les avantages du prêt achat revente

Les avantages du prêt achat revente

Instinctivement, les secundo accédant souhaitant revendre leur résidence principale pour en acheter une autre s’orientent vers le prêt relais. Pourtant, dans la plupart des cas, les secundo accédant n’ont pas encore fini de rembourser leur crédit immobilier de sorte que leur capacité d’emprunt s’en trouve impactée.

L’objectif du prêt achat revente est donc de tenir compte de votre endettement afin de vous proposer un financement adapté lors de la période de transition en évitant que votre taux d’endettement s’envole en attendant la vente de votre ancien logement.

La problématique du taux d’endettement avec un prêt relais adossé

Avant d’aborder les avantages du prêt achat revente, nous allons vous démontrer les problématiques d’endettement induites par le prêt relais lorsque vous êtes encore en période de remboursement de votre prêt immobilier.

Le rôle du prêt relais pour les secundo accédant

Le prêt relais est un crédit permettant de faire la transition entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau.

Votre bien immobilier vaut de l’argent, mais vous ne pouvez toucher cet argent qu’à sa vente. En sachant que les délais de vente entre le compromis et la signature de l’acte authentique sont relativement longs (2 à 3 mois) et que certains biens immobiliers peuvent mettre du temps à être vendu (en raison de la faible liquidité de certains marchés immobiliers), s’il s’agit de votre résidence principale, il vaut mieux que vous en trouviez une nouvelle avant de vendre votre précédente sous peine de faire un petit séjour sous un pont !Pour éviter les problèmes de timing, le prêt relais vous permet d’obtenir une avance de la banque calculée sur 70 % de la valeur nette de votre bien immobilier.

Autrement dit, le montant prêt relais accordé par la banque se calcule en faisant la différence entre la valeur vénale du bien immobilier mis en vente et le capital restant dû à la banque. On retient ensuite 70 % de cette valeur.

Exemple : Vous demandez un prêt relais à la banque pour acheter un bien immobilier à 170 000 euros.

Votre bien immobilier vaut 150 000 euros et vous devez encore 50 000 euros à la banque au titre de votre emprunt immobilier.

Le montant du prêt relais sera de (150 000 - 50 000) x 0,7 = 70 000 euros.

Autant dire que ce montant ne sera pas suffisant pour acheter votre nouvelle résidence principale.

Il faudra donc vous orienter vers un prêt relais relais adossé c’est-à-dire compléter le prêt relais par un nouveau prêt immobilier pour combler la différence soit 100 000 euros.

Pourquoi le prêt relais n’est-il pas adapté pour acheter un bien immobilier plus cher ?

A travers cet exemple, il est facile de comprendre le problème du prêt relais dès lors que vous êtes déjà endetté :

  • Vous devez encore 50 000 euros à la banque au titre de votre précédent prêt. Tant que vous n’avez pas vendu votre bien immobilier, vous devez payer les mensualités de ce prêt immobilier
  • Les 70 000 euros de prêt relais ne suffisent pas à acheter un bien immobilier plus cher ou équivalent. Il faudra vous acquitter des intérêts du prêt relais jusqu’à la vente de votre bien immobilier sauf à opter pour un prêt relais à différé total (vous payez la totalité des intérêts au moment de la vente)
  • Vous êtes obligés d’emprunter à nouveau pour acheter votre nouveau bien immobilier. Les mensualités de ce prêt sont en principe exigibles dès la signature de l’acte authentique. Dès lors que vous n’avez pas encore vendu votre précédent bien, les mensualités de l’ancien prêt et du nouveau se cumulent. Vous voyez le problème ?

Le problème du prêt relais adossé se situe alors au niveau de votre capacité d’emprunt et plus précisément au niveau de votre taux d’endettement. En effet, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %, la banque y tient surtout depuis les recommandations du HSCF.

Or, sauf à faire preuve de hauts revenus, pendant toute la période transitoire, vous risquez de dépasser allègrement le taux d’endettement de 33 %. Nous allons reprendre l’exemple précédent pour mettre tout ça en lumière.

Exemple :

Pour acheter votre bien immobilier à 170 000 euros avec un prêt relais à 70 000 euros, il faudra à nouveau emprunter 100 000 euros soit une mensualité de 493 euros par mois (pour un prêt immo sur 20 ans au taux de 1,1 % avec assurance à 0,35 %).

Actuellement, vos mensualités de remboursement sont de 739 euros par mois.

Ainsi, pendant la période transitoire de vente de votre bien immobilier, vos mensualités seront de : 493 + 739 euros = 1 232 euros par mois.

Autant dire que si vous étiez déjà limite au niveau de votre taux d’endettement, le prêt relais adossé n’est pas la bonne solution pour changer de logement.

En réalité, le prêt relais est un prêt qui s’adresse aux propriétaires ayant déjà remboursé leur crédit immobilier.

C’est pourquoi il faut plutôt vous orienter vers le prêt achat-revente !

Comment fonctionne le prêt achat revente ?

Le prêt achat revente ou prêt relais achat remplit le même rôle que le prêt relais. Il vous permet d’obtenir un financement pour votre nouvel achat en attendant de vendre l’ancien. Pour autant, il vous propose une solution satisfaisante au regard de votre taux d’endettement.

Le fonctionnement du prêt achat revente est le suivant : l’établissement prêteur rachète votre ancien prêt immobilier pour le combiner à un nouvel emprunt et vous fournit une avance de 70 % de la valeur de votre bien. Cette avance sera remboursée à la banque au moment de la vente de votre ancien bien immobilier.

Lors de l’achat de votre bien immobilier, la banque va racheter votre ancien prêt immobilier et vous fournir un nouveau prêt en retranchant le montant de l’avance.

Le mécanisme à l’air plutôt abstrait de prime abord, vous comprendrez mieux avec un exemple.

Exemple :

Imaginons que vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier d’une valeur de 150 000 euros pour en acheter un à 170 000 euros.

Vos mensualités de remboursement sont actuellement de 739 euros par mois pour un capital restant dû de 50 000 euros.

Vous sollicitez la banque pour un prêt achat revente : * Montant de l’avance = 150 000 x 0,7 = 105 000 euros.

Vous disposez donc de 105 000 euros pour acheter votre nouveau logement. Il manque donc 65 000 euros.

*Au moment de votre achat immobilier, la banque rachète votre ancien crédit et vous prête les 65 000 euros manquants. Le montant du nouveau crédit sera : 170 000 (financement total) + 50 000 (capital restant dû de l’ancien prêt) + 1 500 (frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit) - 105 000 (montant de l’avance) = 116 500 euros

*Un prêt de 116 500 sur 20 ans se traduit approximativement par une mensualité de 573 euros par mois (assurance à 0,35 %) pour un taux de 1,1 % Ainsi, pour reprendre l’exemple précédant :

*le prêt relais classique représente une mensualité de 1 232 euros par mois pendant la période transitoire

*le prêt achat revente représente une mensualité de 573 euros par mois

Autant dire que le prêt achat revente est particulièrement intéressant dans la mesure où il n’impacte pas votre taux d’endettement. Il vous permet donc d’acheter des biens immobiliers plus chers.

Ceci dit, le prêt achat revente se fait au prix d’une durée d’endettement plus longue. En effet, votre ancien crédit est racheté puis sa durée de remboursement est étalée sur 20 ans.

Le coût total de votre nouveau crédit immobilier est donc supérieur que dans le cadre d’un prêt relais adossé.

Comment obtenir un prêt achat revente ?

Le prêt achat relais fait peser un risque plus important sur la banque qu’un prêt relais classique puisque la somme avancée est beaucoup plus importante, avec pour seule garantie le logement mis en vente. Or, si ce logement ne se vend pas en raison de sa qualité ou de son mauvais emplacement, elle ne dispose pas d’une garantie suffisante pour se rembourser via une éventuelle saisie.

En plus, vous disposerez d’un laps de temps plus court pour revendre votre bien immobilier que pour un prêt relais classique.

L’importance de la qualité du logement pour un prêt achat revente

Le logement mis en vente doit présenter des caractéristiques pouvant rassurer la banque quant à sa valeur et sa liquidité.

En d’autres termes, il faut que le logement soit sur un marché liquide c’est-à-dire qu’il peut être revendu rapidement. Le prêt relais s’adresse donc plus particulièrement aux appartements situés dans les centre ville que pour des villas de campagne.

De plus, le bien immobilier devra être de qualité suffisante pour séduire les potentiels acheteurs. Il apparaît difficile d’obtenir un prêt achat revente pour revendre des ruines…

Quelle est la durée de l’avance d’un prêt achat revente ?

L’avance consentie au moment du prêt achat revente est accordée pour une durée limitée. En principe, la banque accorde l’avance pour une durée de 1 an, souvent renouvelable selon certaines conditions.

Il ne faudra donc pas traîner pour vendre votre bien immobilier, d’autant que l’avance du prêt achat revente fait courir des intérêts.

Quel est le coût d’un prêt achat revente ?

A partir du moment où l’avance consentie ne tient pas compte du capital restant dû (contrairement au prêt relais), son montant est donc particulièrement important.

Pendant toute la période de transition, vous devrez vous acquitter des intérêts sur cette avance. Ainsi plus vous mettez de temps à vendre votre ancien bien, plus vous paierez des intérêts.

De plus, votre ancien prêt immobilier est racheté est lissé sur la période de votre nouveau crédit immobilier. Le coût total des intérêts est donc plus important.

Le prêt achat revente est donc plus coûteux qu’un prêt relais, mais peut vous permettre de changer de logement et de monter en gamme là où dans de nombreuses situations, le prêt relais ne suffit pas en raison de votre taux d’endettement !