Comment choisir entre prêt relais sec et prêt relais adossé ?

Mutation professionnelle, séparation, nouveau-né… Il y a de nombreuses raisons vous poussant à déménager. Si les déménagements sont souvent plus simples pour les locataires, il n’en demeure pas moins qu’en tant que propriétaire, il faudra parfois faire le choix de vous séparer de votre résidence principale pour en trouver une autre.

Dans cette situation, plusieurs options s’offrent à vous : mettre en location votre logement et en acheter un autre (voire en louer un autre si votre changement de résidence est temporaire) ou vendre votre logement pour en acheter un autre.

Sur le plan patrimonial, la première solution peut être intéressante si vous disposez de l’apport nécessaire pour acheter un nouveau bien immobilier tout en conservant votre ancien à des fins locatives.

Dans le cas contraire, il faudra songer à vendre votre bien immobilier pour en acheter un autre. Or, la temporalité entre l’achat d’un bien et la revente d’un autre concorde rarement. Dès lors, comment financer un achat immobilier dans l’attente de vendre votre ancienne résidence principale ?

Grâce au prêt relais pardi ! Comme nous le verrons, il existe plusieurs formes de prêts relais selon l’opération envisagée : le prêt relais sec, le prêt relais adossé, le prêt relais avec franchise totale ou partielle.

Alors, comment choisir ?

Mais avant cela quelques petits rappels !

En quoi consiste un prêt relais ?

Le prêt relais est une catégorie de prêt immobilier visant à assurer la transition financière entre l’achat d’un bien immobilier et la vente d’un autre bien dont vous êtes propriétaire. Comme tous les financements, le prêt relais présente un coût pouvant varier selon les caractéristiques des opérations envisagées.

L’explication du prêt relais

Ainsi, le prêt relais est une avance financière faite par la banque qui vise à vous donner les liquidités nécessaires en fonction de la valeur du bien que vous souhaitez mettre en vente. Ces liquidités avancées permettent alors de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier alors même que vous n’avez pas encore trouvé d’acheteur pour votre maison ou votre appartement récemment mis en vente. Le montant du prêt relais sera alors remboursé lors de vente de votre ancien bien immobilier.

Ceci étant, la banque se prévoit une marge de sécurité sur le montant du prêt relais accordé : il est rarement supérieur à 70% du bien mis en vente. Selon les marchés immobiliers, il y a une incertitude quant à la valeur finale retenue lors de la vente d’un bien immobilier. L’offre faite par les seuls acheteurs peut être inférieure au prix, voire pire : vous pouvez être contraint à baisser le prix de vente si vous ne trouvez pas d’acheteurs.

En effet, le prêt relais n’est pas contracté pour une durée indéterminée. Souvent, vous disposez de 12 mois renouvelables une fois (24 mois au total) pour vendre votre bien de sorte que vous pouvez être pris par le temps. Il faut néanmoins rester raisonnable : 2 ans pour vendre un bien immobilier sont largement suffisants sauf s’il s’agit d’une ruine au fin fond de la Creuse (et encore ! Vous pourrez toujours contacter une émission de télévision pour assurer sa rénovation ;) ). Et si cette durée du prêt relais s’avérait insuffisante, il est possible de le prolonger exceptionnellement jusqu’au 36e mois !

Quel est le coût d’un prêt relais ?

Ceci étant, le coût d’un prêt relais n’est pas le même qu’un prêt immobilier classique. Il sera donc toujours préférable de vendre rapidement votre bien pour éviter d’avoir à payer des intérêts trop élevés.

En effet, les banques peuvent pratiquer un taux d’intérêt allant jusqu’à 2,99% par an du montant total du prêt relais octroyé. Ainsi, pour un prêt relais de 100 000 euros remboursé au bout de 2 ans à un taux de 2,99%, vous payerez environ 6 000 euros d’intérêts !

Néanmoins, selon les banques et votre dossier emprunteur, vous bénéficierez de taux plus avantageux.

Banque Taux du prêt relais
Société Générale entre 0,70% et 1,50%
Banque populaire environ 1,50%
BNP entre 0,50% et 1%
Caisse d’épargne entre 0,95% et 1,60%

Concernant le paiement des intérêts du prêt relais, vous aurez le choix entre :

  • le prêt relais avec franchise partielle où vous paierez chaque mois les intérêts (à privilégier) ;
  • le prêt relais avec franchise totale où les intérêts seront payés au moment de la vente lors du remboursement du capital emprunté.

À noter que le prêt relais avec franchise totale vous coûtera plus cher en raison de la capitalisation des intérêts chaque mois sur le montant total du prêt relais. Il s’agit donc d’une option à ne pas privilégier sauf si vous souhaitez bénéficier d’un allégement de vos mensualités pendant la période transitoire où votre bien immobilier n’est pas encore vendu.

Les différentes formes de prêt relais

Entrons maintenant dans le vif du sujet : les différentes formes de prêts relais. En effet, selon la valeur de votre bien immobilier et celui que vous souhaitez acheter, le financement du prêt relais ne sera pas le même. Si par exemple, vous souhaitez acheter un bien plus cher que votre bien actuel, comment allez-vous financer la différence ?

C’est pourquoi, selon la nature des opérations immobilières envisagées, le prêt relais se présentera sous différentes formules :

  • le prêt relais sec pour un achat immobilier inférieur à la valeur de votre bien mis en vente augmenté d’un éventuel apport complémentaire ;
  • le prêt relais adossé ou prêt relais associé pour un achat immobilier supérieur à la valeur de votre bien immobilier mis en vente ;

D’ailleurs, il est possible d’assortir ces formules d’une franchise totale ou partielle (comme nous l’avons vu dans la partie précédente). En franchise totale, vous paierez que les intérêts à la fin, mais en contrepartie d’un coût plus élevé du prêt relais. Cette modalité de remboursement peut néanmoins être intéressante dans le cadre d’un prêt relais sec.

Quels avantages et caractéristiques du prêt relais sec ?

Le prêt relais sec est la solution de financement généralement adapté aux achats immobiliers dont le prix est inférieur au prix de vente de votre bien initial.

Prêt relais sec définition

Dans le cadre d’un prêt relais sec, vous pouvez couvrir en totalité le prix d’achat de votre nouveau bien immobilier sans recourir à un prêt immobilier supplémentaire. Le prêt relais sec constitue alors le seul et unique moyen de financement pour l’achat de votre nouveau logement.

Ainsi, il n’est pas forcément nécessaire que le prix du bien immobilier soit moins élevé que celui du bien que vous vendez à partir du moment où vous disposez de l’apport personnel pour combler la différence.

Cependant, il faudra prendre en considération les modalités de remboursement de votre prêt immobilier. En effet, le plus souvent, un prêt immobilier est assorti d’une clause de remboursement anticipé en cas de vente du bien immobilier pour lequel il a été souscrit. Il faudra donc raisonner en termes d’actif net (valeur du bien immobilier - prêt immobilier restant dû à la banque) pour évaluer si vous pouvez envisager un prêt relais sec.
Il faudra aussi tenir compte du montant du relais sec accordé.

Comme nous l’avons vu, la banque accorde environ 70% de la valeur estimative du bien immobilier sous la forme de prêt relais.

L’utilité du prêt relais sec

Vous l’aurez compris, le prêt relais sec s’adresse principalement à des personnes ayant en grande partie remboursées leur emprunt immobilier. Il sera donc majoritairement proposé à un public senior disposant des liquidités nécessaires pour couvrir l’achat du nouveau bien immobilier.

En effet, le prêt relais sec présente un véritable risque pour la banque. Au moment de la souscription du relais sec, cette dernière ignore si le prix de vente définitif du bien vendu sera identique à celui de l’estimation faite. Bien qu’elle diligente souvent un expert pour évaluer le bien, elle voudra s’assurer que l’emprunteur dispose d’une épargne suffisante pour couvrir les éventuels écarts d’estimation.

En raison de ce risque, la banque va généralement pratiquer un taux d’intérêt supérieur de sorte que le coût d’un prêt relais sec est généralement supérieur au prêt relais adossé.

Dans quelle situation le prêt relais adossé est intéressant ?

Ainsi, à défaut d’être dans la situation précité, il faudra envisager un prêt relais adossé ou prêt relais associé. Dès lors que la valeur du bien mis en vente est inférieure à la valeur du nouveau bien et qu’il est nécessaire de faire un emprunt immobilier complémentaire (à défaut d’un apport suffisant), on parlera de prêt relais adossé.

Dès lors, le prêt relais adossé se décompose de la manière suivante :

  • une prêt relais correspondant à 70% de la valeur du bien mis en vente ;
  • un prêt immobilier complémentaire pour remplacer celui remboursé par anticipation à l’occasion de la vente ou, dans de rares cas, pour le compléter en finançant le différentiel.

Le prêt relais adossé implique donc de remplir les mêmes conditions que lors d’une demande de prêt immobilier. La banque devra vérifier votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement à l’aune de vos revenus et de votre situation patrimoniale.

Pour mettre en valeur votre dossier emprunteur et obtenir un prêt relais adossé dans les meilleurs conditions, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui saura vous orienter vers les meilleures modalités de financement au regard de l’opération immobilière envisagée !