En quoi consiste le crédit-bail immobilier ?
Vous avez besoin d’un local commercial pour exercer votre activité. Vous vous demandez donc quelle est la meilleure solution à envisager, achat ou location. À mi-chemin entre ces deux options, il existe un contrat sur-mesure : le crédit-bail immobilier. Définition, fonctionnement et fiscalité : on vous dit tout !
Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?
Avec le contrat de crédit-bail immobilier, une entreprise dénommée crédit-bailleur va procéder à l’achat immobilier d’un local commercial ou professionnel qu’il propose ensuite en location à une autre entreprise appelée crédit-preneur. Ce dernier dispose d’une option de levée d’achat en fin de contrat. À l’expiration du bail, il peut signifier son intention d’acquérir à son tour le bien immobilier.
Vous vous demandez quelle est la différence entre un local commercial et un local professionnel ? Dans un local commercial, vous pouvez exercer une activité de nature commerciale, artisanale ou industrielle. Dans un local professionnel, vous exercez une profession libérale.
Ainsi, la convention de crédit-bail comporte-t-elle deux éléments :
- Un bail de location : l’entreprise crédit-preneur loue un bien immobilier et en contrepartie, verse des loyers au crédit-bailleur, le plus souvent une banque ;
- Une promesse unilatérale de vente : le crédit-bailleur prend l’engagement de réserver le bien au crédit-preneur jusqu’au terme convenu dans le contrat. Le crédit-preneur quant à lui dispose d’une option d’achat. Il a la possibilité d’acheter (ou pas) le local à un prix fixé à la signature du contrat de crédit-bail immobilier. Il ne paie pas le prix intégral, mais un prix qui tient compte des loyers déjà versés. On ne parle donc pas de valeur vénale ou de valeur réelle, mais de valeur résiduelle.
Le crédit-preneur est forcément un professionnel, qui agit sous le statut d’entrepreneur individuel ou de société. Il peut exercer sous n’importe quelle forme juridique (entreprise individuelle, SARL, SASU…).
Le crédit-bailleur quant à lui est forcément une banque ou un établissement financier qui dispose d’une habilitation. Pour connaître les organismes habilités à proposer du crédit-bail, vous pouvez consulter cet annuaire.
À savoir : le crédit-bail immobilier ne constitue pas un bail commercial. Il relève donc d’une autre législation.
Comment fonctionne le crédit-bail immobilier ?
L’opération de crédit-bail se déroule en plusieurs étapes.
Choix du bien immobilier par le crédit-preneur
D’abord, l’entreprise qui a besoin d’un local commercial choisit le bien correspondant à ses attentes. Il peut s’agir d’un bien à construire ou d’un immeuble déjà existant. Il faut que le local ait un usage de bureaux, industriel, commercial, artisanal ou professionnel.
Puis, l’entreprise va négocier les conditions d’achat de l’immeuble (ou de sa construction) avec le vendeur propriétaire, notamment le prix.
Demande de crédit-bail auprès d’une société proposant le crédit-bail
Dans un second temps, l’entreprise prend contact avec un organisme proposant du crédit-bail immobilier. Celui-ci demeure bien entendu libre d’accepter ou de refuser le dossier.
Pour déterminer si oui ou non, il donne son accord, il se base sur des critères classiques d’octroi du crédit professionnel, comme la capacité d’endettement du crédit-preneur, sa situation financière ou encore les caractéristiques du bien.
Acquisition et location du bien par le crédit-bailleur
Si la banque donne son accord, elle va procéder à l’acquisition du bien immobilier, puis le donner en location au crédit-preneur pendant toute la durée prévue au contrat de crédit-bail.
Les spécificités du crédit-bail portant sur une construction
Il faut savoir que si le projet immobilier porte sur la construction d’un bien immobilier neuf, alors le crédit-preneur conserve la maîtrise d’ouvrage. C’est lui qui impose son bureau d’études ou son architecte et qui fait réaliser la construction comme il le souhaite.
En revanche, c’est le crédit-bailleur qui procède à l’acquisition du terrain sur lequel sera édifié la construction. Il lui appartient également de prendre en charge les travaux et de collecter la TVA exigible.
Pendant cette période de travaux, le crédit-preneur verse ce que l’on appelle des pré-loyers, qui correspondent aux intérêts payés pour la réalisation de l’opération.
La promesse de vente dans le crédit-bail immobilier.
Le contrat comporte une durée minimale de location, généralement fixée à 15 ans. Vous l’avez compris, celui-ci est assortie d’une promesse de vente, et donc de la possibilité de lever l’option.
Si à la fin du contrat de crédit-bail, l’entreprise crédit-preneur décide de lever l’option, il versera le prix de la valeur résiduelle du bien, et à ce moment-là, il en deviendra propriétaire.
Qui peut conclure un crédit-bail immobilier ?
Toutes les sociétés et entreprises de tous secteurs d’activités. Une condition à respecter : qu’elles relèvent du régime de l’impôt sur les sociétés, l’impôt sur les revenus est exclu.
Les sociétés peuvent dégager tous types de revenus : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC) ou bénéfices agricoles (BA).
Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier présente bien des avantages pour la société crédit-preneur.
Le crédit-bail immobilier : un financement intégral de l’opération
Le crédit-bailleur n’a pas besoin d’un apport initial pour procéder à l’acquisition de son local commercial ou professionnel.
Une condition toutefois : le crédit-preneur doit être en mesure de payer le premier loyer.
À savoir : le taux du crédit-bail immobilier est généralement supérieur d’un point par rapport à celui d’un prêt bancaire classique de long terme.
Le crédit-bail immobilier : une charge déductible
Autre avantage du crédit-bail immobilier : les loyers versés par le crédit-preneur constituent des charges intégralement déductibles des bénéfices. L’entreprise peut ainsi diminuer le bénéfice imposable en toute légalité.
Le crédit-bail immobilier permet en outre de diminuer le montant des capitaux propres pour devenir propriétaire.
Pendant toute la durée du contrat de crédit-bail immobilier, le crédit-bailleur reste l’unique propriétaire du bien. Cette garantie permet de contourner le ratio usuel constitué par l’endettement à terme et les fonds propres qui fait 1. Ainsi, le crédit-preneur peut investir avec un montant moins important de capitaux propres.
Le crédit-bail immobilier n’alourdit pas l’endettement du crédit-preneur
Qu’il s’agisse des fonds octroyés au titre du crédit-bail ou du bien immobilier, aucun d’eux ne figurent au bilan comptable de la société crédit-preneur. Seuls les loyers sont portés sur une ligne spéciale du compte de résultat. L’encours du crédit quant à lui figure sur les annexes.
À savoir : le contrat de crédit-bail immobilier fait l’objet d’une publication au service de conservation des hypothèques.
La possibilité de sortie anticipée du crédit-bail immobilier
Si le contrat de crédit-bail immobilier est conclu en général pour une durée de 15 ans, vous pouvez envisager une sortie anticipée au bout de 7 ans. Une souplesse et une flexibilité appréciables !
Quelles obligations respecter en leasing immobilier ?
Les obligations portent sur les mentions du contrat et sur les relations des parties entre elles.
Les mentions obligatoires dans le crédit-bail immobilier
Au moment de rédiger la convention, vous devez renseigner :
- L’identité du crédit-preneur et celle du crédit-bailleur ;
- Le montant du loyer (le premier loyer peut être majoré) ;
- La durée du crédit-bail immobilier, avec un minimum ;
- Le prix à verser lors de le levée l’option ;
- L’indemnité à verser au crédit-bailleur en cas de sortie anticipée.
Les obligations du crédit-preneur
Comme tout locataire, le crédit-preneur doit assumer le bon entretien de l’immeuble et en assurer une jouissance paisible.
Il ne peut bien entendu vendre le bien ou en disposer librement si celui-ci est assorti d’une hypothèque.
Autre obligation : ne pas changer la destination du bien par rapport à ce qui est prévu dans le contrat. Par exemple, il ne peut pas utiliser comme bureau un local affecté à une activité commerciale.
Enfin, le crédit-preneur doit payer les loyers en temps et en heure, sous peine que le crédit-bail immobilier ne soit résilié.
Les obligations du crédit-bailleur
Le crédit-bailleur ne doit rien faire qui puisse nuire à la jouissance normale du bien immobilier par le crédit-preneur. C’est ce que l’on appelle la garantie d’éviction.
La publicité foncière du crédit-bail immobilier
Dès lors que le contrat de crédit-bail immobilier est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.
Le crédit-preneur dispose d’un délai de 3 mois suivant la signature pour réaliser cette formalité. À défaut, le contrat ne sera pas opposable aux tiers.
À savoir : la publication est payante, et le coût est à la charge du crédit-bailleur.
Quelles sont les options en fin de leasing immobilier pour les particuliers ?
À l’issue de la période définie au contrat, le crédit-preneur dispose de trois options :
- Lever l’option d’achat : il devient propriétaire de l’immeuble ;
- Poursuivre la location ;
- Mettre fin au contrat et restituer le bien au crédit-bailleur.
Quelle est la fiscalité du crédit-bail ?
La fiscalité porte sur les loyers et sur la levée d’option.
- Fiscalité des loyers : les loyers constituent des charges déductibles ;
- Fiscalité de la levée d’option : elle donne normalement lieu à une réintégration des loyers dans le résultat fiscal, car le fisc considère que le crédit preneur était propriétaire dès le début de l’opération. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux PME, ni au contrat d’une durée de moins de 15 ans.
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