Comment faire pour mettre son bien en location ?
Plusieurs étapes doivent être respectées avant de vous lancer dans l’investissement locatif.
Faut-il louer en meublé ou non ?
Louer un appartement en meublé ou pas? Telle est la question !
La location meublée est souvent considérée comme plus rentable car les loyers sont plus importants et elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Cette rentabilité peut pourtant être entachée par des changements de locataire fréquents, la durée du bail d’un bien meublée étant de 1 an minimum ( 9 mois pour un étudiant) contre 3 ans minimum pour une location vide.
La location vide est quant à elle moins rentable mais offre plus de sécurité au bailleur de par un turn-over des locataires moins fréquents. Les frais de gestion liés au mobilier sont également réduits. Cela compense le manque à gagner par rapport à la location meublée qui se vend en moyenne de 5 à 30 % mieux.
Fixer son loyer
Le prix de location de votre bien dépend de nombreux vecteurs : le secteur, le type de locataire que vous cherchez, la qualité du bien et enfin son mobilier.
Le montant du loyer peut en principe être fixé librement. Toutefois, les zones tendues, à savoir les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille sont soumises à des plafonds. De nombreux dispositifs viennent également encadrer cette liberté.
Choisir son locataire
Le choix de votre locataire est primordial. Il ne faudrait pas tomber sur un mauvais payeur, cela vous gâcherait votre existence de bailleur. Nous vous conseillons donc de choisir avec rigueur vos locataires et de ne pas hésiter à leur demander les documents attestant bel et bien de leur solvabilité.
Une solution existe pour être certain de recevoir le montant du loyer à chaque fin de mois : la garantie de loyers impayés. La GLI est une couverture qui vous protège en cas de loyers impayés. Vous souscrivez une assurance à une entreprise spécialisée qui s’assure de recouvrir les loyers impayés. Comment ? Disons simplement que si le locataire ne paye pas elle a les moyens financiers de traduire en justice votre locataire. Le GLI a été mis en place afin de protéger les propriétaires non seulement contre les impayés mais aussi les dégradations.
Il est d’usage que le propriétaire demande de fournir la copie ou l’original des documents suivants :
- son contrat de travail
- ses trois derniers bulletins de salaire
- son dernier avis d’imposition
- les trois dernières quittances de loyer du logement occupé précédemment
Le jour de la visite, le locataire doit se présenter avec l’ensemble des documents et c’est après avoir reçu plusieurs candidats que le bailleur peut faire son choix.
Faire diagnostiquer son bien
Avant de mettre votre bien en location, il est nécessaire de faire réaliser un diagnostic de votre logement par des experts afin d’évaluer son état. Quatre diagnostics sont obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique : Il évalue la consommation en énergie de votre logement. Le résultat de ce bilan doit être inscrit sur l’annonce de location.
- Etat des risques naturels, miniers et technologiques : Il indique si votre bien est dans une zone géographique à risques (zone inondable, zone industrielle, etc …).
- Etat des installations de gaz et d’électricité : Depuis 2017, vous devez faire vérifier l’état de vos installations de gaz et d’électricité s’ils ont plus de 15 ans.
- Constat des risques d’exposition au plomb : Ce dernier bilan est obligatoire seulement si le logement a été construit avant 1949. Si lors de l’inspection, des traces de plomb sont détectés, vous devrez refaire les peintures afin d’éviter toute intoxication (le document est valable 6 ans). Si aucune trace n’est détectée alors le document n’a pas de limite de validité.
Etablir un contrat de location
Afin de finaliser la location de votre logement. Vous devez signer un contrat de location avec votre locataire afin de formaliser de façon officielle votre engagement mutuel.
Avant de signer vous devez établir un état des lieux. Dans ce document vous devez signifier l’état de l’appartement ainsi que des équipements présents dans le logement. Cette formalité, obligatoire, vous protège contre d’éventuels abus et dégradation de l’appartement ou de la maison. A la fin du bail, vous devez faire un état de sortie. Cela marquera la fin de la location.
Assurer votre bien
Lorsque vous louez votre logement, vous devez savoir que le locataire doit assurer ses biens lorsqu’il entre dans un nouveau logement mais en tant que propriétaire du lieu. Vous devez assurer les murs de votre bien. Vous devez être assuré au titre de la responsabilité civile pour le logement en location.
En plus de cette assurance, helloprêt vous conseille de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Cette assurance vous protégera en cas de sinistre au cas où un dégât est lieu pendant que le logement est vide. Cette assurance protège des sinistres qui ne sont pas couverts par la copropriété, et celle du locataires.
L’assurance que vous devriez songer à prendre est l’assurance loyers impayés ou GLI (garantie des loyers impayés). Cette assurance a pour mission de vous rembourser les loyers au cas où vos locataires ne sont pas en mesure de régler la location. Cette assurance couvre également les frais de contentieux avec les loueurs.
Déclarer vos revenus locatifs
Avant d’être dans les règles, vous devez déclarer vos revenus liés à vos logements mis en location. Les sommes venant des revenus locatifs sont à comptabiliser au même titre que votre salaire ou autres. Vous devez donc déclarer le montant de vos loyers à l’Administration fiscale.
Vous devez cependant faire attention au régime fiscal auquel vous êtes soumis puisque suivant le logement que vous louez, vous êtes soumis à des régimes fiscales différents.
Quid de la location saisonnière ?
Les obligations du propriétaire
Comme pour une location classique, il est nécessaire de déclarer votre intention de louer votre bien à votre mairie, et ce peu importe où se situe votre propriété. Le signaler à votre mairie vous permettra de connaître les démarches nécessaires et les autorisations indispensables selon la zone géographique de votre bien.
Au niveau de la durée, un propriétaire ne peut louer sa résidence principale plus de 4 mois par an. En plus de cela, la location saisonnière ne doit pas excéder une saison, soit 3 mois. Au delà de ce délai, vous sortez du cadre de la location saisonnière.
Les règles à suivre pour une location saisonnière réussie
Après avoir effectuer les démarches auprès de votre mairie pour signaler la mise en location saisonnière de votre résidence principal, il vous faut obtenir un ERNMT, (état des risques naturels miniers et technologiques). Ce dernier doit dater de moins de 6 mois au moment de la location. Cette vérification permet de garantir au locataire de votre bien que le logement est sécurisé contre les risques naturels, miniers et technologiques. Par exemple, cela garantie que votre bien n’est pas dans une zone inondable. Ce papier doit être annexé au descriptif que vous donnerez à votre locateur.
Vous avez deux impératifs lorsque vous louez votre bien immobilier :
- signer avec votre locataire obligatoirement un bail
- signer un état descriptif des lieux.
Ces papiers permettent aux deux parties une assurance sur le temps de la location. Ils doivent être signés par les deux parties et indiquer le prix de la location.
Pour la sécurité de votre bien, vous devez également faire un état des lieux d’entrée et de sortie. L’état des lieux doit être détaillé afin de garantir que vos biens ne soient pas endommagés pendant la période de location de votre maison ou appartement.
Vous voilà maintenant en possession de tous les éléments pour mettre votre logement en location.
N’hésitez pas à contacter l’équipe Helloprêt pour plus d’informations.
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