Réaliser un investissement locatif en réduisant ses impôts grâce à la SCPI Malraux

Réaliser un investissement locatif en réduisant ses impôts grâce à la SCPI Malraux

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour réduire vos impôts sans pour autant assumer les contraintes de la gestion locative ? La SCPI Malraux est certainement une excellente solution pour ce faire. Avec les réductions d’impôt non plafonnées couplées à la diversification des actifs immobiliers d’une SCPI Malraux, ce type de SCPI fiscale vous permet d’effectuer un investissement locatif rentable à long terme.

Mais, qu’entend-on par SCPI Malraux ? Les avantages fiscaux valent-ils le coup ? Quels sont les risques ? C’est ce que nous allons voir ensemble !

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

La SCPI Malraux tient son nom de la loi Malraux visant à la préservation du patrimoine historique et esthétique français. Normalement applicable aux particuliers dans sa dimension fiscale, il est possible de bénéficier de cette loi en investissant dans une SCPI grâce au mécanisme de la transparence fiscale.

La notion de SCPI Malraux

La SCPI est une société civile de placement immobilier. Dans sa forme classique, son rôle premier est d’acheter, de vendre et de louer des immeubles dans le but d’en tirer des revenus distribuables sous la forme d’une quote-part aux associés. Ainsi, son fonctionnement est relativement similaire à une SCI ou à une SARL familiale sauf que le nombre d’associés est substantiellement plus élevé.

En effet, les parts de SCPI s’assimilent à des actifs financiers dont la performance est indexée sur la santé de son patrimoine immobilier. Chaque part détenue permet de toucher une partie des bénéfices réalisés par la société.

Les SCPI peuvent être classées en trois grandes catégories :

  • les SCPI de rendement dont le but est de générer des revenus locatifs ;
  • les SCPI de plus value avec pour objectif de générer des plus-values immobilières ;
  • les SCPI fiscales permettant de bénéficier de réduction d’impôts.

Ainsi, parmi la grande famille des SCPI fiscales, il est possible de citer la SCPI Pinel et la SCPI Malraux ayant pour objet de faire bénéficier de la réduction Malraux à l’ensemble des associés.

Bénéficier de la loi Malraux grâce à la transparence fiscale

Habituellement, les bénéfices d’une entreprise sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Puis, le résultat net (après paiement de l’impôt) est distribuable sous la forme de dividendes aux associés. Les dividendes s’ajoutent au revenu global de ces derniers dans la catégorie « revenu de capitaux mobiliers ». Il y a donc deux niveaux d’imposition : l’IS au niveau de société et l’IR (impôt sur le revenu) au niveau des associés. Outre cette problématique, une société à l’IS fait écran de sorte que la nature des revenus générés par la société ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux et niches fiscales reconnus aux particuliers.

À l’inverse, la SCPI est une société dite transparente c’est-à-dire qu’elle ne paye pas d’impôt sur les sociétés. L’impôt est liquidé entre les mains de chaque associé dans les catégories correspondantes à la nature des bénéfices réalisés. Ainsi, il est possible de bénéficier des crédits et réductions d’impôts reconnus aux particuliers dès lors que l’activité de la SCPI le permet.

En l’occurrence, la SCPI Malraux va avoir pour objet social la gestion et l’achat d’immeuble éligible au dispositif Malraux (que nous détaillerons par la suite). Tous les associés pourront donc obtenir des réductions d’impôt Malraux en fonction du nombre de parts détenues comme s’ils détenaient l’immeuble en direct.

Le fonctionnement de la SCPI Malraux

De par son objet, la SCPI Malraux dispose d’une durée de vie limitée. La vie d’une SCPI Malraux se déroule en 3 phases :

  • La période de souscription où les gérants de la SCPI Malraux cherchent de nouveaux investisseurs pour acheter les immeubles concernés par le dispositif et financer les travaux. La phase de souscription dure environ 4 ans. Pendant cette période la SCPI Malraux génère très peu de revenus sauf à considérer les produits de placement de trésorerie ;
  • La phase de location et gestion du patrimoine immobilier pendant 9 ans (il s’agit de l’engagement minimum pour obtenir la réduction d’impôt Malraux). Durant cette phase, les actifs immobiliers de la SCPI génèrent des revenus locatifs et permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 20% du montant total de la souscription (le montant de la réduction dépend de la part de travaux investis par la SCPI dans les immeubles éligibles au dispositif Malraux).
  • La phase de liquidation consiste à revendre les biens immobiliers et l’ensemble des actifs (2 ans minimum). La liquidation se traduit en principe par des plus-values immobilières imposables entre les mains des associés. Une fois la liquidation terminée, la SCPI est dissoute, les associés se voient gratifiés du boni de liquidation résultant de l’ensemble des liquidités encore détenues par la SCPI qui n’auraient pas été distribuées.

En cumulant ces différents cycles, la SCPI Malraux à une durée de vie d’environ 15 ans. Il s’agit donc d’un investissement sur le long terme qui ne saurait convenir à tous les épargnants. En effet, investir dans une SCPI Malraux est un investissement peu liquide pour plusieurs raisons :

  • les parts de SCPI ne sont pas cotées sur un marché boursier ;
  • les acheteurs de parts sociales de SCPI ne peuvent pas bénéficier de la réduction fiscale (seuls les souscripteurs le peuvent), ils s’orienteront donc de préférence vers des SCPI de rendement de sorte qu’il sera difficile de trouver une contrepartie (sauf à se faire racheter vos parts par la SCPI elle-même ou à décoter la valeur de votre investissement)
  • les avantages fiscaux consentis impliquent de louer les biens rénovés pendant 9 ans minimum. En cas de revente anticipée de vos parts, vous perdez le droit à la réduction fiscale et êtes tenu à son remboursement ;

Les avantages fiscaux et financiers des SCPI Malraux

Privilégier une SCPI Malraux à une SCPI de rendement, c’est bénéficier d’une réduction d’impôt significative tout en bénéficiant d’une rentabilité intéressante.

En effet, les critères d’obtention de la réduction Malraux sont difficiles à remplir si vous souhaitez investir seul puisque dans la plupart des cas, il faudra acheter un ensemble immobilier pour un coût particulièrement élevé.

Des rendements importants sur des actifs diversifiés

Contrairement à un investissement locatif en direct, la SCPI Malraux offre une certaine diversification en raison de l’importance de son patrimoine immobilier. Là où vous auriez dû immobiliser une somme importante sur un appartement, la SCPI Malraux permet de détenir une fraction d’un parc immobilier.

Dès lors, cette diversification permet de réduire le risque de l’investissement : si un appartement ne trouve pas de locataires, le loyer des autres permettra d’absorber la perte. À noter néanmoins que les immeubles détenus par les SCPI Malraux sont en principes localisés en France (du moins pour ceux qui ouvrent droit à la réduction d’impôt). Il y a donc une faible diversification géographique du patrimoine d’une SCPI Malraux.

Autre point, la SCPI Malraux offre la possibilité d’investir un montant réduit afin d’optimiser votre exposition à l’immobilier. En effet, lorsque vous investissez dans la pierre en direct, votre patrimoine est en principe surexposé au marché de l’immobilier puisque le montant de votre investissement locatif surpasse de loin votre patrimoine financier (livrets, assurance vie, PEA…) d’autant plus si vous êtes propriétaire de votre résidence principale.

Grâce à la SCPI Malraux, vous pouvez moduler votre investissement pour qu’il corresponde plus à votre réalité patrimoniale et vous fasse bénéficier de la réduction d’impôt en adéquation avec votre niveau d’imposition.

La défiscalisation des SCPI Malraux

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi dans des immeubles éligibles :

  • 30% du prix des travaux réalisés sur des immeubles situés dans un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), QAD (quartiers anciens dégradés) ou un quartier conventionné ;
  • 22% du prix des travaux réalisés sur les immeubles situés dans un PVAD (plan de valorisation de l’architecture du patrimoine.

À noter que la réduction peut être étalée sur un maximum de 4 ans si le montant de la réduction excède les impôts à payer. Il faudra par ailleurs vous engager à détenir les parts pendant au moins 9 ans sauf à perdre l’avantage fiscal obtenu.

Ceci étant, vous l’avez bien compris : lorsque vous investissez dans une SCPI Malraux, vous n’êtes pas maître de la réalisation des travaux et donc de la réduction des impôts en résultant.

Dès lors, pour qu’une SCPI soit considérée comme Malraux et vous permette dans une proportion satisfaisante de bénéficier de la réduction d’impôt, cette dernière doit fixer des conditions d’utilisation des fonds :

  • 65% du montant de la souscription doit être affecté à des travaux ouvrant droit à la réduction Malraux ;
  • 30% doivent être utilisés pour acquérir des immeubles éligibles au dispositif Malraux ;
  • le montant souscrit doit être investi par la SCPI 18 mois maximum après la souscription.

Selon ces critères, votre réduction d’impôt consécutive à la souscription de parts de SCPI se situera entre 18 et 20% dans la limite de 30 000 euros de réduction d’impôt étalable sur 4 ans. Ainsi, au-delà de 150 000 euros environ de souscription, l’euro supplémentaire investi n’augmentera pas le montant de votre réduction d’impôt.

Toutefois, vous pourrez trouver d’autres sources de réduction d’impôt via une SCPI Pinel ou d’autres niches fiscales. En effet, les réductions d’impôt Malraux ne sont pas soumises au plafond global des niches fiscales de 10 000 euros.

En d’autres termes, la SCPI Malraux est un excellent outil patrimonial pour réduire vos impôts tout en préservant le patrimoine immobilier historique français ! Néanmoins, en raison de l’absence de liquidité des parts de SCPI Malraux, il faudra veiller à disposer d’une épargne de précaution suffisante pour conserver les parts pendant toute la durée de vie de la société.

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Peut-on investir dans une SCPI Malraux à crédit ?

    En théorie, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI Malraux à crédit que ce soit avec un prêt amortissable ou un prêt in fine. Néanmoins, l’opération présente des risques de sorte que peu de banques seront prêtes à franchir le pas surtout si vous ne disposez pas d’un apport suffisant.

  • Quels avantages à investir dans une SCPI Malraux ?

    Les SCPI Malraux offrent deux avantages majeurs aux investisseurs : des rendements locatifs intéressants et une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi. En outre, c’est l’occasion de prendre part à la conservation du patrimoine architectural et esthétique français !