Nos conseils pour réussir votre premier investissement locatif

Vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif et vous êtes en quête de conseils ? Entre la stratégie d’investissement et le financement en passant par la fiscalité, on vous explique comment mettre la réussite de votre côté !

Définir votre stratégie d’investissement pour votre premier investissement locatif en tenant compte du couple rendement/risque

Selon les endroits où vous allez investir, les rendements locatifs ne seront pas les mêmes. Certains investisseurs vont chercher des biens proposant des rendements à deux chiffres (12 % par exemple) afin de rentabiliser le plus rapidement possible et dégager facilement un cashflow positif pour multiplier les investissements immobiliers (nous verrons plus tard le rôle du cashflow pour votre premier investissement locatif). Cette stratégie est parfois payante, mais implique une forte prise de risque pour un premier investissement locatif.

En effet, sauf anomalie du marché de l’immobilier, les rendements importants se font au prix de plusieurs types de risque immobilier dont notamment :

la vacance locative (le bien subit un turn over de locataires de sorte que plusieurs mois dans l’année ne sont pas loués) ;
le risque de dégradation et le défaut d’entretien du bien. Certains profils de locataire sont moins susceptibles d’entretenir votre bien et d’en faire un usage normal. C’est malheureux, mais il faut en avoir conscience sans pour autant entrer dans de vieux clichés primaires…
le risque de loyers impayés. Ce type de risque concerne malheureusement les personnes les moins fortunées qui n’ont pas la chance de pouvoir proposer une caution personnelle. Il est néanmoins possible de se prémunir contre ce risque avec une assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI).

Bref, ces risques peuvent créer un décalage entre les rendements calculés sur le papier et la réalité de votre premier investissement locatif. C’est pourquoi, nous avons tendance à classer les investissements immobiliers en plusieurs catégories selon le profil de risque et vos objectifs de rendement pour votre premier investissement locatif.

L’investissement locatif patrimonial, le choix de la sécurité pour votre premier investissement

Le placement patrimonial est l’investissement locatif sécurité par défaut. Il vous propose un faible rendement locatif (entre 2 et 4 %), mais de faibles risques locatifs au regard des locataires cibles. De même, il s’agit de biens immobiliers qui prennent de la valeur en continu en raison de leur qualité et de leur emplacement premium dans des villes dont le prix au m2 est déjà élevé (Paris, Lyon, Nice, Versailles…). Les locataires cibles sont principalement des familles de cadre supérieur ou des jeunes actifs diplômés.

Ainsi, en guise de premier investissement locatif, le patrimonial est la meilleure manière de pérenniser votre patrimoine sur le long terme. Mais, il faudra prévoir un apport important pour acquérir ce type de bien pour éviter de trop affecter votre capacité d’emprunt, sans quoi il sera difficile de multiplier les investissements locatifs par la suite.

L’investissement locatif équilibré, une bonne solution pour un premier investissement locatif

L’investissement locatif équilibré propose des rendements locatifs allant de 4 à 7 % par an. Il s’agit par exemple d’appartements dans des villes de taille moyenne situées à des emplacements stratégiques. Les locataires cibles peuvent être des familles avec plusieurs enfants souhaitant vivre proches des centres-villes.

D’autres modes d’investissements locatifs peuvent proposer cette structure de rendement tels que les collocations ou le coliving dans de grandes villes.

En raison du rendement relativement élevé, votre apport personnel n’a pas besoin d’être prépondérant. Vous conservez ainsi une capacité d’emprunt satisfaisante pour faire d’autres investissements locatifs.

L’investissement locatif agressif, un pari risqué

Avec un fort rendement affiché au-delà de 10 %, il faudra surtout être méfiant et chercher la raison pour laquelle le rendement apparaît aussi élevé (quel est le risque sous-jacent ?).

Les belles opportunités peuvent exister, mais attention à ne pas les confondre avec des pièges abscons ! S’il s’agit de votre premier investissement locatif, mieux vaut vous faire la main sur des investissements moins risqués.

Premier investissement locatif : choisir entre immobilier neuf ou ancien

L’autre point important pour votre premier investissement locatif est de choisir entre achat dans l’ancien ou dans le neuf. Cela va dépendre de vos objectifs.

L’immobilier neuf pour un premier investissement locatif

Comme son nom l’indique, le neuf vous permet d’investir dans un bien immobilier en parfait état répondant aux normes actuelles et proposant des performances énergétiques bien supérieures à l’ancien. Autant de caractéristiques qui sauront séduire vos futurs locataires.

Néanmoins, côté rendement, le neuf est beaucoup plus cher que l’ancien (en raison notamment de la TVA de 20 % sur le prix de vente). Il est alors difficile dans de nombreux cas de tirer un rendement locatif satisfaisant. Il faudra d’ailleurs attendre plusieurs années avant que la hausse du marché de l’immobilier absorbe cette surcote. Mais, des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel peuvent résoudre une partie du problème grâce à des réductions d’impôt (à noter néanmoins que les loyers praticables sont alors plafonnés).

Les avantages de l’ancien pour un premier investissement locatif

L’ancien permet d’investir dans des biens situés à des emplacements premium pouvant séduire un large spectre de locataires potentiels pour un loyer élevé. Le prix d’acquisition est plus bas que dans l’ancien de sorte que les rendements locatifs s’en trouvent dopés.

Il est aussi possible d’envisager des travaux de rénovation qui pourront drastiquement augmenter la valeur de revente du bien immobilier tout en optimisant la fiscalité de vos revenus locatifs.

Sauf cas particulier, l’ancien pour un premier investissement locatif est généralement un choix à privilégier en raison du potentiel de rentabilité à court terme grâce aux travaux.

Le financement de votre premier investissement locatif

Pour réussir votre premier investissement locatif, nous vous conseillons vivement de passer par la case financement afin de démultiplier votre rentabilité. Il faudra néanmoins veiller à l’état de votre cashflow notamment en modulant la durée d’emprunt et en prévoyant un apport suffisant.

Le rôle du financement pour doper votre rentabilité nette

L’un des plus gros avantages de l’investissement immobilier tient à la possibilité d’être financé à crédit avec un prêt immobilier. Au lieu d’avoir à épargner pendant 30 ans 200 000 euros pour faire un investissement locatif, vous pouvez l’effectuer maintenant en payant seulement des mensualités de crédit. Vous profitez d’une rentabilité calculée sur 200 000 euros alors même que vous ne disposez pas de cette somme : c’est ce qu’on appelle l’effet levier immobilier.

Aussi, bien que le financement génère des intérêts à la charge de l’emprunteur, ces derniers sont déductibles de vos revenus locatifs de sorte que vous baissez l’assiette vos revenus locatifs imposables.

Pour votre premier investissement locatif (comme pour votre dernier), vous auriez tort de vous priver d’un financement quand bien même vous disposeriez de l’épargne suffisante.

L’apport personnel et de la durée d’emprunt pour optimiser votre cashflow

Pour votre premier investissement locatif, il vous faudra néanmoins prévoir un apport personnel pour plusieurs raisons :

couvrir les frais d’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, frais d’agence…). La banque accepte plus facilement de financer des projets immobiliers où l’emprunteur effectue un apport de 10 % minimum ;
améliorer le cash flow de votre investissement locatif.

En effet, votre premier investissement locatif devra présenter un cashflow limitant au maximum votre effort d’épargne. Le cashflow se définit comme l’écart entre les entrées et sorties de trésorerie de votre investissement. Grosso modo, il correspond à l’écart entre les loyers perçus et les mensualités d’emprunt (augmenté des différentes charges). Si le loyer perçu est supérieur aux mensualités d’emprunt et charges, on dit que le cashflow est positif : vous n’avez pas à compléter l’écart chaque mois avec votre salaire par exemple.

Forcément, un cashflow positif est une situation très confortable financièrement (surtout pour un premier investissement locatif) puisque vous pourrez emprunter à nouveau pour effectuer un autre investissement locatif ou acheter votre résidence principale. Ainsi, l’apport vous permet de réduire le montant de l’emprunt pour faire correspondre les mensualités à votre objectif de cashflow.

Outre l’apport, vous pouvez jouer sur la durée d’emprunt afin de réduire le poids de vos mensualités en les étalant sur un temps plus long, mais ce sera au prix d’un volume d’intérêt plus important.

Premier investissement locatif : location meublée ou location nue ?

Enfin, pour votre premier investissement locatif, il faudra vous projeter sur le type de location en fonction de plusieurs critères dont notamment :

les attentes de vos locataires cibles
le régime fiscal applicable

Globalement, votre choix se fera entre location nue, adaptée aux locataires souhaitant s’installer sur le temps long (limitant théoriquement le turnover et donc la vacance locative) et la location meublée, pour des locataires souhaitant s’installer sur des périodes de temps plus courtes telles que des étudiants ou des jeunes actifs en mobilité professionnelle.

Selon le type de location choisie, vous dépendrez d’un régime fiscal différent :

le régime LMNP ou LMP (peu probable pour un premier investissement locatif) pour la location meublée. Ce régime fiscal permet dans certains cas de supprimer l’imposition sur vos revenus locatifs ;

Le régime des déficits fonciers pour les locations nues permettant notamment de dégager des déficits fonciers imputables sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros.