Loi Cosse 2021 : défiscaliser en investissant dans l’immobilier

Vous cherchez à investir dans l’immobilier en limitant l’impact de la fiscalité sur vos revenus fonciers ? Le dispositif fiscal « Louer abordable » de la loi Cosse est peut-être une bonne solution pour vous.

Proposant une déduction fiscale forfaitaire jusqu’à 85 % de vos revenus fonciers, la loi Cosse peut être une alternative intéressante au Pinel ancien au dispositif Denormandie. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels sont les avantages fiscaux ? Est-ce une solution viable pour un investissement locatif ?

Nous allons faire le point ensemble sur le dispositif Cosse de 2021.

Qu’est-ce que le dispositif fiscal issu de la loi Cosse ?

Introduit par la loi de finances rectificative de 2016, le dispositif « louer abordable » (ou loi Cosse) est l’une des traductions des politiques incitatives aux particuliers pour investir dans l’immobilier afin d’améliorer l’offre de logement à destination des ménages modestes.

Remarque : Il est possible d’en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2022, mais rien n’empêche les prochaines lois de finances de prolonger le dispositif.

Comme son nom l’indique, le dispositif louer abordable vise à vous inciter à mettre en location un logement à un loyer inférieur au prix du marché en contrepartie d’une fiscalité plus attractive prenant la forme d’une déduction forfaitaire (nous allons voir ce que c’est). 

Ainsi, le dispositif de la loi Cosse doit pouvoir proposer un avantage fiscal suffisant pour compenser la perte de loyer sinon, autant s’orienter vers un autre dispositif tel que Pinel ancien ou Denormandie.

Louer en loi Cosse implique néanmoins de signer une convention (un contrat) avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pour chaque logement.

La déduction fiscale forfaitaire des loyers grâce à la loi Cosse 2021

Contrairement à Pinel et Denormandie, proposant une réduction d’impôt, le dispositif « louer abordable » propose une déduction fiscale forfaitaire applicable sur les revenus fonciers issus des logements ayant fait l’objet d’une convention avec l’ANAH.

Le principe de la déduction fiscale

Il ne faut pas confondre déduction fiscale et réduction fiscale, la méthode et la base de calcul sont différentes. La réduction fiscale (Pinel et Denormandie) s’applique sur les impôts à payer tandis qu’une déduction fiscale diminue les revenus perçus imposables, avant calcul de l’impôt dans les tranches marginales.

Ainsi, la déduction fiscale de la loi Cosse s’applique sur le montant des loyers perçus pour venir en réduire le montant imposable. Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de loyer par an dans le cadre du dispositif louer abordable et si vous bénéficiez d’une déduction de 35 %, vous serez imposé seulement sur 7 500 euros. 

En plus de cette déduction, il est aussi possible de déduire les charges d’exploitation et certains travaux au titre des déficits fonciers. 

Remarque : Plus votre tranche marginale de l’impôt est élevée, plus les déductions fiscales sont intéressantes.

Le montant de la déduction Cosse 

Le montant de la déduction Cosse dépend de deux facteurs :

  • la zone où se situe le logement (Zone Abis, A, B1, B2 et C)
  • le type de convention signée avec l’ANAH en fonction du type de loyer maximal praticable. 

Ainsi, dans les zones A bis, A et B1 le montant de la déduction Cosse est de : 

  • 30 % des revenus fonciers bruts pour une location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
  • 70 % des revenus fonciers bruts pour les conventions à loyer social et très social
  • 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative 

Remarque : L’intermédiation locative consiste à confier son bien à un tiers (une agence immobilière sociale ou une association agréée). Vous pourrez au passage bénéficier d’une prime d’intermédiation locative de 1 000 euros et éventuellement, d’une prime de réservation de 2 000 ou 4 000 euros.

Pour les zones B2, le montant de la déduction Cosse est de : 

  • 15 % des revenus fonciers bruts pour une location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
  • 50 % des revenus fonciers bruts pour les conventions à loyer social et très social
  • 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative

Pour les zones C :

  • 50 % des revenus fonciers bruts pour les conventions sociales et très sociales à condition de réaliser des travaux d’amélioration (déductibles des revenus fonciers) 
  • 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative

loi cosse

Remarque : les déductions forfaitaires de la loi Cosse échappent au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.

La possibilité de cumuler déficits fonciers et déduction Cosse

Les charges et travaux déductibles peuvent être supérieurs à vos revenus fonciers imposables.

Dans ce cas, vous générez ce qu’on appelle des déficits fonciers déductibles à hauteur de 15 300 € par an grâce à la loi Élan de novembre 2018 (au lieu de 10 700 € au régime normal) sur vos autres sources de revenus (votre salaire par exemple). 

Si vous dépassez le plafond des 15 300 € en raison notamment de la réalisation de travaux importants d’amélioration du logement sur une année, vous pouvez reporter l’excédent pendant 6 ans dans la limite de 15 300 € par an.

Ainsi, le dispositif « louer abordable » trouve un avantage notable dans cette savante combinaison entre déficit foncier et déduction de la base imposable de vos revenus fonciers.


Exemple
 : Imaginons que vous souhaitiez louer un logement de 70 m2 dans la zone C après avoir signé une convention à caractère social avec l’ANAH. Vous pouvez alors bénéficier d’une déduction de 50 % sur vos revenus fonciers bruts.

Comme nous le verrons, vous ne pourrez pas louer votre logement plus de 7,20 € / m2 soit un loyer mensuel total de :

  • 70 x 7,2 = 504 € / mois
  • vos revenus fonciers bruts annuels s’élèveront alors à 504 x 12 = 6 048 €

Il convient alors d’appliquer la déduction Cosse de 50 % soit :

  • 6 048 x 0,5 = 3 024 €

Si vous avez bien suivi, pour louer en zone C dans le cadre de la loi Cosse vous devez justifier de la réalisation de travaux d’amélioration. Ces travaux sont déductibles de vos revenus fonciers. Partons du principe qu’ils ont coûté 200 € / m2 soit 14 000 €.

Sans compter les autres charges (intérêts d’emprunt, gestion locative, etc.), le montant de vos revenus fonciers nets s’élèvent la première année à : 

  • 3 024 - 14 000 = - 10 976 € soit 10 976 € de déficit foncier déductible sur vos autres sources de revenus.

Si votre tranche marginale de l’impôt est de 30 % et que vous vivez seul, votre économie d’impôt sera d’environ 10 976 € x 0,3 = 3 292 €

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la déduction Cosse 2021 ? 

Outre la signature d’une convention avec l’ANAH, pour bénéficier de la loi Cosse, le logement doit respecter certaines conditions en termes de caractéristiques et de loyer. De plus, il faudra sélectionner des locataires respectant un plafond de ressource en fonction de la zone et de la composition du ménage.

Les conditions tenant au logement

Pour être éligible au dispositif Cosse, le logement doit répondre à plusieurs critères :

  • être loué nu (non meublé)
  • être dédié à la résidence principale du locataire
  • respecter des conditions de performance énergétique fixée par arrêté 

De plus, le loyer pratiqué doit respecter les plafonds ci-dessous en fonction du type de convention signée avec l’ANAH.

Plafond de loyer du dispositif Cosse

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Secteur intermédiaire 17,43 € / m2 12,95 € / m2 10,44 € / m2 9,07 € / m2 9,07 € / m2
Secteur social 12,19 € / m2 9,38 € / m2 8,08 € / m2 7,76 € / m2 7,20 € / m2
Secteur très social 9,49 € / m2 7,30 € / m2 6,29 € / m2 6,29 € / m2 5,59 € / m2

Les conditions tenant au locataire 

Le logement ne peut être loué à un membre de votre famille (ascendant, descendant). De plus, pour la sélection du locataire, il faudra respecter le plafond de ressource en fonction de la convention signée avec l’ANAH, de la zone géographique du logement et de la composition du ménage.

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer intermédiaire en 2020

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 €

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer social en 2020

  Paris et communes de petite couronne Ile-de-France (hors paris et commune limitrophe) Autres régions de la métropole
Personne seule 24 006 € 24 006 € 20 870 €
Couple 35 877 € 35 877 € 27 870 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 47 031 € 43 127 € 33 516 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 56 152 € 51 659 € 40 462 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 66 809 € 61 154 € 47 599 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 75 177 € 68 817 € 53 644 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e 8 377 € 7 668 € 5 983 €

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer très social en 2020

  Paris et communes de petite couronne Ile-de-France (hors paris et commune limitrophe) Autres régions de la métropole
Personne seule 13 207 € 13 207 € 11 478 €
Couple 21 527 € 21 527 € 16 723 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 28 218 € 25 876 € 20 110 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 30 887 € 28 412 € 22 376 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 36 743 € 33 637 € 26 180 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 41 349 € 37 850 € 29 505 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e 4 607 € 4 216 € 3 291 €