Faut-il louer sa résidence principale pour en acheter une autre ?

Si vous souhaitez acheter une nouvelle résidence principale, deux options s’offrent à vous : revendre votre ancienne résidence principale ou louer votre résidence principale pour en acheter une autre.

La première possibilité est certainement la plus simple à mettre en œuvre grâce au prêt relais ou au prêt achat revente. Il est néanmoins possible de transformer votre résidence principale en investissement locatif si vous disposez de la capacité d’emprunt nécessaire pour en acheter une nouvelle. Reste à savoir si au regard de votre situation, cette opération est souhaitable !

Vérifier la viabilité de la mise en location de votre résidence principale

Avant d’entamer les démarches pour mettre en location votre ancienne résidence principale, il est important de vérifier que votre opération est viable sur le papier : le rendement locatif de votre résidence principale est-il satisfaisant ? Dégagez-vous un cashflow immobilier ? Disposez-vous de la capacité d’emprunt suffisante pour acheter votre nouvelle résidence principale ?

La distinction entre résidence principale et investissement locatif

À l’époque, vous avez peut-être choisi votre résidence principale sur des critères spécifiques éloignés des considérations propres aux investissements locatifs. En effet, faire un investissement locatif ou acheter sa résidence principale sont deux objectifs distincts impliquant des critères de sélection parfois antinomiques. 

Par exemple, pour un investissement locatif, il est préférable de s’orienter sur des biens d’une configuration classique avec des matériaux peu chers et résistants aux éventuelles négligences des locataires (carrelage, placoplatre…). En bref, la sélection d’un bien pour un investissement locatif se fait sur des critères objectifs afin de plaire à un panel large de potentiels locataires. 

À l’inverse, votre résidence principale est souvent sélectionnée selon des critères subjectifs pour que vous vous sentiez au mieux chez vous. Il est alors possible de s’accommoder d’achat de bien atypique « coup de cœur ». De plus, les matériaux utilisés sont sélectionnés selon vos goûts pour un usage précautionneux, quitte à y mettre le prix… 

C’est la raison pour laquelle la plupart des spécialistes parlent d’investissement immobilier par objectif : acheter une résidence principale ne répond pas au même objectif qu’un investissement locatif de sorte qu’il ne serait pas opportun de les substituer.

Ceci étant, votre résidence principale peut très bien présenter les caractéristiques d’un bon investissement locatif.

Les critères pour louer sa résidence principale afin d’en acheter une autre

La mise en location de votre résidence principale implique que le bien est en mesure de séduire des locataires potentiels à un loyer intéressant tout en limitant le turn-over et les vacances locatives.

Ainsi, il faudra que vous fassiez votre étude de marché afin de déterminer notamment :

  • la demande locative pour le bien en question ;
  • le public cible (étudiants, famille de 4 enfants…) ;
  • le nombre de bien mis en location similaire au vôtre ;
  • la valeur locative de votre bien ;
  • la valeur à la vente de votre bien…

Lire aussi : Tout savoir sur l’investissement locatif

Ainsi, si votre résidence principale s’adresse à une grande famille de 4 enfants, le public cible est relativement restreint. Selon la valeur du bien et la concurrence en vigueur, il est peut-être préférable de le vendre plutôt que de le louer.

À l’inverse, si votre résidence principale est un studio au sein d’une ville étudiante, sa mise en location peut être particulièrement viable. 


En tout état de cause, n’oubliez pas qu’il est toujours possible de revendre votre résidence principale et utiliser une partie du pactole pour faire un investissement locatif. En agissant de la sorte, vous avez la garantie de sélectionner un bien pour votre investissement locatif en répondant avec précision à l’ensemble des critères objectifs.

L’importance de la capacité d’emprunt pour louer sa résidence et en acheter une autre

À partir du moment où vous vendez votre résidence principale, il faudra vous en trouver une autre. Dès lors, sauf à privilégier à nouveau la location (ce qui peut être viable dans certains cas, en témoigne notre article sur acheter ou louer votre résidence principale), vous devez disposer des ressources suffisantes pour effectuer ce nouvel achat immobilier sans revendre votre ancienne résidence principale. 

Dans la plupart des cas, cela se traduit par un nouveau crédit immobilier.

Or, il est probable que vous soyez encore endetté pour l’achat de votre première résidence principale. Dès lors, disposez-vous de la capacité d’emprunt adéquat pour acheter votre nouvelle résidence principale ?

Simulez votre capacité d’emprunt

La notion de capacité d’emprunt et de taux d’endettement

La capacité d’emprunt est une notion clé pour envisager la mise en location de votre résidence principale afin d’en acheter une autre. Elle représente la somme que vous pouvez emprunter en fonction de votre revenu disponible en tenant compte principalement de votre taux d’endettement.

Dès lors, si vos mensualités de remboursement dépassent 35 % de vos revenus, il est peu probable que la banque décide de vous prêter de quoi acheter votre nouvelle résidence principale. Il faut néanmoins intégrer dans le calcul les revenus locatifs issus de la mise en location de votre résidence principale.

Par contre, si vous avez déjà remboursé le prêt de votre résidence principale, vous n’aurez aucune difficulté à emprunter pour en acheter une nouvelle d’autant que vous pourrez par exemple souscrire une hypothèque ou une IPPD afin de garantir le nouveau prêt immobilier. Il ne reste plus qu’à déterminer le montant empruntable !

Lire aussi : Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un second emprunt immobilier ?

La prise en compte des revenus locatifs de votre ancienne résidence principale dans le taux d’endettement

La capacité d’emprunt tient compte de vos différentes sources de revenus régulières :

  • vos revenus professionnels (salaires, bénéfices…) ;
  • 70 % des revenus locatifs.

Calculer votre taux d’endettement

Ainsi, la mise en location de votre résidence principale pour l’achat d’une nouvelle implique inévitablement d’augmenter vos revenus et donc de baisser votre taux d’endettement.

La question sous-jacente reste de savoir si les loyers perçus sont suffisants pour vous permettre d’emprunter suffisamment pour l’achat de votre nouvelle résidence principale.

La situation idéale serait de dégager un cash flow positif (loyers supérieurs aux mensualités du prêt), ce qui est possible si le marché de l’immobilier s’est bien valorisé pendant que vous habitiez dans votre logement ou que votre apport initial était important.

Dans le cas contraire, votre taux d’endettement pourrait être impacté de manière trop importante de sorte que vous ne disposez pas d’une capacité d’emprunt suffisante. Toutefois, vous avez peut-être bien épargné entre-temps ou augmentez vos revenus professionnels de sorte que votre capacité d’emprunt s’en trouve améliorée pour l’achat d’une nouvelle résidence principale.

En tout état de cause, il convient de faire une étude au cas par cas afin de vérifier spécifiquement les conditions de financement de votre nouveau projet après la mise en location de votre résidence principale.

Le regroupement de crédit pour optimiser votre capacité d’emprunt

À partir du moment où vous comptez souscrire un prêt supplémentaire, il est possible d’envisager un regroupement de crédit afin d’optimiser votre capacité d’emprunt. Cette méthode consiste à regrouper plusieurs crédits en une seule mensualité quitte à modifier la durée de certains crédits dans l’opération afin d’optimiser l’impact des mensualités sur votre taux d’endettement.

Dès lors, votre ancien prêt immobilier et votre nouveau se trouvent imbriqués l’un et l’autre de sorte que vous gagnez en visibilité sur l’impact de l’opération sur vos finances !

Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits

Les contraintes liées à la mise en location de sa résidence principale pour en acheter une autre

Vous disposez de la capacité d’emprunt suffisante et votre résidence principale présente les critères d’un bon investissement locatif ? L’étape ultime avant de vous lancer dans la location de votre résidence principale pour en acheter une autre est de vous assurer que vous êtes prêt à assumer les contraintes d’une telle opération.

La phase de transition entre la mise en location de votre résidence principale et l’achat d’une nouvelle

La première contrainte tient à la phase transitoire entre la mise en location et l’achat de votre nouvelle résidence principale. Cette situation est théoriquement compliquée puisqu’une mise en location avant l’achat de votre nouveau logement implique que vous soyez à la rue… 

À l’inverse, si vous ne trouvez pas de locataire assez rapidement (carence locative), vos deux mensualités de remboursement (même regroupées) peuvent être trop impactantes sur vos finances.

Il est donc impératif que vous disposiez d’une épargne de précaution suffisante (entre 3 mois et 1 an de loyer en fonction de la tension locative) pour faire face au risque de carence locative.

La perte de l’exonération sur la plus-value immobilière

En mettant en location votre ancienne résidence principale, vous perdez l’avantage fiscal fort intéressant de l’exonération d’impôt sur votre plus-value immobilière.

En effet, ce dispositif fiscal est exclusivement applicable pour la vente de votre résidence principale.

Ainsi, il convient de faire quelques simulations pour mesurer les pertes découlant de ce changement d’usage. Selon les conclusions, il peut être préférable de vendre votre résidence principale plutôt que de la mettre en location.

Lire aussi : Comment calculer sa plus-value immobilière ?

La gestion locative de votre ancienne résidence principale

Cela va de soi, la mise en location de votre résidence principale vous fait rentrer dans le cercle des propriétaires bailleurs. Bien que cela ne soit pas un travail à temps plein, la mise en location d’un bien immobilier implique une gestion locative régulière pour s’occuper notamment des problématiques rencontrées par vos locataires. 

Vous pouvez néanmoins déléguer cette tâche à une agence immobilière ou à un intermédiaire de confiance moyennant paiement. Forcément, en agissant de la sorte, vous impactez la rentabilité de votre opération.