Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

À partir du moment où vous envisagez d’effectuer des travaux sur des biens immobiliers mis en location, vous pouvez éventuellement générer des charges déductibles pour réduire vos impôts. En effet, si vous êtes au régime foncier réel et que vous réalisez des travaux sur des biens loués nus, une partie des travaux réalisés pourra être déductible de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global dans une certaine limite en cas d’excédent. Une véritable aubaine !

Mais attention, tous les travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Il convient alors d’identifier les travaux déductibles de ceux qui ne le sont pas.

Alors, comment défiscaliser grâce aux travaux ? Quels sont les travaux éligibles à la défiscalisation ?

Les 3 grandes catégories de travaux

Pour vous amener progressivement dans le vif du sujet, il convient de distinguer plusieurs types de travaux. Cette distinction est particulièrement importante puisque certains travaux sont déductibles des impôts sur le revenu, là où d’autres ne le sont pas.

Dès lors, l’administration fiscale distingue 3 types de travaux :

• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les travaux d’amélioration ;
• les travaux de construction et d’agrandissement.

Nous allons passer au crible ces types de travaux pour vous donner une vue d’ensemble sur les travaux que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers ! Mais d’abord, intéressons-nous au fonctionnement de la déductibilité des charges de vos revenus.

Revenus fonciers et charges déductibles : comment ça fonctionne ?

Pour que vous compreniez mieux le fonctionnement de la déduction de travaux et des charges, il faut faire quelques brefs rappels sur les bases de la déduction en matière de revenus fonciers. Pour ce faire, un seul régime est possible : le régime réel.

De plus, pour être déductibles de vos revenus fonciers, les charges engagées doivent être en lien avec l’exploitation d’un bien immobilier loué nu (générant des revenus fonciers) et ne pas avoir donné lieu à un autre avantage fiscal particulier ou avoir été répercutées financièrement sur le locataire. Ainsi, comme nous le verrons, toutes les charges et notamment celles de travaux ne sont pas déductibles.

Le choix du régime réel pour la déduction des travaux et charges

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition pour vos revenus locatifs :

• le régime micro foncier ;
• le régime réel.

Le régime micro foncier est un régime fiscal faisant place à la simplicité : vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour en tenir compte. Plutôt pratique si vous louez un bien immobilier nu sans effectuer de travaux et que vos charges locatives (et d’intérêts d’emprunt) représentent moins de 30 % de vos revenus fonciers.

Par contre, le régime micro foncier ne permet pas de déduire le prix des travaux fiscalement déductibles qui, dans certains cas, peuvent représenter plus de 30 % de vos revenus locatifs. Pour déduire les travaux au titre de l’impôt sur le revenu, il faudra alors être au régime réel.

Bref rappel sur la déduction des déficits fonciers sur le revenu global

En déduisant fiscalement vos travaux et autres charges déductibles, il est possible que ces dernières dépassent le montant total de vos revenus fonciers. Ainsi, si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, on parlera de déficit foncier.

Le déficit foncier a la particularité d’être déductible fiscalement sur vos autres revenus (revenu global) dans la limite de 10 700 euros la première année. Autrement dit, si votre déficit foncier est de 9 000 euros et que votre salaire net imposable est de 30 000 euros, vous serez imposable sur 21 000 euros. Pas mal non ?

Si vous dépassez le seuil des 10 700 euros, sachez que vous pouvez reporter le surplus de déficit sur vos revenus fonciers les 10 années suivantes. 

Le régime des déficits fonciers est l’un des atouts majeurs de l’investissement locatif dans l’ancien et de la location nue.

Lire aussi : Quelle fiscalité pour les déficits fonciers ?

Les travaux peuvent donc être une formidable opportunité financière en ce qu’ils vous permettent de réduire votre revenu imposable tout en valorisant votre bien immobilier. Vous gagnez donc sur les deux tableaux ! Mais, tous les types de travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Focus donc sur les 3 catégories de travaux :

• travaux d’entretien et de réparation ;
• travaux d’amélioration ;
• travaux de construction et d’agrandissement.

Les dépenses des travaux d’entretien et de réparation : déductible du revenu foncier

Les dépenses d’entretien et de réparation réalisées sur un bien immobilier donné en location nue sont en principe déductibles de vos revenus fonciers.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont des travaux effectués dans le but de maintenir ou de remettre en bon état un bien immobilier pour un usage normal. Par exemple, sont considérées comme des dépenses d’entretien : 

• les dépenses de traitement des charpentes contre les insectes xylophages (on a des courtiers biologistes chez Helloprêt ;) ) 
• les diagnostics divers (amiante, plomb, etc.)
• les dépenses d’entretien des parties communes à la charge du propriétaire (et non du locataire)

Quant aux travaux de réparation, il s’agit par exemple :

• de la remise en état d’un mur du réseau électrique, des toitures, d’une cuisine existante, etc. ;
• de la réfection des peintures intérieures et extérieures (non répercuté sur le locataire) ;
• la réparation d’une façade extérieure ;
• réparation ou remplacement de la chaudière ;
• remise en état du gros œuvre. 

Le cas particulier des dépenses locatives

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien sont normalement à la charge du locataire en vue de l’entretien de son logement (article 1754 du Code civil). En principe, les dépenses locatives ne sont pas déductibles des revenus fonciers sauf 3 exceptions :

• les dépenses sont liées à la vétusté ou à la force majeure ; 
• les dépenses sont effectuées pour faciliter la location ;
• les dépenses n’ont pas été récupérées sur le locataire.

Les dépenses des travaux d’amélioration : déductible du revenu foncier

En principe, les dépenses d’amélioration sont non déductibles. Toutefois, lorsqu’elles sont effectuées sur des locaux à usage d’habitation, le propriétaire peut déduire les dépenses d’amélioration. Dès lors, si votre investissement locatif porte sur un logement loué à des fins d’habitation, vous pouvez déduire les travaux d’amélioration de vos revenus fonciers.

Les dépenses d’amélioration sont des travaux visant à apporter à un bien immobilier un équipement ou un élément de confort supplémentaire sans pour autant modifier la structure du bien.

Il n’est plus question ici de préserver l’existant comme avec les dépenses de réparation, mais véritablement d’améliorer les conditions d’habitation du logement.

Ainsi, il est par exemple considéré comme une dépense d’amélioration :

• la rénovation d’une salle de bain ;
• la pose d’une nouvelle cuisine (à l’exception de l’électroménager sauf s’il est stipulé dans le bail la mise à disposition de tels équipements) ;
• la création d’un tout-à-l’égout ;
• la reprise des fondations de l’immeuble ;

Les dépenses de travaux de construction et d’agrandissement : non déductible du revenu foncier

Sauf exception, les dépenses de construction et d’agrandissement sont par principe non déductibles de vos revenus fonciers. Sauf à bénéficier d’un dispositif d’amortissement type Pinel, Denormandie, etc, vous ne pourrez pas déduire les charges engagées dans la construction et d’agrandissement de votre bien locatif.

Les travaux de construction et d’agrandissement s’entendent fiscalement comme les travaux de gros œuvres et les travaux d’aménagement des intérieurs visant notamment à accroître la surface habitable. Il s’agit aussi des travaux de démolition totale ou partielle d’un immeuble. Dès lors que vous envisagez des travaux de transformation, la partie gros œuvre ne sera pas déductible de vos revenus fonciers.

Par exemple, est considéré comme travaux de construction et d’agrandissement : 

• la surélévation d’un immeuble ;
• la démolition des planchers, toitures en vue de leur réfection en vue de changer la disposition des espaces.

Bien qu’il soit impossible de déduire de vos revenus fonciers les travaux de construction et d’agrandissement, il est néanmoins possible de les retrancher sur le montant de votre plus-value immobilière. En effet, ils peuvent venir alors en majoration du prix d’acquisition de votre bien locatif.

Les frais et charges déductibles rattachables aux travaux d’entretien et de réparation

Lorsque vous réalisez des travaux d’entretien et de réparation, vous pouvez faire appel à différents prestataires réalisant notamment des missions de conseils. Bien qu’intervenant à l’occasion des travaux, ces prestations sont considérées comme des charges déductibles de vos revenus fonciers. 

De même, la réalisation de travaux d’entretien et de réparation peut impliquer des charges diverses supplémentaires qui n’entrent pas directement dans la catégorie travaux.

Il s’agit par exemple :

• des honoraires de l’architecte responsable de la maîtrise d’ouvrage. À noter que la maîtrise d’œuvre peut être réalisée par d’autres corps de métiers tels que des ingénieurs en bâtiment ;
• les indemnités d’éviction payées à des locataires pour la réalisation de travaux
• les frais de relogement de locataires

Attention toutefois, ces frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers s’ils sont rattachables à des dépenses d’amélioration non déductible ou des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.

Comment distinguer les travaux d’amélioration et les travaux de construction ?

Cette problématique est assez courante puisqu’il peut être difficile de différencier travaux d’amélioration et de construction en raison de leur nature parfois assez proche. Par exemple, la réfection d’une salle de bain peut impliquer de monter des parois voire d’en démolir certaines (construction) en plus de créer un tout-à-l’égout (dépense d’amélioration).

Ainsi, il est possible que les travaux dans leur ensemble comprennent de l’amélioration et de la construction.

Dans ce cas, il faudra ventiler les travaux déductibles de ceux qui ne le sont pas. Comment faire la distinction ?

Pour permettre la déduction, il faudra prendre soin de dissocier les factures relevant des travaux d’amélioration de celles relevant des travaux de construction en se référant aux définitions de l’administration fiscale propres à chaque type de dépenses.  

Les travaux réalisés en copropriété sont-ils déductibles ?

Le coup classique : vous achetez un appartement dans un immeuble et la copropriété décide d’engager des travaux sur les parties communes. Ces travaux sont-ils déductibles ?

Les travaux engagés en copropriété suivent le même régime que ceux engagés en monopropriété. Autrement dit, s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, vous pourrez déduire votre quote-part de contribution aux travaux.

A contrario, les travaux de démolition, d’agrandissement et de construction ne pourront jamais être déduits même s’ils sont engagés par la copropriété.

Les intérêts d’emprunt pour financer les travaux sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Si vous envisagez de faire des travaux pour votre bien locatif, vous avez certainement tout intérêt à les financer avec un emprunt immobilier. Les taux immobiliers sont aujourd’hui tellement bas que vous gagnerez à préserver votre épargne ! À ces fins, nos courtiers peuvent vous accompagner pour l’obtention d’un prêt parfaitement adapté à votre projet immobilier.

Ceci dit, les intérêts de votre prêt travaux sont-ils déductibles de vos revenus fonciers ?

Les intérêts sont déductibles en totalité de vos revenus fonciers (même s’ils résultent d’un prêt finançant des travaux de construction), mais pas de votre revenu global. Vous ne pouvez donc pas générer de déficit foncier avec les intérêts d’emprunt.

Néanmoins, ces derniers s’imputent en priorité sur vos revenus fonciers de sorte que les travaux déductibles en surplus de vos revenus fonciers pourront se retrancher sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 euros ! En cas de dépassement du plafond, vous pourrez reporter ce surplus pendant 6 ans.