En quoi consiste le prêt à différé de remboursement ?
Au moment de souscrire un prêt amortissable, vous choisissez la durée d’emprunt et les modalités d’amortissement du capital. Il est ainsi possible d’opter pour un prêt à différé de remboursement. Ce montage vous permet de reporter le remboursement du capital et / ou des intérêts et s’avère pertinent pour le financement d’un investissement locatif. Définition et fonctionnement du prêt immobilier à différé de remboursement !
Qu’est-ce que le prêt à différé de remboursement ?
Pour bien comprendre le fonctionnement du prêt à différé, revenons un instant sur celui du prêt amortissable. Vous remboursez des mensualités d’emprunt composées d’une fraction de capital et d’une fraction d’intérêts. Calculés sur la base du capital restant dû, les intérêts d’emprunt sont dégressifs.
Dans l’immense majorité des cas, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier dès le déblocage des fonds mis à votre disposition. Avec un prêt à différé de remboursement, vous allez décaler le moment où vous commencez à amortir l’emprunt. C’est pourquoi on l’appelle aussi prêt avec différé d’amortissement. Il en existe deux sortes : le prêt à différé partiel et le prêt à différé total de remboursement.
Le fonctionnement du différé de remboursement partiel
Dans le cadre du prêt à différé simple, vous remboursez seulement les intérêts d’emprunt. On parle aussi de franchise partielle pour désigner la période pendant vous n’amortissez pas le capital. Les banques acceptent de mettre en place le différé de remboursement sur une période maximale de 36 mois.
Le fonctionnement du différé de remboursement total
Avec un prêt à différé total de remboursement, vous ne remboursez rien : ni intérêts, ni capital. Les établissements prêteurs acceptent de consentir cette facilité sur une période plus courte : 12 mois au maximum. En contrepartie, vous devrez payer des intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Vous devez les rembourser en une seule fois, ou demander à les lisser sur l’intégralité de la durée d’amortissement.
Pour quel type de prêt mettre en place un amortissement différé ?
Vous pouvez mettre en place un amortissement différé pour la construction d’un bien immobilier neuf ou si vous réalisez des travaux. Le prêt à taux zéro (PTZ) se rembourse aussi moyennant une période de différé.
Le prêt immobilier avec différé pour la construction d’un bien neuf
Lorsque vous achetez sur plan (vente en l’état futur d’achèvement – VEFA) ou que vous faites construire une maison individuelle, vous n’allez pas occuper le bien ou le mettre en location immédiatement. Le différé de remboursement vous permet de faire coïncider le remboursement de l’emprunt avec votre entrée dans les lieux. Ou au moins de les faire se rapprocher.
Le prêt immobilier différé pour travaux
Vous préférez acheter dans l’ancien pour profiter de ses nombreux atouts, comme les emplacement premium et les prix décotés. Le plus souvent, vous devez réaliser des travaux. Dans le meilleur des cas, des petits travaux de rafraichissement, mais vous pouvez aussi avoir besoin d’entreprendre une rénovation complète.
Dans ces hypothèses, vous ne pourrez pas non plus occuper le logement immédiatement. Avec le prêt à différé pour travaux, vous pouvez commencer à amortir le capital et / ou à rembourser les intérêts quand les travaux sont achevés.
Le prêt à taux zéro avec remboursement différé
Comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé pour l’acquisition de la résidence principale. Il vous est accordé sous conditions de ressources pour financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien.
Le prêt à taux zéro est consenti sur une période de 20 à 25 ans. Vous pouvez négocier un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, en fonction du montant de vos ressources.
Quels sont les avantages du différé de crédit immobilier ?
Outre de différer le remboursement du prêt au moment où vous rentrez dans les lieux, le crédit immobilier avec différé présente des avantages certains pour concrétiser un investissement locatif.
Grâce à la mise en place de la franchise totale ou de la franchise partielle, vous pouvez optimiser la trésorerie et le cashflow de l’investissement immobilier locatif. En effet, en faisant coïncider le remboursement du prêt avec la mise en location, vous n’assumez pas par vous-même les mensualités, mais utilisez les loyers.
Quels sont les inconvénients d’un prêt à remboursement différé ?
Le gros inconvénient du prêt à différé de remboursement, c’est qu’il revient bien plus cher qu’un prêt classique. C’est encore plus vrai si vous mettez en place un différé total ! Dans cette hypothèse, tous les intérêts que vous ne payez pas s’ajoutent au capital emprunté pour produire à leur tour des intérêts. On parle alors d’intérêts intercalaires ou d’amortissement négatif.
Comment faire le calcul du remboursement d’emprunt avec différé ?
Nous allons prendre plusieurs exemples de coût du prêt immobilier, avec et sans différé, et avec différé total et partiel. Il faut appliquer le taux d’emprunt sur le capital emprunté pour connaître la masse totale des intérêts dus par l’emprunteur.
Comparaison du coût d’un prêt avec différé et sans différé hors assurance emprunteur
Exemple du coût total d’un prêt immobilier sans différé de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %.
Montant des mensualités de prêt : 1 394.01 euros ;
Montant des intérêts : 84 564 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 84 564 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé partiel de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %, avec un différé de remboursement de 12 mois.
Montant des mensualités de prêt : 637.50 euros pendant 12 mois, puis 1 447.31 euros pendant 228 mois ;
Montant des intérêts : 87 637,90 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 87 637,90 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé total de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %, avec un différé de remboursement de 12 mois.
Montant des mensualités de prêt : 0 euros pendant 12 mois, puis 1 492.23 euros pendant 228 mois
Montant des intérêts : 90.227,99 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 90.227,99 €
Au final, le différé de remboursement partiel aura pour conséquence un surcoût du crédit de : 3 073.90 euros.
Le différé de remboursement total aura pour conséquence un surcoût du crédit de : 5 663.99 euros.
Comparaison du coût d’un prêt avec différé et sans différé avec assurance de prêt
S’agissant du coût de l’assurance, il faut aussi appliquer le taux d’assurance, soit sur le montant du capital restant dû, soit sur le montant du capital emprunté. Pour faciliter l’exemple, nous options pour le taux d’assurance sur le capital initial.
Exemple du coût total d’un prêt immobilier sans différé de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 102 063,59 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé partiel de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 105 137,65 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé total de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 107 728,10 €
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