Helloprêt Prêt immobilier En quoi consiste un crédit amortissable ?

En quoi consiste un crédit amortissable ?

Vous cherchez à financer l’acquisition d’un bien immobilier ? Le banquier vous proposera systématiquement un crédit amortissable. Il présente bien des avantages, comme des mensualités fixes tout au long du remboursement, un taux historiquement bas ou encore la possibilité de le compléter par un autre emprunt. Crédit amortissable : définition, fonctionnement et conditions d’obtention, HelloPrêt vous dit tout !

Qu’est-ce qu’un crédit amortissable ? 

Le crédit amortissable est le prêt immobilier le plus courant en France. Il est dit amortissable car le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années.

En tant qu’emprunteur, vous allez vous voir proposer un taux d’emprunt au moment de la signature de l’offre de prêt. Les intérêts calculés à partir de ce taux d’emprunt viennent ensuite s’ajouter au capital emprunté, puis la somme totale est divisée en autant de mensualités que dure votre crédit amortissable.

Comment fonctionne le prêt amortissable ?

Le remboursement du prêt amortissable s’effectue donc par mensualités, qui comportent une fraction du capital emprunté et une fraction d’intérêts. Ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû : on parle ainsi d’intérêts dégressifs.

Au début de votre emprunt, vous remboursez essentiellement des intérêts et peu de capital. Au fil des années, la situation s’inverse, et à la fin de votre crédit amortissable, vous remboursez presque uniquement du capital.

C’est pourquoi il n’est pas judicieux de rembourser votre crédit amortissable par anticipation si vous êtes sur sa fin. Vous paierez en effet des pénalités de remboursement anticipé, qui viendront alourdir le coût global de votre prêt, alors que justement, vous avez déjà versé un maximum d’intérêts.

Pour connaître le poids des intérêts d’emprunt sur vos mensualités, rapportez-vous au tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier. Fourni par votre banquier, il expose pour chaque année la part d’intérêts et de capital que vous remboursez à chaque mensualité.

 

Crédit amortissable et in fine, quelle différence ?

Votre courtier vous demande si vous souhaitez souscrire un prêt amortissable ou in fine. Bien embêté, vous n’avez aucune réponse à donner, parce que vous ne connaissez pas la différence entre ces deux prêts immobiliers.

Dans prêt in fine, ce qui nous intéresse, c’est « in fine ». Même si vous n’avez pas pris option latin ou LV2 italien, vous saisissez sans doute la définition de ce terme : à la fin. En effet, dans le cadre d’un crédit in fine, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, à la dernière échéance. Les autres mensualités se composent uniquement d’intérêts.

Autre différence entre le crédit amortissable et in fine : le taux immobilier. Il est bien plus élevé pour le second que pour le premier. Pourquoi, vous demandez-vous ? Tout simplement parce que le risque que vous ne puissiez pas rembourser une si grosse somme d’un seul coup plutôt qu’en petites fractions est réel pour la banque. En conséquence, le taux d’intérêt bondit autour de 2 %. 

En outre, dans le cadre d’un prêt in fine, les intérêts sont calculés au début, sur le capital emprunté, et non au fur et à mesure sur le capital restant dû. De sorte que le coût total du prêt est conséquent.

Quel intérêt, donc, à le souscrire ? Il est fiscal. À condition de faire de l’investissement locatif et d’être soumis au régime du réel. L’investisseur peut en effet déduire les intérêts d’emprunt et obtenir ainsi une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.

Le prêt amortissable, pour quel projet immobilier ?

Pour tous ! Si le crédit amortissable est aussi populaire, c’est qu’il peut être affecté à tous types de projets immobiliers comme :

  • L’achat de la résidence principale ;
  • L’achat de la résidence secondaire ;
  • L’investissement locatif, encore que, comme nous venons de vous le dire, dans cette hypothèse, il peut être intéressant de préférer le prêt in fine au crédit amortissable. Tout dépend de votre régime fiscal et de votre tranche marginale d’imposition ;
  • La construction d’une maison individuelle ;
  • La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plans ;
  • L’achat d’un terrain ;
  • Le financement des travaux annexes à votre projet immobilier.

 Bon à savoir : le crédit amortissable ne peut pas être affecté à l’auto-construction.

 

Quel taux pour un crédit amortissable ?

 Le taux du crédit amortissable peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités restent constantes, ce qui vous permet de mieux gérer votre budget.

À l’inverse, les mensualités crédit amortissable à taux variable peuvent être amenées à augmenter ou à baisser en fonction du taux d’emprunt de référence, généralement une fois par an.

Toutefois, eu égard à la faiblesse des taux d’emprunt depuis plusieurs années, ce type de prêt amortissable a quasiment disparu du paysage bancaire français.

Le taux immobilier du crédit amortissable dépend de deux facteurs :

  1. La durée du prêt : plus elle est courte, meilleur est le taux, car vous faites courir un risque moindre à la banque ;
  2. La stabilité de votre situation professionnelle : il est plus facile d’obtenir un meilleur taux quand on est en CDI ou fonctionnaire titulaire de son poste que lorsqu’on est en CDD, intérimaire, intermittent, contractuel ou encore travailleur indépendant.

Actuellement, un bon taux immobilier pour un prêt amortissable tourne autour de 1.20 % sur 25 ans.

  Bon à savoir : pour connaître le coût total de votre crédit amortissable, vous devez vous intéresser au taux effectif global annuel (TAEG du crédit amortissable), et pas seulement au taux d’emprunt. En effet, le TAEG comprend tous les frais annexes comme les frais bancaires, frais de dossier, frais de garantie ou encore primes d’assurance de prêt immobilier.

Quelle durée pour un crédit amortissable ?

On vient de vous le dire, la durée du crédit amortissable aura une influence sur son coût global. Vous souhaiteriez donc qu’elle soit la plus faible possible, pour que votre achat immobilier vous revienne moins cher. Toutefois, ce ne sera pas forcément possible de partir sur 15 ans plutôt que sur 25 ou 30 ans. 

En effet, la durée de votre prêt amortissable est étroitement corrélée avec un autre paramètre : votre taux d’endettement. Pour éviter qu’un moment ou l’autre, vous ne puissiez plus procéder au remboursement de votre crédit amortissable, il ne faut pas que le calcul charges / revenus disponibles dépasse la limite de 35 %. Cette règle supporte une exception pour les emprunteurs qui disposent d’un reste à vivre important une fois les mensualités déduites.

Actuellement, la durée moyenne du crédit amortissable est de 19.6 mois, mais les emprunteurs soldent généralement leur emprunt autour de 8 ans après sa mise en place.

Quelles clauses négocier pour un crédit amortissable ?

Déjà, les pénalités de remboursement anticipé, puisque vous ferez sans doute partie des acquéreurs qui remboursent leur crédit amortissable avant le terme.

Ensuite, il peut être utile de négocier, avec l’aide votre courtier immobilier HelloPrêt : 

  • Une clause de report d’échéances : elle vous permet de suspendre le remboursement de votre crédit amortissable pendant quelques mois ;
  • La clause de variabilité des mensualités : elle vous permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos revenus ;
  • La clause de différé d’amortissement : elle peut être utile notamment pour les projets de construction. Vous ne commencerez à rembourser votre prêt que lorsque vous serez effectivement entré dans les lieux, ce qui vous évitera de supporter un loyer et des mensualités. Le différé peut être total (vous payez seulement les cotisations de l’assurance de prêt, le capital et les intérêts commenceront à courir à l’issue du différé) ou partiel (vous remboursez seulement les intérêts et les primes d’assurance emprunteur) ;
  • La clause de transférabilité : vous pouvez transférer votre prêt sur un autre achat immobilier.

Comment obtenir un crédit amortissable ?

Pour obtenir un prêt amortissable, vous devez présenter un dossier irréprochable aux établissements bancaires. Ceux-ci vont regarder de près :

  • Votre capacité de gestionnaire : si vous êtes à découvert pendant les trois mois précédant la demande de crédit amortissable, c’est mal parti ;
  • Votre situation professionnelle ;
  • La garantie que vous pouvez mettre en place : la caution d’un organisme de cautionnement, une hypothèque, un nantissement ou encore l’inscription de privilège du prêteur de deniers (IPPD) ;
  • Votre apport personnel : il doit être d’au moins 10 % du montant de l’acquisition.

Vous savez que votre dossier est un peu juste ? Faire appel à un courtier constitue un levier à actionner : il sait à quelle porte toquer pour le faire passer.

Par quel type de prêt compléter le crédit amortissable ?

L’avantage du crédit amortissable, c’est qu’il peut être adossé à des prêts réglementés ou aidés comme :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : il peut financer seulement l’acquisition de la résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources ;
  • Le prêt action logement (ex 1% logement) : vous devez être embauché dans une entreprise d’au moins 10 salariés ;
  • Le prêt épargne logement (PEL) : son montant maximum est fixé à 61 200 €.

Comment assurer le crédit amortissable ?

Si l’assurance de prêt n’est légalement pas obligatoire, les banques l’exigent systématiquement pour garantir le remboursement de votre crédit amortissable. En clair, pas d’assurance = pas de crédit immobilier !

 Au minimum, vous devez être assuré contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Pour l’achat de la résidence principale, notamment, les établissements prêteurs peuvent aussi exiger la souscription de garanties supplémentaires comme l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP) et l’incapacité totale temporaire (ITT).

 Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le choix entre deux types d’assurances de prêt immobilier : le contrat groupe de votre banque ou la délégation d’assurance. Adaptée sur mesure au profil d’emprunteur, cette dernière permet le plus souvent de faire des économies.

Si vous souhaitez changer d’assurance de prêt après la souscription de votre crédit amortissable, c’est possible ! Avant la première date anniversaire de votre offre de prêt (loi Hamon) ou à chaque date anniversaire de votre assurance ensuite (amendement Bourquin).

Il ne vous reste plus qu’à utiliser notre simulateur de crédit amortissable pour connaître votre taux !