Vous cherchez à financer l’acquisition d’un bien immobilier ? Le banquier vous proposera systématiquement un crédit amortissable. Il présente bien des avantages, comme des mensualités fixes tout au long du remboursement, un taux historiquement bas ou encore la possibilité de le compléter par un autre emprunt. Crédit amortissable : définition, fonctionnement et conditions d’obtention, HelloPrêt vous dit tout !
Le crédit amortissable est le prêt immobilier le plus courant en France. Il est dit amortissable car le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années.
En tant qu’emprunteur, vous allez vous voir proposer un taux d’emprunt au moment de la signature de l’offre de prêt. Les intérêts calculés à partir de ce taux d’emprunt viennent ensuite s’ajouter au capital emprunté, puis la somme totale est divisée en autant de mensualités que dure votre crédit amortissable.
Le remboursement du prêt amortissable s’effectue donc par mensualités, qui comportent une fraction du capital emprunté et une fraction d’intérêts. Ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû : on parle ainsi d’intérêts dégressifs.
Au début de votre emprunt, vous remboursez essentiellement des intérêts et peu de capital. Au fil des années, la situation s’inverse, et à la fin de votre crédit amortissable, vous remboursez presque uniquement du capital.
C’est pourquoi il n’est pas judicieux de rembourser votre crédit amortissable par anticipation si vous êtes sur sa fin. Vous paierez en effet des pénalités de remboursement anticipé, qui viendront alourdir le coût global de votre prêt, alors que justement, vous avez déjà versé un maximum d’intérêts.
Pour connaître le poids des intérêts d’emprunt sur vos mensualités, rapportez-vous au tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier. Fourni par votre banquier, il expose pour chaque année la part d’intérêts et de capital que vous remboursez à chaque mensualité.
Votre courtier vous demande si vous souhaitez souscrire un prêt amortissable ou in fine. Bien embêté, vous n’avez aucune réponse à donner, parce que vous ne connaissez pas la différence entre ces deux prêts immobiliers.
Dans prêt in fine, ce qui nous intéresse, c’est « in fine ». Même si vous n’avez pas pris option latin ou LV2 italien, vous saisissez sans doute la définition de ce terme : à la fin. En effet, dans le cadre d’un crédit in fine, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, à la dernière échéance. Les autres mensualités se composent uniquement d’intérêts.
Autre différence entre le crédit amortissable et in fine : le taux immobilier. Il est bien plus élevé pour le second que pour le premier. Pourquoi, vous demandez-vous ? Tout simplement parce que le risque que vous ne puissiez pas rembourser une si grosse somme d’un seul coup plutôt qu’en petites fractions est réel pour la banque. En conséquence, le taux d’intérêt bondit autour de 2 %.
En outre, dans le cadre d’un prêt in fine, les intérêts sont calculés au début, sur le capital emprunté, et non au fur et à mesure sur le capital restant dû. De sorte que le coût total du prêt est conséquent.
Quel intérêt, donc, à le souscrire ? Il est fiscal. À condition de faire de l’investissement locatif et d’être soumis au régime du réel. L’investisseur peut en effet déduire les intérêts d’emprunt et obtenir ainsi une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.
Pour tous ! Si le crédit amortissable est aussi populaire, c’est qu’il peut être affecté à tous types de projets immobiliers comme :
Bon à savoir : le crédit amortissable ne peut pas être affecté à l’auto-construction.
Le taux du crédit amortissable peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités restent constantes, ce qui vous permet de mieux gérer votre budget.
À l’inverse, les mensualités crédit amortissable à taux variable peuvent être amenées à augmenter ou à baisser en fonction du taux d’emprunt de référence, généralement une fois par an.
Toutefois, eu égard à la faiblesse des taux d’emprunt depuis plusieurs années, ce type de prêt amortissable a quasiment disparu du paysage bancaire français.
Le taux immobilier du crédit amortissable dépend de deux facteurs :
Actuellement, un bon taux immobilier pour un prêt amortissable tourne autour de 1.20 % sur 25 ans.
Bon à savoir : pour connaître le coût total de votre crédit amortissable, vous devez vous intéresser au taux effectif global annuel (TAEG du crédit amortissable), et pas seulement au taux d’emprunt. En effet, le TAEG comprend tous les frais annexes comme les frais bancaires, frais de dossier, frais de garantie ou encore primes d’assurance de prêt immobilier.
On vient de vous le dire, la durée du crédit amortissable aura une influence sur son coût global. Vous souhaiteriez donc qu’elle soit la plus faible possible, pour que votre achat immobilier vous revienne moins cher. Toutefois, ce ne sera pas forcément possible de partir sur 15 ans plutôt que sur 25 ou 30 ans.
En effet, la durée de votre prêt amortissable est étroitement corrélée avec un autre paramètre : votre taux d’endettement. Pour éviter qu’un moment ou l’autre, vous ne puissiez plus procéder au remboursement de votre crédit amortissable, il ne faut pas que le calcul charges / revenus disponibles dépasse la limite de 35 %. Cette règle supporte une exception pour les emprunteurs qui disposent d’un reste à vivre important une fois les mensualités déduites.
Actuellement, la durée moyenne du crédit amortissable est de 19.6 mois, mais les emprunteurs soldent généralement leur emprunt autour de 8 ans après sa mise en place.
Déjà, les pénalités de remboursement anticipé, puisque vous ferez sans doute partie des acquéreurs qui remboursent leur crédit amortissable avant le terme.
Ensuite, il peut être utile de négocier, avec l’aide votre courtier immobilier HelloPrêt :
Pour obtenir un prêt amortissable, vous devez présenter un dossier irréprochable aux établissements bancaires. Ceux-ci vont regarder de près :
Vous savez que votre dossier est un peu juste ? Faire appel à un courtier constitue un levier à actionner : il sait à quelle porte toquer pour le faire passer.
L’avantage du crédit amortissable, c’est qu’il peut être adossé à des prêts réglementés ou aidés comme :
Si l’assurance de prêt n’est légalement pas obligatoire, les banques l’exigent systématiquement pour garantir le remboursement de votre crédit amortissable. En clair, pas d’assurance = pas de crédit immobilier !
Au minimum, vous devez être assuré contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Pour l’achat de la résidence principale, notamment, les établissements prêteurs peuvent aussi exiger la souscription de garanties supplémentaires comme l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP) et l’incapacité totale temporaire (ITT).
Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le choix entre deux types d’assurances de prêt immobilier : le contrat groupe de votre banque ou la délégation d’assurance. Adaptée sur mesure au profil d’emprunteur, cette dernière permet le plus souvent de faire des économies.
Si vous souhaitez changer d’assurance de prêt après la souscription de votre crédit amortissable, c’est possible ! Avant la première date anniversaire de votre offre de prêt (loi Hamon) ou à chaque date anniversaire de votre assurance ensuite (amendement Bourquin).
Il ne vous reste plus qu’à utiliser notre simulateur de crédit amortissable pour connaître votre taux !