Crédit amortissable : définition, fonctionnement et tableau d'amortissement

Comment fonctionne un crédit amortissable ?

Le principe tient en une phrase : à chaque échéance, la banque calcule les intérêts sur ce que vous lui devez encore, et le reste de votre mensualité vient réduire cette dette.

De quoi se compose une mensualité ?

Votre mensualité comporte trois éléments :

Les deux premières se répondent : leur somme reste identique d'un mois sur l'autre, mais leur répartition se déplace en permanence.

Pourquoi payez-vous surtout des intérêts au début ?

Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, c'est-à-dire sur la somme qu'il vous reste à rembourser à cette date, et pas sur le montant initial du prêt.

Au premier mois, vous devez encore la totalité de la somme empruntée : les intérêts sont donc à leur maximum. Comme la mensualité est fixe, il ne reste que peu de place pour le capital.

Le mois suivant, votre dette a légèrement diminué, donc les intérêts aussi, et la part de capital augmente d'autant. Le mouvement s'amplifie année après année jusqu'à s'inverser complètement.

Comment se calcule votre mensualité de prêt ?

La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule à partir de trois paramètres : le capital emprunté, le taux annuel et le nombre d'échéances.

Avec C le capital emprunté, t le taux annuel et n le nombre de mensualités.

Sur un prêt de 200 000 € à 3,27 % sur 20 ans (240 mensualités), le calcul donne une mensualité de 1 136,42 € hors assurance.

Que reste-t-il à rembourser après 5 ou 10 ans ?

Beaucoup plus que ce que suggère le montant déjà versé. C'est la conséquence la plus concrète du mécanisme, et celle qui surprend le plus au moment de revendre.

Sur notre prêt de 200 000 € sur 20 ans :

Ce que cela change si vous revendez

Le prix de vente doit d'abord solder le capital restant dû auprès de la banque. Sur un bien revendu au bout de cinq ans, la part du prix qui vous revient réellement se calcule donc après remboursement d'un capital encore proche de son niveau initial.

Ce que cela change si vous remboursez par anticipation

Vous pouvez rembourser votre crédit par anticipation à tout moment, en totalité ou en partie. La banque ne peut s'y opposer, sauf pour un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Votre contrat peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé. Son montant est plafonné par la loi au plus faible de ces deux calculs :

Sur notre exemple, un remboursement total au bout de sept ans porte sur un capital restant dû de 144 260 €. Le premier calcul donne 2 359 €, le second 4 328 € : l'indemnité ne peut donc pas dépasser 2 359 €.

Aucune indemnité n'est due si la vente du logement fait suite à une mutation professionnelle, une perte d'emploi ou un décès, pour vous comme pour votre conjoint.

Rembourser tôt fait économiser beaucoup d'intérêts, puisque c'est au début qu'ils se concentrent. Rembourser tard en fait économiser peu, non pas à cause des pénalités, qui sont alors faibles, mais parce qu'il ne reste presque plus d'intérêts à payer.

Lire aussi : Le remboursement anticipé du prêt immobilier

Faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable ?

Un crédit amortissable peut être souscrit à taux fixe ou à taux variable, et ce choix change la nature de votre échéancier.

À taux fixe, le taux est arrêté à la signature et ne bouge plus. Votre mensualité et votre tableau d'amortissement sont connus jusqu'au dernier mois.

À taux variable, le taux est révisé périodiquement, en général une fois par an, en fonction d'un indice de référence. Le tableau d'amortissement remis au départ n'est alors qu'indicatif : à chaque révision, votre contrat prévoit d'ajuster soit la mensualité, soit la durée restante.

Certains contrats à taux variable sont « capés », c'est-à-dire assortis d'une limite de hausse, souvent exprimée en points par rapport au taux de départ. Cette clause mérite d'être vérifiée avant de signer.

Comment Helloprêt vous aide à choisir la durée de votre crédit amortissable ?

La durée est le seul paramètre sur lequel vous arbitrez vraiment, et c'est celui qui pèse le plus sur le coût total. Allonger le prêt allège la mensualité, mais laisse le capital restant dû à un niveau élevé plus longtemps et gonfle la facture d'intérêts.

Ce choix est loin d'être théorique aujourd'hui : en août 2026, un prêt accordé sur deux l'était sur une durée d'au moins 25 ans, contre 46,8 % en 2025 (Observatoire Crédit Logement / CSA).

Nos courtiers chiffrent plusieurs durées côte à côte sur votre dossier, avec le coût total correspondant, avant de solliciter nos partenaires bancaires. Vous choisissez ensuite en connaissant l'écart réel entre les scénarios.