Le remboursement anticipé du prêt immobilier

Vous raflez la mise au poker et vous envisagez maintenant de procéder au remboursement anticipé de votre prêt immobilier. On vous comprend, mais attention, ce n’est pas toujours un bon plan. D’autant plus que vous allez sûrement devoir payer des pénalités.

Alors quand est-ce le bon moment pour rembourser un crédit par anticipation ?

Combien ça coûte ?

Quelles sont les conséquences d’un rachat partiel ou total d’emprunt ?

Et les démarches à suivre pour un remboursement anticipé ?

HelloPrêt vous explique tout.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier, bon plan ou pas ?

La durée moyenne des crédits en France est de 211 mois, soit un peu plus de 17 ans. Pour autant, la plupart des prêts immobiliers sont soldés au cours de la huitième année. La revente d’un bien pour une nouvelle acquisition ou une rentrée d’argent imprévue constituent autant de raisons de procéder au remboursement anticipé d’un prêt immobilier, partiellement ou totalement.

Même l’adage nous dit que « qui paie ses dettes s’enrichit ».

Cependant, il n’est pas forcément judicieux de rembourser son prêt par anticipation, notamment si :

  • Vous avez souscrit un emprunt pour réaliser un investissement locatif. En effet, dans cette hypothèse, et si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Et donc de diminuer votre imposition dans cette catégorie. Si vous remboursez votre prêt par anticipation, votre impôt remontera mécaniquement. Faites le calcul pour déterminer si cette opération est avantageuse pour vous !
  • Vous êtes redevable de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Le patrimoine qui sert de base au calcul à la taxe est entendu net, c’est-à-dire le prêt déduit. Vous avez donc peut-être tout intérêt à ne pas solder votre prêt immobilier par anticipation, pour vous exonérer ou limiter le montant de votre IFI ;
  • L’inflation est inférieure au taux d’intérêt de votre prêt immobilier. Actuellement, l’inflation est contenue et les taux d’intérêt au plus bas. Pourquoi vous priver de l’effet de levier de crédit ?

Lire aussi : Comment réaliser un investissement locatif sans apport

Vaut-il mieux rembourser un prêt par anticipation ou épargner ?

Vous avez gagné à l’Euromillions ou vous êtes l’heureux bénéficiaire d’une donation et vous vous posez la question : dois-je procéder au remboursement anticipé de mon prêt immobilier ou plutôt épargner ? Tout va dépendre de votre stratégie de placement.

Actuellement, le taux de rémunération du Livret A, l’un des produits d’épargne préférés des Français avec l’assurance vie, n’est que de 0.75 %. Autant dire, pas grand-chose. Dans cette hypothèse, vous n’avez pas grand intérêt à mettre cet argent de côté. Mieux vaut opter pour le remboursement anticipé du prêt, à condition que celui-ci ne soit pas trop avancé (on y vient juste après).

En revanche, si vous envisagez de placer votre bas de laine en Bourse, sur des produits très rémunérateurs (mais risqués), et que les intérêts de placement sont supérieurs à ceux de votre prêt immobilier, alors mieux vaut conserver ce dernier.

Quand peut-on envisager le remboursement d’un crédit immobilier ?

Ne nous faites pas dire ce que l’on n’a pas dit : le remboursement anticipé d’un prêt immobilier n’est pas toujours une mauvaise option. Vous n’êtes pas sans savoir que le coût du crédit se décompose entre le capital dû à la banque, les intérêts que vous versez pour la mise à disposition de cet argent et l’assurance de prêt, laquelle représente un bon tiers du coût total de l’opération.

Au début du prêt immobilier, vous remboursez essentiellement des intérêts. Pour l’assurance de prêt, tout va dépendre de la formule choisie : cotisation sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû. Dans le premier cas, la prime ne change pas tout au long du prêt. Dans le second, elle va être dégressive, car le capital restant dû diminue au fur et à mesure du remboursement du prêt immobilier. Elle vous coûte donc plus cher au début du crédit.

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier peut ainsi avoir pour conséquence de réduire fortement le coût global de ce dernier. En effet, qu’il soit partiel ou total, le remboursement du capital entraînera la diminution des intérêts dus et la diminution du nombre de cotisations d’assurance emprunteur que vous auriez dû payer.

Dès lors, pour que le remboursement anticipé du prêt soit avantageux, il faut que :

  • Le crédit ne soit pas trop proche de son terme : s’il est à plus de la moitié de sa durée initiale, vous avez déjà remboursé la plus grosse part des intérêts et des primes d’assurances de prêt, si celles-ci sont dégressives. Vous n’avez donc aucun intérêt à solder votre emprunt ;
  • Vous trouviez un taux plus intéressant que celui que vous avez actuellement, qu’il s’agisse du taux d’intérêt du crédit ou de celui de l’assurance de prêt ;
  • Les pénalités ne soient pas supérieures à l’économie effectivement réalisée sur le coût de l’assurance et des intérêts.

Lire aussi : Assurance de prêt immobilier : comment ça marche ?

Quel est le montant des pénalités pour le remboursement d’un prêt immobilier ?

À moins d’avoir finement négocié cette clause au moment de souscrire votre emprunt immobilier, vous allez sans doute devoir payer une indemnité pour remboursement anticipé (IRA), autrement dit des pénalités. Celles-ci sont prévues par l’article L.312-21 du Code de la consommation et ne peuvent excéder un certain plafond. Les règles vont différer selon la date de signature de votre prêt :

1. Si vous avez conclu un prêt avant le 30 juin 1999

Vous allez dans tous les cas devoir payer une pénalité de remboursement anticipée (PRA), qui ne peut excéder :

  • Soit 3 % du capital restant dû au moment du remboursement par anticipation ;
  • Soit 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt.

Quelle formule va être retenue ? Bonne nouvelle, c’est la pénalité la plus faible. À vos calculatrices ! Il vous suffit de reprendre votre tableau d’amortissement, de chercher la ligne correspondant au capital restant dû lors votre dernière échéance et de multiplier ce dernier par 3% pour obtenir un résultat A.

Toujours sur le même tableau, repérez et additionnez le montant des intérêts des 6 mensualités suivantes, pour obtenir le résultat B. Alors, le plus avantageux dans votre situation, c’est A ou B ?

Bon à savoir : si vous avez opté pour un prêt à taux variable, vous pouvez également être redevable d’intérêts compensateurs. Comme leur nom l’indique, ils visent à assurer le versement des intérêts initialement prévus par le contrat à la banque. Il ne faudrait pas qu’elle perde de l’argent ! En revanche, si votre contrat de prêt ne mentionne pas expressément ces pénalités, vous n’êtes pas tenu de les payer.

2. Si vous avez conclu votre prêt immobilier après le 30 juin 1999

Vous paierez le même montant de pénalités. La seule différence, c’est qu’elles ne sont pas dues si :

  • Vous êtes contraint de vendre votre logement suite à une mutation professionnelle ou à celle de la personne avec qui vous êtes en concubinage, marié ou pacsé ;
  • Si vous ou votre moitié êtes licencié ou forcé de cesser votre activité professionnelle ;
  • Si vous ou votre conjoint venez à décéder.

Bon à savoir : la date du remboursement anticipé du prêt immobilier a toute son importance ! Dans l’idéal, faites-la coïncider avec le paiement d’une de vos échéances mensuelles, pour éviter de verser des intérêts complémentaires, calculés sur la période entre la mensualité prévue au contrat et la date effective du remboursement anticipé

Pour vous donner un exemple : vous êtes censé payer vos échéances de prêt le 15 de chaque mois. Vous avez réglé votre mensualité du 15 mars et le capital restant dû est de 100 000 €. Si vous procédez à un remboursement anticipé partiel de 60 000 € au 25 mars, vous devrez payer des intérêts intercalaires calculés sur la période du 16 au 25 mars, sur la base de 100 000 €, puis d’autres intérêts supplémentaires pour la période du 26 mars au 15 avril, sur la base de 40 000 €.

Quelles sont les conséquences d’un rachat de crédit immobilier partiel ?

Vous n’êtes pas obligé de procéder au remboursement anticipé intégral de votre prêt, vous avez tout à fait le droit de verser seulement une partie du capital. Forcément, il y aura des modifications du crédit en cours ! La banque devra éditer un nouveau tableau d’amortissement, en fonction de ce que vous aurez choisi :

  • Conserver la durée initiale de prêt, mais avec des mensualités moins élevées ;
  • Raccourcir la durée du prêt, avec des mensualités inchangées ;
  • Réduire encore plus la durée du prêt en augmentant le montant des mensualités.

Dans tous les cas, un rachat de crédit partiel est assimilé à un remboursement anticipé, il vous faudra donc payer des pénalités. À vous de faire le calcul pour déterminer si la balance gain de primes d’assurance et d’intérêt / IRA tourne en votre faveur.

Pour calculer l’économie sur les intérêts, vous vous reporterez à l’ancien et au nouveau tableau d’amortissement, afin de comparer les intérêts restant à courir sur votre ancien prêt et ceux que vous aurez à payer si vous rachetez votre crédit.

C’est un plus simple pour l’assurance de prêt. Vous additionnerez seulement les mensualités supprimées grâce à la réduction de la durée du prêt. Si vous payez 40 € par mois et que votre crédit est raccourci de 10 mois, alors vous économiserez 400 €.

Et du rachat total ?

Outre vous faire faire des économies, le remboursement anticipé de votre prêt vous permet de réduire votre taux d’endettement, et vous ouvre donc la possibilité de souscrire un nouvel emprunt.

Lire aussi : Comment dépasser les 33 % d’endettement

Comment procéder au remboursement par anticipation d’un prêt immobilier ?

Venons-en maintenant à la paperasse. Déjà, vous devrez vous reporter à votre contrat d’emprunt. Celui-ci peut en effet assortir le remboursement du prêt immobilier à certaines conditions, comme d’attendre un certain nombre d’années. Voire même de l’interdire, si le montant du capital restant dû est inférieur ou égal à 10 % du capital initial, sauf s’il s’agit de son solde. Vérifiez également qu’il n’existe pas un délai de préavis.

Envoyez ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banquier. N’oubliez pas de mentionner la date à laquelle vous désirez que le remboursement anticipé soit effectif, et de la faire coïncider avec votre échéance. Vous éviterez ainsi les intérêts intercalaires.

Votre conseiller doit vous envoyer tous les documents nécessaires afin que vous puissiez étudier les conséquences financières du remboursement anticipé, c’est-à-dire mentionnant les fameuses pénalités et les intérêts intercalaires. Il peut également les mettre à disposition sur un support durable, dans votre espace client. Attention, cette information est automatique seulement pour les prêts conclus à partir du 1er juillet 2016. Si votre crédit est antérieur, vous devrez vous-même faire la demande de ces éléments chiffrés.

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