Assurance prêt immobilier : comment ça marche ?

30 % : c’est le pourcentage moyen représenté par l’assurance de prêt immobilier dans le coût d’acquisition d’un bien. Une facture très douloureuse, on en convient.

Alors à quoi sert l’assurance emprunteur ? Quelles sont les garanties obligatoires et celles que vous pouvez ajouter ? Et si vous vous rendez compte qu’il existe moins cher ailleurs, pouvez-vous en changer ? Comment obtenir une couverture avec un profil risqué ?

HelloPrêt vous dévoile comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier.

À quoi sert l’assurance de crédit immobilier ?

Lorsque vous empruntez de l’argent, la banque court le risque que vous ne remboursiez plus le crédit, suite notamment à un décès ou une invalidité qui vous empêcherait de travailler. Pour se prémunir, elle va donc exiger que vous souscriviez une assurance de prêt.

L’assureur prendra le relai pour rembourser les intérêts et/ou le capital restant, si un aléa survient. 

L’assurance de crédit poursuit également un autre objectif : protéger vos proches contre les accidents de la vie.

En prenant en charge à votre place les échéances du prêt immobilier, elle évite que votre famille ne se retrouve dans une situation de surendettement, ou sans toit au-dessus de la tête si la banque devait saisir le bien pour se rembourser.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Non, mais oui. En clair, aucune loi ne vient imposer la souscription d’une assurance emprunteur, mais en pratique, aucune banque ne vous prêtera de l’argent sans cette précieuse garantie. Qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif d’ailleurs.

En revanche, sont seulement exigées les garanties de base, décès et PTIA, dont on vous parle juste après.

Quelles sont les garanties de base proposées par l’assurance de prêt immobilier ?

Deux garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat d’assurance de prêt :

La garantie décès 

Si vous venez à décéder avant l’échéance du prêt, l’assureur se substitue à vous pour le remboursement. Vos héritiers n’ont donc pas à se préoccuper de trouver des fonds en ce moment difficile.

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) 

Elle est mobilisable si suite à un accident ou à une maladie, vous vous retrouvez avant 65 ans dans un état d’invalidité de 100 %.

On entend par cela l’impossibilité d’exercer un quelconque emploi et d’assumer seuls les tâches de la vie courante, comme vous nourrir, vous habiller, vous déplacer ou vous laver. Dans cette hypothèse, l’assureur prendra en charge le remboursement du capital restant dû ou les échéances du prêt.

Attention, il peut exister des clauses d’exclusion, on vous les exposera plus bas.

Quelles sont les garanties complémentaires proposées par l’assurance de prêt immobilier ?

Pour vous assurer de manière encore plus complète, vous pouvez également ajouter des garanties facultatives à l’assurance de prêt. Forcément, plus vous augmentez vos garanties d’assurance emprunteur, plus cette dernière sera coûteuse.

Il n’en demeure pas moins que se couvrir contre d’autres risques que le décès ou la perte totale d’autonomie peut, en cas de drame, vous sauver la vie et celle de vos proches.
Lire aussi : Tout comprendre sur les assurances emprunteurs IPP, ITT et IPT

La garantie invalidité permanente et partielle (IPP) 

Vous serez assuré si votre taux d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %, suite à un accident ou une maladie, avant vos 65 ans. En dessous, vous êtes considéré comme apte à l’emploi, vous ne pourrez donc jamais être pris en charge par l’assurance de prêt.

Pour vous donner un ordre idée, la perte de votre main droite alors que vous êtes droitier correspond à un taux d’invalidité de 40 à 50 %.

En savoir plus : Faut-il souscrire une assurance IPP pour votre prêt immobilier ?

La garantie invalidité permanente et totale (IPT)

Elle coupe la poire en deux entre PTIA et IPP, si on peut dire. Vous êtes ainsi couvert pour un taux d’invalidité entre 66 et 99.9 %, toujours avant vos 65 ans.

En savoir plus : Faut-il souscrire une garantie IPT pour votre prêt immobilier ?

La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT)

Elle est mobilisable si vous vous retrouvez provisoirement dans l’incapacité de travailler suite à un accident ou une maladie.

En savoir plus : Faut-il souscrire une assurance ITT pour votre prêt immobilier

Petit point de vocabulaire : vous cernez la nuance entre invalidité et incapacité ? Cette dernière est en fait seulement provisoire, vous serez apte à travailler après une certaine période. L’invalidité est quant à elle une perte d’aptitude définitive, qui vous empêche partiellement ou totalement d’occuper un emploi.

La garantie perte d’emploi 

Très rarement demandée au vu de son coût prohibitif, cette garantie est mise en œuvre en cas de licenciement ouvrant droit à une période de chômage indemnisée. Si vous démissionnez ou avez commis une faute lourde justifiant votre renvoi, vous ne pourrez pas l’actionner.

En savoir plus : Comment fonctionne l’assurance chômage d’un prêt immobilier ?

La garantie invalidité professionnelle (IP)

Elle est exclusivement réservée aux professions médicales, paramédicales et vétérinaires.

Quels sont les principes d’indemnisation de l’assurance de prêt immobilier ?

Les mécanismes d’indemnisations de l’assurance de prêt varient selon le type de contrat et les garanties choisies. Il faudra avant tout se référer au contrat lui-même pour comprendre les règles en matière d’indemnisation. Ceci étant, il existe classiquement deux formes d’indemnisations assurantielles :

  • le maintien de salaire
  • l’indemnisation forfaitaire

Le maintien de salaire vise à compenser la perte de salaire résultant de l’une des incapacités (ou par la perte d’un emploi) couvertes par les garanties souscrites. Autrement dit, si le salaire est maintenu en totalité par un autre mécanisme (arrêt maladie, prévoyance employeur), l’assureur n’a pas besoin de verser une indemnisation. 

L’indemnisation forfaitaire ne tient pas compte de la perte de revenu, l’indemnisation est due lors de l’occurrence d’un événement couvert par l’une des garanties souscrites.

En tout état de cause, il faudra vérifier pour chaque garantie, le type d’indemnisation prévue pour vérifier que vous disposez d’une couverture suffisante.  En effet, les durées d’indemnisation peuvent être limitées dans le temps ou soumises à un plafond.

 Comment assurer son prêt lorsque l’on emprunte à deux ?

 En vous intéressant à l’assurance de prêt, vous êtes déjà probablement tombé sur le terme « quotité ». Et plus spécifiquement de quotité à 100 %.

Pas de panique, on vous explique. Les établissements prêteurs vous octroient un crédit immobilier à condition que celui-ci soit couvert à 100 % par une assurance.

Aucun problème si vous empruntez seul : 1 emprunteur = quotité 100 %. En revanche, la question se pose si vous empruntez à deux (ou plus).

Dans ce cas, vous devez faire en sorte d’assurer le prêt à 100 % au minimum, en répartissant la quotité comme vous l’entendez. Vous pouvez donc prévoir une quotité de 30 % pour votre chère moitié et de 70 % pour vous. Ou à 50/50. Cependant, vous pouvez également opter pour une couverture à 100 % chacun.

Vous avez même tout intérêt à le faire. Pourquoi ?

Parce que si vous choisissez une couverture à mettons 50/50 et que vous décédez, votre conjoint (concubin, pacsé, peu importe le statut choisi) devra encore rembourser sa part.

Alors que si vous décidez de choisir une quotité à 200 % (100 chacun) le conjoint survivant n’aura plus rien à payer. Tout bénéf ? Oui, certes, mais c’est aussi le contrat d’assurance de prêt le plus cher.

Alors, comment bien choisir sa quotité ? Discutez-en entre vous, en fonction de vos revenus respectifs, de votre profil d’emprunteur (on ne vous l’apprend pas, mais le risque de décès prématuré augmente fortement si l’un de vous deux est fumeur, ainsi que la prime d’assurance d’ailleurs), de votre projet (acquisition de la résidence principale ou investissement locatif)…

Quels sont les points de vigilance pour trouver la meilleure assurance de prêt immobilier ?

Vous pouvez procéder à une simulation d’assurance de prêt pour avoir une idée de ce qu’elle va vous coûter. Néanmoins, on vous conseille de ne pas choisir un produit seulement pour son tarif attractif, mais également d’apporter une vigilance toute particulière :

  • Au délai de carence : il désigne la période pendant laquelle aucune garantie n’est mobilisable. Elle peut varier de 1 à 12 mois, à compter de la date de souscription du contrat ;
  • Le délai de franchise : c’est la période entre la survenance d’un aléa ou d’un sinistre et la prise en charge effective du remboursement par votre assureur. Plus court que le délai de carence, le délai de franchise dépend du contrat et de la nature de la garantie, et peut aller jusqu’à plus de 180 jours ;
  • Les exclusions de garantie : lisez bien les petites lignes ! Si vous êtes un inconditionnel du saut en parachute ou de la plongée sous-marine, vous ne pourrez peut-être pas actionner les garanties. Il en va de même si vous voyagez dans certains pays dangereux ou pour les accidents consécutifs à un état d’ivresse (préférez appeler Sam pour vous raccompagner) ;
  • Les limitations de garantie : l’assureur peut limiter la couverture en fonction de votre consommation de tabac, votre âge, votre état de santé…
  • Les modalités de la prise en charge : celle-ci peut être soit forfaitaire, soit indemnitaire. Dans le premier cas, si un dommage survient, l’assureur vous verse le pourcentage des mensualités prévu au contrat. Dans le second, le montant des remboursements dépend de la perte de revenus. Vous le voyez, le remboursement forfaitaire, généralement proposé dans le cadre des assurances de prêt groupe, est plus protecteur. Revers de la médaille, il est plus cher. On parle bien ici des garanties facultatives de l’assurance de prêt. Les garanties décès et PTIA ouvrent quant à elles droit au remboursement de la totalité du capital restant dû.
  • Les plafonds de remboursement : il s’agit des sommes maximales que l’assureur vous versera, fixées par année ou par sinistre. Peuvent être concernés certaines ou l’ensemble des garanties supplémentaires de l’assurance de prêt.

Auprès de qui peut-on souscrire une assurance de crédit ?

Quand vous solliciterez un emprunt immobilier auprès de votre banque, celle-ci ne manquera pas de vous proposer l’assurance de prêt de son groupe.

Si l’établissement prêteur est peu scrupuleux, il peut même tenter de vous l’imposer (ce qui est interdit). Mais comme vous lisez notre blog et cet article, vous savez que vous avez une autre possibilité : la délégation d’assurance emprunteur.

La loi vous autorise en effet à choisir librement votre assurance emprunteur, à condition que le contrat offre le même niveau de garantie que celui de votre banque. Dès lors, vous pouvez vous rapprocher de votre courtier HelloPrêt préféré ou faire jouer la concurrence !

Généralement, l’assurance de groupe, qui mutualise les risques et les profils d’emprunteurs, revient plus chère que la délégation d’assurance. Tout simplement parce que cette dernière prend en compte les spécificités de votre profil pour vous proposer un tarif sur mesure.

Pour bien comparer les assurances de prêt immobilier, vous pouvez vous appuyer sur la fiche standardisée d’information (FSI). Les banques et assureurs privés doivent vous remettre ce document qui décrit les principales caractéristiques du contrat (tarification, précisions sur l’étendue des garanties…).

Peut-on changer d’assurance de prêt en cours de contrat ?

Oui, vous pouvez changer d’assurance de prêt si vous trouvez mieux ailleurs. Deux cas de figure :

  • Vous avez conclu une assurance emprunteur il y a moins d’un an : la loi Hamon vous autorise à changer à tout moment de contrat, au plus tard 15 jours avant la date anniversaire des 12 mois. On vous recommande bien entendu de faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Votre assurance emprunteur a été souscrite il y a plus d’un an : vous pourrez vous baser sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance emprunteur, en adressant votre demande au moins 2 mois avant la date anniversaire. 

On rabâche un peu, mais la banque ne peut pas vous refuser le changement d’assurance si les garanties du nouveau contrat sont au moins équivalentes.

 Vous souhaitez renégocier votre assurance emprunteur ? On vous explique tout ici pour changer d’assurance emprunteur !

Comment est calculé le coût de l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur est calculée avec en multipliant le taux d’assurance avec le capital emprunté ou le capital restant dû de votre prêt immobilier.

La base de calcul de l’assurance emprunteur : capital restant dû ou capital emprunté ?

Le calcul des primes de l’assurance de prêt immobilier prend en compte de nombreux facteurs. Déjà l’établissement emprunteur peut se baser sur le montant du capital initial ou celui du capital restant dû. 

Dans la première hypothèse, votre mensualité restera inchangée tout au long du contrat. C’est ce que les assurances groupe vous proposent le plus souvent, et c’est pratique si vous aimez connaître à l’avance toutes vos dépenses.

Pour savoir combien vous allez dépenser chaque mois pour l’assurance de prêt immobilier, il vous suffit tout simplement de multiplier le taux pratiqué par le montant du capital et de diviser par 12 mois. Puis de multiplier ce résultat par le nombre d’années du prêt. Élémentaire, on vous dit !

Le calcul se corse un peu si vous optez pour une assurance assise sur le capital restant dû. La mensualité évolue en effet chaque année, en fonction des sommes qu’il vous reste à rembourser, mais également de votre âge. Eh oui, plus vous vieillissez, plus le risque de la banque augmente ! Mais globalement, comme le système est dégressif, il se montre plus avantageux pour vous.

Le taux d’assurance en fonction des données de santé

Le risque médical a lui aussi une influence sur le taux de l’assurance de prêt immobilier. Votre âge, vos antécédents médicaux, le fait de fumer et tout autre problème de santé peuvent faire grimper la note. Il en va de même si vous exercez une profession à risque (amis pompiers, vous êtes concernés…) ou des sports extrêmes.

Le plus souvent, les banques et assureurs vous demanderont de remplir un questionnaire de santé. Vous avez passé 20 ans à fumer, vous avez stoppé pour le mois sans tabac, et vous envisagez sérieusement de cocher non à la question « avez-vous déjà fumé » ?

On ne vous le recommande vraiment pas. Si vous omettez un élément essentiel ou que vous mentez et qu’un aléa survient, l’assureur peut purement et simplement refuser de vous indemniser. Ou pire, résilier votre contrat à tout moment. Le pari n’est donc pas du tout gagnant.  

Enfin, vous vous en doutez, votre âge est déterminant pour le taux de votre assurance emprunteur. À partir d’un certain âge, le taux d’assurance peut même être plus élevé que le taux de votre prêt immobilier ! Mais, ne vous inquiétez pas, on a des solutions pour y pallier !

En savoir plus : Quel est le taux d’assurance d’un prêt immobilier en fonction de l’âge ?

Comment trouver un bon taux d’assurance de prêt immobilier quand on a un problème de santé ?

 Pendant longtemps, les personnes atteintes ou ayant souffert d’une maladie grave faisaient face à un véritable parcours du combattant pour trouver quelqu’un acceptant de les assurer. Aujourd’hui, pour éviter les exclusions et les surprimes, les pouvoirs publics, établissements prêteurs et assureurs ont signé la convention AERAS. En gros, vous pouvez en bénéficier si vous avez moins de 70 ans à l’échéance du remboursement du crédit, et que la part assurée n’excède pas 320 000 €.

 La convention AERAS intègre un droit à l’oubli pour les personnes ayant souffert d’un cancer. Si ce dernier a été diagnostiqué depuis au moins 10 ans, ou 5 ans si vous avez été affecté avant vos 18 ans, vous n’avez pas à le signaler à l’assureur. À condition que le protocole thérapeutique soit achevé et qu’il n’y ait pas eu de rechute.

Quelles sont les étapes pour être assuré ?

La FSI de l’assurance de prêt immobilier vous sera remise dès la première simulation de prêt. Après étude de votre dossier, la banque vous transmettra une fiche personnalisée mentionnant les garanties exigées. Vous pourrez l’utiliser pour trouver un contrat moins cher avec les mêmes garanties !

 Enfin, le contrat d’emprunt définitif sera accompagné d’une notice d’information sur l’assurance de prêt retenue. Vous pourrez y retrouver les modalités de prise en charge, les garanties, les conditions pour faire une réclamation…

Lire aussi : Les étapes d’un achat immobilier

Comment activer son assurance de prêt immobilier ?

Votre assurance de prêt comportera des délais à respecter pour la mise en œuvre des garanties et le versement des indemnisations suite à un sinistre. Reportez-vous toujours à votre contrat et à la notice d’information pour être dans les clous !

Vous avez des questions sur le taux de votre assurance de prêt immobilier ? Contactez un courtier HelloPrêt !

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  • Comment fonctionne l’assurance d’un prêt immobilier ?

    L’assurance d’un prêt immobilier a pour vocation de prendre à sa charge vos mensualités de remboursement de prêt en cas de survenance d’un incident couvert par le contrat d’assurance. Il peut s’agir d’une invalidité permanente, du décès, de la perte de votre emploi… Cela dépend des garanties souscrites.

  • Est-il possible de changer d’assurance de prêt immobilier ?

    Oui, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment pendant la première année grâce à la loi Hamon puis, chaque année en respectant un préavis de 2 mois avant la date d’anniversaire du contrat grâce à la loi Bourquin.