Comparer deux prêts immobiliers

Pourquoi comparer plusieurs prêts immobiliers ?

Soyons francs, l**’objectif principal de comparer plusieurs prêts immobiliers est de s’orienter vers la solution la plus avantageuse économiquement**. Mais l’optimisation du coût global de votre prêt immobilier n’est pas le seul facteur à prendre en compte. En effet, selon votre type d’investissement immobilier, certaines offres de prêt immobilier peuvent être comparativement plus intéressantes alors même que le coût global est plus élevé. C’est le cas par exemple des emprunts souscrits sur une longue durée dans le but d’optimiser le cashflow de votre investissement locatif alors même que le coût total des intérêts est plus élevé.

De même, certaines offres de prêts peuvent proposer des taux attractifs, mais qu’en est-il des frais de dossier et des frais de garanties ?

Comparer deux offres de prêts vous permet alors de mettre en exergue les différentes caractéristiques de chaque prêt immobilier pour choisir le prêt le plus en accord avec vos objectifs !

Comparer le coût global de votre prêt immobilier

Quand on parle de comparer prêts immobiliers, le coût global est souvent le premier critère étudié. Il s’agit de la somme totale que vous allez rembourser à la banque à la fin du prêt, tous frais inclus : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, de garantie, etc.

Ce critère est particulièrement utile si vous envisagez de conserver votre bien sur le long terme, comme une résidence principale ou secondaire. Il vous permet d’évaluer la rentabilité réelle de l’opération, notamment en cas de revente : pour réaliser une plus-value, il faut que le prix de vente soit supérieur au prix d’achat + coût global du prêt.

Mais attention : peu d’emprunteurs conservent leur crédit jusqu’au bout. En France, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier est d’environ 8 ans. D’où l’intérêt d’utiliser un simulateur qui vous permet de comparer le coût global sur différentes durées pour tenir compte d’une revente anticipée ou d’un remboursement anticipé partiel.

Lire aussi : Quel est le coût réel d’un crédit immobilier ?

Comparer le TAEG pour identifier le prêt le plus complet

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l’indicateur de référence pour comparer des prêts immobiliers à conditions équivalentes. Il agrège en un seul chiffre tous les frais obligatoires liés à votre crédit :

Contrairement au taux nominal seul, le TAEG vous donne une vision complète du coût de votre prêt, exprimée sous forme de pourcentage annuel. Il permet de comparer facilement deux offres, même si l’une propose un taux plus bas mais avec des frais annexes plus élevés.

Cependant, le TAEG reste une projection théorique sur toute la durée du prêt. Il ne prend pas en compte certains éléments comme le remboursement anticipé, l’évolution de votre assurance (surtout si elle est calculée sur le capital restant dû) ou l’impact sur votre trésorerie en cas d’investissement locatif.

Lire aussi :  Tout comprendre sur le TAEG d’un prêt immobilier

Comparer les mensualités pour optimiser votre trésorerie (cashflow)

Si votre priorité est de préserver un maximum de cash chaque mois, notamment dans une optique d’investissement locatif, alors la comparaison des mensualités prend tout son sens. Deux prêts avec un coût global proche peuvent avoir des mensualités très différentes, selon la durée d’emprunt et le type de crédit (amortissable ou in fine).

En réduisant vos mensualités, vous améliorez votre cashflow mensuel, c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les charges à payer (dont les remboursements). C’est une stratégie particulièrement prisée par les investisseurs qui souhaitent générer un excédent de trésorerie ou limiter leur effort d’épargne.

Comparer les frais de garantie pour éviter les surprises

Lorsqu’on compare deux prêts immobiliers, on a tendance à se concentrer sur le taux ou les mensualités… mais les frais de garantie peuvent aussi peser lourd dans l’équation. Ces frais, exigés par la banque pour se prémunir en cas d’impayés, varient considérablement selon le type de garantie choisi.

La plupart du temps, les banques proposent une caution via un organisme de garantie (type Crédit Logement, SACCEF, etc.). Chaque organisme a ses propres tarifs, parfois remboursables en partie en fin de prêt, mais pas toujours au même niveau d’une banque à l’autre.

D’autres solutions existent, comme l’hypothèque ou l’IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers), souvent utilisées quand la caution est refusée ou moins avantageuse. Ces garanties réelles nécessitent un acte notarié et engendrent des frais supplémentaires au départ… mais pas forcément à la sortie (contrairement à la caution).

Un bon comparateur de prêts immobiliers doit donc vous permettre de chiffrer précisément le coût de chaque garantie pour faire un choix éclairé. À taux égal, l’offre la plus économique n’est pas toujours celle que l’on croit.

Lire aussi : Comment bien choisir sa caution de prêt immobilier ?

Comment fonctionne notre comparateur de crédit immobilier ?

Le comparateur de prêt immobilier fonctionne en prenant en compte l’ensemble des frais directs associés à la souscription d’un emprunt immobilier. Ainsi, pour avoir une comparaison la plus fidèle à la réalité, vous devrez renseigner un certain nombre d’éléments pour les deux offres de prêt étudiées :

Avec ces informations, nous sommes en mesure de comparer vos deux offres de prêt en vous renseignant sur les mensualités, le TAEG, le coût des intérêts, le coût de l’assurance et le coût global pour chacun des deux prêts.