Quel est le coût réel d’un crédit immobilier ?

Non, le coût d’un crédit immobilier ne dépend pas seulement du taux que vous allez obtenir ! Pour avoir une vision plus réaliste du montant de l’opération, vous devez également prendre en compte le prix de l’assurance de prêt, le montant des sûretés ainsi que les frais de dossier et les frais annexes à l’acquisition.

• Quel est le coût réel d’un crédit immobilier ?
  • Le coût d’un crédit immobilier : variable en fonction du taux
  • Coût de l’assurance de prêt immobilier
  • Coût d’emprunt immobilier : les frais liés aux sûretés
  • Les frais de dossier du prêt immobilier
  • Les frais annexes au coût du crédit

Le coût d’un crédit immobilier : variable en fonction du taux

Premier poste de dépense dans le calcul du coût du crédit immobilier : les intérêts d’emprunt. En effet, la banque ne vous prêtera jamais de l’argent gratuitement, la philanthropie n’étant pas sa mission première. En échange de la mise en place d’un crédit immobilier, vous allez donc payer des intérêts, en fonction du taux que vous aurez décroché. Deux hypothèses :

1. Le taux fixe : vous remboursez chaque mois la même mensualité, qui comprend une part de capital restant dû et une part d’intérêts d’emprunt. Dans le cadre d’un prêt amortissable, les intérêts sont dégressifs. En clair, au début, vous remboursez plus d’intérêts que de capital, puis la situation s’inverse. Avec un prêt in fine, vous payez seulement les intérêts pendant toute la durée du crédit, puis le capital à la dernière échéance. Dans ce cas, la prise de risque est plus grande pour la banque, qui vous appliquera un taux plus élevé qu’en prêt amortissable ;
2. Le taux variable : cette hypothèse est aujourd’hui peu fréquente, car les taux d’emprunt demeurent historiquement bas, même s’ils feintent une remontée en début d’année. Les mensualités peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice sur lequel est indexé votre taux d’emprunt. Un mécanisme qui affectera le coût global de votre crédit !

D’autres facteurs vont influencer le montant des intérêts d’emprunt, donc le coût du crédit immobilier, comme :

• La durée d’emprunt : plus elle est longue, plus le crédit immobilier coûte cher. Tout simplement parce qu’à part madame Irma, nul ne peut prévoir l’avenir, et plus l’échéance de remboursement est lointaine, moins la banque a de certitudes de récupérer son argent. Ainsi, le taux d’emprunt augmente-t-il avec la durée du prêt ;
• Votre profil d’emprunteur : c’est encore une fois une histoire de prise de risque. Si vous êtes en CDI ou mieux, fonctionnaire, vous rassurez les établissements prêteurs, qui vous accordent un meilleur taux. À l’inverse, les intérimaires, salariés en CDD et indépendants se verront proposer un taux plus élevé, qui fera grimper le coût du prêt immobilier. Tous comme les autres facteurs de risque comme le tabagisme, la pratique d’un métier ou d’un sport dangereux, etc. ;
• Le montant de l’apport personnel.

Vous l’aurez compris, le coût de votre crédit immobilier dépend de votre capacité à négocier un bon taux d’intérêt. Vous n’en avez pas ? Pas de panique, les courtiers immobiliers sont là pour ça !

Lire aussi : Prêt immobilier : quels avantages pour les fonctionnaires ?

Coût de l’assurance de prêt immobilier

Dans la loi, rien ne vous oblige à souscrire une assurance de prêt. Dans les faits, elle est systématiquement exigée par les banques. Pourquoi ? Tout simplement parce que si un aléa de la vie survient et que vous ne pouvez plus rembourser vos mensualités, votre assureur le fera à votre place. Outre les garanties de base (décès et perte totale et irréversible de l’autonomie), il est possible d’ajouter des garanties au contrat, qui vous couvriront contre :

• L’invalidité permanente et totale (taux d’invalidité entre 66 % et 99 %) ;
• L’invalidité permanente et partielle (taux d’invalidité entre 33 % et 66 %) ;
• L’incapacité temporaire totale de travail (incapacité provisoire de travailler suite à une maladie ou à un accident, d’origine professionnelle ou non) ;
• La perte d’emploi : cette clause peut faire exploser le prix de l’assurance de prêt immobilier, et donc le coût de votre crédit. Selon le contrat, elle représente 0.3 à 0.7 % du montant du capital emprunté ou 1 à 7 % des mensualités.

Vous avez le choix entre deux types d’assurances de prêt :

• Le contrat groupe : il s’agit de l’assurance emprunteur de la banque qui vous propose aussi le crédit. Le risque est mutualisé, et le contrat ne prend pas en compte les spécificités de votre profil. En conséquence, le taux est le plus souvent très élevé ;
• La délégation d’assurance : c’est le contrat que vous proposent les concurrents, banques ou assureurs privés. Le prix sera affiné en fonction des risques que vous leur faites courir et peut être négocié.

Au final, l’assurance emprunteur peut revenir jusqu’à un tiers de l’acquisition. On sait, ça fait mal au portefeuille. Le calcul du taux de l’assurance de prêt immobilier est donc essentiel pour déterminer le coût réel d’un crédit immobilier. Prenez le temps de comparer les offres ou confiez cette tâche à un courtier pour gagner du temps !

Lire aussi : L’assurance de prêt immobilier : comment ça marche ?

Coût d’emprunt immobilier : les frais liés aux sûretés

Troisième facteur impactant le coût d’un crédit immobilier, les frais liés aux sûretés. Celles-ci ont vocation à s’appliquer dans les cas où l’assurance de prêt n’est pas mobilisable. Elles peuvent être :

• Réelles : la sûreté est prise sur le bien immobilier que vous allez acheter ou sur un logement dont vous êtes déjà propriétaire. Il peut s’agir d’un nantissement (notamment dans le cadre d’un prêt in fine), du privilège de prêteurs de deniers ou, plus fréquemment, d’une hypothèque. Celle-ci implique des frais importants (frais de notaire, publicité foncière, inscription à la conservation des hypothèques, mainlevée d’hypothèque), pour un total de plusieurs milliers d’euros ;
• Personnelles : un organisme va se porter caution pour vous. Il étudiera votre dossier d’emprunteur et donnera son feu vert (ou son carton rouge). La banque se retournera contre lui en cas de défaillance dans le remboursement du prêt. L’un des organismes de cautionnement le plus connu en France est le Crédit Logement. Il vous demandera en moyenne 1.2 % du montant de l’acquisition au titre des frais de garantie. C’est moins cher que l’hypothèque, mais pas gratuit non plus. Notez tout de même que la contribution que vous versez au fonds mutuel de garantie via l’organisme de cautionnement vous sera restituée à la fin du prêt, si aucun incident de paiement n’intervient en cours de contrat.

Lire aussi : Comment améliorer son dossier avec une caution de prêt immobilier ?

Les frais de dossier du prêt immobilier

On continue à alourdir le coût du crédit immobilier avec les frais de dossier et les facilités que vous pouvez solliciter à la mise en place du prêt.

• Les frais de dossier bancaires : vous n’y couperez pas, vous devrez verser une obole pour que la banque étudie votre dossier. Les frais de dossier peuvent grimper jusqu’à 1 % du montant de l’emprunt. Pour les éviter ou les réduire, vous vous mettrez en contact avec un courtier. Puisque c’est lui qui se charge de vérifier votre dossier ainsi que les pièces justificatives, il peut négocier ces frais avec la banque ;
• La modulation et le report d’échéances : la vie n’est malheureusement pas toujours un long fleuve tranquille, et une séparation, une naissance ou encore un changement de situation professionnelle peut mettre à mal votre capacité à rembourser votre crédit. C’est pourquoi vous pouvez demander à inclure dans le contrat de prêt des clauses de modulation ou de report de crédit. Ces options de prêt vous permettront de faire varier à la hausse ou à la baisse le montant des échéances ou de différer le paiement de celles-ci pendant un an au maximum. Des flexibilités qui ont un prix… ;
• Les pénalités de remboursement anticipé : si vous touchez le jackpot à l’EuroMillions, ou plus probablement, si vous revendez votre bien avant l’échéance de votre crédit, vous aurez à payer des indemnités de remboursement anticipé. Elles aussi représentent une fraction du coût de votre crédit immobilier, tentez donc la négo avec votre banquier avant de signer l’offre de prêt !

Les frais annexes au coût du crédit

On termine avec les frais annexes, qui doivent être inclus dans le calcul du coût du crédit immobilier. Il s’agit des :

• Frais de notaire : si vous pouvez signer le compromis de vente directement avec l’acquéreur, vous devrez obligatoirement passer devant le notaire pour conclure l’acte de vente définitif. Les frais de notaire, qui comprennent les émoluments du professionnel, les droits de mutation et les taxes, varient en fonction du type de bien que vous achetez. En gros, comptez 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Vous pouvez tenter de négocier jusqu’à 10 % de remise ;
• Frais de courtage : nombreux sont les courtiers à facturer des honoraires pour la recherche du financement et la négociation sur les frais de dossier. En général, ils se basent sur un pourcentage du prix de vente.

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