Comprendre l'IPPD (Inscription en privilège du prêteur de deniers)

Pour vous accorder un emprunt immobilier, la banque exige toujours une garantie. Il en existe deux sortes : les sûretés personnelles et les sûretés réelles. L’inscription en privilège de prêteur de deniers, IPPD de son petit nom, appartient à cette seconde catégorie. On vous explique comment elle fonctionne, combien elle coûte et comment vous pouvez la mettre en place.

Le privilège de prêteur de deniers, c’est quoi ?

En vous accordant un crédit immobilier, les banques vous prêtent de l’argent sur une longue durée. Elles courent donc un risque : celui qu’à un moment de votre vie, vous ne puissiez plus rembourser vos mensualités. Pour s’en prémunir, les établissements prêteurs exigent deux types de garanties :

  • Une assurance de prêt

Celle-ci couvre au minimum deux aléas : le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), laquelle vous empêcherait de travailler. Si vous vous retrouvez dans l’une de ces situations, votre assurance emprunteur prendra en charge à votre place le remboursement du capital restant dû.

  • Une sûreté

On vous le disait en intro, il en existe deux sortes :

  1. La garantie personnelle : comme son nom l’indique, elle est attachée à votre personne. Il s’agit du cautionnement accordé par certains organismes comme le Crédit Logement, et qui fonctionne sur le principe du garant dans la location. Le cautionnaire a vocation à se substituer à vous si vous êtes défaillant dans le remboursement de votre prêt immobilier ;
  2. La garantie réelle : elle est prise non pas sur la personne, mais sur le bien immobilier. Elle peut être une hypothèque, un nantissement (notamment dans le cadre du prêt in fine), ou, et c’est ce qui nous intéresse, l’inscription de privilège de prêteurs de deniers (IPPD).

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Comment fonctionne l’IPPD ?

Pour votre culture générale, les deniers étaient une monnaie romaine, avant de devenir une unité de mesure dans le textile (ceux qui portent des collants comprendront). Vous vous en êtes rendu compte, ils ne sont plus en circulation depuis un bon bout de temps.

L’IPPD présente un fonctionnement assez similaire à l’hypothèque : en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque se rembourse sur l’argent récolté lors de la saisie puis de la revente aux enchères du bien.

Dans privilège de prêteurs de deniers, il y a surtout la notion de privilège. Celui-ci donne à l’établissement de crédit le droit d’être payé en premier en cas de saisie et de revente de votre logement. L’IPPD établit donc une hiérarchie entre les différents créanciers qui attendent le paiement de leurs dettes et octroie la priorité à la banque qui vous a accordé le financement.

L’IPPD prend fin automatiquement 2 ans après le remboursement total de votre prêt immobilier, sans formalités ou frais supplémentaires.

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Quels crédits immobiliers peuvent faire l’objet d’une IPPD ?

Tous les crédits immobiliers ne sont pas éligibles à l’IPPD. Tout va dépendre de votre projet et de l’affectation que vous comptez faire des fonds. Vous pouvez mettre en place une IPPD seulement dans le cadre d’une acquisition dans l’ancien ou d’un terrain. Vous comprenez donc que pour un achat d’appartement dans le neuf, la construction d’une maison sur plans, une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou encore le financement de travaux, vous devrez souscrire un autre type de garantie.

Que se passe-t-il si vous achetez un terrain pour y construire une maison ? Vous pouvez prétendre à une IPPD pour l’acquisition du terrain, mais vous devrez aussi prévoir un cautionnement ou une autre sûreté réelle pour les travaux de construction. Une solution qui risque de se montrer un peu onéreuse !

Comment mettre en place cette garantie réelle ?

Légalement, la banque n’a pas besoin de votre accord pour établir une IPPD. Cependant, il faut que l’acte de vente et l’offre de prêt soient rédigés par un notaire. Ces documents doivent mentionner que :

  • Les sommes empruntées serviront à un achat immobilier ;
  • Le paiement de l’acquisition a été réalisé grâce au prêt.

Ensuite, le notaire devra publier l’IPPD au service au service de publicité foncière, (que vous connaissez peut-être sous son ancien nom, conservation des hypothèques), dans les 2 mois suivant la concrétisation de la vente. Notez que l’IPPD prend effet non pas au jour de son inscription au service de publicité foncière, mais à la date de la vente.

Quel est le coût de la garantie PPD ?

L’IPPD fait l’objet d’un acte notarié, vous devrez donc vous acquitter des frais de notaire (émoluments, droits d’enregistrement…). Bonne nouvelle, vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière, qui se monte tout de même à 0.71498 % du prix de vente. C’est l’un des avantages de l’IPPD, qui revient ainsi moins cher que l’hypothèque. À la louche, comptez entre 0.5 et 1 % du financement nécessaire à la transaction immobilière. Sachez que le plus montant du capital emprunté est élevé, plus celui de l’IPPD sera faible.

Pour info, le cautionnement représente 1.2 % de l’emprunt immobilier, des sommes réparties entre :

  • La Commission de Caution, entre 150 et 600 euros en moyenne,
  • La participation au Fonds Mutuel de Garantie, une somme de 200 euros + 0,8 % du capital emprunté en moyenne.

Cependant, si aucun incident de paiement n’est à déplorer pendant toute la durée du crédit, l’organisme de cautionnement vous restituera jusqu’à 75 % des fonds versés au fonds mutuel de garantie.

Rappelez-vous, on vous disait plus haut que l’IPPD prend fin automatiquement 2 ans après le remboursement de l’emprunt. Mais si vous revendez le bien avant et que vous procédez au remboursement anticipé de votre crédit, vous aurez à payer les frais liés à la mainlevée du privilège de prêteur de deniers… Ce qui a aussi un coût !

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Comment lever un privilège de prêteur de deniers ?

Il est important de réaliser la mainlevée de l’IPPD si vous revendez votre bien par anticipation. Tout simplement parce que si vous n’effectuez pas cette démarche, la garantie continuera à courir avec le nouveau propriétaire !

La mainlevée de l’IPPD occasionne des frais, de l’ordre de 0.3 à 0.6 % du capital emprunté. Lesquels viendront s’ajouter à ceux que vous avez déjà déboursés pour sa mise en place. Alors, faut-il préférer un cautionnement, une hypothèque ou une IPPD si vous savez déjà que vous rembourserez votre crédit par anticipation ? Voici un tableau comparatif des frais, en supposant que vous empruntez 150 000 €.

  IPPD (0.9 %) Hypothèque (1.9 %) Cautionnement      (1.2 %)
Coût de la mise en place de la garantie 1 350 € 2 850 € 1 800 €
Restitution en fin de prêt / / 1 050 €
Frais supplémentaires en cas de remboursement anticipé (main levée 0,35 %) 525 € 525 € /
Coût total de la garantie 1 875 € 3 375 € 750 €

Vous le voyez, l’IPPD n’est pas forcément la solution la plus avantageuse pour votre projet. Il vaut mieux, dans la mesure du possible, privilégier le cautionnement. Cependant, si aucun organisme n’accepte de se porter caution pour vous, l’IPPD vous reviendra tout de même moins cher que l’hypothèque.

En utilisant notre simulateur de prêt, vous pourrez connaître votre capacité d’emprunt et calculer sur cette base les frais de garantie.

En bref

  • L’IPPD peut seulement être mise en place pour l’acquisition de biens existants
  • Elle donne un droit de priorité à la banque en cas de saisie revente du bien
  • Entre frais de rédaction d’acte notarié et mainlevée pour revente anticipée, elle se révèle assez onéreuse.