Comment bien choisir sa caution de prêt immobilier ?

Comment bien choisir sa caution de prêt immobilier ?

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous êtes le plus souvent tenu d’effectuer un emprunt immobilier. Jusque là rien de nouveau sous le soleil, mais saviez-vous que vous avez devrez garantir votre prêt immobilier ? À ces fins vous avez le choix entre plusieurs possibilités :

La caution est certainement la garantie la plus répandue grâce notamment à l’émergence d’un certain nombre d’organismes de caution offrant des facilités aux emprunteurs pour un coût relativement modeste. Quels sont ces organismes de caution ? Comment fonctionnent-ils ? Existent-ils des différences entre les différents organismes de caution ?

C’est ce nous allons voir en passant en revue les organismes de caution les plus connus ! Mais, avant cela, quelques petits rappels sur la notion de caution de crédit immobilier.

En quoi consiste le cautionnement de prêt immobilier ?

Le cautionnement est une sûreté personnelle consistant pour une personne de se porter caution du paiement d’une dette contractée par une autre personne. En d’autres termes, la caution est la personne qui va rembourser vos dettes si vous faites défaut à votre créancier. Génial me direz vous ! Oui, mais pas si vite : si la caution prend le relais pour rembourser votre créancier en cas de défaut, votre dette ne s’efface pas pour autant. La caution disposera d’un recours contre vous pour récupérer les sommes qu’elle vous a généreusement avancées. Vous n’échapperez pas si facilement à vos obligations !

Ainsi, la caution est surtout intéressante pour votre banquier prêteur. En vous faisant souscrire une caution auprès d’un organisme, il s’assure de disposer d’un débiteur supplémentaire si vous faites défaut. Cette situation est particulièrement confortable pour la banque dans la mesure où elle sait qu’un organisme de caution, souvent sa propre filiale, est parfaitement solvable (contrairement à une caution personne physique).

La caution comme garantie classique de prêt immobilier

La caution est une garantie possible parmi d’autres. En effet, il est tout à fait envisageable de garantir votre prêt immobilier avec d’autres types de sûreté :

  • l’hypothèque où vous mettez un bien immobilier en garantie du remboursement de votre prêt immobilier. En cas de défaillance, votre créancier dispose d’un droit de saisie sur l’immeuble en question. Ce type de garantie présente néanmoins un risque important pour le patrimoine du débiteur et un coût non négligeable (droits d’enregistrement principalement) ;
  • l’IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers) qui est une alternative à privilégier à l’hypothèque et surtout moins coûteuse. Son périmètre reste néanmoins cantonné au terrain et aux biens immobiliers anciens (il est impossible d’effectuer un IPPD sur des biens en état futur d’achèvement) ;
  • le nantissement où le débiteur décide de nantir tout ou partie de son épargne en garantie du prêt immobilier. La banque pourra saisir cette épargne en cas de défaut de remboursement.

À défaut de pouvoir faire un nantissement, il est quasiment toujours préférable de privilégier le cautionnement pour l’achat de votre résidence principale en raison de sa sécurité et de son faible coût. Pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire, l’IPPD peut être particulièrement intéressante en raison de la faiblesse de son coût pour l’emprunteur.

En effet, les frais de PDD sont dégressifs en fonction du montant du crédit immobilier. En d’autres termes, plus le montant emprunté est important, plus l’IPPD peut devenir comparativement intéressante.

Est-il obligatoire de souscrire une garantie pour son prêt immobilier ?

Si les garanties de prêt immobilier ont un coût non négligeable, pourquoi ne pas s’en affranchir ?

Contrairement à l’assurance emprunteur qui est obligatoire, la loi n’a pas rendu obligatoire la souscription de garantie par l’emprunteur. Ceci étant, sachez que les banques sont relativement frileuses et n’aiment pas prendre de risques d’autant qu’elles disposent chacune d’une filiale spécialisée dans le cautionnement.

C’est donc un business lucratif qui lui permet de prendre moins de risque : bon courage pour la convaincre d’y renoncer ! Même avec un bon courtier immobilier tel qu’Helloprêt, cela parait vraiment compliqué. Nous pourrons néanmoins vous accompagner et vous conseiller pour choisir la garantie la plus adaptée à votre situation patrimoniale !

Les différents organismes de cautionnement de prêt immobilier

Comme nous l’avons dit, chaque banque dispose d’une filiale spécialisée dans le cautionnement de crédit immobilier. Ces organismes de cautionnement fonctionnent comme des mutuelles où le risque de défaut de paiement est mutualisé entre l’ensemble des adhérents. Puisqu’il est quasiment impossible que ces derniers soient en défaut de paiement simultanément (bien que ce soit l’une des conséquences de la crise des subprimes^^), l’organisme est capable de rembourser les mensualités en défaut grâce aux cotisations des emprunteurs.

Ainsi, chaque organisme de caution va demander une cotisation aux emprunteurs dont le montant peut varier du simple au double ! La composition du coût de la caution est généralement la suivante :

  • la commission de caution ou frais de gestion servant à rémunérer l’organisme de cautionnement ;
  • la participation au FGM (Fonds Mutuel de Garantie), proportionnelle au capital emprunté augmenté d’une somme forfaitaire. Une partie de cette contribution pourra être reversée si l’emprunteur ne fait pas défaut pendant toute la durée du prêt immobilier.

Ceci étant, chaque organisme de cautionnement proposera des tarifs différents selon son business modèle. À noter par ailleurs que chaque banque dispose de son organisme de caution partenaire, vous disposerez donc d’un choix limité selon la banque choisie pour choisir votre organisme de caution.

La SACCEF

La SACCEF (Société d’assurance des crédits des caisses d’épargne de France) est un organisme de cautionnement partenaire avec plusieurs banques :

  • Caisse d’Epargne,
  • Banque Populaire,
  • Crédit foncier de France.

Pour un emprunt immobilier de 150 000 euros, son coût est d’environ 1 650 euros. Contrairement aux autres organismes de caution, la SACCEF ne reverse pas une partie de la cotisation aux fonds mutuel de garantie si l’emprunteur n’a pas fait défaut. La SACCEF est donc une caution de prêt immobilier cher comparativement aux autres sociétés de cautionnement.

À choisir, il est donc préférable de s’orienter vers une autre société de cautionnement !

La CAMCA

La CAMCA est la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole qui est exclusivement proposée par les banques du groupe Crédit Agricole. Autrement dit, c’est l’organisme de caution qui cautionnera votre prêt si vous effectuez un emprunt immobilier auprès du Crédit Agricole ou de la LCL.

Niveau coût, la CAMCA est organisme de cautionnement cher. Avec un coût de la caution variant entre 1,2% et 1,8%, il s’agit de l’une des cautions la plus chère du marché. De plus, comme pour la SACCEF, l’organisme ne reverse pas une partie des cotisations au FMG (fonds mutuel de garantie) à l’emprunteur à l’issue du remboursement complet du prêt.

Elle est d’ailleurs pointée du doigt par UFC que choisir comme étant la caution la plus chère du marché sans pour autant proposer un service supplémentaire pouvant légitimer son coût élevé.

Ceci étant, contrairement à la plupart organismes de caution, le coût de la caution CAMCA ne varie pas selon le montant emprunté.

La CASDEN

La CASDEN a été créée à l’origine par et pour des enseignants. Depuis lors, elle a étendu son périmètre de chalandise à tous les fonctionnaires.

Accessoirement, la CASDEN propose aux fonctionnaires de cautionner leur crédit immobilier pour un coût défiant toute concurrence.

Selon nos estimations, le coût d’un cautionnement à la CASDEN pour un prêt de 150 000 euros est de 425 euros soit 4 fois moins cher que les cautions les plus coûteuses du marché. Bien entendu, le cautionnement de la CASDEN ne donne lieu à aucune restitution à l’issue du remboursement du prêt. Mais bon, le prix étant tellement bas que l’on ne va pas s’en plaindre !

En tant que fonctionnaire, le cautionnement avec la CASDEN sera toujours la solution à privilégier. En effet, son coût est nettement inférieur à toutes les alternatives aux cautionnements (IPPD, hypothèques…) et compense largement les inconvénients du nantissement.

Le crédit logement

Le Crédit logement est certainement notre top 1 en raison notamment de son accessibilité par tous. En effet, elle est largement proposée par la plupart des banques, vous n’êtes donc pas captif d’une caution filiale exclusive de votre banque.

Bien que son coût initial soit relativement élevé (2 000 euros pour un prêt de 150 000 euros), elle restitue 75% des cotisations à l’issue du remboursement intégral du prêt faisant tomber son coût final à 1 000 euros.

Ceci étant, il ne faut négliger le coût réel de l’immobilisation de la cotisation sur une longue période (la durée totale du prêt sauf en cas de remboursement anticipé). En effet, avoir 1 000 euros aujourd’hui, ce n’est pas la même que chose que d’avoir 1 000 euros dans 20 ans notamment en raison de l’érosion monétaire : vous auriez pu placer ces 1 000 euros sur un livret d’épargne productible d’intérêts par exemple.

La SOCAMI

La société de caution mutuelle SOCAMI est l’organisme de cautionnement lié aux Banques Populaires régionales. Elle est donc réservée aux clients de la Banque Populaire.

Son coût est particulièrement intéressant : moins chère que crédit logement en coût initial (environ 1 500 euros pour un prêt de 150 000 euros), elle restitue une partie de la cotisation pour un coût final de 1 000 euros environ (soit le même que Crédit logement).

Dommage qu’elle ne soit pas accessible aux clients des autres banques…

La CMH

La CMH est la caution la moins chère du marché. Proposée par le CIC et le Crédit Mutuel, son coût final (après restitution) varie entre 0,5% et 0,8% du montant emprunté.

Autant dire que la CMH est la meilleure garantie possible à choisir entre hypothèques, IPPD et le nantissement en raison de son faible coût.

Notre comparatif des organismes de caution de prêt immobilier

Organisme de caution Banques partenaires Coût total initial pour un prêt de 150 000 euros* Coût total final (après reversement d’une partie de la cotisation)* Restitution de la caution en fin de garantie
Crédit logement Plus de 200 banques partenaires 2 185 euros 1 066 euros Oui
SACCEF Caisse d’épargne, Banque populaire, Crédit Foncier de France 2 025 euros 2 025 euros Non
CAMCA Crédit Agricole, LCL 1800 euros 1 800 euros Non
SOCAMI Banque Populaire 1 500 euros 1 050 euros Oui
CMH Crédit Mutuel, CIC 935 euros 783 euros Oui
CNP Multiples 1 880 euros 1 880 euros Non
CASDEN Réservé aux fonctionnaires 425 euros 425 euros Non

*Données estimatives

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Que faire si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier ?

    La plupart des organismes de cautionnement sont affiliés à une banque partenaire de sorte que le refus de votre dossier par l’organisme entraîne le refus de la banque. Vous pouvez néanmoins envisager :

    • une autre forme de garantie (IPPD, hypothèque, nantissement…) ;
    • contacter une autre banque en partenariat avec un autre organisme.
  • La caution est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?

    Dans la pratique, les banques demandent systématiquement une garantie. Autrement dit, la caution n’est pas obligatoire, mais il faudra proposer une garantie (hypothèque, IPPD…) suffisante à la banque pour obtenir votre crédit immobilier.