Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Prêt hypothécaire : fonctionnement, conditions et coût
Vous êtes propriétaire et vous avez besoin de financer un projet, mais votre banque bloque sur votre taux d'endettement ou sur la nature de votre projet. Le prêt hypothécaire consiste à mettre un bien que vous possédez en garantie pour obtenir un financement. Qui peut y prétendre, combien peut-on obtenir, à quel coût et auprès de qui : voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.
A retenir :
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier que vous possédez déjà. Il permet d'obtenir des liquidités sans vendre ce bien, pour financer un nouvel achat immobilier comme n'importe quel autre projet.
- Il est réservé aux propriétaires : c'est la valeur de votre patrimoine immobilier qui sert de garantie, et vous continuez à occuper ou à louer le bien hypothéqué.
- Le montant dépend de la valeur du bien : les établissements prêtent en général entre 50 et 80 % de sa valeur expertisée, déduction faite du capital restant dû.
- Le plafond d'endettement de 35 % s'applique quand même : un prêt hypothécaire accordé à un particulier reste un crédit immobilier au sens du Code de la consommation.
- Comptez 1,5 à 2 % du montant emprunté : l'hypothèque suppose un acte notarié, une taxe de publicité foncière et une contribution de sécurité immobilière.
- L'hypothèque s'efface toute seule : un an après la dernière échéance, sans frais ni démarche. Une mainlevée n'est nécessaire que pour libérer le bien plus tôt.
Le prêt hypothécaire, c'est quoi ?
Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Vous conservez la propriété et la jouissance du bien : vous pouvez continuer à l'habiter ou à le louer.
L'hypothèque est une sûreté réelle : elle donne à l'établissement prêteur le droit de faire saisir et vendre le bien pour se rembourser si vous cessez d'honorer vos échéances. Inscrite au service de la publicité foncière, elle fixe le rang de votre prêteur face aux autres créanciers.
C'est cette sécurité qui lui permet de vous prêter des sommes importantes, y compris quand un dossier classique n'aboutirait pas.
Quelle différence avec un prêt immobilier classique ?
Les deux produits se ressemblent dans leur fonctionnement, mais ils ne répondent pas au même besoin.
| Prêt immobilier classique | Prêt hypothécaire | |
| Ce qui sert de base au calcul | Vos revenus et votre capacité d'emprunt | La valeur du bien mis en garantie, et vos revenus |
| Faut-il déjà être propriétaire ? | Non | Oui |
| Usage des fonds | Achat, construction ou travaux | Libre, ou affecté à un projet selon le montage |
| Garantie la plus courante | Cautionnement par un organisme spécialisé | Hypothèque conventionnelle |
Un prêt immobilier classique finance l'acquisition d'un logement. Un prêt hypothécaire mobilise un patrimoine déjà constitué pour financer autre chose : un second achat, des travaux, une soulte, des droits de succession, un apport professionnel.
Astuce : En France, « prêt hypothécaire » désigne ce produit précis. En Belgique, en Suisse ou au Canada, le même terme désigne le prêt immobilier ordinaire. Si vous consultez des pages étrangères, vous ne lisez pas la même chose.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire sur une maison ou un appartement ?
Le remboursement suit la même logique qu'un crédit immobilier : un échéancier, des mensualités, un taux fixe ou variable. Trois paramètres le distinguent.
Le prêt est-il affecté à un projet précis ?
C'est la principale souplesse du produit. Un prêt hypothécaire peut être :
-
affecté, auquel cas vous justifiez de l'usage des fonds, comme pour un crédit immobilier ordinaire ;
-
non affecté, auquel cas le prêteur n'a pas de regard sur l'emploi des sommes débloquées.
La contrepartie du prêt non affecté est généralement une hypothèque de premier rang : le bien concerné ne doit pas déjà garantir un autre crédit, ou la valeur résiduelle disponible doit suffire.
Prêt hypothécaire amortissable ou in fine ?
Le montage amortissable est le plus courant : chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts.
Le montage in fine consiste à ne payer que les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis le capital en une seule fois à la dernière échéance. Il suppose que vous disposiez de la somme à ce moment-là, le plus souvent via une épargne nantie. La plupart des prêts in fine sont adossés à une hypothèque, ce type de garantie étant alors exigé par les établissements.
Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou amortissable
Quelle est la durée d'un prêt hypothécaire ?
Pour un particulier, la durée de remboursement ne peut pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux années de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée. Cette limite vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022.
L'inscription hypothécaire, elle, produit effet jusqu'à un an au plus après la dernière échéance prévue, sans jamais pouvoir excéder cinquante ans (article 2429 du Code civil). Ce plafond de cinquante ans concerne des montages particuliers : sur un prêt classique, l'hypothèque dure la durée du crédit, plus un an.
Qui peut bénéficier d'un emprunt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire s'adresse aux propriétaires immobiliers, particuliers comme sociétés civiles immobilières. Salariés, indépendants, professions libérales, chefs d'entreprise et retraités y ont accès dès lors qu'ils détiennent un patrimoine immobilier.
C'est un produit fréquent chez les investisseurs : il permet de dégager des liquidités pour acquérir un bien supplémentaire sans revendre ceux qu'on détient déjà.
Quelles conditions remplir ?
Quatre critères sont examinés systématiquement :
-
Être propriétaire d'un bien immobilier dont la valeur résiduelle disponible est suffisante.
-
Disposer de revenus réguliers permettant de faire face aux mensualités, tous crédits en cours confondus.
-
Être résident fiscal français et déclarer ses revenus en France.
-
Ne pas dépasser une limite d'âge en fin de prêt, généralement fixée autour de 85 ou 90 ans selon les établissements.
Le prêt hypothécaire permet-il de dépasser 35 % d'endettement ?
Un crédit accordé à un particulier et garanti par une hypothèque relève du régime du crédit immobilier, indépendamment de son objet et de son montant (article L. 313-1 du Code de la consommation). Il est donc soumis aux mêmes conditions d'octroi que n'importe quel prêt immobilier : taux d'effort limité à 35 % des revenus, assurance comprise, et durée plafonnée à 25 ans.
Ces conditions comportent une flexibilité. Les banques peuvent déroger au taux d'effort comme à la durée sur 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. C'est là que l'hypothèque joue son rôle : en adossant le prêt à la valeur d'un bien, elle réduit le risque de perte du prêteur et rend la dérogation plus facile à défendre en interne.
Trois réserves, néanmoins :
-
Rien n'est automatique. L'arbitrage dépend du projet, du bien hypothéqué, de vos revenus et de la politique de l'établissement au moment de la demande.
-
Cette marge est disputée. Au moins 70 % des dérogations sont réservées aux acquéreurs de leur résidence principale, dont une part aux primo-accédants. Un prêt de trésorerie se dispute donc une portion étroite.
-
Votre capacité de remboursement reste examinée. L'hypothèque sécurise le prêteur, elle ne paie pas les mensualités à votre place.
L'hypothèque améliore par ailleurs des dossiers bloqués pour d'autres raisons que l'endettement : projet atypique, profil que les organismes de cautionnement refusent, bien difficile à financer autrement.
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Astuce : Présenter un bien à hypothéquer renforce votre dossier, mais si votre taux d'endettement dépasse largement les 35 %, agissez aussi sur le ratio lui-même : allongement de durée, regroupement de crédits ou révision du plan de financement. Un courtier Helloprêt peut s’en occuper pour vous !
Quels sont les biens éligibles au crédit hypothécaire ?
Presque tous les biens immobiliers peuvent être hypothéqués : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, terrain constructible, immeuble d'habitation, bureaux ou murs commerciaux.
Deux conditions s'appliquent au bien lui-même.
-
Il doit vous appartenir, ou appartenir à la SCI qui emprunte.
-
Il ne doit pas être déjà grevé d'une hypothèque absorbant sa valeur : c'est la valeur restant disponible qui compte.
Sa valeur est établie par une expertise, généralement diligentée par le prêteur. C'est elle, et non votre estimation ou celle d'une agence, qui servira de base au calcul.
Peut-on hypothéquer un bien situé à l'étranger ?
Un établissement français ne peut pas prendre d'hypothèque sur un bien situé hors de France, faute de pouvoir la faire exécuter. Pour financer une acquisition à l'étranger, vous devrez donc hypothéquer un bien que vous détenez en France.
La règle vaut symétriquement pour les non-résidents souhaitant acheter en France : ils doivent déjà posséder un bien sur le territoire pour prétendre à un prêt hypothécaire français.
Lire aussi : Comment emprunter en France pour acheter à l’étranger ?
Comment calculer le montant du prêt hypothécaire ?
Le montant obtenable ne se calcule pas à partir de vos revenus, mais de la valeur du bien mis en garantie. Deux notions suffisent à le comprendre.
Le ratio et la marge hypothécaire
Le ratio hypothécaire est le pourcentage de la valeur du bien que le prêteur accepte de couvrir. Il se situe le plus souvent entre 50 et 80 %, selon la nature du bien, sa localisation, sa liquidité et votre profil.
La marge hypothécaire est la somme qui en découle, une fois retranché ce que vous devez encore sur ce bien :
Marge hypothécaire = (valeur expertisée × ratio hypothécaire) − capital restant dû
Prenons un exemple. Vous possédez un appartement expertisé à 300 000 €, sur lequel il vous reste 60 000 € à rembourser. Le prêteur retient un ratio de 70 %.
| Étape | Calcul | Résultat |
| Valeur retenue | 300 000 € × 70 % | 210 000 € |
| Capital restant dû | à déduire | 60 000 € |
| Marge hypothécaire | 210 000 € − 60 000 € | 150 000 € |
Ces 150 000 € constituent un plafond, pas une promesse. Le montant finalement accordé reste borné par votre capacité de remboursement : sur 15 ans, 150 000 € représentent une mensualité qui doit tenir dans le plafond de 35 % d'endettement, assurance comprise.
Lire aussi : Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un second emprunt immobilier ?
Estimez votre marge hypothécaire
Le montant envisageable dépend à la fois de la valeur de votre bien et de votre capacité de remboursement. Cet outil estime les deux plafonds.
Plafond lié à la valeur du bien
Plafond lié à votre capacité de remboursement
Estimation indicative, sans valeur contractuelle et sans engagement de la part d'Helloprêt ou d'un établissement prêteur. Le ratio hypothécaire réellement appliqué dépend de l'expertise du bien, de sa localisation et de votre profil. Seule une étude personnalisée permet de déterminer un montant finançable.
Peut-on hypothéquer plusieurs biens ?
Oui. Vous pouvez engager plusieurs biens, voire l'intégralité de votre patrimoine immobilier, pour obtenir un montant plus élevé. Les marges s'additionnent.
Mesurez ce que cela implique. En cas de défaillance, ce n'est plus un bien qui est exposé mais l'ensemble de ceux que vous avez engagés.
Combien coûte un prêt hypothécaire ?
Au-delà des intérêts et de l'assurance, la prise d'hypothèque a un coût propre, car elle suppose un acte notarié et une inscription au service de la publicité foncière. Comptez de l'ordre de 1,5 à 2 % du montant emprunté.
Ce coût se décompose en quatre postes :
| Poste | Ce que c'est |
| Taxe de publicité foncière | Taxe proportionnelle de 0,70 % des sommes garanties (article 844 du Code général des impôts) |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,05 % des sommes garanties (article 881 H du Code général des impôts). Elle a remplacé l'ancien salaire du conservateur des hypothèques |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée, dégressive selon le montant |
| Formalités et débours | Frais avancés par le notaire pour votre compte |
Sur un emprunt de 150 000 €, l'ensemble représente de l'ordre de 2 200 à 3 000 €. L'ANIL met à disposition un simulateur public permettant d'affiner ce montant selon votre situation.
Deux précisions utiles. Les taxes portent sur les sommes garanties par l'inscription, capital et accessoires compris, ce qui explique que le coût réel dépasse un peu le calcul direct. Et ces frais s'ajoutent aux frais de notaire de l'acquisition si l'opération finance un achat, sans se confondre avec eux.
Un cautionnement par un organisme spécialisé revient généralement moins cher, mais il n'est pas accessible à tous les projets, en particulier hors acquisition immobilière. C'est ce qui explique le recours à l'hypothèque dans bien des dossiers.
Lire aussi : Frais de garantie de prêt immobilier : quelle est la garantie la moins chère ?
Comment obtenir un prêt hypothécaire ?
Les étapes, de la demande au déblocage
Le parcours ressemble à celui d'un crédit immobilier, avec une étape supplémentaire.
- Estimation du besoin et de la faisabilité. Vous déterminez le montant recherché et vérifiez qu'il est cohérent avec la valeur du bien et votre capacité de remboursement.
- Constitution du dossier. Titre de propriété, justificatifs de revenus, avis d'imposition, relevés de comptes, tableau d'amortissement des prêts en cours.
- Expertise du bien. Le prêteur mandate un expert. Son évaluation fixe la base du calcul.
- Offre de prêt. Elle est soumise aux règles du crédit immobilier, dont le délai de réflexion de dix jours.
- Acte notarié et inscription. Le notaire rédige l'acte d'hypothèque et l'inscrit au service de la publicité foncière.
- Déblocage des fonds.
Quelles banques accordent un prêt hypothécaire ?
Dans la pratique, les réseaux bancaires traditionnels commercialisent peu ce produit auprès des particuliers. Le prêt hypothécaire relève surtout d'établissements spécialisés et de certaines banques privées.
Cette rareté a une conséquence pratique. Frapper à la porte de votre agence habituelle aboutit souvent à un refus qui ne dit rien de la faisabilité réelle de votre projet, seulement de l'appétence de cet établissement pour ce type de montage.
Faut-il souscrire une assurance de prêt en plus de l'hypothèque ?
Les deux ne couvrent pas le même risque :
-
L'hypothèque protège le prêteur contre un défaut de paiement, quelle qu'en soit la cause.
-
L'assurance emprunteur intervient dans des situations précises : décès, perte totale et irréversible d'autonomie, incapacité de travail selon les garanties souscrites.
Toutefois, dans de rares cas, surtout pour des emprunteurs âgés, l’hypothèque éventuellement assortie d’autres garanties peut constituer un levier de négociation suffisant pour s'affranchir de l’assurance emprunteur.
Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt hypothécaire ?
| Ce qui plaide pour | Ce qui doit vous faire réfléchir |
| Des montants souvent supérieurs à ceux d'un crédit classique, adossés à la valeur du patrimoine | Le bien hypothéqué peut être saisi et vendu en cas de défaillance |
| Un usage des fonds libre dans le cas d'un prêt non affecté | Un coût de mise en place élevé, de 1,5 à 2 % du montant emprunté |
| L'accès au financement pour des projets que le cautionnement n'accepte pas | Une mainlevée anticipée qui engendre des frais supplémentaires |
| La possibilité de mobiliser un patrimoine sans le vendre | Un délai d'obtention allongé par le passage chez le notaire |
| Des durées de remboursement longues | Un bien immobilisé comme garantie pendant toute la durée du prêt |
Comment mettre fin à l'hypothèque avant son terme ?
Dans la plupart des cas, vous n'avez rien à faire. L'inscription hypothécaire prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement telle qu'elle figurait à l'inscription.
La mainlevée ne sert donc qu'à libérer le bien plus tôt, typiquement en cas de revente ou de remboursement anticipé. Elle suppose l'accord de votre créancier, qui renonce à sa garantie, puis un acte authentique rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Les frais sont à votre charge.
Si votre établissement refuse la mainlevée, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où l'hypothèque est inscrite. Il décidera d'autoriser ou non la radiation.
Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?
Oui. La vente d'un bien hypothéqué est possible, à condition que la mainlevée soit obtenue et publiée avant la signature de l'acte définitif, car l'acquéreur et sa banque exigent un bien libre de toute inscription.
En pratique, le notaire organise l'opération : sur le prix de vente, il prélève de quoi solder le capital restant dû, régler les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et payer les frais de mainlevée. Le solde vous revient. L'obstacle n'apparaît que si le prix ne couvre pas ces sommes.
Peut-on racheter un prêt hypothécaire ?
Oui, comme n'importe quel crédit, si vous trouvez de meilleures conditions ailleurs. L'opération inverse existe également : faire racheter des crédits classiques en les adossant à une hypothèque, pour allonger la durée et alléger les mensualités.
Dans les deux cas, le passage chez le notaire et la nouvelle inscription ont un coût, à confronter à l'économie attendue avant de vous engager.
Lire aussi : Comment faire un rachat de prêt hypothécaire ?
Pourquoi passer par Helloprêt pour votre prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un produit de niche : peu d'établissements le pratiquent, et les conditions varient fortement de l'un à l'autre. Un refus ne signifie donc pas grand-chose tant que le dossier n'a pas été présenté aux bons interlocuteurs.
C'est le travail que nous faisons. Helloprêt est un courtier entièrement en ligne, avec plus de 70 banques partenaires, et chaque dossier est suivi de bout en bout par un courtier dédié qui identifie les établissements susceptibles de financer votre montage. Nos honoraires sont un forfait fixe de 3 500 € TTC, payable uniquement au déblocage des fonds.
Nous avons été accompagnés par Angélique. Franchement, je vous recommande les yeux fermés ! Elle a tout fait pour nous obtenir la meilleure offre. Tout au long de notre projet, elle a répondu à toutes nos questions, nous a rassurés et nous a accompagnés avec beaucoup de professionnalisme et de bienveillance. Un grand merci à elle pour son implication. Nous la recommandons sans hésitation !
J'ai échanger avec Gary AIZENMAN Excellent contact toujours pro, rapide, efficace Tout le projet gérer de A à Z par Team, Email et Téléphone Merci Je recommande
Pour notre projet immobilier, Malo Regoli a été d'une grande aide. Il est allé au-delà de ce qu'on attendait d'un courtier en prêt, en nous apportant aussi de bons conseils, des explications bien utiles et en suivant de très près chaque étape jusqu'au jour de la signature. Nous nous somme sentis rassurés même dans les moments plus complexes du projet. Merci !
Nous avons eu la chance d’être accompagnés par M. Gary Aizenman pour notre premier achat immobilier, et nous le recommandons vivement. Dès le début, il a su nous mettre en confiance grâce à son professionnalisme, sa disponibilité et la clarté de ses explications. Toujours réactif, à l’écoute et de bon conseil, il nous a accompagnés dans l’ensemble des démarches avec beaucoup de sérieux. Son implication et son expertise ont grandement contribué à rendre cette expérience plus sereine. Un grand merci pour la qualité de son accompagnement.
Je tiens à remercier Camille Hantcherian pour son accompagnement dans le cadre de mon premier achat immobilier. Sa disponibilité et réactivité m’ont permis d’avancer sereinement dans ce projet. Je la recommande vivement !
![arrow next](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 18 19"%3E%3C/svg%3E){kind=small}