Que vous soyez seul ou à plusieurs, l’achat de votre future résidence principale est une étape importante dans votre vie. Pour que la réjouissance ne laisse pas place aux déconvenues, l’achat d’un bien immobilier se prépare et, nécessite le temps du projet, que vous y consacriez toute votre énergie ! Afin que vous puissiez pleinement profiter de votre futur chez vous et que la période d’achat soit appréhendée sereinement, nous vous livrons tous nos conseils pour votre achat immobilier !

Nos conseils pour bien préparer son achat immobilier

Eh oui ! Un achat immobilier se prépare. Vous pensiez arriver chez le notaire avec la fleur au fusil ? Désolé de vous le dire, mais vous vous trompiez ! En effet, pour réussir votre acquisition immobilière, il est impératif de réaliser une adéquation entre vos besoins en matière de logement et votre budget immobilier.

Bien définir ses besoins en matière de logement

Vous n’êtes pas sans le savoir, un achat immobilier vous engage sur plusieurs années. Certes, il est possible de revendre votre bien quand vous le voulez, mais les nombreux frais d’acquisitions peuvent venir entraver votre plus-value immobilière si vous décidez de revendre votre bien trop tôt. En effet, les frais de notaire (notamment et surtout les frais de mutations) et les frais d’agences viennent s’ajouter au prix de vente de sorte que ces charges doivent pouvoir être rattrapées par l’augmentation de la valeur de votre bien. Or, ces frais pouvant aller jusqu’à 10% du prix de vente, votre logement doit bénéficier d’un certain nombre d’années de valorisation du marché de l’immobilier (entre 3 et 5 ans selon la zone géographique).

Alors, comment bien préparer l’achat immobilier et se prémunir contre une revente rapide du bien ?

Cela peut paraître évident pour certains, mais il est impératif de bien anticiper vos besoins actuels et futurs (à court et moyen terme tel que la venue d’un enfant ou la probabilité d’une mutation professionnelle…). Ces besoins vont vous permettre de définir vos critères de recherche :

  • l’emplacement géographique (centre-ville, banlieue pavillonnaire…) ;
  • le nombre de chambres à coucher ;
  • nombre d’étages et présence d’un ascenseur dans le cas d’un appartement ;
  • cuisine (ouverte ou fermée, degré d’équipement…) ;
  • environnement (présence d’écoles, d’hôpitaux, magasins et autres services publics essentiels à vos besoins) ;
  • nombre de salles de bain ;
  • surface totale ;
  • jardin, balcon et autre espace en plein air…

Plus vos critères de recherche seront précis, plus vous ferez l’économie de visites inutiles et chronophages. Il reste néanmoins utile au début de visiter plusieurs biens par curiosité pour affiner vos critères et votre connaissance du marché de l’immobilier. Ce temps ne sera en aucun cas perdu puisqu’il vous permettra de gagner en expérience pour les prochaines visites en posant les bonnes questions et en évaluant rapidement l’adéquation entre le prix de vente et les réalités du marché immobilier.

Sur ce point, il est possible de faire un véritable travail théorique en amont. En effet, il est désormais possible de consulter les bases de données notariales pour avoir accès à toutes les ventes immobilières passées dans la localité concernée. Ces informations vous permettront d’évaluer le taux de croissance moyen des biens immobiliers dans votre zone de recherche et de vérifier que certains prix proposés ne soient pas trop déconnectés de la réalité.

Ainsi, en couplant les informations des bases de données notariales et des sites d’annonces immobilières, vous deviendrez un véritable Stéphane Plaza capable d’apprécier en un clin d’oeil le juste prix d’une maison ou d’un appartement !

Achat immobilier dans le neuf ou dans l’ancien ?

Autre question fondamentale, faut-il acheter un logement neuf ou un logement ancien ?

Cette question est difficile à trancher de manière générale, elle dépend des besoins et des critères de chacun.

Néanmoins, d’un point de vue général, le neuf est moyennement plus cher que l’ancien. Ceci étant, l’achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduit (entre 2 à 3% contre 8% pour un logement ancien). À ces économies s’ajoutent la performance énergétique des logements neufs. Eh oui ! On y pense jamais assez, mais un bâtiment construit avec les normes écologiques en vigueur peut vous faire économiser des milliers d’euros chaque année ! De quoi largement compenser le prix supérieur du m2. De plus, il est possible de bénéficier de nombreux prêts aidés dédiés à l’achat d’une résidence principale neuve tels que :

Toutefois, l’offre de logements neufs se réduit à mesure que l’on s’approche des centres-ville. Cette réalité implique que la plupart des opportunités d’achat de nouveaux logements se concentrent en périphérie là où les commodités restent plus limitées qu’en centre-ville.

Autre point, l’achat d’un logement neuf nécessite d’être patient. En effet, la plupart des logements à vendre ne sont pas encore construits et implique des délais d’attente importants jusqu’à la livraison effective de l’immeuble. Il faut généralement compter entre 12 à 18 mois pour du neuf contre 3 à 4 mois pour l’achat d’un bien immobilier ancien. Mais, ce faible temps d’attente pour un logement ancien peut être contrebalancé par la réalisation de travaux de remise aux normes et de rénovation.

Le choix entre logement neuf ou ancien est donc une question d’arbitrages personnels et d’opportunités !

Calculer son budget immobilier

L’immobilier est une affaire de gros sous. Sauf à compter parmi les personnes les plus riches de France, vous aurez à établir un budget immobilier afin de borner financièrement vos recherches. Ce budget se compose de deux grandes catégories de ressources :

  • votre apport personnel, c’est à dire l’argent que vous mettez de votre poche ;
  • le prêt immobilier.

Bien qu’il peut être possible d’emprunter sans apport, votre apport personnel est essentiel pour votre capacité d’emprunt. Il peut être constitué de différents éléments :

  • votre épargne (le plus classique) ;
  • de dons familiaux ;
  • de certains prêts familiaux.

De plus, il faudra évaluer convenablement votre capacité d’emprunt auprès de la banque si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour l’achat du bien immobilier. Sur ce point, en tant qu’experts en courtage immobilier, nous sommes en mesure de vous fournir toutes les informations et conseils utiles sur le montant que vous pouvez emprunter grâce à notre (super) simulateur de prêt !

Si vous souhaitez en savoir plus sur le processus d’un achat immobilier, vous pouvez consulter notre article sur les étapes d’un immobilier.

Nos conseils pour réaliser un achat immobilier à moindre coût

Au-delà d’un achat immobilier classique, sachez que d’autres options sont possibles. En effet, il est tout à fait possible d’acquérir la propriété tout en étant locataire grâce à la location accession.

Par ailleurs, si vous comptez acheter dans une grande ville telle que Paris, il est possible d’acheter un bien immobilier en faisant l’économie du foncier grâce au bail réel solidaire !

La location accession, louer pour acheter

La location accession est un dispositif à destination des plus modestes permettant de transformer une location en achat immobilier. Avec un fonctionnement similaire au crédit-bail, la location accession permet de lever une option d’achat pour devenir propriétaire du bien à l’issue d’une période de location stipulée dans le contrat de location accession.

Une partie de loyers (redevances) s’impute sur le prix de vente permettant de réduire le coût d’achat du logement.

De plus, pour favoriser l’achat après la période de location, les bénéficiaires du contrat de location accession peuvent bénéficier du prêt social accession (PSLA) sous certaines conditions.

La location accession est un dispositif idéal si vous ne disposez pas des ressources nécessaires (ni de la capacité d’emprunt) pour acheter immédiatement un bien immobilier, mais que vous comptez, à terme, devenir propriétaire de votre résidence principale à un coût réduit.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur la location accession.

Le bail réel solidaire, l’achat du bâti sans le foncier

Un bien immobilier est composé de deux éléments :

  • le bâti (c’est-à-dire le logement)
  • le foncier (le terrain)

Lorsque vous achetez un bien immobilier, ces deux composantes sont transférées par l’acte de vente authentique (une partie du foncier pour les cas des appartements). Or le foncier, bien qu’indispensable à la construction, n’est pas fondamentalement utile pour vivre (à moins que vous appréciez dormir sur le sol à la belle étoile) et représente environ 30% du prix de vente d’un bien immobilier.

Pour réduire les prix d’acquisition et favoriser l’accession immobilière des ménages, le gouvernement a mis en place le BRS (bail réel solidaire) permettant d’acheter uniquement le bâti et de louer le foncier à un organisme foncier solidaire (OFS).

Bien que concernant encore peu de logements, ce mécanisme peut être intéressant si votre budget immobilier est limité. Au demeurant, vous aurez quand même à payer des mensualités supplémentaires (en plus du remboursement de votre prêt immo) pour la location du foncier.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur le bail réel solidaire.

Nos conseils pour un achat immobilier à plusieurs

Jusque là nous avons abordé la question des préparatifs et des bons plans immobiliers, mais quid d’un achat immobilier à plusieurs ? Il y a-t-il d’autres choses à prévoir ?

Sur ce point il convient de distinguer deux situations :

  • si vous êtes mariés ou pacsés sous un régime similaire à la communauté universelle ou à la réduction aux acquêts (cas classique lorsqu’il n’y a pas de contrat de mariage) et que vous souhaitez acheter en couple, c’est quasiment comme si vous achetiez seul (vous ne faites qu’un avec votre moitié #tromignon). Les lignes qui vont suivre ne vous concerne pas expressément.
  • par contre, si vous souhaitez acheter un bien immobilier sans être marié (ou pacsé) ou avec des amis, il faudra prévoir un cadre juridique à l’opération.

Pour ce faire deux choix classiques s’offrent à vous :

  • acheter en indivision ;
  • acheter par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière).

L’achat immobilier en indivision

Le terme indivision peut paraître compliqué, mais le concept est très simple : vous achetez un bien à deux (ou plus), vous êtes donc copropriétaires du bien à proportion de vos investissements respectifs.

On dit alors que vous êtes indivisaire du bien immobilier.

Contrairement à la SCI, l’indivision présente l’avantage de simplicité puisqu’elle ne présente aucun coût et ne nécessite pas de démarches administratives supplémentaires (formalités). En plus d’être encadrée par la loi, l’indivision peut faire l’objet d’une convention d’indivision permettant de fixer par avance les règles de gestion du bien, d’aliénation (vente, travaux, etc.) et de transmission en cas de décès.

Néanmoins, cette situation peut générer des instabilités puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Ainsi, à défaut de convention contraire, un indivisaire peut sortir à tout moment de l’indivision et demander le rachat de sa part à l’autre indivisaire (comme pour un rachat de soulte).

Il est donc impératif de bien anticiper cette situation soit par l’intermédiaire d’une convention d’indivision soit en amont, dans le calcul du budget immobilier pour un éventuel rachat de part.

L’achat immobilier via une SCI

L’autre alternative est la SCI. La SCI est formée au moyen d’un contrat de société (statuts) nécessitant un certain nombre de formalités administratives et le paiement de droit d’enregistrement (comptez une centaine d’euros).

Elle présente néanmoins l’avantage de fournir plus de stabilité en étant propriétaire du bien immobilier (les associés étant seulement propriétaire des parts sociales). De plus, certaines pratiques peuvent être mises en place pour favoriser la succession et la transmission des parts via notamment l’achat croisé de parts sociales démembrées.

Si la question vous intéresse, vous pourrez en savoir plus en consultant notre article sur les avantages d’un achat immobilier en SCI !