Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Achat immobilier acte en main : définition, fonctionnement et conseils
Et si vous pouviez acheter un bien immobilier… sans avancer un centime de frais de notaire ? C’est exactement ce que permet la clause dite « acte en main ». Peu connue du grand public, cette pratique consiste à faire supporter les frais d’acquisition par le vendeur, en les intégrant directement dans le prix de vente.
Utile pour réduire son besoin d’apport, voire obtenir un financement à 110 %, l’achat acte en main soulève aussi quelques subtilités à bien comprendre avant de se lancer. On vous explique comment ça fonctionne, quels sont ses avantages… et ses limites.
Qu’est-ce qu’un achat immobilier acte en main ?
L’article 1593 du Code civil précise que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. »
Cette règle constitue le principe général, mais elle n’est pas impérative. Cela signifie que les parties peuvent décider contractuellement d’un autre arrangement, comme c’est le cas avec la clause d’acte en main.
Définition de l’achat immobilier acte en main
Acheter un bien immobilier acte en main, c’est conclure une vente dans laquelle le vendeur prend à sa charge les frais liés à l’acte notarié, autrement dit les fameux frais de notaire. Attention, cela ne signifie pas que ces frais disparaissent : ils sont simplement intégrés dans le prix de vente affiché.
Prenons un exemple simple : vous achetez un appartement à 200 000 € « acte en main ». Cela signifie que le vendeur a accepté de recevoir une somme inférieure, car une partie du montant sera utilisée pour régler les frais de notaire. Vous n’avez donc pas à sortir ces frais de votre poche, ce qui peut considérablement alléger le besoin d’apport personnel.
Différence entre acte en main, FAI et frais partagés
L’acte en main ne doit pas être confondu avec d’autres formulations présentes dans les annonces immobilières :
- FAI (frais d’agence inclus) : le prix affiché inclut la commission de l’agence immobilière, mais les frais de notaire restent à votre charge.
- Frais partagés : il s’agit d’un accord spécifique où certaines dépenses (diagnostics, travaux, mobilier…) peuvent être partagées entre acheteur et vendeur.
Dans une vente acte en main, c’est l’intégralité des frais de notaire (émoluments, débours, droits d’enregistrement) qui est assumée par le vendeur, mais incluse dans le prix global que vous allez financer.
Comment fonctionne une vente acte en main ?
Le principe : qui paie quoi ?
Dans une vente classique, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. C’est la règle posée par le Code civil. Mais dans le cas d’une vente acte en main, le vendeur accepte de prendre en charge ces frais pour le compte de l’acheteur.
Concrètement, cela signifie que le prix de vente affiché inclut déjà les frais de notaire. L’acquéreur ne les paie donc pas en plus, mais le vendeur recevra une somme nette diminuée d’autant.
Impact sur le prix de vente
Cette méthode n’est pas un cadeau du vendeur, mais plutôt une astuce comptable et contractuelle. Le vendeur ne sort pas de l’argent de sa poche, il ajuste simplement son prix de vente pour inclure les frais.
L’effet réel pour l’acheteur est le suivant :
-
Vous pouvez financer l’intégralité du prix affiché via votre prêt immobilier, y compris les frais ;
-
Vous avez potentiellement moins besoin d’un apport personnel, ce qui peut faire la différence si vous êtes primo-accédant.
Exemple chiffré : vente avec ou sans acte en main
| Type de vente | Prix de vente | Frais de notaire | Montant total à financer | Apport nécessaire |
| Vente classique | 200 000 € | 16 000 € | 200 000 € | 16 000 € |
| Vente acte en main | 216 000 € | Inclus dans le prix | 216 000 € | 0€ |
Cet exemple montre bien que, dans un montage acte en main, le prêt immobilier peut couvrir l’ensemble du coût d’acquisition, à condition bien sûr que la banque l’accepte.
Quels sont les avantages d’un achat acte en main ?
Financer son achat sans apport
L’un des principaux intérêts d’une vente acte en main est de réduire, voire supprimer, le besoin d’apport personnel. Dans une vente classique, les banques exigent généralement que l’acheteur finance lui-même les frais de notaire, en plus du prix du bien. Cela représente souvent 8 à 10 % du montant de l’achat à sortir de sa poche.
Avec une vente acte en main, ces frais sont intégrés dans le prix de vente. Résultat : vous pouvez solliciter un prêt immobilier à 110 %, couvrant à la fois le bien et les frais. C’est une solution précieuse pour les primo-accédants ou les acheteurs sans épargne disponible.
Remarque : La banque n’est pas naïve pour autant et sait ce que signifie “acte en main”. Mieux vaut présenter un excellent dossier pour obtenir un prêt pour financer un achat “acte en main”. C'est là qu’un courtier comme Helloprêt peut vous aider !
Mieux négocier face au vendeur
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’acte en main ne pénalise pas le vendeur sur le plan fiscal. Les frais de notaire étant considérés comme des accessoires de la vente, ils n’ont pas d’incidence sur le calcul de la plus-value immobilière. Pour le vendeur, cela revient simplement à ajuster son prix net vendeur.
C’est donc un bon levier de négociation à activer : si vous sentez que le bien tarde à se vendre, proposer une vente acte en main peut être un argument différenciant sans pour autant faire baisser son prix affiché.
Les limites de l’acte en main
Une clause encore peu connue et mal comprise
Bien que parfaitement légale, la clause d’acte en main reste peu utilisée dans les transactions immobilières. Elle est souvent mal connue des vendeurs, mal comprise des acquéreurs, et parfois ignorée des agents immobiliers. Résultat : il n’est pas toujours facile de la faire accepter par l’ensemble des parties prenantes.
Il arrive même que certains notaires soient réticents à la rédiger, par crainte d’un manque de transparence ou d’interprétation ambiguë, surtout si la clause est mal formulée dans le compromis.
La banque peut refuser le montage
Autre difficulté majeure : les banques ne sont pas dupes. Si vous sollicitez un prêt immobilier à 110 % en précisant que l’achat est réalisé « acte en main », votre conseiller comprendra rapidement que vous essayez de contourner la règle de l’apport personnel.
Certaines banques acceptent ce type de montage. D’autres le refusent systématiquement, estimant que cela fragilise l’opération. Dans tous les cas, il est indispensable de discuter en amont avec votre établissement bancaire ou de passer par un courtier capable de défendre votre dossier.
Comment rédiger une clause acte en main ?
Où l’inscrire : compromis ou promesse de vente
Pour qu’une vente acte en main soit valable, il ne suffit pas que l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord verbalement. La clause doit être formellement inscrite dans un document contractuel, c’est-à-dire :
-
Dans le compromis de vente, lorsqu’il s’agit d’un avant-contrat signé sous seing privé ou devant notaire ;
-
Ou dans la promesse de vente, si celle-ci est utilisée en lieu et place du compromis.
Sans cette mention explicite, l’opération ne sera pas juridiquement opposable, et c’est l’acquéreur qui sera réputé devoir s’acquitter des frais de notaire.
Lire aussi : Quelles différences entre une promesse et un compromis de vente ?
Qui peut la rédiger ?
La clause peut être rédigée par l’agent immobilier s’il est mandaté pour formaliser le compromis, ou par le notaire, ce qui est toujours recommandé. Ce dernier veillera à la clarté, à la validité juridique et à sa bonne interprétation par les parties.
Dans tous les cas, il est important que la clause soit sans ambiguïté sur deux points :
-
Les frais d’acte sont bien à la charge du vendeur ;
-
Le prix indiqué dans l’acte inclut l’ensemble de ces frais, ce qui permet à l’acquéreur de bénéficier d’un financement intégral.
Exemple de clause “acte en main”
Voici un exemple simple de clause acte en main, à titre indicatif :
« La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [montant en euros], acte en main, ce qui signifie que ce prix comprend le montant net revenant au vendeur ainsi que l’ensemble des frais afférents à la présente vente (émoluments notariés, débours et droits d’enregistrement). »
Ce type de clause doit être adapté à chaque dossier. L’accompagnement d’un notaire ou d’un professionnel expérimenté est donc vivement conseillé.
Quelles sont les alternatives à l’acte en main ?
L’achat immobilier acte en main peut sembler séduisant, mais il ne convient pas à tous les profils ni à toutes les situations. Heureusement, il existe d’autres moyens de réduire le coût d’une acquisition immobilière, ou de limiter le besoin d’apport.
Négocier le prix de vente ou les frais d’agence
C’est la méthode la plus directe : proposer un prix d’achat inférieur à celui affiché. Si le bien est en vente depuis plusieurs mois ou si le vendeur est pressé, une offre raisonnable peut être acceptée.
Vous pouvez aussi demander à ce que les frais d’agence soient à la charge du vendeur (s’ils ne le sont pas déjà). Cela réduit la base de calcul des frais de notaire, car ceux-ci s’appliquent uniquement sur le prix net vendeur.
Lire aussi : Est-il possible de faire une offre d'achat plus basse que le prix de vente ?
Diminuer les frais de notaire en toute légalité
Plusieurs options permettent d’alléger les frais de notaire sans passer par une vente acte en main :
- Réduire les émoluments notariés : certains notaires acceptent une remise sur leur part d’honoraires, dans la limite autorisée par la loi (jusqu’à 20 % sur la partie au-delà de 100 000 €).
- Déduire la valeur du mobilier : si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager, placards sur mesure…), la valeur du mobilier peut être déduite du prix de vente, ce qui fait baisser les frais d’acte.
Lire aussi : Nos conseils et astuces pour bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien
Acheter dans le neuf ou en zone à frais réduits
Les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf, autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Si vous avez la possibilité d’acheter un logement neuf (VEFA ou construction), cela peut constituer une économie significative.
Certaines zones géographiques appliquent des taux de droits d’enregistrement plus faibles. C’est le cas de départements comme l’Isère, le Morbihan ou Mayotte. Une option à considérer si vous êtes mobile.
Pour avoir une idée du montant des frais de notaire, utilisez notre simulateur de frais de notaire.
Optimiser votre financement avec un courtier
Enfin, vous pouvez améliorer votre plan de financement sans passer par une vente acte en main, en négociant un prêt à 110 %, un bon taux d’assurance ou des conditions de remboursement souples. Un courtier Helloprêt peut vous aider à défendre votre dossier auprès des banques, même sans apport.
![arrow next](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 18 19"%3E%3C/svg%3E){kind=small}