Nos prévisions pour les taux immobiliers en 2026

Faire une prévision aujourd’hui sur les taux immobiliers de 2026 est un pari audacieux. Comme nous l’avons vu avec la rapide remontée des taux en 2022, de nombreux facteurs impondérables pourraient venir battre en brèche ces prévisions.

Toutefois, à partir des éléments dont nous disposons actuellement, une tendance de baisse des taux se dégage. Il n’est pas impossible qu’elle perdure jusqu’en 2026. Alors, quelles prévisions peut-on faire pour les taux immobiliers en 2026 ? Quelle stratégie adopter au regard de ces prévisions pour son projet immobilier ?

La tendance actuelle de baisse des taux immobiliers

Depuis 2023, les taux immobiliers montrent une tendance significative à la baisse, marquant un tournant après une période de hausse significative. Les données récentes illustrent une décrue constante des taux pour les différentes durées de prêt (15, 20, et 25 ans).

Mais, pourquoi ces taux ont-ils subitement baissé ?

Comprendre les facteurs influençant l’évolution des taux immobiliers

La fixation des taux immobiliers est la résultante de deux taux de référence, eux-mêmes liés entre eux :

Les taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne).
Les taux des obligations françaises à long terme.

La politique monétaire de la BCE

La Banque centrale européenne (BCE) joue un rôle central dans la fixation de la politique monétaire de la zone euro, notamment à travers les taux directeurs. Parmi ces taux, le taux de refinancement est particulièrement important : il s’agit du coût auquel les banques commerciales peuvent emprunter des fonds à court terme auprès de la BCE. En théorie, plus une banque commerciale octroie des crédits immobiliers, plus elle devra recourir au refinancement, ce coût étant directement influencé par le taux directeur.

Ainsi, si les banques anticipent que le taux de refinancement restera élevé sur une période prolongée, elles ne pourront pas proposer de crédits immobiliers à des taux inférieurs à ce "taux plancher". Cependant, il arrive que les taux immobiliers soient temporairement inférieurs aux taux directeurs, dans le cas où les marchés anticipent une baisse prochaine de ces derniers.

C’est la situation que nous observons actuellement. Elle témoignerait d’une anticipation à la baisse des taux directeurs pour l’année 2025 et 2026.

Astuce : Bien que la fixation des taux directeurs relève exclusivement de la BCE, ses décisions s’appuient sur des indicateurs macroéconomiques, avec un objectif unique : la stabilité des prix. Contrairement à la Réserve fédérale américaine (FED), qui s’efforce également de soutenir l’emploi et la croissance, la BCE se concentre uniquement sur l’inflation. Ainsi, prévoir les décisions monétaires de la BCE implique d’anticiper la situation macroéconomique globale de la zone euro, en particulier les données d’inflation.

Les taux à long terme de l’économie

Les taux directeurs fixés par la BCE s’appliquent à court terme, mais les taux immobiliers, eux, reflètent des perspectives à long terme. Par conséquent, les obligations à long terme de l'État français, notamment celles à 10 ans, constituent une référence précieuse pour évaluer les taux immobiliers.

Ces obligations, tout comme les taux immobiliers, dépendent des taux directeurs et des anticipations qui en découlent sur l’ensemble de leur durée. En règle générale, les taux immobiliers sont légèrement supérieurs aux taux obligataires à long terme, pour compenser un risque de défaut plus élevé associé aux crédits immobiliers par rapport aux obligations d'État.

Cette relation explique pourquoi l'évolution des taux immobiliers et celle des taux obligataires présentent une certaine corrélation, bien qu’ils soient influencés par des variables économiques distinctes.

Quels seraient les taux immobiliers en 2026 ?

Pour estimer les taux immobiliers qui seraient en vigueur en 2026, il convient d’analyser ce que pourraient être les taux directeurs dans deux ans. En partant du principe que les taux immobiliers ne peuvent pas être durablement en dessous des taux directeurs, il est ainsi possible d’en déduire les taux immobiliers de 2026.

Les prévisions de taux directeurs de la BCE en 2026

Depuis le début de 2024, la Banque centrale européenne (BCE) a initié une trajectoire de baisse progressive de ses taux directeurs, reflétant un ralentissement de l’inflation, désormais proche de l’objectif cible de 2 % annuel.

Le taux actuel de la BCE (opération de refinancement) est au 27/11/2024 de 3,40 %. Si le reflux de l’inflation se confirme, cela devrait entraîner une baisse des taux directeurs dans les années à venir.

Au 27/11/2024, les marchés financiers anticipent une baisse des taux directeurs sur les 2 prochaines années :

Mois	Prévision des marchés financiers
nov. 2024	3.40 %
déc. 2024	3.40 %
Jan 2025	3.40 %
Fév 2025	3.15 %
Mar 2025	2.55 %
avr. 2025	2.55 %
mai 2025	2.55 %
juin 2025	2.30 %
juil. 2025	2.30 %
août 2025	2.30 %
sept. 2025	2.30 %
oct. 2025	2.30 %
nov. 2025	2.30 %
déc. 2025	2.30 %
Jan 2026	2.30 %
Fév 2026	2.30 %
Mar 2026	2.05 %
avr. 2026	2.05 %
mai 2026	1.80 %
juin 2026	1.55 %
juil. 2026	1.30 %
août 2026	1.80 %
sept. 2026	1.80 %
oct. 2026	2.30 %
nov. 2026	2.30 %

Pour estimer la crédibilité de ces anticipations, il faut savoir que depuis 2023, les marchés financiers ont plutôt bien anticipé la baisse des taux directeurs de la BCE. Néanmoins, il y a eu un léger décalage en 2024 sur le moment où interviendraient la première baisse de taux et la baisse effective. En effet, l’anticipation prévoyait une première baisse en mars 2024 qui s’est finalement réalisée en juin 2024.

Il ne faut donc pas prendre au pied de la lettre ces anticipations, mais elles donnent des indications utiles sur ce que pourraient être les taux futurs de l’économie.

Quel serait le niveau des taux immobilier en 2026 ?

En s’appuyant sur les anticipations des taux directeurs de la BCE, une baisse continue des taux immobiliers en 2026 semble probable. Cependant, il est peu probable que cette baisse soit aussi marquée que celle des taux directeurs. En effet, les taux immobiliers, qui sont historiquement supérieurs aux taux directeurs, sont actuellement anormalement bas en raison des anticipations prolongées de baisses des taux directeurs.

Une fois que les taux directeurs se stabiliseront à un niveau plus faible, les taux immobiliers devraient converger et se maintenir au moins un point au-dessus des taux directeurs, comme le suggèrent les tendances historiques. Par conséquent, bien que les emprunteurs puissent espérer des conditions de financement plus favorables, il est important d'anticiper une certaine stabilisation des taux immobiliers au-delà de 2026.

Selon nos prévisions, les taux immobiliers sur 20 ans 2026 devraient être entre 2,5 et 2,9 %.

Quels sont les facteurs pouvant faire repartir les taux immobiliers à la hausse en 2026 ?

Les prévisions de taux immobilier de 2026 partent du principe que la vie suit son cours sans accroc, ni impondérable, conformément aux données historiques projetées dans l’avenir. Bien entendu, l'expérience du réel nous apprend que tout ne se passe pas comme prévu et que de nombreux évènements, encore inconnus, pourraient remettre en cause ces prévisions.

Un retour de l’inflation en Europe

L’inflation est un phénomène complexe, influencé par de nombreux facteurs, et son retour pourrait constituer une menace pour la baisse des taux immobiliers. Si l’inflation venait à augmenter de manière inattendue en 2026, cela pourrait forcer la Banque centrale européenne à modifier sa politique monétaire et à augmenter à nouveau ses taux directeurs.

Les causes potentielles d’un retour de l’inflation sont multiples : une hausse brutale des prix de l’énergie, des tensions géopolitiques affectant les chaînes d’approvisionnement, ou encore une forte reprise de la consommation dans certains secteurs. Par ailleurs, des événements imprévus, tels que des catastrophes naturelles ou des chocs sur les matières premières, pourraient également alimenter une flambée inflationniste, poussant les taux immobiliers à la hausse.

Une crise économique et financière

Un autre facteur pouvant faire repartir les taux immobiliers à la hausse serait une crise économique ou financière. Une telle crise pourrait se traduire par une augmentation du risque de défaut de paiement des emprunteurs, ce qui pousserait les banques à augmenter la prime de risque associée aux crédits immobiliers. En conséquence, les taux immobiliers pourraient s’élever pour compenser ce risque accru.

Une crise financière pourrait également entraîner une envolée des taux obligataires à long terme, qui servent de référence aux taux immobiliers, dans un contexte où l’Etat français semble en véritable difficulté sur le plan budgétaire. Dans ce cas, les investisseurs demanderaient des rendements plus élevés pour compenser l’incertitude économique, augmentant ainsi le coût du financement pour les emprunteurs.

En résumé, bien que les prévisions actuelles anticipent une période de baisse des taux immobiliers, des facteurs imprévus comme un retour de l’inflation ou une crise économique majeure pourraient inverser cette tendance et provoquer une hausse des taux en 2026.

Quelles sont les conséquences d’une politique de taux bas en 2026 pour votre projet immobilier ?

Une diminution des taux immobiliers pour 2026 aurait une véritable conséquence sur le marché de l’immobilier. En partant du principe que la hausse des taux a été à l'origine de la contraction du marché de l’immobilier observée depuis les deux dernières années, une baisse continue des taux pourrait entraîner un phénomène de reprise significatif.

La reprise du marché de l’immobilier à la hausse

Une politique de taux bas en 2026 aurait pour effet de rendre les crédits immobiliers plus accessibles et attractifs pour les acheteurs. En conséquence, cela pourrait entraîner une reprise dynamique du marché immobilier. Les acquéreurs, voyant leur capacité d’emprunt augmenter et attirés par des conditions de financement favorables, pourraient revenir en masse sur le marché, augmentant la demande pour les biens immobiliers.

Cette hausse de la demande, couplée à une éventuelle stabilisation ou réduction de l’offre, pourrait provoquer une remontée des prix de l'immobilier, particulièrement dans les zones tendues ou attractives.

Un pouvoir de négociation à nouveau du côté des vendeurs

Avec une augmentation de la demande immobilière en période de taux bas, le rapport de force sur le marché pourrait progressivement basculer en faveur des vendeurs. Ces derniers, en position de force face à un nombre croissant d’acheteurs, pourraient se permettre d’être plus exigeants sur les prix et les conditions de vente.

Pour les acquéreurs, cela signifierait une compétition accrue pour accéder aux biens les plus recherchés. Ainsi, malgré les taux avantageux, il pourrait être plus difficile de négocier des rabais ou des conditions flexibles avec les vendeurs. Les acheteurs potentiels devront donc être bien préparés, avec des financements préalablement validés (grâce à une attestation de financement notamment), afin de pouvoir réagir rapidement dans un marché plus concurrentiel.

En conclusion, si une politique de taux bas en 2026 peut représenter une opportunité pour concrétiser un projet immobilier, elle pourrait aussi s’inscrire dans une phase haussière des prix et un durcissement des négociations, compensant partiellement ou totalement les économies réalisées sur le coût de l’emprunt.

Astuce : Nous vous recommandons de ne pas tarder pour concrétiser votre projet immobilier. En tant que courtier immobilier, nous observons actuellement une flambée de la demande de crédit immobilier qui devrait tirer vers le haut les prix sur le marché immobilier sur les mois et années à venir. Si les taux continuent de baisser, il est fort probable que de nouveaux sommets de prix soient rapidement atteints. Pour obtenir un prêt en ligne et profiter encore des prix bas, vous pouvez compter sur votre courtier Helloprêt !

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