Quelles différences entre une promesse et un compromis de vente ?

Vous avez jeté votre dévolu sur un logement, il est maintenant temps de préparer la vente définitive. Avec le vendeur, vous devez signer un avant-contrat, qui peut être un compromis ou une promesse de vente. Quelle différence, vous demandez-vous ? C’est ce qu’on va vous expliquer dans cet article, avant de vous proposer des modèles types pour l’un et l’autre.

Promesse ou compromis de vente : définitions et différences majeures

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel de bien comprendre les distinctions entre une promesse de vente et un compromis de vente. Ces deux avant-contrats présentent des différences significatives en termes d'engagement et de formalisme.

La promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat unilatéral où le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acheteur pendant une période déterminée, généralement de deux à trois mois. Durant ce laps de temps, l'acheteur dispose d'une option d'achat qu'il peut lever pour finaliser la vente. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'indemnité d'immobilisation, souvent fixée à 10 % du prix de vente.

Le compromis de vente

En revanche, le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage réciproquement le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter le bien immobilier aux conditions définies. Ce type de contrat est souvent perçu comme une vente ferme, car il inclut généralement un dépôt de garantie entre 5 et 10 % du prix de vente. Si l'une des parties se rétracte, l'autre peut exiger l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

À quoi sert le compromis de vente ou la promesse de vente ?

En matière d’achat immobilier, il convient de garder la tête froide et de bien réfléchir avant de signer le moindre papier ! Vous le savez sans doute déjà, mais le vendeur ne vous remettra pas les clés le jour de la visite, quand vous lui annoncez que vous souhaitez acheter son bien. Cela tient au moins à deux raisons principales :

La vente d’un bien immobilier (transfert de propriété) nécessite un acte authentique signé avec le concours d’un notaire. Or, ce dernier n'est pas disponible dans la minute et, la loi exige de purger un délai de rétractation.
Certaines conditions peuvent manquer à la réalisation de la vente tels que l’obtention d’un prêt immobilier, l’obtention d’un permis de construire, etc.

Le compromis de vente et la promesse de vente servent donc à sécuriser l’acquéreur et/ou le vendeur ainsi qu’à préparer les contours de la transaction immobilière à venir. Toutefois ces deux types d’avant-contrats font naître des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur. Voyons lesquels dans les détails !

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Première différence entre le compromis et la promesse de vente : la portée de l’engagement

Compromis de vente : engagement du vendeur et de l’acquéreur

On sait que vous n’aimez pas ça, nous non plus d’ailleurs, mais on doit à présent se fendre d’un peu de jargon juridique. Commençons avec le compromis de vente, qu’on appelle aussi promesse synallagmatique de vente. Pour ceux qui n’ont pas fait une fac de droit, synallagmatique signifie réciproque. En clair, avec un compromis de vente, les deux parties s’engagent : le vendeur, à vendre, l’acheteur, à acheter, généralement dans un délai de 3 mois. Comme il y a accord sur la chose (l’appart’ ou la maison) et le prix, on a coutume de dire que « le compromis de vente vaut vente ». Si l’une des parties ne respecte pas sa parole, l’autre est en droit de demander la vente ou l’achat forcé en justice, ainsi que des dommages et intérêts.

Cet engagement est fort, mais rassurez-vous, des dispositions vous protègent :

D’une part, vous bénéficiez d’un délai de rétractation (vous seulement, pas le vendeur).
D’autre part, vous pouvez insérer des clauses suspensives au contrat. L’une d’elles est même obligatoire : c’est celle relative à l’obtention d’un emprunt. On vous reparle de tout ça plus bas.

Pour prouver votre sérieux et rassurer le vendeur, vous devez verser un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente. Si la vente se conclut, l’acompte viendra en déduction du prix, sinon, il sera empoché par le vendeur. Sauf si vous exercez votre droit à rétractation ou si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas. Ne confondez pas cet acompte avec la clause pénale ! D’un montant compris entre 5 et 10 % également, elle vise à indemniser forfaitairement le vendeur si vous refusez de passer la vente.

L’avantage d’Helloprêt : Les vendeurs n’aiment pas trop les conditions suspensives de prêt puisqu'elles sont insécurisantes quant à la capacité de l'acheteur à aller au bout de la vente. Un temps précieux potentiellement perdu pour le vendeur. Renoncer à la condition suspensive de prêt permet donc d’avoir un véritable poids dans la négociation avec le vendeur. D’un autre côté, vous prenez le risque d’avoir à payer l'indemnité d’immobilisation si vous n'obtenez pas un financement. Pour résoudre cet arbitrage complexe, nous proposons chez Helloprêt une garantie de financement vous permettant de renoncer à la condition suspensive sans prendre le moindre risque. Si vous n’obtenez pas votre financement immobilier, nous nous engageons à payer l'indemnité d’immobilisation au vendeur !

Promesse de vente : engagement de l’acquéreur seulement

À l’inverse, la promesse de vente est un avant-contrat unilatéral.

En le signant, le vendeur s’engage à vous réserver le bien pendant un délai donné, généralement 2 à 3 mois. De votre côté, vous disposez d’une option d’achat, que vous pouvez lever ou non pour conclure la vente définitivement. Bien entendu, cette faculté n’est pas consentie à titre gracieux. Mettez-vous à la place du vendeur, qui vous réserve son bien pendant de longues semaines. Si finalement, vous refusez de passer la vente, il aura perdu un temps précieux et potentiellement, raté des occasions avec d’autres acquéreurs. C’est pourquoi vous devez verser une indemnité d’immobilisation, qui monte à 10 % du prix de vente. Si finalement, vous vous désistez, elle reste acquise au propriétaire vendeur.

Deuxième différence entre promesse et compromis de vente : le formalisme

Enregistrement obligatoire de la promesse de vente

À la différence du compromis, la promesse de vente doit être enregistrée. C’est une condition obligatoire pour qu’elle soit valable. Cet enregistrement doit être réalisé auprès du centre des impôts, dans un délai de 10 jours suivant la signature de la promesse. Cette formalité coûte 125 € et est… À votre charge !

Acte authentique requis pour la promesse de vente, si le délai de vente est supérieur à 18 mois

Autre différence entre la promesse et le compromis de vente : la forme de l’avant-contrat. Normalement, les deux peuvent être conclus par acte sous seing privé, devant notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Cependant, si le délai prévu pour la conclusion de la vente définitive est supérieur à 18 mois, alors la promesse de vente devra obligatoirement être réalisée par acte authentique devant notaire. Comme vous êtes attentif, vous avez compris que ce n’est pas le cas pour le compromis de vente.

Différence entre compromis, promesse de vente et promesse d’achat

Petite dernière qu’il vous faut connaître, mais sur lequel on va passer rapidement : la promesse d’achat de maison ou d’appartement. Il s’agit d’un document qui vous engage à acheter le bien si le vendeur accepte votre offre. Cette acceptation se fait le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le vendeur vous répond après le délai prévu ou vous fait une contre-proposition, vous avez la possibilité de vous rétracter. Autre différence d’avec le compromis et la promesse de vente, vous n’avez pas à verser d’arrhes.

Tableau récapitulatif des différences compromis de vente, promesse de vente et d’achat

	Compromis de vente	Promesse de vente	Promesse d’achat
Qui s’engage ?	Le vendeur et l’acheteur	Le vendeur	L’acheteur
À quoi ?	Réaliser la vente aux conditions prévues dans l’avant-contrat	À réserver le bien pendant un délai donné	Acheter le bien si le vendeur accepte son offre sans modifications
Contre quoi ?	Un dépôt de garantie de 5 à 10 %	Une indemnité d’immobilisation de 10 %	/

Quelles clauses suspensives peut-on intégrer dans le compromis et la promesse de vente ?

D’un commun accord avec le vendeur, vous pouvez prévoir d’insérer des conditions suspensives pour être certain que la vente se réalise sous les meilleurs auspices. Protectrice, la clause relative à l’obtention d’un crédit immobilier est obligatoire. Elle vous évitera de vous retrouver dans la panade si aucune banque n’accepte de vous prêter de l’argent !

Autres clauses que vous pouvez envisager et qui feront tomber la vente :

Une clause d’absence de servitudes : La découverte d’une servitude d’urbanisme, qui vous imposerait d’accorder un droit de passage à certaines personnes ;
Une clause de dédit : elle vous permet de vous dédire de la vente sans justifier d’aucun motif, mais impose le versement d’une indemnité au vendeur.
Une clause suspensive d’obtention de permis de construire : Si vous n’obtenez pas un permis de construire, vous pouvez vous désister de la vente définitive. Cette clause est souvent insérée dans le cadre de l’achat d’un terrain.
Une clause suspensive de réalisation de travaux : Vous pouvez engager le propriétaire actuel à réaliser certains travaux avant de réaliser la vente définitive.

Quel est le délai de rétractation dans une promesse et un compromis de vente ?

La loi n’opère aucune distinction entre compromis et promesse de vente en ce qui concerne le délai de rétractation. Dans les deux cas, vous disposez de 10 jours à compter :

De la remise en main propre de l’avant-contrat ;
De la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat. Attention, ne pensez pas gagner du temps en ne récupérant pas le courrier à la Poste : c’est sans incidence sur le point de départ du délai de réflexion.

Bon à savoir : si le délai de rétractation expire un jour férié ou chômé, un samedi ou un dimanche, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez en informer le vendeur par LRAR. Si vous persistez et signez, il sera temps de verser l’acompte, et 3 mois plus tard, de passer la vente définitive.

Achat immobilier : faut-il faire une promesse ou un compromis de vente ?

Le choix entre une promesse de vente et un compromis de vente dépend de votre situation et de vos besoins spécifiques. Si vous souhaitez bénéficier d'une certaine flexibilité et d'un délai de réflexion avant de vous engager définitivement, la promesse de vente peut être plus adaptée à condition d’être prêt à en accepter le coût. En revanche, si vous êtes sûr de votre décision et que vous souhaitez sécuriser la transaction de manière ferme et réciproque, le compromis de vente sera plus approprié.

Toutefois, gardez en tête que le pouvoir de négociation peut ne pas être en votre faveur. Dans ce cas, vous n’aurez d’autres choix que d’accepter le type d’avant contrat que le vendeur sera d’accord de signer !

Quels documents fournir pour une promesse et un compromis immobilier ?

Seront mentionnées dans les deux types d’avant-contrats :

Les informations relatives aux parties (identités et coordonnées) ;
Les informations relatives au bien (adresse, origine, descriptif des annexes et équipements, existence de servitudes et hypothèques éventuelles…) ;
Les informations relatives à la vente (montant des honoraires de l’agent immobilier, prix de vente et modalités du paiement, durée de validité de l’avant-contrat et date de signature de l’acte définitif…) ;

Le compromis comme la promesse de vente doivent être accompagnés du dossier de diagnostic technique et des documents relatifs à la copropriété le cas échéant.

Modèle de compromis de vente et modèle de promesse de vente gratuits à télécharger

Vous êtes libre de rédiger le compromis ou la promesse sur papier libre, avec le vendeur. Pour vous aider à n’oublier aucune clause, on vous propose nos avant-contrats types en téléchargement gratuit !

À noter que si vous préférez passer par un professionnel, le coût de rédaction de l’acte est inclus dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire qui s’occupera de l’acte définitif de vente.

Vous connaissez désormais les différences entre promesse et compromis de vente. Nous, on peut vous aider à trouver votre financement pendant le délai avant la vente. Utilisez notre simulateur de prêt pour connaître le meilleur taux d’emprunt que vous pouvez obtenir ou contactez un courtier !

Pourquoi faire une promesse de vente plutôt qu'un compromis ?

Quelle est la valeur d'une promesse de vente ?