Comment calculer sa plus value immobilière ?

Que vous soyez en passe de vendre un bien immobilier ou d’en acheter un, une question fondamentale doit vous venir à l’esprit : quelle sera la taxation de la plus-value immobilière que vous allez réaliser ? Oui, partons du principe que vous ferez une plus-value ! Le marché de l’immobilier est en croissance depuis un certain nombre d’années, il est donc fort probable que l’administration fiscale touche une petite commission sur le pactole de votre vente immobilière ! Mais rien n’est moins sûr, puisqu’il existe des nombreux cas d’exonération de plus-value immobilière, et ce, sans compter l’abattement pour la durée de détention du bien ! C’est ce que nous allons voir ensemble.

Mais avant tout : c’est quoi une plus-value immobilière ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value est simplement la différence positive entre le prix d’achat d’un bien et son prix de vente. Les profanes l’appelleront marge ou bénéfices tandis que l’administration fiscale l’appellera plus-value. En d’autres termes, vous faites une plus-value lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté.

A contrario, on parle de moins-value lorsque vous vendez votre bien moins cher que son coût d’acquisition. Cette situation est peu probable puisque l’immobilier a une tendance haussière sur le long terme, mais il se peut que le manque d’entretien de votre bien ou certains facteurs exogènes puissent le dévaluer. C’est pourquoi il est toujours important de bien penser à la revente au moment d’un achat immobilier !

Comment calculer les impôts dus lors d’une plus-value immobilière ?

Maintenant que nous sommes raccord sur la notion de plus-value immobilière, il convient d’entrer un peu plus dans les détails en ce qui concerne la base de calcul de la plus-value immobilière.

Une fois cette étape réalisée, il suffira de déduire l’abattement fonction de la durée de détention puis, d’appliquer le taux d’imposition spécifique au plus value immobilière. Vous devrez vous acquitter de deux types de prélèvement :

  1. l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire ;
  2. les prélèvements sociaux.

En réalité, la fiscalité des plus-values immo, ce n’est pas bien compliqué !

Base de calcul de la plus-value immobilière : le prix d’acquisition et de vente corrigé

La première étape du calcul de la plus-value immobilière consiste à calculer la plus-value immobilière brute. Il s’agit de savoir ce que vous avez réellement gagné lors de la vente de votre bien immobilier. En effet, lors de l’acquisition vous avez payé un certain nombre de frais qui se sont surajoutés au prix d’achat (frais de notaire notamment). De même, lors de la vente de votre bien, vous avez peut-être eu des charges supplémentaires pour trouver votre acheteur. Pour connaitre le montant de la plus-value immobilière, il convient donc de déterminer :

  • Le prix d’acquisition corrigé : vous avez le choix entre l’application d’un taux forfaitaire de 7,5% ou de déduire vos charges liées à l’acquisition au réel. De plus, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition d’éventuels travaux sous certaines conditions ! Ces charges augmenteront le prix d’acquisition réduisant ainsi la base d’imposition de la plus-value.
  • Le prix de vente corrigé : il s’agit ici de diminuer le prix de vente de l’ensemble des frais obligatoires relatifs à la vente tels que les diagnostics obligatoires (DTT) et les frais d’agences supportés par vous. Le prix de vente pourra en sens inverse être augmenté des éventuelles indemnités dues par l’acquéreur (indemnités d’immobilisation du bien notamment).

Ainsi, en faisant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé, vous obtenez votre base imposable de votre plus-value immobilière.

Bon à savoir : si votre bien immobilier résulte d’une donation ou d’une succession, le prix d’acquisition sera celui retenu pour le calcul des droits de mutation par l’administration fiscale. À défaut, il s’agira de la valeur vénale du bien (valeur de marché) au moment de l’acquisition du bien immobilier

Si vous souhaitez augmenter votre prix d’acquisition des travaux entrepris, il faut garder plusieurs notions en tête :

  • il est impératif de justifier ces travaux au moyen des factures correspondantes ;
  • les travaux ne doivent pas déjà avoir été déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu. En effet, si votre bien immobilier a été acheté à des fins d’investissement locatif, il est possible d’imputer les travaux sur vos revenus fonciers ou BIC (si vous êtes en LMNP ou LMP). Dans ce cas, il est impossible de déduire les travaux une seconde fois pour le calcul de votre plus-value immobilière ;
  • les travaux présentant le caractère de dépenses locatives ne sont pas déductibles ;
  • les travaux réalisés par vous même et l’achat de matériaux ne sont pas déductibles ;
  • les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas considérées comme des travaux déductibles du montant de la plus-value immo.

Toutefois, sachez que si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition (non cumulable avec la déduction réelle des travaux). Cette option est donc idéale si vous ne disposez pas de justificatifs ou que le montant des différents travaux est inférieur à 15% du prix d’acquisition.

Pour résumer, sans justificatifs, vous pourriez augmenter votre prix d’acquisition de 15% plus 7,5% soit 22,5%. Plutôt pas mal non ? Reste à payer l’impôt des plus-values immobilières sur les 77,5% restant !

L’application de l’abattement en fonction de la durée de détention

Mais avant d’appliquer la fiscalité des plus-values immobilières, il convient de pratiquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Cet abattement est applicable pour tous vos biens immobiliers peu importe qu’il s’agisse de votre résidence secondaire ou de biens locatifs.

Durée de détention du bien immobilier Taux d’abattement applicable par année pour le calcul de l’impôt sur le revenu Taux d’abattement applicable par année pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre la 6e année et la 22e année 6% / an 1,65% / an
Entre la 22e année (révolue) 4% / an 1,6% / an
À partir de la 22e année Exonération totale 9% / an
À partir de la 30e année Exonération totale Exonération totale

Ainsi, si vous avez conservé votre bien pendant 10 ans, votre abattement sera de

  • 5 x 6% = 30% pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière ;
  • 5 x 1,65% = 8,25% pour le calcul des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Ainsi, si vous avez conservé votre bien pendant 10 ans, votre abattement sera de

  • 5 x 6% = 30% pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière ;
  • 5 x 1,65% = 8,25% pour le calcul des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Ces deux abattements se retranchent sur la plus-value immobilière brute pour donner la plus-value immobilière nette à partir de laquelle il sera possible de calculer le montant d’impôts et de prélèvements sociaux à payer.

Le taux de l’impôt et de prélèvements sociaux applicable à une plus-value immobilière

Les plus-values immobilières ne rentrent pas dans le barème d’imposition de l’impôt sur le revenu, il s’agit d’un taux forfaitaire de 19% applicable sur la plus-value nette.

À ce taux s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% applicables sur la plus-value nette (celle tenant compte de l’abattement des prélèvements sociaux, attention à ne pas confondre les deux bases d’imposition !).

Ainsi, la fiscalité des plus-values immobilière se décompose de la manière suivante :

Nature de la taxation sur la plus-value immobilière Détails Taux applicable
Impôt sur le revenu   19%
Prélèvement sociaux (17,2%) CSG 9,9%
  CRDS 0,5%
  Prélèvement social 4,5%
  Contribution additionnelle 0,3%
  Prélèvement de solidarité 2%
Total   36,2%

Si la plus-value immobilière nette est supérieure à 50 000 euros (donc après abattement), une taxe supplémentaire est appliquée dans les conditions suivantes.

Montant de la plus-value nette (PV) Montant de la surtaxe
Entre 50 000 et 60 000 euros 2% PV - (60 000 - PV) x 1/20
Entre 60 000 et 100 000 euros 2% PV
Entre 100 000 et 110 000 euros 3% PV - (110 000 - PV) x 1/10
Entre 110 000 et 150 000 euros 3% PV
Entre 150 000 et 160 000 euros 4% PV - (160 000 - PV) x 15/100
Entre 160 000 et 200 000 euros 4% PV
Entre 200 000 et 210 000 eurosEntre 200 000 et 210 000 euros 5% PV - (210 000 - PV) x 20/100
Entre 210 000 et 250 000 euros 5% PV
Entre 250 000 et 260 000 euros 6% PV - (260 000 - PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros 6% PV

Il s’agit d’un barème progressif, il convient donc de calculer la surtaxe tranche par tranche. En d’autres termes, la partie supérieure à 260 000 euros sera surtaxée à 6% tandis que la partie inférieure sera taxée dans chacune des tranches correspondantes.

Pour éviter la surtaxe, il est préférable de conserver votre bien immobilier pendant une durée suffisante afin de gagner suffisamment d’années d’abattement. Une des raisons pour lesquelles il vaut mieux louer son bien immo plutôt que de le vendre immédiatement après en avoir perdu son usage.

Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?

Vous comptez vendre votre résidence principale ? Sachez que tous ces calculs ne vous sont plus d’aucune utilité ! En effet, la loi prévoit certaines exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières selon l’affectation initiale du bien vendu à savoir :

  • les plus-values sur la résidence principale ainsi que toutes ses dépendances immédiates cédées simultanément (ou quasi simultanément vous permettant ainsi de diviser votre lot à plusieurs acheteurs) ;
  • les plus-values sur la vente d’un droit de surélévation (c’est à dire le droit de construire un étage supplémentaire au-dessus de votre bien) ;
  • les plus-values sur la vente d’un bien détenu par un non-résident français sous certaines conditions ;
  • les plus-values sur les biens vendus à un prix inférieur à 15 000 euros (ou 30 000 euros pour un couple). Bon, autant dire que ça ne court pas les rues… ;
  • les plus-values réalisées après 30 ans de détention (grâce au mécanisme de l’abattement que nous avons vu !) ;
  • les plus-values sur les expropriations sous certaines conditions.

De plus, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération totale de la vente d’un bien immobilier si le prix de la vente est employé à l’achat de sa résidence principale.


Voilà, vous savez tout sur le calcul de la plus-value immobilière ! Et si vous souhaitez vendre pour acheter, n’oubliez pas que votre dévoué courtier immobilier Helloprêt peut vous obtenir un prêt relais ou un nouveau prêt immobilier au meilleur taux !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quel est le taux d’imposition d’une plus-value immobilière ?

    Le taux d’imposition d’une plus-value immobilière est de 19% auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux et une surtaxe allant jusqu’à 6% pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros.

  • Comment calculer votre plus value immobilière ?

    Pour calculer une plus-value immobilière, il suffit de faire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition puis d’appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Enfin, il convient d’appliquer le taux forfaitaire de l’impôt de 19% et les prélèvements sociaux de 17,2%.