Est-il possible d'annuler une vente immobilière ?

Pour annuler une vente immobilière, il faut avant tout savoir à quoi on est engagé. Les étapes d’un achat immobilier sont marquées par différents stades intermédiaires : l’offre d’achat, le compromis ou la promesse de vente et l’acte authentique. Selon, votre état d’avancement dans votre achat immobilier, il sera plus ou moins facile d’annuler la vente immobilière. Nous allons ensemble nous penchez sur les possibilités qui s’offre à vous pour vous dédire de votre engagement à chaque moment clé de votre achat immobilier !

La rétractation de l’offre d’achat immobilier

L’offre d’achat immobilier est la première étape de votre achat immobilier. Il s’agit du moment où à l’issue de la visite du bien immobilier, vous transmettez à l’agent immobilier ou directement au vendeur votre volonté d’acquérir le bien immobilier. On distingue deux types d’offres d’achat :

  • l’offre au prix où vous vous conformez aux exigences de prix du vendeur ;
  • l’offre inférieure au prix où vous invitez le propriétaire à entrer en négociation.

En droit français, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat de vente est formée peu importe qu’il fasse l’objet d’un écrit, l’accord oral suffit. L’acheteur devient alors immédiatement propriétaire du bien vendu.

Ceci étant, une vente immobilière exige la signature d’un acte authentique de vente en présence d’un notaire. En d’autres termes, l’offre d’achat ne suffit pas à former le contrat de vente immobilier de sorte que vous n’êtes pas engagé contractuellement.

Ainsi, vous n’êtes pas contractuellement lié par l’offre d’achat immobilier et vous pouvez vous rétracter sans encombre.

Par contre, les choses se corsent un peu si vous avez signé le compromis de vente…

L’annulation d’une vente immobilière entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente

Le compromis de vente se traduit par un engagement mutuel, il est donc plus compliqué de se dédire de cet accord sauf à se prévaloir du droit de rétractation, de la non réalisation d’une condition suspensive, de la carence du vendeur ou d’un accord amiable. Mais commençons d’abord par une petite définition !

Qu’est ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat qui engage les deux parties à faire la vente immobilière : vous et le vendeur. Il s’agit d’un contrat sous seing privé c’est à dire sans la présence d’un notaire. Comme nous l’avons vu, seul un acte notarié peut faire la vente d’un bien immobilier. Le compromis de vente oblige donc seulement les parties à passer devant le notaire pour réaliser la vente.

Mais, comme tous les contrats, il ne peut pas être rompu unilatéralement sauf à se prévaloir d’une disposition prévue par la loi ou le contrat lui même.

Le droit de rétractation immobilier de 10 jours prévus par la loi Macron

En matière d’immobilier, la loi Macron prévoit un délai de rétractation de 10 jours au profit de l’acheteur à compter de la date de signature du compromis.

Dans ces conditions, vous pouvez annuler la vente immobilière sans justifier de motifs tant que vous êtes dans les délais de la rétractation.

Pour ce faire, il vous suffit seulement de notifier votre volonté de vous rétracter au vendeur. Pour des raisons de preuves, nous vous conseillons d’envoyer un courrier LR/AR afin de prouver la bonne réception de la rétractation par le vendeur.

La non réalisation de la condition suspensive

Dans la grande majorité des cas, vous devrez souscrire un prêt immobilier pour acheter votre bien immobilier. A ce propos, vous pouvez utiliser notre simulateur d’emprunt immobilier pour obtenir plus d’informations sur votre budget immobilier.

Dès lors qu’il y a emprunt, il est impératif de prévoir une condition suspensive dans le compromis de vente. Cette clause permet d’annuler le compromis de vente si vous démontrez que vous n’avez pas réussi à obtenir le financement nécessaire malgré vos efforts (au moins 2 banques démarchées).

Attention toutefois, la condition suspensive de prêt ne doit pas être détournée de sa finalité initiale : le fait de ne pas chercher volontairement de financement n’entraînera pas l’annulation de votre obligation de faire la vente. Seul le droit de rétractation permet de se désengager sans motifs particuliers.

Sachez par ailleurs qu’il existe d’autres conditions suspensives tels que le refus de permis de construire, le droit de préemption de la commune… Anyway, comme pour la condition suspensive de prêt, il est impossible de détourner les objectifs respectifs de ces conditions suspensives !

L’annulation du compromis de vente pour carence du vendeur

A l’instar des conditions suspensives, la carence du vendeur permet d’annuler le compromis de vente dans un cas bien spécifique : l’absence du vendeur au moment de la signature de l’acte de vente.

Si le vendeur ne se présente pas devant notaire pour conclure la vente, vous pouvez demander l’annulation du compromis de vente et demander des dommages et intérêts au vendeur.

L’annulation du compromis de vente à l’amiable

Vous voulez annuler la vente immobilière ? Pourquoi ne pas directement demander au vendeur ?

Il est vrai, il y a de grandes chances que ce dernier refuse, mais on ne sait jamais !

Afin de convaincre le vendeur d’accepter l’annulation du compromis de vente, vous pourriez envisager de le dédommager avec un petit peu d’argent !

Mettez néanmoins en balance le dédommagement envisagé avec le montant prévu par la clause d’immobilisation qui a pour objectif d’indemniser contractuellement le vendeur si vous décidiez de ne pas faire la vente pour d’autres raisons que celles précédemment énoncées (5 à 10% du prix de vente).

L’idéal serait que le dédommagement soit inférieur, sinon autant ne rien négocier ;)

L’annulation d’un achat immobilier après une promesse de vente immobilière

Il convient de distinguer le compromis de vente de la promesse de vente. Si le compromis engage deux personnes (acheteur et vendeur), la promesse de vente n’engage que le vendeur à vendre son bien dans les conditions stipulées dans la promesse.

Puisque vous n’êtes pas contractuellement engagé, vous pouvez alors annuler le contrat de vente à tout moment !

L’annulation d’un achat immobilier après la signature de l’acte authentique de vente

A partir du moment où vous avez signé l’acte authentique de vente, vos possibilités de rétractation sont limitées. Ce qui est plutôt logique puisque vous êtes désormais propriétaire du bien immobilier. Malheureusement, vous n’êtes pas chez Darty.

A défaut d’avoir stipulé « satisfait ou remboursé » sur l’acte de vente (ce qui est impossible), il faudra prouver que votre consentement n’était pas libre et éclairé en raison d’un dol (mensonge) ou que le bien immo comportait des vices cachés.

Enfin, si vous êtes vendeur, vous pouvez invoquer la rescision pour lésion lorsque le prix de vente était bien en dessous du prix du marché.

L’annulation de la vente immobilière pour dol

Le dol, quel joli mot… Quand on oublie les termes juridiques, il s’agit simplement d’un mensonge. Globalement, le dol est invocable si le vendeur a volontairement influencé votre décision en dissimulant certains éléments déterminants concernant le bien immobilier.

Il peut s’agir de malfaçons diverses concernant la structure de l’immeuble, mais aussi les aménagements aux alentours de l’immeuble pouvant créer des nuisances.

Dans ce dernier cas, si le vendeur était au courant qu’un élément pouvait nuire à la jouissance convenable du bien immobilier sans en informer l’acheteur dans le but de lui cacher une partie de la vérité, ce dernier peut se retourner contre le vendeur et demander l’annulation de la vente immobilière et des dommages et intérêts.

Dans cette situation, vous pouvez agir pour dol devant les tribunaux pendant une durée de 5 ans à compter de la découverte de l’erreur de l’acheteur.

Si vous n’êtes pas capable de prouver la volonté de tromper du vendeur, vous pouvez toujours vous rabattre sur les vices cachés pour annuler la vente immobilière !

L’annulation de la vente immobilière pour vices cachés

Les vices cachés sont les défauts du bien immobilier méconnus par l’acheteur et le vendeur au moment de la vente tel que la fragilité des poutres en raison de la présence de termites, la présence de plomb, etc.

Ceci étant, la plupart des vices cachés sont purgés avant la vente en raison de la réalisation d’un diagnostic immobilier (obligatoire).

Pour les vices cachés non couverts par les diagnostics immobiliers , le vendeur dispose d’un recours pendant 2 ans à compter de la découverte du vice contre le vendeur.

Ce dernier devra, pour un vice caché d’une faible gravité, pratiquer une réfaction du prix de vente (diminution du prix de vente). Selon la gravité du vice caché, le juge pourra ordonner l’annulation de la vente immobilière sur la demande de l’acheteur.

L’annulation de la vente immobilière pour cause de lésion

Ce point concerne surtout les vendeurs puisqu’il s’agit d’annuler une vente lorsque le prix de vente du bien immobilier n’était pas assez élevé au regard de la réalité du marché immobilier.

Ainsi, la rescision pour lésion est applicable lorsque le prix du bien vendu est inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur marchande.

Dans de telles circonstances, le vendeur peut demander des dommages et intérêts voire l’annulation de l’acte de vente immobilier.

Si vous avez tout lu, vous pouvez constater que plus vous avancez dans les étapes de l’achat immobilier, plus il devient difficile d’annuler l’achat immobilier. Ce qui est plutôt logique puisqu’à l’acte de vente, vous avez normalement eu le temps de réfléchir à votre acquisition !