Les diagnostics immobiliers obligatoires lors d'une vente

Vous avez trouvé votre logement idéal, mais vous redoutez une mauvaise surprise ? Bonne nouvelle, la loi impose de nombreux diagnostics au vendeur, qui vous permettent de mieux connaître le bien que vous achetez. Amiante, ERP, état de l’installation du gaz : on vous indique quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente !

Les diagnostics immo obligatoire avant une vente, pour quoi faire ?

La réponse est simple : pour vous donner une bonne vision des risques que le logement peut faire courir à votre santé et votre sécurité. C’est pourquoi au plus tard au jour de conclusion de la vente définitive, le vendeur doit vous faire parvenir un ensemble de documents, rassemblés dans le dossier de diagnostics techniques (DDT pour les intimes). Au moins, vous saurez dans quoi vous mettez les pieds avant de vous engager.

C’est ainsi qu’idéalement, on vous recommande d’avoir accès au DDT au moment du compromis de vente. Au moins, vous disposerez du délai de rétractation de 10 jours si l’appart’ se révèle être une passoire énergétique. Ou rempli d’amiante. Sinon, incluez des clauses suspensives, qui conditionnent la réalisation de la vente définitive à l’absence, par exemple, de plomb ou de termites. Vous aurez alors le temps de faire établir ces diagnostics pendant la durée de validité du compromis. S’ils s’avèrent positifs, vous pourrez vous dédire de la vente sur la base des conditions suspensives.

Il existe une dizaine de diagnostics immobiliers obligatoires, mais parfois, ils ne le sont pas vraiment. Comment est-ce possible ? Tout simplement parce qu’en fonction de l’année de construction ou de la localisation du bien, par exemple, il n’est pas nécessaire de les réaliser. Pas de panique, on vous explique ça de suite et dans le détail.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

C’est sans aucun doute le plus connu des diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente. Il a pour but de vous renseigner sur la quantité d’énergie consommée et le volume de gaz à effet de serre dégagé par le logement. Il est obligatoire pour tous les types de biens, sauf ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an (en gros, une résidence secondaire ou une location saisonnière).

Le diagnostiqueur doit être certifié, et vu que les charlatans pullulent sur ce secteur d’activité, voici l’annuaire de ceux qui possèdent réellement une certification. Une fois sa mission achevée, il vous remettra un document mentionnant une Étiquette Énergie et une Étiquette Climat. Le DPE est valable 10 ans, et il doit figurer sur l’annonce immobilière.

Si le vendeur ne vous transmet pas ce diag’ ou que les informations sont fausses, vous pouvez le traîner en justice et saisir la DGCCRF.Le vendeur comme le notaire encourent une amende jusqu’à 300 000 € et 2 ans de prison. Sans compter 1 500 € d’amende pour le vendeur, s’il a embauché un « professionnel » non certifié. De votre côté, vous êtes en droit de demander des dommages et intérêts. Ces sanctions sont valables pour tous les autres diagnostics immobiliers obligatoires.

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Le constat de risque d’exposition au plomb

Ce diagnostic immobilier obligatoire répond aussi au doux nom de Crep. Et il n’est pas forcément obligatoire, puisqu’il ne concerne que les biens immobiliers construits avant 1949. Fort utile, il permet de repérer si les revêtements font peser sur vos chères têtes blondes un risque de saturnisme infantile. Ou un risque de dégradation du logement, ce qui est moins grave, mais tout de même.

À nouveau, le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur certifié pour l’établir. Si la concentration de plomb est supérieure à 1mg/cm2, il doit réaliser des travaux. Ou si vous préférez les prendre à votre charge, c’est le moment de négocier une grosse ristourne sur le prix de vente ! Si la concentration de plomb est supérieure à ce seuil, il faut que le diagnostic présenté ait moins d’un an au moment de la vente.

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L’état d’amiante

Pour les logements dont le permis de construire date d’avant juillet 1997

Vous commencez à connaître la chanson : le vendeur doit confier ce diagnostic immobilier obligatoire à un pro certifié. Celui-ci doit rechercher l’amiante sur tout un tas de supports comme les plafonds et poutres, les canalisations ou encore les conduits de fluide. Jetez un œil sur cette liste pour être certain qu’il n’en a oublié aucun.

En fonction des résultats et du taux d’amiante, vous devrez :

  • Procéder à une évaluation périodique ;
  • Réaliser des travaux de retrait qui impose un confinement hors de la maison. Ça vous changera du confinement intra-muros pendant la Covid-19.

Normalement, la validité de ce diagnostic est illimitée. Toutefois, si le vendeur a engagé des travaux de rénovation, vous avez tout intérêt à exiger un exemplaire récent ou à en faire réaliser un par vous-même.

Le diagnostic amiante obligatoire avant travaux

Aussi appeléRepérage Amiante Avant Travaux (RAAT), il est obligatoire si vous comptez entreprendre des travaux dans le bien que vous souhaitez acquérir, toujours si le permis de construction date d’avant juillet 1997. Sont concernés les travaux de changement de plomberie, d’interrupteur ou de remplacement de l’isolation.

Diagnostic immobilier obligatoire pour vente de maison individuelle : l’état relatif à la présence de termites

Vous préférez sans aucun doute être prévenu de la présence de petites bêtes qui se nourrissent de bois. Sous peine de voir vos poutres ou votre plancher s’écrouler après quelques années. D’où l’intérêt du diagnostic termites, qui est requis pour les maisons individuelles, mais également pour les logements en copropriété. Requis, mais pas forcément obligatoire. En effet, il est exigé seulement si le bien se trouve sur une zone infestée. Ne croyez pas le vendeur sur parole s’il vous affirme que ce n’est pas le cas. Préférez vous renseigner auprès de la mairie, de la Préfecture, ou sur le site Internet de l’une ou de l’autre.

Il doit être réalisé par un pro et a une durée de validité de 6 mois. Vérifiez donc la date à la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive !

L’état de l’installation intérieure de gaz

Ce diagnostic immobilier est obligatoire seulement si l’installation de gaz date de plus de 15 ans. Si une modification a été effectuée depuis moins de 3 ans au moment de la vente, et que le vendeur est en possession d’un certificat de conformité, alors vous pouvez vous en passer. À une condition : que ce document ait été agréé par Dekra, Qualigaz ou Copraudit, qui sont les seuls organismes habilités en France.

L’EIIG concerne tous les types de biens : appartements, maisons individuelles et leurs dépendances. Sa durée de validité est de 3 ans.

L’état de l’installation intérieure d’électricité

On va passer rapido, juste pour vous dire qu’il fonctionne également sur le même principe et dans les mêmes conditions que l’EIIG. Seule différence, l’attestation de conformité de moins de 3 ans doit impérativement avoir été délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel).

L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Si le logement que vous souhaitez acheter n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit disposer de son propre système d’assainissement. Ce cas de figure se présente dans deux hypothèses :

  • Le réseau de raccordement n’existe pas encore (oui, c’est possible en France au XXI siècle) ;
  • Le raccordement n’est pas possible techniquement.

Le diagnostic technique est obligatoirement réalisé par la commune. Soyez tranquille, il appartient au vendeur de la contacter. Si des travaux sont nécessaires, sachez que vous pouvez obtenir un éco-prêt à taux zéro pour les réaliser. Le diagnostic doit avoir moins de 3 ans.

L’état des risques et pollutions

Aussi connu sous le nom d’ERP, il concerne les biens situés sur des communes :

  • Présentant des risques technologiques ;
  • Présentant des risques naturels (miniers ou sismiques) ;
  • Où le radion, un gaz radioactif est présent. Le potentiel doit être de niveau 3.

Ce diagnostic immobilier obligatoire concerne tous les types d’achats immobiliers, terrains et constructions inclus.

L’ERP est rempli par le vendeur directement, en fonction des prescriptions figurant sur l’arrêté préfectoral de la commune. Pour plus de sécurité, on vous conseille de faire intervenir un agent immobilier, un chasseur d’appart’ ou un notaire. Ce document doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail.

Nouveau diagnostic immobilier 2020 : le diagnostic Bruit

C’est un tout nouveau venu dans le paysage des diagnostics immobiliers, puisqu’il est obligatoire depuis le 1erjuin 2020. Quels propriétaires sont concernés vous demandez-vous ? Ceux possédant des logements implantés à proximité d’un aéroport. Pour savoir si celui que vous envisagez d’acheter est concerné, sachez qu’il existe un plan d’exposition au bruit des aéroports qui vous le révèle. On imagine toutefois que si vous avez visité ce type de logement, vous avez pu entendre le doux ronronnement des oiseaux de fer…

Le vendeur, qui l’aura rempli lui-même, est tenu de vous communiquer le diagnostic Bruit pour tous les types de biens, y compris les terrains constructibles. Ce document n’a qu’une valeur informative, mais vous pouvez intenter un recours devant un juge s’il ne figure pas dans le dossier des diagnostics immobiliers obligatoires ou si les mentions sont erronées.

Bon à savoir: le diagnostic mérules n’est pas obligatoire, mais on vous conseille d’en réaliser un, quitte à le payer de votre poche, si vous constatez des traces d’humidité à la visite ou si la commune est à risque. Celui qu’on appelle « lèpre des maisons » peut en effet rendre votre logement inhabitable…

La mesure de la superficie (Loi Carrez)

Il ne constitue pas en soi un diagnostic immobilier obligatoire, mais il doit quand même être annexé au DDT dès lors que le logement est en copro, et qu’il mesure plus de 8m2. Il a lui aussi toute son utilité, car s’il n’est pas mentionné, vous pouvez annuler la vente grâce à une action en nullité. En outre, si vous constatez une erreur de surface de plus de 5%, vous pouvez engager une action en diminution du prix.

Tableau récapitulatif de la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires

Diagnostics Durée de validité
DPE 10 ans
Plomb Pas de plomb ou présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² : illimitée\
Concentration supérieure : doit avoir été réalisé moins d’un an avant la vente du logement  
Amiante Illimitée\
Recommandé d’en faire réaliser un nouveau si le vendeur a entrepris des travaux de rénovation  
Termites Doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive
Installation intérieure de gaz 3 ans après réalisation
Installation intérieure électrique 3 ans après réalisation
Assainissement non collectif Doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive
ERP Doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive
Bruit /

L’Astuce HelloPrêt : si vous souhaitez faire réaliser vous-même certains de ces diagnostics, sachez que les tarifs ne sont pas réglementés. Vous avez donc tout intérêt à faire faire plusieurs devis avant de signer !